导读

　　黄(huáng)金二十年之后(hòu)，当下(xià)中国(guó)地产(chǎn)步入(rù)大分化时代(dài)而非停滞期(qī)。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年(nián)是中国房地产(chǎn)市场黄金二十年(nián)。2019-2021年(nián)，连续三年商品住宅销(xiāo)售面(miàn)积(jī)超(chāo)15亿(yì)平，足够4000万(wàn)家庭入住。恰逢近年地产持续低景气(qì)，有关(guān)中国地产是(shì)否过剩的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本(běn)文试图(tú)厘清中国城镇存量住宅真实情况(kuàng)，据(jù)此判断中国未(wèi)来地产趋势(shì)。

　　有媒体渲染中国(guó)地产(chǎn)存(cún)量极度过剩，事(shì)实是否(fǒu)如(rú)此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋建筑(zhù)，第七次人口普查调查(chá)数据显示(shì)城镇(zhèn)家庭(tíng)户人(rén)均住宅间数(shù)为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中(zhōng)国房子是(shì)否真的(de)过(guò)剩？

　　事实上住建部披(pī)露(lù)的近6亿(yì)栋城(chéng)乡房屋(wū)建筑中，城镇建筑占比(bǐ)不到一(yī)成，其中还包括大(dà)量城镇非住(zhù)宅建筑，如商业(yè)办公楼(lóu)、学(xué)校等，因(yīn)此6亿(yì)栋(dòng)房屋中城镇住(zhù)宅占比极低。

　　七普显示中国城镇居民人均住(zhù)宅间数(shù)为1.06间，但(dàn)居(jū)住舒适不是人均(jūn)一间房所(suǒ)能(néng)满足，它(tā)与房(fáng)屋质(zhì)量(liàng)、居住面(miàn)积、配套设施等因素密切相关。中(zhōng)国的人均住宅间(jiān)数较(jiào)发(fā)达国家还有很大差距。人均住宅(zhái)间数大于1同样不意味(wèi)着中国(guó)住宅市场已经饱和。

　　我(wǒ)们测算发(fā)现中国城镇居民户(hù)均(jūn)1套房，其(qí)中每户持(chí)有商品住宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公布中国家庭(tíng)户均住宅的数据，我们根据商品住宅套数、商品(pǐn)住宅(zhái)占比(bǐ)和城镇家庭户数，计算(suàn)出城镇家(jiā)庭住宅套户(hù)比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为(wèi)商品住宅。若期房顺利交付(fù)，直至2024年，中(zhōng)国每户城(chéng)镇家庭才拥有(yǒu)1套住宅，其中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎(hū)意味着户户(hù)有(yǒu)房，然(rán)而(ér)事实上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟(shú)房地(dì)产市场的(de)住(zhù)宅(zhái)套户比会大于(yú)1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所(suǒ)以说不平衡，是因(yīn)为户均一套(tào)房(fáng)无法满(mǎn)足流动人口的租赁和(hé)置业需(xū)求(qiú)。全国总人口的近三成都是流动(dòng)人口，流动人口会选择在(zài)大城市(shì)租(zū)房挣钱，在老(lǎo)家买(mǎi)房，从而产(chǎn)生了额外的住宅需求(qiú)。

　　当兵多久回家一次 嫁给当兵12年的人好吗ng>即(jí)便(biàn)户均一套房，中国(guó)未来地产仍有四大新增需求动(dòng)力。

　　第一(yī)，户均人口规模缩小(xiǎo)，一人户、两人户占比不断增加(jiā)，导致(zhì)家庭户(hù)数增多。小(xiǎo)家庭化趋(qū)势将延(yán)续(xù)，带来新户购(gòu)房(fáng)需求增(zēng)长。

　　第(dì)二(èr)，经济板(bǎn)块的分(fēn)化(huà)日益明显，区(qū)域经济(jì)资源分配的再(zài)集中(zhōng)吸引着人口流入，人口净迁入(rù)城市的(de)新增住(zhù)宅需求有望持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的(de)家庭住在2000年以前建成的住(zhù)宅中，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿平方米的(de)住宅建(jiàn)筑(zhù)面积。促成(chéng)“老破小”住(zhù)宅的改造势在必(bì)行。

　　第四(sì)，中国的人均住(zhù)宅间数与人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积均较发达国家有着不小差距，“住(zhù)上更大房(fáng)子”的改善性需求正在(zài)不断增加。

