导读

　　黄(huáng)金二十年(nián)之后，当(dāng)下中国地产步(bù)入大分(fēn)化时代(dài)而非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去(qù)二十年是中国房地产(chǎn)市场黄金二十年。2019-2021年，连续(xù)三年商品住宅销(xiāo)售(shòu)面积(jī)超15亿平(píng)，足够4000万家(jiā)庭入住。恰逢(féng)近年地产(chǎn)持续低景气，有关中国地产是(shì)否过(guò)剩(shèng)的讨论日益(yì)热(rè)烈(liè)。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图厘(lí)清(qīng)中国(guó)城镇存量(liàng)住宅真实情况，据此判断(duàn)中国(guó)未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产(chǎn)存量(liàng)极度过剩(shèng)，事实(shí)是(shì)否(fǒu)如(rú)此？

　　住建部(bù)披露全国有近6亿栋(dòng)房屋建筑，第(dì)七次人(rén)口普查调查数据(jù)显(xiǎn)示城镇(zhèn)家庭户(hù)人(rén)均住宅间数为(wèi)1.06间。市场陷(xiàn)入怀(huái)疑，中国房子(zi)是(shì)否(fǒu)真的过剩？

　　事实上(shàng)住建部披(pī)露的近6亿栋城(chéng)乡房屋(wū)建筑(zhù)中，城(chéng)镇建筑占比不(bù)到(dào)一成，其(qí)中还包括大量城镇非住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)，如(rú)商业办公(gōng)楼、学校等，因此6亿栋房屋(wū)中城(chéng)镇(zhèn)住宅占比极低。

　　七普显示中国城镇居民(mín)人均住宅间数为(wèi)1.06间，但居住(zhù)舒适不(bù)是人(rén)均一间房(fáng)所能满(mǎn)足，它(tā)与房屋(wū)质量、居住面积、配套设(shè)施等因素密(mì)切相关。中(zhōng)国(guó)的(de)人均住宅间数较发达国(guó)家还有很大差距(jù)。人均住宅(zhái)间数大于1同样不意味着(zhe)中国住宅市场已经饱和。

　　我们(men)测算发现中国城镇居民户(hù)均1套房，其(qí)中(zhōng)每(měi)户持(chí)有商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前(qián)并无直接公布中(zhōng)国家(jiā)庭户均住宅的数据，我们根(gēn)据(jù)商品(pǐn)住宅套数、商品住宅(zhái)占比和城镇(zhèn)家庭户数，计算出城镇家庭(tíng)住宅套户比。

　　测算结(jié)果(guǒ)显示(shì)，目前城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品(pǐn)住宅(zhái)。若期房顺利交(jiāo)付，直至2024年，中国每户城(chéng)镇家(jiā)庭才拥有(yǒu)1套住宅，其中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房似乎(hū)意味着户户(hù)有房，然而事(shì)实上中国住(zhù)宅市(shì)场供(gōng)需并(bìng)不平衡。

　　国(guó)际数据显示，成(chéng)熟房地产(chǎn)市(shì)场的住宅(zhái)套户比(bǐ)会(huì)大于(yú)1，在(zài)1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套房无法满(mǎn)足(zú)流动人口的租赁和置业需求。全国总人(rén)口的近三成都是流动人口(kǒu)，流动人(rén)口会选择(zé)在大城市租房(fáng)挣钱，在老家买房(fáng)，从而产(chǎn)生了额外的住宅(zhái)需(xū)求。

　　即便户均(jūn)一套(tào)房，中国(guó)未来地产仍有(yǒu)四(sì)大新(xīn)增需求动力。

　　第(dì)一，户均人口规模缩小，一人(rén)户、两人户占比(bǐ)不(bù)断增加，导致(zhì)家(jiā)庭户数(shù)增多(duō)。小家(jiā)庭(tíng)化趋势将延续，带来新户购房需求增长。

　　第二，经(jīng)济(jì)板块(kuài)的分化日益明显，区(qū)域经济资(zī)源分(fēn)配的再集中吸(xī)引着人口流入，人(rén)口(kǒu)净迁入(rù)城市的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年(nián)以前建成(chéng)的住宅(zhái)中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平方米的住宅建(jiàn)筑面积(jī)。促成(chéng)“老破小”住宅的(de)改造势在必行。

