5月以来(lái)，房地产板块个股(gǔ)多出现小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截至5月(yuè)10日收盘(pán)，中信房地产指数本月涨幅(fú)约(yuē)为2％。而以(yǐ)公募基金为代表的机构对于这一(yī)板块已经在(zài)悄然布局。数据显示，以(yǐ)南方(fāng)和华夏的两只(zhǐ)老牌(pái)ETF基金为例，5月9日(rì)时所公布的(de)总份额均较4月28日时有小幅增长。根(gēn)据基金一季报统(tǒng)计，龙头与地方国企央(yāng)企(qǐ)获得增持(chí)，持仓数量(liàng)占流通(tōng)股比重增幅(fú)五只个(gè)股分别为(wèi)华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产或“底部回升”

　　行业(yè)红利(lì)时代(dài)已过(guò) 精耕细(xì)作成共识

　　从(cóng)公(gōng)募基(jī)金对房(fáng)地产的配置看，2019年末(mò)，公募(mù)所(suǒ)持有(yǒu)的房地产行业标的市值约1188亿(yì)元，占其所持股票市值的(de)4.66％左右；2020年市(shì)场表现(xiàn)出(chū)色，但公募所持房(fáng)地产公司市值(zhí)在股票资(zī)产中的(de)占(zhàn)比却(què)断崖(yá)式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了三年来(lái)的首(shǒu)次回(huí)升，年底这一数(shù)值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时(shí)，公募对房地产行业的持(chí)股比例也同(tóng)步回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎(hū)在(zài)今年(nián)一季(jì)度得以延续。数据统计(jì)显示，公募重仓(cāng)持(chí)有(yǒu)房地产板(bǎn)块(kuài)一(yī)季度市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持(chí)仓市值(zhí)前五(wǔ)个股分别(bié)为保利(lì)发展、招商(shāng)蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占(zhàn)板块(kuài)比重合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公募对(duì)于房地产的投资(zī)愈(yù)发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在(zài)公募基金一季报汇总的重仓股中，房地产板块(kuài)排(pái)名最高(gāo)的是保利(lì)发展(zhǎn)，在(zài)基(jī)金重仓第33位(wèi)。排(pái)名第二的是招商蛇口(kǒu)，排在第78位。而老牌龙(lóng)头股万科(kē)A排(pái)在第96位。对比去年四季(jì)报，变化之(zhī)处首先(xiān)在于几只房地(dì)产(chǎn)龙头股(gǔ)从排位上看均有退步，尤其是万科最为明显；其(qí)次(cì)是(shì)金地集团退出百大之列。但考虑到房地产是复苏链上(shàng)最后一环，且首季并非行业销售旺(wàng)季，其传导到二级市(shì)场乃至(zhì)机构持仓(cāng)上还需要时间周(zhōu)期。

　　形成(chéng)共(gòng)识的是(shì)，经济圈判断房地产已经进入大分化时代，一(yī)二线(xiàn)城(chéng)市好(hǎo)于三四线城市。而映射(shè)到二级市场(chǎng)投(tóu)资上，配置房地产行业轻(qīng)松收获行业贝(bèi)塔的红利(lì)期一去不返了(le)。“如果按(àn)照(zhào)产业周(zhōu)期(qī)来分(fēn)类，包括房地产等几类行业在盖特纳(nà)曲线里属于成熟期或者衰退期的(de)行业，传统认(rèn)知上没有什么(me)投资机会(huì)的(de)。但在这几(jǐ)年特(tè)殊的行(xíng)情里包括煤炭、电解(jiě)铝等类似的行业也出现了一(yī)些机会，背后的逻辑是(shì)供给侧发生(shēng)了更大的变化(huà)。”一不愿具名的上海公(gōng)募基金经(jīng)理指出。