　　黄金二(èr)十(shí)年之后(hòu)，当(dāng)下(xià)中国(guó)地产步入(rù)大分化时代而非(fēi)停滞(zhì)期。

　　如果说过去(qù)二(èr)十年是中国(guó)地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住(zhù)宅供给存在不足，这是过去二十年房价快速上涨基石。那(nà)么当下(xià)房(fáng)地产(chǎn)大分化(huà)时代(dài)已至，大分化时代下地(dì)产(chǎn)矛盾则(zé)更多(duō)体现(xiàn)在住宅质(zhì)量(liàng)供需(xū)冲(chōng)突。

　　地产大(dà)分(fēn)化必(bì)将(jiāng)体现在不同(tóng)能级城市之间，不(bù)同(tóng)区(qū)域(yù)板(bǎn)块之间，不同(tóng)品质住宅(zhái)之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披(pī)露(lù)全国已有近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑，引(yǐn)发热议。从2月(yuè)以来(lái)，各大城市二(èr)手房挂牌(pái)量突然(rán)激(jī)增，引发一阵二手房(fáng)的(de)“抛售潮”。

　　让(ràng)市(shì)场不禁担(dān)心，中国的房子(zi)是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是(shì)供给(gěi)过剩(shèng)，还是供(gōng)需平衡，或是仍然存在不足？可惜由于住宅存(cún)量数据并未公(gōng)布，我(wǒ)们(men)无法直接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷(mí)雾，我们(men)测算出(chū)中国城镇家庭(tíng)户(hù)均拥(yōng)有住宅套数(shù)，回答(dá)当前的房子是(shì)否真(zhēn)的过剩了(le)？据此判断未来房地(dì)产市场会(huì)如何发展。

　　一、如何有(yǒu)效观察(chá)中国户均拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中国住宅数(shù)量过剩的直观判断站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在以全国自(zì)然灾(zāi)害综合风险普查工(gōng)作情况(kuàng)为(wèi)主题(tí)的新闻发布(bù)会(huì)上，负责人对外披露：“住宅(zhái)城乡建设行业(yè)获(huò)取了全(quán)国近6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房屋建筑数据以及80多万处市(shì)政设施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，平(píng)均每栋建筑住不到3人，住宅市场看似已经过剩(shèng)。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋建筑中，农村房屋(wū)占9成以(yǐ)上，以栋数计算的城镇房屋实际(jì)仅有4700多万栋，还包(bāo)括(kuò)了大量(liàng)商业楼、写字楼、学(xué)校、医院(yuàn)等非住(zhù)宅。总的算(suàn)下来，住宅占比并(bìng)不(bù)大(dà)。

　　第七(qī)次人(rén)口普查数据公布了中国(guó)城镇家庭(tíng)户(hù)人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间，其中城(chéng)市(shì)家(jiā)庭户居民人均(jūn)0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居民人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着(zhe)人人都有(yǒu)房间居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅(jǐn)与房间数(shù)量(liàng)有关，更与房屋质量、居(jū)住面(miàn)积、配(pèi)套(tào)设(shè)施等因(yīn)素密(mì)切(qiè)相(xiāng)关。单(dān)单(dān)从人均住宅间数(shù)不能完全反映出城镇(zhèn)居民的居住水平。

　　中国主要(yào)是以家庭(tíng)为单(dān)位购买成(chéng)套住宅，一套设施(shī)齐全的住宅才是城镇居民宜(yí)居的(de)选择。

　　（二）中国户均住(zhù)宅(zhái)的测算思路、数据和方法

　　中国(guó)城镇(zhèn)居民住宅主要分两(liǎng)大类，一类是商品住宅，另一(yī)类是保(bǎo)障房、原公有住(zhù)宅(zhái)、自建房等非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统计(jì)数据(jù)，并没(méi)有直接公(gōng)布城镇住宅(zhái)数量。居(jū)民住宅相关数据有(yǒu)两处可(kě)以直接公布，一是每年商(shāng)品住宅(zhái)销售套数（统计局）；二(èr)是居民住(zhù)宅来源(yuán)（人口普查(chá)数(shù)据）。计(jì)算中国居民(mín)户均(jūn)住宅数量，我们主要用到(dào)上(shàng)述(shù)两组数据(jù)。

　　中国住宅(zhái)改革始于1998年(nián)，1998年之(zhī)前(qián)商品住宅(zhái)数量极少，可忽略不计(jì)。估算城镇居民户均住宅(zhái)套数分三步走：

