yijia023.cn注册成功yijia023.cn注册成功

fio2吸氧浓度计算公式中的4是什么意思,氧合指数的计算公式

fio2吸氧浓度计算公式中的4是什么意思,氧合指数的计算公式 是该取消预售制了:问题及建议

  文(wén):任泽平团队(duì)  

  导读(dú)

  是该取消预售制了。 1月(yuè)17日(rì)召开的全国(guó)住房和城乡建设(shè)工作(zuò)会议(yì)提(tí)出“有条(tiáo)件的(de)可以进行现房销售”,不足一个月时间,已有(yǒu)山东、安徽、河南(nán)、四川、广东(dōng)等地明确表态,试点(diǎn)现房销(xiāo)售。

  1、是该取(qǔ)消商品(pǐn)房预售制了,用你的钱,建你的房子,还烂尾了,这是对(duì)购(gòu)房者的(de)不(bù)公平。以后(hòu)谁有钱谁建房(fáng),没钱没实力的别建了,不能把包袱甩(shuǎi)给老百姓和社会,这是房地产从大(dà)开发时代步入高质量发展阶段的(de)必然趋势,也(yě)是对购房老百姓的最大保护(hù)。98年房改(gǎi)时,全(quán)国缺房子(zi),开(kāi)发商(shāng)缺钱,预售制(zhì)是权(quán)宜(yí)之计,现在(zài)全(quán)国套户比超过1,从大开(kāi)发(fā)进入(rù)存量(liàng)时代(dài),对购(gòu)房民众不公平的预售制已经过时了(le),该取消了,改为现房销售(shòu)。以后一手交钱(qián),一(yī)手(shǒu)交(jiāo)房(fáng),天经地义。当然二次房改是个技术活,兼顾化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信心(xīn)以(yǐ)及长(zhǎng)效机制,长效(xiào)机制四大关键是推动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和(hé)房(fáng)地产税。如果按照经济规律办事,中国一定能(néng)实现房地产软着陆和长(zhǎng)期平稳(wěn)健(jiàn)康发展,跨(kuà)过这道(dào)关,解好(hǎo)这道(dào)世界难题。

  2、为什么要取消预售制、改为现(xiàn)房销售?大家想(xiǎng)想,绝大部(bù)分(fēn)商品是一(yī)手交钱一手(shǒu)交货,预售(shòu)制是对购(gòu)买者的单方面不公平制度,购房老(lǎo)百姓几乎承(chéng)担了所有商品不(bù)能交付的风险。从个(gè)人层面看,预(yù)售制(zhì)对(duì)购房(fáng)者非常不公(gōng)平,比如,交(jiāo)房等待期一般为两年(nián),在此期间,购(gòu)房(fáng)者(zhě)不仅(jǐn)承担银行利(lì)息,还要承担(dān)延(yán)迟交房、房屋质量、房产证延期办理甚至不能(néng)交房的风(fēng)险。从行业(yè)层面看,预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张,若遇到下行周期(qī),会引(yǐn)发(fā)资金链(liàn)断(duàn)裂、项目搁(gē)置等(děng)系(xì)列风险(xiǎn)。取消预售制,改为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销售,这样(yàng)有(yǒu)助于落实中央房住(zhù)不(bù)炒精神(shén)、有助于保(bǎo)障购房老(lǎo)百姓权益、有(yǒu)助于房企(qǐ)稳(wěn)健发展,一(yī)举多得,谋划长远(yuǎn)。

  3、为(wèi)什么(me)建议取消预售制度?预售制度怎么来的?国(guó)外什(shén)么情况?简单科普(pǔ)一下:商品房(fáng)预售最早(zǎo)源于中国香(xiāng)港(gǎng),俗(sú)称(chēng)卖楼花,卖期房,是(shì)一种开发商放杠杆的方式。98年房改,由(yóu)于商品(pǐn)房(fáng)短缺,房(fáng)企缺资金(jīn),借鉴(jiàn)中(zhōng)国香港,引入了商品(pǐn)房预售制度(dù)。其(qí)实,当前世界不少国家存在预(yù)售制。但是,重点来了(le)!发达国(guó)家一般有(yǒu)严格的监(jiān)管保障措施(shī),开发商在(zài)项目(mù)获得政府批(pī)准(zhǔn)后才可以开(kāi)始销售(shòu),买家在购(gòu)买期房后并(bìng)非像(xiàng)中国(guó)一样在(zài)支付完(wán)首付款(kuǎn)后从银行一(yī)次(cì)性(xìng)贷款支付剩余全部房(fáng)款,而是根据开发商工程进度在完全交(jiāo)房前进行分期支付。所(suǒ)以,预(yù)售制度是需(xū)要严(yán)格的资金监管、分期支付以及违约(yuē)处罚(fá)措施(shī)作为(wèi)保障(zhàng)的,如果没(méi)有这些保障措施,一定会(huì)触发风险,对购房(fáng)民众不公(gōng)平,所以不如借机取消预售(shòu)制(zhì)度,以(yǐ)后改为(wèi)现房销(xiāo)售。客观(guān)讲预售制度有一定历史阶(jiē)段性,现在中国住房进入存量时(shí)代,取消预(yù)售制(zhì)度(dù)有助于降负(fù)债降杠杆,不再把(bǎ)烂(làn)尾风险甩(shuǎi)给(gěi)老百姓和社会,当(dāng)然这(zhè)需要配套房企债务(wù)重(zhòng)组、复(fù)工保交楼、恢(huī)复市场信心和房(fáng)地产长效机制(zhì)。这(zhè)是个技术活,只要坚持(chí)市(shì)场化(huà)改革,中国(guó)一(yī)定能(néng)化解(jiě)这个难题(tí),让房地产(chǎn)回归实体(tǐ)经济和居住属(shǔ)性,安居乐业。