　　不过也(yě)有公募人士持谨慎乐观态度：“行业前(qián)几年17亿～18亿平方(fāng)米的年销售面积(jī)很难再出现了(le)，2022年(nián)光是居民(mín)存款数(shù)量增加了15万亿元。中国(guó)存量有400亿平方(fāng)米建(jiàn)筑面积，考虑存量地产的更新，也(yě)有近10亿平(píng)方米。需求端还需要有一定的政策出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝(bǎo)盈基金房地(dì)产研究员吕功(gōng)绩(jì)也指出：“时至今日，无(wú)论从城镇化(huà)的(de)进程，还是人均住房面积(jī)（接近(jìn)30平/人），我国均已告别住(zhù)房(fáng)短缺时(shí)代(dài)，而目前居民(mín)的杠杆率(lǜ)和房价收入也(yě)不支撑每年18万亿元的(de)销售(shòu)额，以及过(guò)快上行的(de)房价，因而行业(yè)高增的时代已(yǐ)经过去，未来行业的需求或(huò)将回落，在此过程中，伴随着地产(chǎn)的高杠杆属性(xìng)，就很容易出现(xiàn)信用风险问题（类似2022年(nián)的民营(yíng)地产爆雷），行(xíng)业进入到供给侧出清的过程。这个过程(chéng)中，综(zōng)合竞争(zhēng)力强的公(gōng)司就(jiù)能够通(tōng)过大(dà)鱼吃小鱼的方式，获得(dé)市占(zhàn)率(lǜ)的提升(shēng)。当行业(yè)需(xū)求见顶回落时，行(xíng)业的贝塔已经(jīng)过去了(le)，但不(bù)代表没有投(tóu)资(zī)机会，机(jī)会在于城市(shì)、位置、产(chǎn)品(pǐn)的阿尔(ěr)法(fǎ)，而对(duì)应到股票投资，就是(shì)强竞争力(lì)公司的阿尔法。”

　　或(huò)许也是基于这(zhè)样的认识转(zhuǎn)变，精耕细作个股(gǔ)成为公募乃(nǎi)至整体机(jī)构的(de)务实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜(yí)放眼量”

　　头部央国企、优(yōu)质区域(yù)性标(biāo)的成(chéng)香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地产板(bǎn)块个股多出现(xiàn)小(xiǎo)幅上(shàng)涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日收盘，中(zhōng)信房(fáng)地产指数本(běn)月涨幅约为2％。从(cóng)具体的个股来(lái)看，《红周刊》利(lì)用Wind统计申万房地产板块个股，在纳入统计(jì)的124只(zhǐ)房地产类标的(de)股中，本月(yuè)以(yǐ)来实现股价上涨的达到(dào)了81家。

　　其(qí)中(zhōng)，上述时(shí)间(jiān)段恰好排(pái)名前(qián)五的公司(sī)月内涨幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产(chǎn)。排(pái)名第(dì)一的上实发展，五(wǔ)一假期(qī)归来后日成交量明(míng)显放大(d大家真的都放不进脉动瓶口吗，一般进得去脉动瓶口吗à)，4日、5日连续(xù)两(liǎng)个交易日收出涨停。从该股的基(jī)本面来看，上(shàng)实发展的(de)主(zhǔ)营业务为房地产开发与经营。公司的主要产品及服(fú)务(wù)为房地产销售、房地产租赁、物业管理(lǐ)服务、工程项目、酒店经营(yíng)。从业绩数据来看，2022年，其实现营(yíng)业收入52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季度(dù)，其(qí)实现(xiàn)营业总收入(rù)27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元，同(tóng)比扭(niǔ)亏。

　　不过(guò)从十大流通股股(gǔ)东来看，各类(lèi)机构都有对(duì)其布局的(de)例子。以3月31日(rì)时(shí)的首季十大流通股股东来看， 具体包括公募的(de)上银基金(jīn)、私募的(de)迎水文龙、中(zhōng)央汇(huì)金(jīn)、长城(chéng)资产管理公(gōng)司等都(dōu大家真的都放不进脉动瓶口吗，一般进得去脉动瓶口吗)跻(jī)身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时排名第二的浦东金(jīn)桥也是上(shàng)海本(běn)地(dì)房企，其第一季度的收入利润规(guī)模大幅度复苏。究其原(yuán)因，一(yī)方面是该(gāi)公司后疫情(qíng)时代出租率复苏(sū)至近年来最(zuì)高，另(lìng)一方面则是公司拿(ná)地(dì)结(jié)算持续性向好(hǎo)，从数(shù)字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面(miàn)积(jī)约54万平(píng)方米。

　　在这(zhè)样的业绩(jì)势头(tóu)向(xiàng)好背景下，自然也吸引了知名(míng)机构在其(qí)中持续驻(zhù)足。从(cóng)第一季度十大流通股股东来看，知名私募高毅邓晓峰的两只产(chǎn)品(pǐn)依然(rán)在前十中，这也是连续第(dì)三个季度(dù)他有的两只(zhǐ)产品(pǐn)杀入(rù)前十。同时榜单(dān)中(zhōng)还有一(yī)支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资(zī)局，其当季(jì)还小幅增加了持股(gǔ)。

