文(wén)：任(rèn)泽(zé)平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售制了。 1月17日(rì)召开的(de)全国住房和城乡建设工作会议提出“有条件的可以(yǐ)进行现房销售”，不足(zú)一个(gè)月时间，已有山东、安(ān)徽、河南、四川(chuān)、广东等地明(míng)确表态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预售制(zhì)了，用你的钱(qián)，建你的房子，还烂尾了，这是对购房者的不公(gōng)平(píng)。以后谁有钱谁建房，没钱(qián)没实力的别(bié)建(jiàn)了(le)，不能把包袱甩给老百(bǎi)姓和(hé)社会，这是房地产从大开发时代步入高质量发展阶段的必然趋势，也(yě)是对购(gòu)房(fáng)老百姓的最大(dà)保(bǎo)护。98年(nián)房改时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计(jì)，现在全国套户比超过1，从大开(kāi)发(fā)进入(rù)存量时代，对购房民众不(bù)公平的(de)预售(shòu)制已经过(guò)时(shí)了(le)，该取消了，改为现房销售。以后一手交钱，一手(shǒu)交房，天经地义。当(dāng)然(rán)二次房改是个(gè)技术(shù)活，兼顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重(zhòng)组(zǔ)房企债务、恢复市场信(xìn)心以及长(zhǎng)效机(jī)制，长效机制四大关键是推动城(chéng)市群战(zhàn)略、人地挂钩、金(jīn)融(róng)中性稳定和房(fáng)地产税(shuì)。如果(guǒ)按照经济规律(lǜ)办事，中国一(yī)定能实现(xiàn)房地产软着(zhe)陆和(hé)长期平(píng)稳健(jiàn)康发展，跨过这道关，解(jiě)好这道世(shì)界(jiè)难(nán)题(tí)。

　　2、为什么要取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制、改(gǎi)为现房销售？大家想想，绝大(dà)部(bù)分(fēn)商品是一手(shǒu)交钱一手交货(huò)，预售(shòu)制(zhì)是(shì)对购买者的单方面(miàn)不公(gōng)平制度，购房老百(bǎi)姓几乎(hū)承担了(le)所有商品不(bù)能交付的风险。从个人层面看，预售(shòu)制对(duì)购房(fáng)者非常不公平，比如，交房等待期一般为两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅承(chéng)担银行利息，还要承(chéng)担(dān)延迟交房、房(fáng)屋质量、房产证延期(qī)办理甚至不能交房的风险。从行业(yè)层面看，预售制助推部分(fēn)房企过度举债(zhài)、高杠杆(gān)扩(kuò)张(zhāng)，若遇(yù)到下行(xíng)周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列本来无一物何处惹尘埃什么意思爱情，本来无一物,何处惹尘埃什么意思类似的诗句(liè)风险(xiǎn)。取(qǔ)消预售制，改为现房销售(shòu)，这样有助于落实中(zhōng)央房(fáng)住不炒(chǎo)精神(shén)、有助于保障购房老百(bǎi)姓权益、有助(zhù)于房企稳健(jiàn)发展(zhǎn)，一举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为(wèi)什(shén)么建议取消预(yù)售制度(dù)？预(yù)售制度怎么来的？国外什么情(qíng)况(kuàng)？简单科普(pǔ)一下：商(shāng)品房预售最早源于中国香港，俗(sú)称(chēng)卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠(gāng)杆的方式。98年房改，由于商品房短缺(quē)，房企缺资金，借鉴中国香(xiāng)港(gǎng)，引入了商品房预售制度。其(qí)实，当前(qián)世界(jiè)不少国家存在(zài)预售制。但是，重(zhòng)点来(lái)了！发达(dá)国家一(yī)般(bān)有严格的监管保障(zhàng)措施，开发商在项目获得政府批准后才可(kě)以开始销售(shòu)，买(mǎi)家在购买期房后并非像中国一样在(zài)支付完(wán)首付款后从(cóng)银行一(yī)次性贷(dài)款支付剩余全部房款，而(ér)是(shì)根据开发商(shāng)工(gōng)程进度在完全交房前进(jìn)行分期支付。