  4、简单讲,如果取消预售制,改为现房销售,开(kāi)发商(shāng)将(jiāng)拼的不是五花八门(mén)、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不知道能(néng)不能兑现的营销(xiāo)手段,而(ér)是所见即所得的过(guò)硬的产品质量和(hé)诚信,这才(cái)是对购(gòu)房民(mín)众的最根(gēn)本最(zuì)实(shí)质的(de)保障(zhàng),这(zhè)样将极(jí)大(dà)的提(tí)升开发商的建(jiàn)筑质量,实现良币驱逐(zhú)劣(liè)币。所有(yǒu)商业的(de)本质是向(xiàng)善,是(shì)以(yǐ)客户为(wèi)中心,房地产也不(bù)能(néng)例外(wài),老百(bǎi)姓买房子是天(tiān)大(dà)的事,烂尾毁三代,好房幸福一家人。从(cóng)这个角度,取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制(zhì)、实施现(xiàn)房销售是实现老百姓安居乐业、社会长治久安、行业企业健(jiàn)康(kāng)发展的重(zhòng)大措施。在(zài)当前的(de)情况下,取消(xiāo)预售制要(yào)结合稳楼(lóu)市、房地产软着陆、打通金融支持当期三好(hǎo)生、新模(mó)式等综合(hé)施策。

  作者(zhě)十(shí)年前在国务院发展研究中心参(cān)与(yǔ)财税改革方案研究时(shí),对预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定(dìng)、房企杠杆率等进行过长期系统的(de)专项研(yán)究。(参考(kǎo)后来形成(chéng)的专著《房地产(chǎn)周(zhōu)期》)  

  目录(lù)

  1 中国内(nèi)地(dì)商品(pǐn)房预售制(zhì)的前世今(jīn)生(shēng)

  1.1 起(qǐ)源:分层销售+“按揭”,霍(huò)英东(dōng)创造“卖楼(lóu)花”模式

  1.2 住房需求大、供给(gěi)量少,引进“卖楼花”模式,形成“中国内地版(bǎn)预售制”

  1.3 预售制推动城市化进程(chéng),但背后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实(shí)存在(zài)

  2 国际经验

  2.1 美国:交付(fù)前预售资金第三方全程监管,交付时开发(fā)商凭验(yàn)收(shōu)凭(píng)证取得房(fáng)款(kuǎn)

  2.2 德国:可(kě)零首付购房(fáng),提供期房烂尾险

  2.3 英国:10%定金保险保护(hù)机制,55%-80%房款交房时支(zhī)付

  2.4 日本:为(wèi)规(guī)范(fàn)期房(fáng)交易立(lì)法(fǎ),设置期(qī)房(fáng)预付(fù)款保全措施

  2.5 新(xīn)加坡:买方资(zī)金(jīn)由银(yín)行(xíng)监管,享(xiǎng)1年保修期后付尾款

  3 启示

  正文

  1 中国内地商品房预售制的前世今生(shēng)

  1.1 起源:分层销售+“按揭”,霍英东创造“卖楼花”模式

  二十(shí)世纪五十年代(dài)在(zài)中国(guó)香港,楼(lóu)宇出租是地产行业盛行(xíng)的(de)方(fāng)式,但有着转让难、出租资金周转期长等问(wèn)题(tí),分层销(xiāo)售孕育(yù)而生(shēng)。20世纪50年(nián)代,中国香港(gǎng)还未推(tuī)行(xíng)公(gōng)共(gòng)房屋制度,许多人栖身于木屋或者其他临时(shí)住宅(zhái),住房的需求是相当(dāng)高,不过大多数(shù)居民的储蓄(xù)很(hěn)少。当时楼(lóu)宇(yǔ)买卖多数以一整栋楼为单位,需要雄厚的资金实(shí)力才能购买。虽然(fio2吸氧浓度计算公式中的4是什么意思,氧合指数的计算公式rán)楼宇出租是中国香港地产(chǎn)行业盛行的(de)方式(shì),但有着转让(ràng)难、出租资金周(zhōu)转期长等(děng)问题(tí)。针对这一系(xì)列问题,不少地产商(shāng)开始探求新的方式,如把楼(lóu)宇契约(yuē)切开,即“分契”,然后(hòu)将楼宇分层出(chū)售。这模式(shì)一经(jīng)推(tuī)行,购买楼(lóu)宇的市民数量有所增加,开(kāi)发商资金周转(zhuǎn)加快(kuài)。

  在分层出售(shòu)的基础上,将(jiāng)“按揭”模式引入房地产销售,霍(huò)英东(dōng)创造“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英东创(chuàng)办立信(xìn)置业有限公司,凭借商业直(zhí)觉和多年(nián)经(jīng)营杂货铺、海上驳运业务的经验,对于商品流通、资金周(zhōu)转(zhuǎn)有着独到的见解,在努力寻求方法加快自身资金周转。当时其在(zài)购下(xià)九龙的一(yī)块地盘后,除了分层(céng)出售、还(hái)印(yìn)发售(shòu)楼说明书,上有(yǒu)文字(zì)详尽说明楼宇的地势环(huán)境、建筑材料(liào)、分层价格、订购方法(fǎ)等。此外,“卖楼(lóu)花”是另外一(yī)个亮点,即先收取买家的订金(jīn),采(cǎi)用类似租金的分期付(fù)款形(xíng)式(shì),等新楼落成时(shí),收(shōu)齐买(mǎi)家的钱(qián),买家(jiā)就拥有了自己的(de)房(fáng)产。这种方式减轻了(le)民众购房的(de)资金压力,加速了房屋的(de)建(jiàn)造和销售,也解(jiě)决了(le)制造商的资(zī)金问(wèn)题,降低投资风险,在当时可谓是“双赢”的(de)举措(cuò)。“预售(shòu)楼花+分(fēn)期付款”的销售模式(shì)成为当时(shí)中国香(xiāng)港房地产市场(chǎng)的一大特色,纵(zòng)观中国香(xiāng)港房地产市(shì)场的改革,“卖楼花”模式高效(xiào)率(lǜ)地解决了核心的住房供不应求的问题,使房(fáng)市发展进入新阶段。