　　除(chú)去(qù)上述两家(jiā)上海(hǎi)区域(yù)性地产公(gōng)司外，荣安地产则是主要布局在深圳的地产公司，一季报(bào)交出的也是一份报喜的成(chéng)绩单：首季公(gōng)司实现营(yíng)业收入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属于上市公司(sī)股(gǔ)东的净利润6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看(kàn)，《红周刊(kān)》注意到(dào)两只公募指(zhǐ)基首季新(xīn)杀入十大流通股(gǔ)股(gǔ)东行列。具体说(shuō)来， 南方中证全(quán)指房地(dì)产ETF上榜(bǎng)排名(míng)第七位，富国中证指数1000增强则(zé)排名第九(jiǔ)位，此外联袂出现的(de)机构还有QFII高(gāo)盛国际和(hé)私募迎(yíng)水聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时，兴证全(quán)球基(jī)金相关人士分析：“经(jīng)历过行业洗(xǐ)牌和兼并重组后，龙头的价值(zhí)更(gèng)为笃定(dìng)突(tū)出；从拿地端(duān)看(kàn)，2022年土地市场大幅降(jiàng)温，优质土地供给较多（券商测算对(duì)应潜在毛(máo)利率在(zài)25％以(yǐ)上，目前房企的利润率仅20％），绝大(dà)多数房(fáng)企受限于信(xìn)用问(wèn)题或者资金紧张没法(fǎ)拿地，龙头房企趁机获取低成本土地(dì)，龙头房企的拿地力(lì)度（拿地金额/销售(shòu)金(jīn)额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆(gān)率较(jiào)低，净负债(zhài)率(lǜ)基本在70％以下(xià)，而其他(tā)房企的(de)净负债率普遍都在(zài)100％以上，加杠杆空间有限，从融(róng)资(zī)成本(běn)看，龙头(tóu)房企的融资成本不断(duàn)下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对(duì)应到2023年(nián)的销售，龙头房企明显跑赢行业(yè)，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当前中特估的浪潮下，央(yāng)国企地(dì)产股(gǔ)或存在(zài)发展的大好机会(huì)。中(zhōng)信证券指(zhǐ)出：“房地产行业的结构性机会依(yī)然存(cún)在，少部(bù)分公司尤其是央企(qǐ)占据显著优势，其主要又体现为库(kù)存(cún)的(de)优(yōu)势。央(yāng)企地产公司，现阶段表现出较低的融资成(chéng)本，优质的开发资源和良好的不(bù)动产资产(chǎn)运(yùn)营能力的多重竞争优势(shì)。”

　　“即使没有中特估，国央企(qǐ)相较于(yú)民(mín)营地(dì)产(chǎn)公(gōng)司(sī)也(yě)是更有优势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对于减值、土(tǔ)地(dì)资源(yuán)债权债务(wù)关(guān)系等问题，市场对(duì)民(mín)营房开企业的资产会有更多担忧和质疑，所以在这(zhè)一轮行业出清的(de)过程中，央国企相较于(yú)民企来说估值的修复更(gèng)明(míng)显。中特估的角度从中长期的(de)维度(dù)看，行业的逻辑在于(yú)集(jí)中度提升后，行业(yè)进入(rù)高质量发展(zhǎn)阶段，具备较快速发展阶段更稳定且可预期(qī)的盈利和现金(jīn)流创造能(néng)力，以此带来估值中枢的(de)提升，应该(gāi)关注估值(zhí)相对较低，企业自身资(zī)产的质量好、运(yùn)营(yíng)能力(lì)强、可(kě)以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨(zhǎng)的概率比较低，行(xíng)业(yè)内部将出现分化，要关注将受益于行业集中(zhōng)度提(tí)升的头(tóu)部(bù)公司。”星石投资首席研究(jiū)官方磊也(yě)表示(shì)。