　　第四，中(zhōng)国的人均住宅间数(shù)与人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积(jī)均较发(fā)达国家有着(zhe)不(bù)小差距，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需求正在(zài)不断增(zēng)加(jiā)。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入(rù)大分化(huà)时代而非停滞期(qī)。

　　如果说过去二十年是中国地(dì)产黄金发展期，地产矛盾更多(duō)体(tǐ)现为(wèi)住宅供给(gěi)存在不足，这(zhè)是(shì)过去(qù)二(èr)十(shí)年房价(jià)快速上涨基石。那么当下(xià)房地产大分化时(shí)代已至，大(dà)分化(huà)时代下地产矛盾(dùn)则更(gèng)多(duō)体现在住宅(zhái)质量(liàng)供需冲突。

　　地产大(dà)分化必(bì)将(jiāng)体现在不同(tóng)能级城(chéng)市之(zhī)间，不同区域板块之间，不同(tóng)品(pǐn)质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国(guó)已有近6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)，引发(fā)热(rè)议。从2月以来，各大城市二(èr)手(shǒu)房(fáng)挂牌量(liàng)突然激(jī)增，引(yǐn)发一阵二手房的“抛(pāo)售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担心，中(zhōng)国的房子是否已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇住宅到(dào)底(dǐ)是供给过剩，还是供(gōng)需平衡，或是仍然存在不足(zú)？可惜(xī)由于住(zhù)宅存量数据(jù)并未公布，我(wǒ)们(men)无法(fǎ)直接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测(cè)算出中(zhōng)国(guó)城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥(yōng)有住宅(zhái)套数，回答当前的房子(zi)是否真(zhēn)的过(guò)剩了？据此判断未来房地产市场会(huì)如(rú)何发(fā)展。

　　一、如何有效(xiào)观察中(zhōng)国户均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的(de)直观判断站不(bù)住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风险普查工(gōng)作情(qíng)况为(wèi)主题的新(xīn)闻发布会上，负责(zé)人对外披露(lù)：“住宅城乡建设行业(yè)获取了全国近6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房(fáng)屋建(jiàn)筑数(shù)据以(yǐ)及80多万处市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均每栋(dòng)建筑住不(bù)到3人，住宅市场看似(shì)已经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)中，农村房屋占9成以上，以栋数(shù)计(jì)算的城镇房屋实际(jì)仅(jǐn)有4700多万栋，还包括了(le)大量商(shāng)业(yè)楼、写字(zì)楼(lóu)、学校、医院(yuàn)等(děng)非住宅。总的(de)算下(xià)来，住宅占(zhàn)比并不大。

　　第七次(cì)人口(kǒu)普(pǔ)查数据公布了中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间，其中城(chéng)市家(jiā)庭户居民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭(tíng)户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似(shì)意味着人人都有(yǒu)房间居(jū)住(zhù)。

　　居住水平不仅(jǐn)与房间数量有关，更与房屋(wū)质(zhì)量、居住面积(jī)、配(pèi)套(tào)设施(shī)等因素密切(qiè)相关。单(dān)单从(cóng)人(rén)均住宅间(jiān)数不能完(wán)全反映出(chū)城镇居民的(de)居住(zhù)水平。

　　中国(guó)主(zhǔ)要是以家庭(tíng)为单位购(gòu)买成(chéng)套(tào)住宅(zhái)，一(yī)套(tào)设(shè)施齐(qí)全的住宅才是城镇居民(mín)宜居(jū)的选择。

　　（二）中(zhōng)国(guó)户均住(zhù)宅的测算思路、数据(jù)和方法

　　中国城镇居民住宅主要(yào)分两大类，一类是商品(pǐn)住宅，另一类(lèi)是保障房、原公有住宅、自建房等非商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计数(shù)据(jù)，并没有直接公布(bù)城(chéng)镇住宅数量。居民住宅相关数据有两处可以直(zhí)接公布(bù)，一是每年商品住宅销售(shòu)套数（统计局）；二(èr)是居(jū)民住宅来源（人口普(pǔ)查数据）。计(jì)算中国居民户均住宅(zhái)数量，我们(men)主要用(yòng)到上述(shù)两组数(shù)据(jù)。

　　中国住宅改(gǎi)革始于1998年，1998年之前商品住宅(zhái)数(shù)量(liàng)极(jí)少(shǎo)，可忽(hū)略不(bù)计。估算城镇(zhèn)居(jū)民户均(jūn)住宅套数分(fēn)三(sān)步走：