所以(yǐ)，预售(shòu)制度是(shì)需(xū)要严格的(de)资金(jīn)监(jiān)管、分期支(zhī)付以及违约(yuē)处罚措施作为保障的，如果没有这些保障(zhàng)措(cuò)施，一定(dìng)会触发风险，对(duì)购(gòu)房民众不(bù)公(gōng)平，所以不如借机取消预(yù)售制度，以后改为现房销售。客观讲(jiǎng)预售(shòu)制度有一定历史阶段性，现在中国住房(fáng)进入(rù)存量(liàng)时代，取消预售制度有助于降负债降杠(gāng)杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和社(shè)会，当(dāng)然(rán)这(zhè)需(xū)要(yào)配套(tào)房(fáng)企债务重(zhòng)组、复工保交楼、恢复市场信心和(hé)房(fáng)地(dì)产长效(xiào)机(jī)制。这是个技(jì)术活，只要(yào)坚持(chí)市场化改革，中国一定能化(huà)解这个难(nán)题，让房地产回归实体(tǐ)经济和居(jū)住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预售制，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼(pīn)的不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不(bù)知(zhī)道能不能兑现的营销手段(duàn)，而(ér)是所(suǒ)见即(jí)所得(dé)的(de)过硬的产(chǎn)品(pǐn)质量和诚信(xìn)，这(zhè)才是对购(gòu)房民众的最(zuì)根本最实质的保障，这样将极大的提(tí)升开发商的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。所(suǒ)有商业(yè)的本质(zhì)是向善(shàn)，是(shì)以客户为中(zhōng)心(xīn)，房地产也(yě)不能(néng)例外，老百姓买(mǎi)房子是天大的事(shì)，烂(làn)尾毁三(sān)代，好房(fáng)幸福一家(jiā)人(rén)。从这个角度，取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)、实施现房销售是实(shí)现老百姓安(ān)居(jū)乐(lè)业、社会长治久安(ān)、行业企业(yè)健康发展的重大措施(shī)。在(zài)当前(qián)的情况下(xià)，取消预售制要结合稳楼市、房地产软着陆、打(dǎ)通金融支持当期三(sān)好生、新模式(shì)等综(zōng)合(hé)施策。

　　作者十年前在国务院发展研究中心参与财税(shuì)改革方案研究时，对(duì)预(yù)售制、房地产税、人地挂钩、金融(róng)稳定(dìng)、房(fáng)企杠杆率等进行过(guò)长(zhǎng)期系统的专项研究。（参考后来形成的(de)专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品房预(yù)售制的前世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制(zhì)推动城(chéng)市化进(jìn)程(chéng)，但背后潜藏的(de)风险确实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得房(fáng)款

　　2.2 德国(guó)：可零(líng)首(shǒu)付购(gòu)房(fáng)，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法，设置期房预付款(kuǎn)保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行监(jiān)管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品房(fáng)预售制(zhì)的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中(zhōng)国香港，楼宇出租(zū)是地(dì)产行业(yè)盛行的(de)方式，但有着转让难、出(chū)租资金周(zhōu)转(zhuǎn)期长等问(wèn)题(tí)，分层销(xiāo)售孕育(yù)而生。20世纪50年代，中国(guó)香港还未推行公共房屋制度，许多人栖身于木屋或者(zhě)其他临时住宅，住房的(de)需求是相当高，不过(guò)大多数居民的(de)储(chǔ)蓄很(hěn)少。当(dāng)时(shí)楼宇买卖(mài)多数以一整栋楼为单(dān)位，需要雄厚(hòu)的资(zī)金实力才能购买(mǎi)。