　　顺应机构这(zhè)一思路的话，或许(xǔ)还是保(bǎo)利发展、招商(shāng)蛇口等国(guó)资背景龙头前途更为光明。不过国投瑞银(yín)基金(jīn)投(tóu)资部副总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需(xū)要客(kè)观地去持(chí)续(xù)观(guān)察(chá)国(guó)企央(yāng)企(qǐ)在三(sān)个方面是否可(kě)以维持，首先是(shì)融资成本保持(chí)低位，其次是销(xiāo)售(shòu)份额持续(xù)提升(shēng)，再次(cì)是拿(ná)地(dì)份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要(yào)多给一(yī)些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房(fáng)企一季(jì)报梳理发现(xiàn)，对于2022年的业绩出(chū)现(xiàn)的整体下(xià)滑，2023年一季度(dù)的业绩分化(huà)更趋明(míng)显，保利(lì)发展、滨(bīn)江集(jí)团等房企(qǐ)营收、净利均实(shí)现了(le)业绩的回(huí)正，甚至是较大增(zēng)速(sù)的增长。而(ér)这些公司也是机构的(de)重(zhòng)仓对象。

　　对此，知(zhī)名房地产业内人士(shì)张(zhāng)宏伟(wěi)向《红周刊》分析表示，业(yè)绩出现明(míng)显改善(shàn)的房(fáng)企，主要是因(yīn)为过去两三年(nián)时间，尤(yóu)其是在2021年下半年民营房企不怎么投(tóu)资拿地之(zhī)后(hòu)，国(guó)有(yǒu)企业(yè)仍在持续性(xìng)地拿地(dì)，且主要集(jí)中(zhōng)在核(hé)心城(chéng)市，投资(zī)力度较大。投资(zī)的(de)驱动能够推动房企销售业绩的(de)增长，从而(ér)在2023年(nián)一季(jì)度(dù)市场恢复但仍(réng)处于调整的过程中，能(néng)够保(bǎo)有一个正增长。

　　不(bù)过张宏伟(wěi)同时也提醒表(biǎo)示，在房(fáng)地产的复苏过程中，还(hái)面临着一些不确定性。其实整个市(shì)场从四(sì)月份(fèn)开始又在往下(xià)掉。除(chú)了杭(háng)州、成都等极个别城(chéng)市四月环比(bǐ)三月(yuè)相对表(biǎo)现较好(hǎo)之外，包括北(běi)京、上海在内(nèi)的绝大多数城(chéng)市都出现(xiàn)环(huán)比下滑的情(qíng)况(kuàng)。而(ér)现在五月(yuè)的市(shì)场表现也(yě)不(bù)太乐(lè)观(guān)。按照现在的经济状(zhuàng)况、收入情(qíng)况，以(yǐ)及(jí)市场的去库存压力、企业的(de)资金面(miàn)压力(lì)，可能(néng)会出现(xiàn)，到六月份房(fáng)企为了(le)半年报冲业绩出现市场(chǎng)的短期(qī)反弹外的一(yī)个(gè)市场(chǎng)乏力现象。也(yě)就(jiù)是(shì)说，第二季(jì)度、第三季度增长不确(què)定(dìng)性的(de)压(yā)力仍旧(jiù)较大(dà)。

　　上海(hǎi)利檀投资董(dǒng)事长陈(chén)昊扬(yáng)也向《红周(zhōu)刊》指(zhǐ)出(chū)，现(xiàn)在整(zhěng)个房(fáng)地产大家真的都放不进脉动瓶口吗，一般进得去脉动瓶口吗(chǎn)以及其上下游产业(yè)链的(de)复苏速度都比想象的(de)要慢(màn)很多，我(wǒ)们要(yào)多(duō)给一些耐心，这个时候，在房地产以(yǐ)及(jí)上下游就不是(shì)赚(zhuàn)快钱的时候(hòu)，只能赚(zhuàn)他基本面的钱。但这也意味(wèi)着，只有极为(wèi)少(shǎo)数的、做得比同行好得(dé)多的(de)企(qǐ)业，会(huì)伴(bàn)随整(zhěng)个行业的弱复苏，业(yè)绩会逐步(bù)体现出(chū)来。所以只(zhǐ)能耐心(xīn)地去等待它的基本面不断(duàn)地凸(tū)显出来(lái)，这需要时间。

　　（本文已(yǐ)刊(kān)发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅(jǐn)为举例分(fēn)析(xī)，不做买卖推荐。）

未经允许不得转载：yijia023.cn注册成功 大家真的都放不进脉动瓶口吗，一般进得去脉动瓶口吗