  预售(shòu)楼(lóu)花模式推动了中国香港楼市几十年繁(fán)荣(róng),但期间也出现过“烂尾楼”的情况,但监管部门不(bù)断完善、规(guī)范化(huà),建(jiàn)立健(jiàn)全的监(jiān)管机制(zhì),促进市场健(jiàn)康发(fā)展。例如(rú),1960年(nián),位于(yú)大角咀的一个楼盘因建(jiàn)筑(zhù)费(fèi)用超支(zhī)停工,出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后,中国香港管理部(bù)门提升了(le)对(duì)于(yú)预售楼(lóu)花制(zhì)度的(de)监管,即要求开发商在预售前(qián),确(què)保地价款已经全部支(zhī)付,还要证明自身有资(zī)金等(děng)能力把项目完成,资金需放(fàng)入律(lǜ)师所托管(guǎn),支(zhī)取时(shí)需(xū)律所和(hé)建(jiàn)筑(zhù)师(shī)的核准。为了防止开(kāi)发商(shāng)、律(lǜ)所、建筑师等造假,套取监管账户资金,中国香港要求律师行在银行开设(shè)的信托账户(hù)(监管账户)、开发(fā)商操作(zuò)等采(cǎi)取全透(tòu)明化机(jī)制,且银行的(de)责(zé)任上升,如出现(xiàn)房屋“烂尾(wěi)”情况,银(yín)行(xíng)将成最大风(fēng)险方(fāng),后续需自(zì)身推动项目完工。随着监管体系(xì)逐步完(wán)善,出(chū)现“烂尾(wěi)”的现象较少。

  1.2 住房需求大、供给(gěi)量少,引进(jìn)“卖楼花”模式,形(xíng)成(chéng)“中国内地版预(yù)售制(zhì)”

  二十世纪九十(shí)年代,中国内地面临住房需求大和供给量短(duǎn)缺问题,引入“卖楼花(huā)”制度。建国以来,中国内地(dì)优(yōu)先发展重工业,强调(diào)基础建设,这一导向使前期发(fā)展工(gōng)业(yè)化的进程(chéng)大于城市化进程,唯(wéi)有解决住房基础等城(chéng)市化配套问题,才能进一步(bù)推进城市化。但当时推行的(de)是“统(tǒng)一管理(lǐ),统(tǒng)一分fio2吸氧浓度计算公式中的4是什么意思,氧合指数的计算公式配,以(yǐ)租(zū)养房”的福利(lì)分房(fáng)制度,住房市场发(fā)展起步较晚(wǎn)、增速较慢(màn),福(fú)利(lì)分房(fáng)制度也(yě)出现了(le)分配不公(gōng)、效率低、配套差等问题(tí),因此福利分房制度不(bù)再适(shì)用于当(dāng)时的国情。叠(dié)加房地产市场(chǎng)面临商品房的(de)需求量(liàng)大,而社会缺少大型(xíng)房地产开发商,商品(pǐn)房供应量小的困境,此时引入中(zhōng)国(guó)香港的(de)“卖楼(lóu)花”模式无疑是对内地房地(dì)产市场的一(yī)针强心剂(jì)。从1994年起,中(zhōng)国内地逐步引进中国香(xiāng)港预售商品房制度(dù),先后出台(tái)多项文件,大力支持国内房地产市场改革(gé)。例如,1998年,国(guó)务院(yuàn)出台《关于进一步深化(huà)城镇(zhèn)住(zhù)房制度改(gǎi)革,加快住房建设的通知(zhī)》文件(jiàn),决定停止住房无偿实物分配,逐步实行住房分配货币化、住房供(gōng)给商品化(huà)、社会化的住房新体制,从(cóng)计(jì)划经济下的福利分房转向市场经济的商(shāng)品房。房地产市场(chǎng)采用预售制,允许开发商卖(mài)期房,解决了(le)房企缺少资金和开(kāi)发时间(jiān)周(zhōu)期长的两大难(nán)题,开发商以预售款撬动下一个项(xiàng)目(mù)的开(kāi)发,形成滚动开发模式(shì),住房供(gōng)应速(sù)度(dù)加快(kuài)。自此(cǐ)中国内地开始房改(gǎi)货币化(huà),中国人民银行等多方迅速出台相(xiāng)关(guān)的信贷政策,支持(chí)购房者(zhě),极大作用推动了(le)房地产(chǎn)市场的发展。