　　第一(yī)步，将(jiāng)1999年以来每年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅销售(shòu)套数(shù)相加，我们(men)就能够得到当(dāng)前(qián)商品住宅总存量。

　　第(dì)二步(bù)，根(gēn)据城镇居民拥(yōng)有的商品住宅和非商品(pǐn)住宅比例(lì)，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步，将城(chéng)镇居(jū)民拥有的商品住宅(zhái)总数(shù)除(chú)以家(jiā)庭户数，我(wǒ)们就能够(gòu)得到城(chéng)镇户(hù)均拥有(yǒu)的(de)住宅(zhái)数量(liàng)。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭(tíng)住宅套户比=住宅总套数/家(jiā)庭户数(shù)

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数(shù)/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅套(tào)户比/商品(pǐn)住宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底(dǐ)有多少(shǎo)，目前缺乏一个(gè)准确统(tǒng)计。我们(men)利用既有统计(jì)数据，大致(zhì)测算(suàn)得到中(zhōng)国存量房地产套数，并进一步推算中国城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)的(de)住宅数量。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥有(yǒu)商(shāng)品住(zhù)宅0.64 套(tào)

　　截至(zhì)2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)均(jūn)拥有0.64套商品住宅（包(bāo)含现房和(hé)期房）。

　　中国(guó)的房地(dì)产(chǎn)销售以期房为主，从2019年(nián)开始，新房销售中期房占比(bǐ)近9成(chéng)。本文去除(chú)商品住(zhù)宅累计销售套(tào)数里的(de)期房销售，得到商品住(zhù)宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年(nián)商品住(zhù)宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商(shāng)品住宅累计销(xiāo)售(shòu)套数(shù)-过(guò)去三(sān)年（2020、2021和2022年(nián)）的(de)期(qī)房销售额(é)。

　　主(zhǔ)流房(fáng)企(qǐ)竣工周期在2-3年(nián)，并考虑到交房后(hòu)装(zhuāng)修(xiū)的(de)时(shí)间，取最大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅(zhái)现房套数除以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均(jūn)拥有0.54套商(shāng)品现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户(hù)均拥有住宅1.02套

　　接下来(lái)我(wǒ)们需要进一步推(tuī)算中国城镇居民(mín)拥有的户(hù)均住宅套数。

　　首先(xiān)，七普数据显示中国城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭(tíng)拥有住宅。其中(zhōng)自(zì)建住宅(zhái)占比21％，购买(mǎi)商品住(zhù)宅占比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济适用(yòng)房占比3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的(de)家庭租(zū)赁廉租房与(yǔ)其他住(zhù)宅(zhái)。

　　其次(cì)，我们假定租赁其他住宅和购买二手房都是商品住宅(zhái)，因此将(jiāng)租赁其(qí)他住(zhù)宅、购买商品住宅与购买二手房加总，得到商(shāng)品(pǐn)住宅占居(jū)民所有住(zhù)宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去(qù)十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅(zhái)的实际(jì)变化比例，从而我(wǒ)们估算出2022年商品住宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截(jié)至2022年(nián)末，中国平均每户城镇家(jiā)庭拥有0.86 套(tào)住宅。但(dàn)考虑已购(gòu)期(qī)房，中国平均每(měi)户城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果(guǒ)交房顺利(lì)，已购(gòu)期(qī)房(fáng)会在2-3年内陆续交(jiāo)付使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都(dōu)会拥有一(yī)套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套房的(de)三点(diǎn)含(hán)义(yì)

　　既(jì)然城镇居民已经达到了户均一(yī)套房的程度，“户户有房”是否意(yì)味着中(zhōng)国城镇(zhèn)化进(jìn)展终结，甚至意味着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一(yī)套房并不意(yì)味着住(zhù)宅市场供(gōng)需(xū)平(píng)衡(héng)

　　需要有多余住宅来满足(zú)因人口流动、居民换(huàn)房(fáng)等因素(sù)产生的住(zhù)宅需求。因(yīn)此(cǐ)，成熟房地产市场的住宅套户比会(huì)在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的住宅套户比(bǐ)均(jūn)高于1.1，其中，英国的(de)住宅(zhái)套户比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和(hé)韩国分(fēn)别为(wèi)1.02和1.05。