虽(suī)然楼宇(yǔ)出租是(shì)中国香港地产行业盛行的方式(shì)，但有着转让难、出租资金周(zhōu)转期长等(děng)问题(tí)。针对这一系列问题，不少(shǎo)地产商开(kāi)始探(tàn)求新的方式，如把(bǎ)楼宇契(qì)约切开，即“分契”，然后(hòu)将楼(lóu)宇分层出售(shòu)。这模(mó)式一经(jīng)推行(xíng)，购买楼宇的市民数(shù)量(liàng)有所增加，开发商资金周转加(jiā)快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭(jiē)”模(mó)式引入房(fáng)地产(chǎn)销售，霍英东创造“卖楼花本来无一物何处惹尘埃什么意思爱情，本来无一物,何处惹尘埃什么意思类似的诗句”模式(shì)。1953年底霍英东创办(bàn)立(lì)信(xìn)置(zhì)业有限公司(sī)，凭借商业(yè)直(zhí)觉和(hé)多年(nián)经营杂货铺、海上驳运业(yè)务(wù)的(de)经验，对(duì)于商品流通、资金周转有着独到的见解，在努力寻求方法加快自身资(zī)金周转。当时其在购下(xià)九(jiǔ)龙的一块地盘后，除了分层(céng)出售、还印发售楼说明书，上有文字详尽说明(míng)楼宇的地势环境(jìng)、建筑材料、分层价格、订购方法等(děng)。此外，“卖(mài)楼花(huā)”是另外一个亮(liàng)点，即先收取买家的订金，采用类似(shì)租(zū)金(jīn)的分期付款(kuǎn)形式，等(děng)新楼(lóu)落成(chéng)时，收齐买家的钱，买(mǎi)家就拥有(yǒu)了自己的房产。这(zhè)种方式减轻了民众购(gòu)房的资(zī)金压力(lì)，加速了(le)房屋的(de)建(jiàn)造和销(xiāo)售，也解决了(le)制造商的(de)资金问题，降低(dī)投资风险(xiǎn)，在当时可谓(wèi)是“双赢(yíng)”的举(jǔ)措。“预(yù)售楼花(huā)+分期(qī)付款”的(de)销售(shòu)模式成为当时中(zhōng)国香港房地产市(shì)场(chǎng)的一(yī)大特色，纵观中国香港房地(dì)产市场的改革，“卖楼花”模式(shì)高(gāo)效率地解(jiě)决了核(hé)心(xīn)的住房(fáng)供(gōng)不应求的问题，使房市发展(zhǎn)进入新阶段(duàn)。

　　预(yù)售楼花模式推(tuī)动了中国香港楼(lóu)市几十(shí)年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼(lóu)”的情况，但监管(guǎn)部门(mén)不断完善、规范化(huà)，建立健全的监管机制，促进(jìn)市场健康发展。例(lì)如，1960年，位于(yú)大角咀的(de)一个楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年(nián)后，中(zhōng)国香港(gǎng)管理部(bù)门提升了对于(yú)预(yù)售楼花制度的监管，即要求开发商在(zài)预售前，确保地价款已经全部支付，还要证明自身有(yǒu)资金等能(néng)力把项(xiàng)目完成，资金需放入(rù)律师所托管，支取时需(xū)律所和建筑师(shī)的核准(zhǔn)。为了防止开发商、律所、建筑(zhù)师等造假，套取监管账(zhàng)户资金，中(zhōng)国香港要求(qiú)律师行在银行(xíng)开(kāi)设的信托账户（监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户(hù)）、开(kāi)发(fā)商(shāng)操作(zuò)等(děng)采取(qǔ)全透(tòu)明(míng)化机制，且银行的责任上升(shēng)，如出现房屋“烂尾(wěi)”情况，银行将成(chéng)最大(dà)风险方(fāng)，后续需自身推动项(xiàng)目完工。随着监管体系逐步完(wán)善(shàn)，出(chū)现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给(gěi)量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　二(èr)十世纪九(jiǔ)十年代(dài)，中国内地面(miàn)临住房需求大(dà)和供给(gěi)量短缺(quē)问(wèn)题(tí)，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优先发展(zhǎn)重工(gōng)业(yè)，强调基础建设，这(zhè)一(yī)导向使前期发展工(gōng)业(yè)化的(de)进程大于城(chéng)市化(huà)进(jìn)程，唯有解决住房基(jī)础等城(chéng)市(shì)化配套问题，才能进一步推进城市化。