  引(yǐn)入(rù)中国香(xiāng)港“卖楼花(huā)”模式(shì)后,经调整形成(chéng)契合中国内地(dì)的(de)商(shāng)品房预售(shòu)制度。预售制(zhì)的初衷是为了缓解房(fáng)企资金压力(lì),加快城(chéng)镇住房(fáng)建设。具(jù)体来(lái)说,是(shì)指房地产开发(fā)企(qǐ)业将(jiāng)正在建(jiàn)设中的房屋预先出售给购房者,由购房(fáng)者支(zhī)付定金或房(fáng)款的行为。区别于中国香港,在中国内地实践(jiàn)过(guò)程中,商(shāng)品房预售流程为:房地产开发商(shāng)办理预售(shòu)许可证-签订商品房买卖合同-进(jìn)行(xíng)备案登记和预告登记-交付房屋。在购(gòu)房过程中(zhōng),购房者需要一(yī)次性付(fù)清首付款,并采用银行贷款的形(xíng)式(shì)一次(cì)性付清剩(shèng)余房款(kuǎn),换言之,房屋未建(jiàn)成,开发商可能已拿到了全部(bù)购房款(kuǎn),这点与中(zhōng)国香(xiāng)港的按照工(gōng)程进度付款(kuǎn)有所不同。对中国内地的开发商而言,预售制商品房也开启了高周转、高杠杆的运(yùn)作模式。

  1.3预售制推动(dòng)城市化(huà)进(jìn)程,但背(bèi)后潜藏的(de)风险(xiǎn)确实存(cún)在

  作为(wèi)中国内地商(shāng)品房销售的最主要方式,预(yù)售制极大(dà)缩(suō)短(duǎn)房企现(xiàn)金回笼周期,同(tóng)时增(zēng)加市场(chǎng)商品房供应,推动(dòng)了城(chéng)镇化发展(zhǎn)进(jìn)程。预售制在过去20多年对中国内地(dì)房地产市场的稳(wěn)步发展起(qǐ)到了(le)重要作用,不仅(jǐn)解(jiě)决了房地产市场快(kuài)速发展(zhǎn)阶段的资金(jīn)需求,也提(tí)高了居(jū)民居住水平,中国内地城镇居民从筒子楼住到(dào)住(zhù)宅小区,从全民蜗(wō)居到基本适居,住房事业取得巨大进步,数(shù)十年时间走完发达国家几百年(nián)城镇(zhèn)化路(lù)程。改(gǎi)革开放以来,城镇化进程进入快速发展时(shí)期(qī)。1978-2021年,城镇(zhèn)人口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人,43年间增长4.4倍;1981-2020年,全(quán)国(guó)城(chéng)市建成区面(miàn)积由(yóu)7438平(píng)方公(gōng)里(lǐ)增长至60721平方公里,增长7.2倍。根据我们发布(bù)的《中国住房存量(liàng)报告:2021》测算,1978-2020年中国内地城镇住宅存(cún)量从不到(dào)14亿平增至313.2亿平,城镇人均住房(fáng)建(jiàn)筑面积从8.1平方米增至34.7平方米,城镇住房套数从约3100万套增至(zhì)3.63亿套,套户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制(zhì)在当前已成为(wèi)中国(guó)内地商品(pǐn)房销售最主要方式(shì),2005年中国(guó)内(nèi)地商(shāng)品住宅(zhái)期房销售面积占总销(xiāo)售面(miàn)积的(de)比(bǐ)重为63%,而2021年期(qī)房(fáng)累计销售面(miàn)积(jī)达15.6亿平(píng),比重上升至87%。

  是该(gāi)取(qǔ)消预售制了:问题(tí)及建议

  预售制也推动了中(zhōng)国内地房地产行业的发展(zhǎn)。中国内地房(fáng)地(dì)产历经二十多年(nián)长(zhǎng)周期繁荣,行业各项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年(nián),房屋新开工(gōng)面积从2.2亿平(píng)增(zēng)至19.9亿平,累计上涨(zhǎng)8.2倍,年(nián)复合增速10.6%。房地(dì)产开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元,累计(jì)上涨35.8倍,年复合(hé)增速17.8%。商品(pǐn)房销售面积和销售金额分(fēn)别从1.5亿(yì)平增(zēng)至17.9亿平(píng)、0.3万亿(yì)元增(zēng)至18.2万亿元,累计上涨11.3、65.3倍,年复合增速12.1%、21%。伴随(suí)房地产(chǎn)业(yè)的快速发展,房地产企业从(cóng)无到有(yǒu)、从国(guó)企(qǐ)先(xiān)行到(dào)民(mín)企(qǐ)崛(jué)起,队伍逐渐壮大。2018年,房(fáng)地产(chǎn)企(qǐ)业数量达9.8万(wàn)个,比1998年的2.4万个增长3.1倍。

  二(èr)十年来房地产也成为拉动中国(guó)内地(dì)经(jīng)济(jì)高增长的火车头(tóu)。

  1)从经济增(zēng)长渠道,房地产带(dài)动(dòng)的上下(xià)游产(chǎn)业链特(tè)别长(zhǎng),高(gāo)达50多个行业。2020年房地(dì)产及其产业链占(zhàn)GDP的17.2%(完全贡(gòng)献),其中(zhōng)房地产业增加值占GDP的7.3%(直接贡献),房地产(chǎn)带动产业链占GDP的9.9%(间接贡献),其中房地产对金融(róng)、批发、建(jiàn)材的带(dài)动最为明(míng)显。

  2)从投(tóu)资渠(qú)道,2020年房(fáng)地产完全拉动的投资(zī)占(zhàn)全(quán)社会固定资产投资的51.5%,其中(zhōng),房地产(chǎn)开(kāi)发投资占(zhàn)固(gù)定资(zī)产投资的27.3%。

  3)从金融(róng)渠道,从房地产(chǎn)贷款占银行各项贷款余额的比重看(kàn),2021年12月为(wèi)27.07%,如果加上(shàng)信托等通(tōng)道业务(wù),占比超过三分之(zhī)一(yī)。从(cóng)房地产融(róng)资存(cún)量占社融存(cún)量比重看,2021年12月占比为18.76%。如果房企大面(miàn)积违约,将导(dǎo)致银行不(bù)良(liáng)率大幅上升。