　　如(rú)果(guǒ)户均刚好一(yī)套(tào)房，就会造成人口净流入地的住(zhù)宅市场供不应(yīng)求，造成房价或(huò)房租迅速上涨。

　　七普指出中国(guó)的(de)流动人(rén)口3.76亿，省内(nèi)流动人口和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动(dòng)人口会选择在大城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大(dà)学2017年的(de)中国(guó)城乡人口流动(dòng)调查数据显示，在上海、杭(háng)州以及南(nán)京(jīng)工作的流动人(rén)口(kǒu)在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高(gāo)工资吸引打(dǎ)工人，但高房价迫使打工人回乡置业(yè)。

　　流(liú)动人口实际上会占据两套房，在高房价的(de)大城市租赁(lìn)一套房(fáng)，在房(fáng)价(jià)较低的县城购买(mǎi)一套(tào)房。所以(yǐ)说户均一套房无法满足庞大流动(dòng)人口的(de)租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住(zhù)宅品质仍需改善(shàn)

　　目前，中国的城(chéng)镇住宅中依(yī)然(rán)有(yǒu)不少(shǎo)老旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也就是(shì)约(yuē)9000万户城镇居民(mín)住宅是2000年以前(qián)建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这批存(cún)在着建(jiàn)筑结(jié)构松散、设(shè)施(shī)陈(chén)旧、安全隐患大等(děng)问题(tí)，如电线老化、管道等基础设施陈旧(jiù)，给住户的(de)生活(huó)带来了很大的(de)不便(biàn)和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年(nián)以前建成的老旧住宅面积小(xiǎo)。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数(shù)拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独(dú)立卫浴和(hé)厨房(fáng)。这(zhè)类上世纪(jì)修建(jiàn)的(de)老(lǎo)旧小区很难满足现(xiàn)代(dài)生(shēng)活(huó)需求(qiú)，在未(wèi)来大(dà)都会(huì)被拆迁重建。

　　近五成(chéng)的(de)家庭(tíng)住宅为一居室和二(èr)居室(shì)，户(hù)型偏小。其中一居室占比为14.9％，二(èr)居室占比为(wèi)33％。对比镇，城市家庭住(zhù)宅户型更小，当然这(zhè)与城市土地资源紧张(zh二婚女人一般都嫁什么人，娶二婚女人很丢人吗āng)有关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩张是(shì)未来地(dì)产的需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇(zhèn)家庭(tíng)户住宅存(cún)量总面积为(wèi)294.6亿(yì)平。暂不考虑两年间农民(mín)带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量(liàng)总面积为308.16亿平，人(rén)均住宅建筑面积为(wèi)39.45平方(fāng)米。

　　超过一(yī)半的家庭人均住(zhù)宅建筑面积小于均值，近4成家庭人(rén)均住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积在30平米以下(xià)。

　　15％的(de)城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)人(rén)均住(zhù)宅建筑(zhù)面积不足19平(píng)方米，不及(jí)全国(guó)人均水平(píng)的一(yī)半。若去除20％的公摊，可(kě)使用的住宅(zhái)面积仅为15.2平方米。上海市将人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建筑面积低(dī)于(yú)15平方米的家(jiā)庭界定(dìng)为住(zhù)宅存在困难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存(cún)在住(zhù)宅(zhái)困难(nán)问题。

　　若人均可使用住宅面积为(wèi)40平，即人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建筑面积(jī)为50平，只考(kǎo)虑家庭户(hù)人数，需(xū)要住(zhù)宅总量约390.6亿平，较目前至少新增(zēng)82亿(yì)平。

　　对比发(fā)达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和英(yīng)国(guó)都(dōu)高于40㎡，中国的人(rén)均住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中国的(de)人均可(kě)使(shǐ)用面(miàn)积(jī)为(wèi)31.56㎡，这一差(chà)距将变得明显。

　　若考(kǎo)虑(lǜ)约1.4亿的集体户人口，所需要的(de)住宅(zhái)总量会更多。

　　四、户均已然1套(tào)房，未来地(dì)产还会有需(xū)求么？

　　我们测算得(dé)到中国城镇家(jiā)庭户均1套房，看似已经户户有(yǒu)房。即便如此，中国人口静态结(jié)构和动态趋势演(yǎn)绎，决定(dìng)了中国未来(lái)地产仍有需求释放。户均1套住宅现实之下，中国未来(lái)城镇(zhèn)住宅需求(qiú)主要来(lái)自(zì)于四个方面。