　　第(dì)一步，将1999年以来每年(nián)商品住宅销(xiāo)售套(tào)数(shù)相(xiāng)加，我们就能够得到当前商品(pǐn)住宅总存量。

　　第二步，根据(jù)城镇居民拥有的商品住宅和非商品住宅比(bǐ)例，推算得(dé)到(dào)居民住宅总(zǒng)套数。

　　第三步，将城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)拥有的商品住宅总数除以家庭户数，我们就能够得到城(chéng)镇户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　具体(tǐ)计算(suàn)公(gōng)式(shì)如下(xià)：

　　城镇家庭(tíng)住宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住(zhù)宅套数/家(jiā)庭户数(shù)）/（商品住宅套数/住(zhù)宅总套数(shù)）

　　=商(shāng)品(pǐn)住宅套(tào)户比/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套(tào)房<当兵多久回家一次 嫁给当兵12年的人好吗/strong>

　　中(zhōng)国(guó)住宅(zhái)存量到底有多少(shǎo)，目前缺乏一个准确(què)统计。我们(men)利用(yòng)既有(yǒu)统计(jì)数据，大致测(cè)算(suàn)得到(dào)中国存量房地产套数，并进一步推算中国城镇家庭(tíng)户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计算得(dé)到(dào)：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.64套商品住宅(zhái)（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销售以期房(fáng)为主，从2019年开始，新房销售中期房占比近(jìn)9成。本文去除商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)累计销(xiāo)售套(tào)数(shù)里的(de)期(qī)房(fáng)销(xiāo)售(shòu)，得到商品(pǐn)住宅现房(fáng)套(tào)数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房(fáng)套数计算(suàn)为例：

　　2022年(nián)商品住宅现(xiàn)房套数=截(jié)止到(dào)2022年商品住宅累(lèi)计销售套(tào)数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售(shòu)额(é)。

　　主(zhǔ)流房企竣工(gōng)周期在2-3年，并考虑(lǜ)到交房(fáng)后装修的时(shí)间，取最(zuì)大值(zhí)3年。

　　将商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)现(xiàn)房套数(shù)除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家庭户均拥有0.54套商品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下(xià)来(lái)我们需要进(jìn)一步推算中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民拥有的户均住宅套数。

　　首(shǒu)先(xiān)，七普(pǔ)数据显示中国城镇居(jū)民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅(zhái)。其(qí)中自建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原(yuán)公有(yǒu)住宅(zhái)占(zhàn)比6.1％，通(tōng)过继(jì)承或(huò)赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租房(fáng)与(yǔ)其他住宅(zhái)。

　　其次，我们假(jiǎ)定(dìng)租赁其他住宅和购买二手房都(dōu)是商品(pǐn)住宅(zhái)，因此(cǐ)将租(zū)赁(lìn)其他(tā)住宅、购买商(shāng)品住(zhù)宅与购买二手房加总，得(dé)到商品住宅(zhái)占居民所有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗(cū)略(lüè)假设2021年-2022年期间商品住宅增(zēng)幅为过(guò)去十(shí)年变化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从(cóng)而我们(men)估算出2022年商品住宅所(suǒ)占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑(lǜ)已(yǐ)购(gòu)期(qī)房，中(zhōng)国(guó)平均每(měi)户(hù)城(chéng)镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交(jiāo)房(fáng)顺(shùn)利，已购期房会在(zài)2-3年内陆续交付使用(yòng)，到2024年，中(zhōng)国(guó)平均(jūn)每(měi)户(hù)城镇(zhèn)家(jiā)庭都会拥有一套住(zhù)宅。

　　三(sān)、城镇户均一套(tào)房(fáng)的(de)三(sān)点含义

　　既然城镇居民已(yǐ)经达到了户均一套房的程度，“户户有房”是否意味着中国城镇化进(jìn)展终结，甚(shèn)至意味着(zhe)中国地(dì)产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一(yī)套房(fáng)并不意味着(zhe)住宅市场(chǎng)供(gōng)需平衡

　　需要有(yǒu)多余住宅来满(mǎn)足因人口流动(dòng)、居民(mín)换(huàn)房等因素(sù)产生的住(zhù)宅需(xū)求。因此，成熟(shú)房地(dì)产(chǎn)市场的住(zhù)宅套户比会(huì)在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看，美国、英(yīng)国和日本的(de)住(zhù)宅(zhái)套(tào)户比均高于1.1，其(qí)中，英国的住宅套(tào)户比(bǐ)最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国(guó)为(wèi)1.11。德国(guó)和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户(hù)均刚好一套房，就会造成人口净(jìng)流入地的(de)住宅市(shì)场(chǎng)供不应求(qiú)，造成房价或房(fáng)租(zū)迅(xùn)速(sù)上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的流动(dòng)人口3.76亿，省内流动人口和省际流动人口分别为2.51亿(yì)人(rén)和1.25亿人。