  4)从居民(mín)财富(fù)效应渠道,根(gēn)据我们的《中国住房市值测算报告》,2020年中国住房市(shì)值(zhí)为62.6万亿美元,大于(yú)美国(guó)的33.6万亿美元(yuán)、日本的(de)10.8万亿美元(yuán)、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住房市值占股(gǔ)债房市值的比例(lì)看,2020年(nián)中国(guó)为(wèi)66.6%,高(gāo)于美国的27%、日本(běn)的37%、英国的(de)49%、法国的56%、德国的64%。中国住房市值与股债房市值(zhí)的比例较高(gāo),主要是(shì)因(yīn)为住房市值高,以及(jí)中国(guó)资(zī)本市场发育(yù)尚不成熟(shú),直接融资比(bǐ)例较(jiào)低,股票、债券市(shì)值(zhí)较低,居民投资渠道(dào)缺乏。

  是该取消预售制了:问题(tí)及建议

  不可否认,预(yù)售制(zhì)背后潜藏的(de)风险确实(shí)存在,当前的负(fù)面(miàn)效应愈发凸显。

  从个(gè)人层面看,绝大(dà)部分商品(pǐn)是一手交钱(qián)一手交货,预售制是对购(fio2吸氧浓度计算公式中的4是什么意思,氧合指数的计算公式gòu)买者(zhě)的(de)单方面不公平制(zhì)度,购房(fáng)老百姓几乎承担了所有商(shāng)品不能交付的风险。比(bǐ)如,交房(fáng)等待期一般为两(liǎng)年,在此期间(jiān),购房(fáng)者(zhě)不仅承(chéng)担银行利(lì)息,还要承担(dān)延迟(chí)交(jiāo)房(fáng)、“一(yī)房二卖”、房屋质量(liàng)、房(fáng)产证(zhèng)延期办理甚(shèn)至不能(néng)交房等风险。另(lìng)外,购房者和开发商之间的购房合同、购房(fáng)者和银行的(de)按(àn)揭(jiē)贷款合同是两(liǎng)个独(dú)立的合同关系,如果开发(fā)商发生违(wéi)约,购(gòu)房(fáng)者只能根据购房合同向开发商主(zhǔ)张权力,但依(yī)旧需(xū)要根(gēn)据按揭贷款合同按时向银(yín)行进行贷款偿还,因此购房者承担的风险较大。

  从行(xíng)业层面看,预售制助推部分(fēn)房企过度(dù)举(jǔ)债、高杠杆扩(kuò)张,资金若遇到下行(xíng)周期,会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置等(děng)系列风险,进(jìn)行影(yǐng)响自身(shēn)信用和(hé)购房者对行(xíng)业的信心。

  从金融层面看,银行作为按(àn)揭(jiē)贷款的发放方,一旦房企因为市场波动或经(jīng)营不善,出现资金(jīn)链断裂等一(yī)系(xì)列(liè)问题,导致“烂尾”等情况,而房企通过与购(gòu)房者签订的(de)预售合(hé)同和按揭合同(tóng),已经从银行获(huò)得房款,如果购房者丧失还款能(néng)力或短期不(bù)能(néng)还款(kuǎn)等,则(zé)风险完全由银行承担,银行(xíng)将(jiāng)面临较大的坏账压(yā)力(lì)。

  从监管(guǎn)角度看,购房者的预售监(jiān)管资金(jīn)去哪了?楼盘“烂尾”,归根结底两个(gè)字那就是“没(méi)钱(qián)”,即没钱付工程款。在2004版的《城市商品房预售管理(lǐ)办法》中(zhōng)明确规定(dìng)了开发(fā)企业(yè)预售商品房所得款(kuǎn)项应当用(yòng)于有关的(de)工程建设,商(shāng)品房预售款(kuǎn)监管的(de)具体办法,由房地产管理(lǐ)部门(mén)制(zhì)定。但多年以来(lái)全国并(bìng)没有统一(yī)的预售资金(jīn)监管规定(dìng),各地(dì)实行“一(yī)城一(yī)策”。例如,太(tài)原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙(shā)等城市重点(diǎn)监管资金比例为总预售款的15-40%左(zuǒ)右,郑州(zhōu)、福州、合(hé)肥等(děng)城(chéng)市则按(àn)照项目(mù)的建(jiàn)安成本(běn)乘以(yǐ)建筑(zhù)面积或者(zhě)项(xiàng)目工程(chéng)总额报价(jià)计算重点资金(jīn)。而(ér)事实是,不少购房款未进入监管账户、或进入监管(guǎn)账户(hù)后被挪用,导致(zhì)楼盘没有资金(jīn)继续建设(shè)。收楼遥遥无期,月供却被迫继(jì)续还款。那么,监管账户(hù)资金如何被挪走的(de)?实际上,在过去(qù)房(fáng)地(dì)产大开发(fā)时代的(de)高周转背景(jǐng)下(xià),抽调预售款监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户资金,是行业“潜规则”。比如工程总承(chéng)包方(fāng),以(yǐ)工程建设名(míng)义(yì),获得监管账户(hù)拨(bō)付资(zī)金,再由工(gōng)程方将资金(jīn)转给房企(qǐ),而拨付的工程款(kuǎn),远超(chāo)工程进度所需。通过这些方式套取的资金,在房企各地项目间流动,变相加杠(gāng)杆,这样做提(tí)供了资金流动性,房企(qǐ)抽调(diào)资(zī)金统筹拿地、还(hái)款和楼盘建设(shè),形成一种资金(jīn)循(xún)环高周转模式,但一定程度上把(bǎ)风(fēng)险(xiǎn)甩给了购房者。