　　第一(yī)，户均(jūn)人口缩(suō)小，家庭户数增(zēng)多(duō)，新户购房(fáng)需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭(tíng)户均人口数不断下降，六(liù)普显示(shì)城镇(zhèn)户均人口规模为(wèi)2.85人/户，而七普显示城镇(zhèn)户均人口规模为(wèi)2.62人/户，一人户、二人(rén)户的占比明显(xiǎn)上升(shēng)，人口(kǒu)小家(jiā)庭化趋势(shì)将继续延续，导致户数会(huì)因户均人口(kǒu)规模的缩小而增多。

　　第(dì)二，人口迁移导致经济发展(zhǎn)带来的新(xīn)增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块的分化日益明显，资源和(hé)生产要素(sù)逐步向经(jīng)济带、都(dōu)市(shì)圈中(zhōng)心城市(shì)流入，区域经济资源分配的再集中吸引(yǐn)着人口流(liú)入。人口迁(qiān)移势必涉及到(dào)买房租房，给迁(qiān)入地住宅(zhái)市场带来(lái)新的增量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年常(cháng)住人口增量为(wèi)72万(wàn)，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅(jǐn)为6.5万人，其人(rén)口增长主要受益于人口迁(qiān)移。

　　第三，老(lǎo)旧小(xiǎo)区改善(shàn)性(xìng)需求依然庞(páng)大(dà)。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅和原公(gōng)有住宅的(de)家庭拆迁改建最多。自(zì)建房家(jiā)庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分点；原公有住(zhù)宅家庭比(bǐ)例(lì)从(cóng)12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为(wèi)6.8个百(bǎi)分点(diǎn)。二(èr)者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住(zhù)宅(zhái)建造时间为2000年(nián)以(yǐ)前(qián)的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间新(xīn)增8473万家庭户，自建住宅和原公有住(zhù)宅减(jiǎn)少了1282万户，住(zhù)宅(zhái)净需求(qiú)增加(jiā)9755万户。49％的家(jiā)庭购买商品住宅，21％的家庭购(gòu)买二手房。在新增住宅需求(qiú)中(zhōng)，有7成家(jiā)庭购买了商品住宅。租(zū)房、购(gòu)买经济适用房和其他分(fēn)别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商品住(zhù)宅的占比势(shì)必(bì)会(huì)进一步(bù)上升(shēng)。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅建(jiàn)筑面(miàn)积还有约81亿平，涉及城镇家庭约(yuē)9000万(wàn)户。破旧的城中村(cūn)、老公有住(zhù)宅，建筑面(miàn)积小、质量低(dī)、基(jī)础(chǔ)设施配套差、没有或少有(yǒu)物业管(guǎn)理(lǐ)，居民追求美(měi)好、宜居(jū)生活(huó)的环境(jìng)，背(bèi)后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大(dà)房子”的改善性(xìng)需求还将(jiāng)有所增加。

　　刚需购房受限于(yú)资金，倾向于中(zhōng)小(xiǎo)户型。已有住宅家(jiā)庭希望(wàng)提高生活品质，以(yǐ)小换(huàn)大(dà)、以旧(jiù)换新。2022年底的中央经济工(gōng)作会(huì)议(yì)明确指出支持住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为(wèi)1.71间，无(wú)论是否(fǒu)考(kǎo)虑(lǜ)乡村住(zhù)宅(zhái)因(yīn)素，中国的(de)人(rén)均住宅间数较其他国家依旧(jiù)存在不小差距。

　　住(zhù)宅舒适度与经济(jì)水(shuǐ)平有着密切正向联系。随着经济发(fā)展水(shuǐ)平的提高，中国的人均住宅间数与人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)将随之增长。

　　如果说过(guò)去二十年(nián)是中(zhōng)国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛(máo)盾(dùn)更多(duō)体(tǐ)现为住宅供给存在不足，供需出(chū)现错配，这是过(guò)去二(èr)十年房价快速上涨基石。那(nà)么未(wèi)来将是(shì)住宅(zhái)质量的(de)供需冲突。房(fáng)地产大分(fēn)化(huà)时代(dài)已(yǐ)至，这(zhè)种分化不单局限于(yú)城市能(néng)级(jí)之间差异，优质小(xiǎo)区和老旧二(èr)手(shǒu)房之间的差异也将越发扩大(dà)。

　　风险提示

　　人(rén)口(kǒu)普(pǔ)查(chá)数据调查的是人，并不是针对(duì)住宅，因此可(kě)能存(cún)在(zài)统计偏差。商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)实际值可能偏低，其增速可能超预(yù)期。

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