　　流(liú)动(dòng)人口会选(xuǎn)择在(zài)大城市租房挣钱(qián)，在(zài)老家县(xiàn)城买房。

　　暨(jì)南(nán)大学2017年的中国城乡人口流动(dòng)调查数据显(xiǎn)示(shì)，在上海、杭州以(yǐ)及南京工(gōng)作的流动人(rén)口在老家拥(yōng)有住宅比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城市的(de)高工资(zī)吸(xī)引打工人，但高房价迫使打工人(rén)回(huí)乡置(zhì)业。

　　流动人口实际上(shàng)会占据两套房，在高房(fáng)价的大城市(shì)租赁一套房，在房价较低的县(xiàn)城(chéng)购买一套房。所以(yǐ)说户均一套房无法满足庞大(dà)流动人口(kǒu)的(de)租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住(zhù)宅品质仍需改善

　　目前，中国的城(chéng)镇住宅(zhái)中依(yī)然有(yǒu)不(bù)少老旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也就(jiù)是(shì)约9000万(wàn)户城镇(zhèn)居民住(zhù)宅(zhái)是(shì)2000年以前建成(chéng)，其(qí)中又(yòu)有11.6％住宅年龄至少在33岁以(yǐ)上。

　　这批(pī)存在着建筑结构松散、设施陈(chén)旧、安(ān)全(quán)隐患大等问题，如电线老化、管道(dào)等基础(chǔ)设施陈旧，给住户的(de)生活带(dài)来了很大的不便和安全隐(yǐn)患，并(bìng)且(qiě)居住体验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户(hù)数拥(yōng)有的住宅面(miàn)积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的家庭(tíng)没有独立卫浴和厨房。这类上世纪修建的老旧小区很(hěn)难(nán)满足现代生(shēng)活需求，在未来大都会(huì)被拆迁重建。

　　近五成(chéng)的家庭住宅为一居室和二居(jū)室，户型偏(piān)小。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对(duì)比镇，城市家(jiā)庭(tíng)住(zhù)宅(zhái)户型更(gèng)小，当然这与(yǔ)城市土(tǔ)地(dì)资源紧张有关。

　　（三(sān)）人均住宅面积扩(kuò)张是未来(lái)地(dì)产的需求(qiú)驱动力

　　根据七(qī)普数(shù)据(jù)测算，2020年城镇家庭户住宅(zhái)存量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年(nián)间农民带房进城和老旧(jiù)小区(qū)拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面(miàn)积为39.45平方米(mǐ)。

　　超(chāo)过一半的(de)家庭人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积小于均值，近4成家庭(tíng)人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积(jī)不足19平(píng)方米，不及全(quán)国人均水平的(de)一半(bàn)。若去(qù)除20％的公(gōng)摊，可(kě)使用的住宅面积仅(jǐn)为(wèi)15.2平方米。上海市将人均住(zhù)宅建筑面积低于15平方米的家庭界定为住宅(zhái)存在困难，若(ruò)按(àn)这(zhè)个标准算的(de)话，中国有11.3％的家庭存在住(zhù)宅困难(nán)问(wèn)题(tí)。

　　若人均可使用(yòng)住宅面积为(wèi)40平，即(jí)人均住宅建筑(zhù)面积为50平，只(zhǐ)考虑(lǜ)家庭户人数(shù)，需要住(zhù)宅总量约390.6亿(yì)平，较目前至少新增(zēng)82亿(yì)平。

　　对比发达国家人均住宅(zhái)面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和(hé)英国都高于(yú)40㎡，中国的人均住宅建筑面(miàn)积(jī)为(wèi)39.45㎡，相差(chà)不大(dà)。但(dàn)若去除(chú)公摊面积(jī)后，中国(guó)的人均可使用面积为31.56㎡，这(zhè)一差距将变(biàn)得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集体户(hù)人口，所需要的住宅(zhái)总量会(huì)更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产(chǎn)还会有需求么？

　　我们测算得到中(zhōng)国城镇家庭户均1套(tào)房(fáng)，看(kàn)似已经(jīng)户户有房。即便如此，中国人(rén)口静(jìng)态结构和动态趋势演绎(yì)，决(jué)定了中国未(wèi)来(lái)地产仍有(yǒu)需求释放。户均1套住宅(zhái)现实之下(xià)，中国未来(lái)城镇住宅需求主要来(lái)自(zì)于(yú)四个方面。