  2 国际经验(yàn)

  整体来说,国外商品(pǐn)房(fáng)预售制度呈现以(yǐ)下特(tè)点:

  1)预付款保护:对于(yú)购房者预付资金,一般(bān)设有(yǒu)定(dìng)金或预付款保(bǎo)护机(jī)制,如英国、日本(běn);

  2)预(yù)付款(kuǎn)比重(zhòng):要(yào)求购房者(zhě)支付的预(yù)付款比例相对(duì)较低(dī),绝大部(bù)分房(fáng)款在房屋交付后开(kāi)始支付;

  3)预付(fù)款支付方式:预(yù)付款一般(bān)以定金方式(shì)支付(fù),或按工程进(jìn)度分期支(zhī)付,或(huò)二(èr)者结(jié)合;

  4)按(àn)揭贷款方式:一(yī)般采(cǎi)用(yòng)两种方式发(fā)放按揭(jiē)贷款,一是按工程进度付款(kuǎn),按揭贷款按(àn)照工程进度逐渐发放,购房(fáng)者开始月(yuè)供;二是房屋交(jiāo)付后发放按(àn)揭贷款(kuǎn);

  5)房屋烂尾保护:为(wèi)预售商品(pǐn)房提供期房烂尾保险,在商品房出现重大(dà)延(yán)期或重大缺陷时,保(bǎo)障(zhàng)购(gòu)房者权益;

  6)房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付保护:房屋交付质量的保障有两种方式,一是期房由(yóu)政府或第三(sān)方验收合(hé)格(gé)并提(tí)供(gōng)验收凭证(zhèng)后,开发商凭(píng)验收(shōu)凭(píng)证取得购房者支付(fù)的房款。二(èr)是开(kāi)发(fā)商为(wèi)购房者提供一定(dìng)的保(bǎo)修期,通常1-5年,保修期满,购房者支付尾款。

  是该取消预售制了:问题及(jí)建议

  2.1 美国:交付前预售资金第三方全程监管,交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款(kuǎn)

  美国(guó)期房(fáng)定金一定(dìng)期限(xiàn)内(nèi)无条(tiáo)件返还(hái),最低首付比例(lì)为3.5%,交(jiāo)房前(qián)仅支付首付(fù),其余(yú)房款(kuǎn)交(jiāo)付后按(àn)揭还款,交付(fù)前资(zī)金由(yóu)第三方全程监管,交付时开发商凭验(yàn)收凭(píng)证取得房款。

  定金及首付环节,定(dìng)金比例一般为(wèi)房款的1%-5%,首付(fù)比例(lì)最(zuì)低可(kě)低于3.5%,根据(jù)美国(guó)官方(fāng)数据,2021年美国平均首(shǒu)付比例为(wèi)12%。

  余款支(zhī)付方面,除定金或首(shǒu)付外,购房者在房(fáng)屋交付后通过按(àn)揭贷款支付剩余房款。

  资金监管方面,美(měi)国为防止(zhǐ)开发商挪(nuó)用资金(jīn),购房者的定金及首付款由第三方公(gōng)证(zhèng)行或产权保险公司的信托(tuō)账户监管。如果开发商倒闭导致楼盘(pán)烂尾,购房者资金可通过申请仲裁取回,且不承担任何责(zé)任(rèn)与损失(shī)。而开发商(shāng)在房屋(wū)建设过程中的资金(jīn)全部(bù)来自(zì)银(yín)行,银行根据工程进度向开发商提(tí)供一定比例(lì)的贷款,由于开发(fā)商挪用资金直(zhí)接损(sǔn)害银行利益,银行有(yǒu)充分动机监(jiān)管开发商施工进度。开发商在房屋交付(fù)时(shí)需取(qǔ)得由政府相关(guān)部门经审查后(hòu)发放的验(yàn)收凭(píng)证,通过验收凭证向银行得到购房者支付的房款。

  是(shì)该取消预售制(zhì)了(le):问题及建议

  2.2 德(dé)国:可零(líng)首付购房,提供期(qī)房(fáng)烂尾(wěi)险

  德国期房可零首付购(gòu)房(fáng),房款按建造工期(qī)进度支付,按揭(jiē)按工期放款后还(hái)贷,房(fáng)贷利(lì)率采用固(gù)定利(lì)率(lǜ),开发商或购房(fáng)者可购买期(qī)房烂尾保险。

  预售门(mén)槛方面,德国(guó)开发商(shāng)在项目获批(pī)后即可预(yù)售(shòu)房屋。签署(shǔ)购房(fáng)合同前,购房者需支付约(yuē)2000欧(ōu)的定金并进行(xíng)预(yù)约公(gōng)证,签订(dìng)合同后定金退(tuì)还。如由(yóu)于任何(hé)原(yuán)因(yīn)不能购(gòu)买,定金按照德国(guó)法(fǎ)律全(quán)部(bù)退还。

  签(qiān)署购(gòu)房合(hé)同(tóng)后,购房者需支付公证费和土地交易税,分别为(wèi)房屋(wū)售(shòu)价的1.5%-2%、3.5%-6.5%,两(liǎng)种费用不包含在购房款中,属(shǔ)于(yú)购房附加费。

  首付方(fāng)面,德国没有规定最低首付比例,可零首付购房。

  余款方面(miàn),德(dé)国也采取按(àn)工期(qī)支付房款的(de)制度(dù),一般分7笔进(jìn)行(xíng)支付,具体支付节(jié)点、比(bǐ)例因项目而异(yì)。一般来说,支(zhī)付节点可分为公(gōng)证后、主体完(wán)工(gōng)、内部水暖电路完(wán)工、窗户(hù)玻璃(lí)完工、室内清洁及墙面(miàn)完工(gōng)、地(dì)板(bǎn)完工、全部完工,支付比(bǐ)例(lì)可能是30%、28%、11.9%、7%、6.3%、4.9%、11.9%。

  按揭(jiē)方面,购(gòu)房者可(kě)在支付房款前申请房贷,房贷利(lì)率(lǜ)采用(yòng)固定利率,银行按(àn)施工(gōng)节奏分多(duō)次(cì)发放(fàng)贷款,每笔贷款给予购(gòu)房者一定使(shǐ)用期限,期限结束后,购房者开始还贷。

  保险方面,德国保险公(gōng)司针对(duì)期房设计(jì)了(le)两种保险,保(bǎo)险的(de)功能是当(dāng)房屋(wū)出现重大延(yán)期或重大缺陷时(shí),保险公司保证开发商赔(péi)偿或修复,开发商破产,由保险公司负(fù)责相(xiāng)应赔偿。保险由开发商或(huò)购房者购买。

  2.3 英国:10%定金保险(xiǎn)保(bǎo)护(hù)机制,55%-80%房款交房时(shí)支(zhī)付

  英国预售制(zhì)设有10%定金保险保护机制,交房前(qián)付款(kuǎn)比例(lì)仅20%-45%,资(zī)金由买卖双方律师严格(gé)监管。

  订立合同前,买卖双方均(jūn)有一名律师(shī),负(fù)责沟通期(qī)房交易中的房(fáng)产、资金、合同等各个环节,各环节内容确认无误后签(qiān)订首付交换合同(tóng)。

  定金方面(miàn),英国设(shè)置了10%定(dìng)金保险保护机(jī)制,当(dāng)开发商出现财(cái)务、经营问题时,购房者10%的定金由保险(xiǎn)公(gōng)司赔付(fù),而超出10%的(de)部分(fēn)较难追回。

  首付方(fāng)面,首(shǒu)付比例通常(cháng)为(wèi)10%-25%,首付需要在合(hé)同签订21天内(nèi)支付。

  余款(kuǎn)支付(fù)环节,英国采取(qǔ)按工程进度付(fù)款(kuǎn)的方式,但(dàn)是交房前付款比例相对(duì)较低,一般会在合同签订6-24个月分别支(zhī)付两笔5%-10%的款项,即交房前(qián)付款(kuǎn)比例在20%-45%之间(jiān),剩余款项交房后支付(fù)。

  交付环(huán)节,英国规定房屋(wū)必(bì)须经过房(fáng)产公证公(gōng)司的检验验收(shōu)后才能交付,交付(fù)后方可按揭还贷(dài)。

  资金监(jiān)管(guǎn)环节,英国期房预售资金监管极为严格,资(zī)金也由律师监管,在(zài)确认工程进度、支付相(xiāng)关款项过(guò)程中,由(yóu)买房律师将资金转给卖(mài)方律(lǜ)师,卖(mài)方律师转给开发商,即资金在进(jìn)入开发商(shāng)账(zhàng)户前经过两道关口,有利于(yú)保障购房者资金安(ān)全(quán)。

  2.4 日本:为规范期(qī)房交易立法,设置期房预(yù)付款保(bǎo)全措施(shī)

  日本(běn)期(qī)房交易立法(fǎ),定金超(chāo)5%或1000万日元时,开发商必须(xū)完成“预售(shòu)房定金保全措(cuò)施”,交(jiāo)房前付款比例不超(chāo)房款的20%,开发商(shāng)违(wéi)约需返还定价并赔偿约10%房款,交房后按揭还款。

  立(lì)法方面,日本二战结束(shù)后由于房屋(wū)供给严重失衡,叠加法律空白,社(shè)会上“一房二卖”现象普遍,为此,日本政府1952年出台《宅地建筑(zhù)物交易法》,经(jīng)多次修订(dìng),目前是(shì)唯一一(yī)部规范期房交易的法律。

  定金保护方面,根据(jù)日本《宅地建物取引业法》,对购房(fáng)者支付定(dìng)金(jīn)超过(guò)5%或超(chāo)1000万(wàn)日元的部分,法(fǎ)律要(yào)求(qiú)开(kāi)发(fā)商必须完(wán)成定金保全措施才可预售。什(shén)么是定金保(bǎo)全措(cuò)施?即买卖双(shuāng)方签订(dìng)购房合同时,开(kāi)发(fā)商向金融机构或指(zhǐ)定保证机构或保险机构签订定金保证委托合同,设(shè)置(zhì)购房者定金的保证或(huò)保险,并将(jiāng)相应的(de)保证金证(zhèng)明书交付给(gěi)购(gòu)房者。除(chú)定金外(wài),其(qí)他预先支付的购房款也受该措施保(bǎo)护。若开发(fā)商倒闭导致(zhì)期房烂尾,购房者(zhě)可凭保证金证明书向(xiàng)金融(róng)机构或保证机构或保(bǎo)险公司兑付,同时(shí),开发商需(xū)向购房者(zhě)赔付违约金(jīn),一般约为(wèi)房(fáng)价的10%。

  房款支付环节,交(jiāo)房前只需支付(fù)最多不(bù)超20%的定金,签(qiān)订购(gòu)房合同后,购房(fáng)者即可向银行申请贷款,但交(jiāo)房后才开始(shǐ)按揭贷款,除定金外的(de)剩(shèng)余房款在交房后开始(shǐ)支付。