　　第(dì)一，户均人口缩小，家(jiā)庭户数增多，新(xīn)户购房(fáng)需(xū)求(qiú)扩张。

　　过(guò)去20年我国城镇家庭户均人口数不(bù)断下降，六普显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普(pǔ)显示(shì)城镇户均人口规模为2.62人/户，一(yī)人户、二人(rén)户的占比明显上升，人(rén)口小家(jiā)庭化趋势将继续延(yán)续，导致户(hù)数会因户均人口规模的缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人口迁移导致经(jīng)济发展(zhǎn)带来(lái)的新增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经济(jì)板块(kuài)的分(fēn)化日益明显，资源和生(shēng)产要素逐步向经(jīng)济带、都市(shì)圈中(zhōng)心(xīn)城市(shì)流(liú)入，区域(yù)经济资(zī)源分配的再(zài)集中吸(xī)引着(zhe)人口流入。人口迁移势(shì)必(bì)涉(shè)及到买(mǎi)房(fáng)租房(fáng)，给迁(qiān)入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年(nián)常(cháng)住人口增量为72万，而出生人口(kǒu)为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然(rán)增加人口仅(jǐn)为6.5万人(rén)，其人口增长主要受益于(yú)人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需(xū)求依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住宅和原(yuán)公(gōng)有住宅的(de)家庭拆迁(qiān)改建最多(duō)。自建(jiàn)房家庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为(wèi)6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其(qí)他(tā)住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造时间为(wèi)2000年以(yǐ)前的(de)比例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十(shí)年间新增8473万家庭户，自建住宅和原(yuán)公(gōng)有住宅减少(shǎo)了1282万户，住宅(zhái)净需(xū)求增(zēng)加(jiā)9755万户(hù)。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买(mǎi)二手房。在新(xīn)增(zēng)住宅需求中，有7成家庭购买了(le)商品住宅(zhái)。租房、购买经(jīng)济适用房和其他分别(bié)占比(bǐ)18％，3％和9％。未(wèi)来(lái)随(suí)着城中村和旧城改造，商品住宅的占比势(shì)必(bì)会(huì)进一步上升。

　　2000年以前建造(zào)的住宅建筑面(miàn)积(jī)还有约81亿(yì)平，涉及城镇家(jiā)庭约9000万户。破旧的城中村、老(lǎo)公有(yǒu)住宅(zhái)，建(jiàn)筑面积小、质量低、基础设(shè)施配套差、没有(yǒu)或少有物业管理，居民追求美(měi)好、宜居生活的环境，背后的改善(shàn)性(xìng)需求(qiú)有待释放。

　　第四，“住(zhù)上更大房子”的改(gǎi)善性(xìng)需求还(hái)将有所增加。

　　刚需(xū)购房(fáng)受限于资金，倾向于中小户型。已有住(zhù)宅(zhái)家庭希望提高生活(huó)品质(zhì)，以(yǐ)小换大、以旧换(huàn)新。2022年底的中央经济工作会(huì)议明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅间数(shù)为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素(sù)，中国(guó)的人均住宅间数较其他国家依旧存在不小差(chà)距。

　　住宅舒适度与经济水(shuǐ)平有着密切正向(xiàng)联(lián)系。随(suí)着经(jīng)济发(fā)展水平(píng)的(de)提高(gāo)，中国的人均住宅间数(shù)与人均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积将随之增长(zhǎng)。

　　如果(guǒ)说过(guò)去(qù)二十年是中国地产黄(huáng)金发(fā)展(zhǎn)期，地(dì)产矛盾(dùn)更(gèng)多体现为住(zhù)宅供给存在不足(zú)，供需出现(xiàn)错配，这(zhè)是过去二十年房(fáng)价(jià)快速上(shàng)涨(zhǎng)基(jī)石。那么未(wèi)来将是住宅质量的供需冲突。房地产(chǎn)大分化时(shí)代已(yǐ)至，这种分(fēn)化不单(dān)局限于城市能级之间差异(yì)，优质小区和老旧(jiù)二手房之(zhī)间(jiān)的差(chà)异也(yě)将越发扩大(dà)。

　　风险提示(shì)

　　人口普查数据调查的是人，并(bìng)不是针(zhēn)对住宅，因(yīn)此可能存在统(tǒng)计(jì)偏差。商品住宅占(zhàn)比实际值可能偏低(dī)，其增速可(kě)能(néng)超预期。