  2.5 新加坡(pō):买方资金由银(yín)行监管(guǎn),享1年保修期后付尾款(kuǎn)

  新(xīn)加坡(pō)期房(fáng)购房者违约可返还相当于3.75%房款的订金,首(shǒu)付(fù)比例20%,余款(kuǎn)按工程(chéng)进度支付,所(suǒ)有资金进(jìn)银行专门项目资金账户(hù),交房(fáng)后(hòu)满(mǎn)1年保修(xiū)期后支付15%尾款。

  订金支付环节,新加坡开发(fā)商有统一的(de)选(xuǎn)购权合同以(yǐ)及订金返还机制(zhì),即(jí)OTP,签订OTP后需(xū)支付5%房款作为订金,OTP有效期(qī)14天,执行OTP则进一步签订购(gòu)买合同,不(bù)执行OTP则退还(hái)3.75%的房款。

  首付比例方面,签(qiān)订(dìng)购房合同后(hòu),购房者需支付15%的首付及(jí)印花税,同时(shí)购(gòu)房者向银行申请按揭(jiē)贷款。

  余款支付上,新加坡期房同样采(cǎi)取按工程进度(dù)付款的方式,《发展商条(tiáo)例》对期房付款流程做了统一详细规定(dìng),要(yào)求(qiú)所有开发商遵守(shǒu),支付节点一(yī)般为合同签(qiān)订后、地基完工、框架完工、管道门窗等(děng)完工(gōng)等(děng),支付比例约为20%、10%、10%、5%、25%。银行按揭(jiē)贷款也依照(zhào)工程(chéng)进度放款(kuǎn),月供在此过(guò)程(chéng)中随着放(fàng)出贷款的增加而增加,未放(fàng)款部分(fēn)无需(xū)月供。

  资金监管(guǎn)方(fāng)面(miàn),购房者的订金与付款会存入(rù)银行(xíng)专门的项目(mù)资金账户,账户资金提取(qǔ)须与房屋建设有关(guān)。房屋(wū)交付后,购房者享(xiǎng)受1年的(de)房(fáng)屋保(bǎo)修(xiū)期,此后购房者(zhě)支付15%的尾(wěi)款。

  3 启示

  一,短期来(lái)看,当前房地(dì)产到了政策出手临界(jiè)点,重点是保交楼和房企重组。一方面,加(jiā)大对刚需和(hé)改善型需求的支(zhī)持(chí)力度(dù),长短兼(jiān)顾妥善(shàn)应(yīng)对局部(bù)停贷现象,重(zhòng)点是保交楼保复工保民(mín)生(shēng),给(gěi)予强有力的金融工具支持(chí)。另一方面,从(cóng)现在起(qǐ),对还在正常运(yùn)转的(de)房(fáng)企(qǐ)包括(kuò)民营企(qǐ)业(yè),加大支持力度,由(yóu)优质(zhì)房企牵头并购重组(zǔ)整个(gè)行业,为每个房企配套(tào)AMC和财团,给予金融工具(jù)配套。

  二,中期来看,应充分(fēn)估计形势(shì)复杂性和(hé)人性复杂性,兼顾化解停贷(dài)、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市场信(xìn)心(xīn)以及长(zhǎng)效机制(zhì)。长效机制(zhì)四大关键是推动城(chéng)市群战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和房地产税。定(dìng)金环节(jié),建(jiàn)立开发商违约后定金保护机制(zhì),如(rú)将已支(zhī)付定(dìng)金(jīn)冻结至房屋交付阶段,保障购房者定金安全。签订合(hé)同环节,鼓励保险(xiǎn)公司介入,为房屋重大延期(qī)以(yǐ)及(jí)重大缺陷(xiàn)等(děng)情况提供充分(fēn)的保障(zhàng)。余款支付环节,建立按工程进度(dù)付款机(jī)制或(huò)交房后按揭贷款机制,充分保护购房者的权益。资金监管环节,引入(rù)独立于开发商、银(yín)行的第三(sān)方资金监管机构,或由政府相关(guān)部门直接监管,以此防止资(zī)金挪用现象(xiàng)。交付(fù)环(huán)节,建立商品(pǐn)房保修期制(zhì)度。保修期(qī)内(nèi),开发商应对房屋质(zhì)量问题全权(quán)负责(zé)、免费维修,购房者在保修期结束后支付(fù)尾款(kuǎn)。

  三,长期来(lái)看(kàn),取消商品房预售制(zhì)是大势所趋(qū)。一方面,98年(nián)房改时,全(quán)国缺房(fáng)子,开发商缺钱,预售制是权宜之(zhī)计(jì),现在(zài)全国套户(hù)比(bǐ)超过1,从大(dà)开(kāi)发进(jìn)入存量时代,对购(gòu)房民众不公平的预(yù)售制已经过时(shí)了,该取(qǔ)消了,改为(wèi)现房销售。另(lìng)一方面,取消(xiāo)预售制,改为现(xiàn)房销售,开发商将拼(pīn)的不(bù)是五花八门、眼花(huā)缭(liáo)乱、不(bù)知道能(néng)不能兑现的(de)营销(xiāo)手(shǒu)段,而是所(suǒ)见(jiàn)即(jí)所得的过(guò)硬的(de)产品质量和(hé)诚(chéng)信,这才是对(duì)购(gòu)房民众的(de)最根本最实(shí)质的保障,这样将(jiāng)极大(dà)的提升开发商的建筑质量,实现良币驱逐劣币。

  

未经允许不得转载:yijia023.cn注册成功 fio2吸氧浓度计算公式中的4是什么意思,氧合指数的计算公式

评论

5+2=