但(dàn)当时推行的是“统一管(guǎn)理，统一(yī)分配，以(yǐ)租养房”的福利分(fēn)房制度(dù)，住房市场发展起步(bù)较晚、增速(sù)较慢，福利分房制度也出现了分配(pèi)不(bù)公、效(xiào)率(lǜ)低、配套差(chà)等问题，因此(cǐ)福利分房制度不(bù)再适用于当时的国情。叠(dié)加房(fáng)地(dì)产市场面临商品房的需求量大，而社会(huì)缺少大型房地产开发商，商品(pǐn)房(fáng)供应量小的困境，此时(shí)引入中国(guó)香港的“卖(mài)楼花”模(mó)式无(wú)疑是对内地房地(dì)产市场的一针强(qiáng)心剂。从1994年(nián)起，中国内地逐步引(yǐn)进中国(guó)香港预售商品房制(zhì)度(dù)，先后出台多项文件，大力支(zhī)持(chí)国内房地产市场改革。例(lì)如，1998年(nián)，国(guó)务院(yuàn)出台《关于进一步(bù)深化城镇住房制度改革(gé)，加(jiā)快住(zhù)房建设的通知》文件，决(jué)定停止住房无偿实物分(fēn)配，逐步(bù)实行住房(fáng)分配(pèi)货(huò)币化(huà)、住(zhù)房(fáng)供给(gěi)商(shāng)品化、社(shè)会化的住(zhù)房新体(tǐ)制，从(cóng)计划经济下(xià)的福利(lì)分(fēn)房(fáng)转向市场经济(jì)的商品房。房地(dì)产(chǎn)市场采用预售制(zhì)，允许开发商卖期房，解决了(le)房企缺少(shǎo)资(zī)金和开(kāi)发时(shí)间(jiān)周期长(zhǎng)的两(liǎng)大难题，开发商以预售款撬动下一个项目的开发，形成滚动开发模式(shì)，住房供应速度加快。自此(cǐ)中国内地(dì)开始房改货币(bì)化(huà)，中国人民(mín)银行等多方(fāng)迅速出台相关的(de)信贷政策(cè)，支持购房者，极(jí)大作用推(tuī)动了房(fáng)地(dì)产市场的发展。

　　引入中(zhōng)国(guó)香港“卖楼(lóu)花”模(mó)式后，经调整形成契合中国内地的商品房预(yù)售(shòu)制(zhì)度。预售制的(de)初衷是(shì)为了缓解房企(qǐ)资金压(yā)力，加快城(chéng)镇住房建(jiàn)设。具体来说，是指房地产开发企业将(jiāng)正在建(jiàn)设中的(de)房屋预(yù)先出售(shòu)给购房(fáng)者，由购房者支付定(dìng)金或房款的行为。区别于中国香港，在中国内地实践(jiàn)过程中，商品房预(yù)售(shòu)流程为：房地产(chǎn)开发商办(bàn)理预售许可证-签(qiān)订商品房买卖合同-进行备(bèi)案登记和预告登记-交付房屋。在购房过程(chéng)中，购房(fáng)者需要(yào)一次性付清首付款，并采(cǎi)用银行贷款的形式(shì)一次性(xìng)付清剩余房款，换言之，房屋未建成，开发(fā)商(shāng)可(kě)能(néng)已拿到了全部购房(fáng)款，这点与中国香港的按(àn)照(zhào)工(gōng)程进度付款有所不同。对中国内地的开(kāi)发商而言，预售制商品房也开启(qǐ)了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动(dòng)城市化(huà)进程，但背(bèi)后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　作(zuò)为(wèi)中国内地商(shāng)品房(fáng)销(xiāo)售的最主要方式，预售制极大缩短房(fáng)企现金回笼周期，同时增(zēng)加市场商品房供应，推(tuī)动(dòng)了城(chéng)镇化(huà)发(fā)展(zhǎn)进(jìn)程。预售制在过去20多年(nián)对中国内地房地(dì)产市场的(de)稳步发展起到了重要作用(yòng)，不仅解决(jué)了房地产市场快速发展阶段的(de)资金需求，也提高了居民居住水平(píng)，中国内地城(chéng)镇居民从筒子楼住(zhù)到(dào)住宅小区(qū)，从全民(mín)蜗居(jū)到基本(běn)适居，住(zhù)房事业取(qǔ)得巨大进步，数(shù)十(shí)年时间(jiān)走完发达国家几百年城镇化(huà)路程(chéng)。改革开放以来(lái)，城镇化进程进(jìn)入快速发展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿(yì)人(rén)增长至9.1亿人，43年(nián)间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区(qū)面(miàn)积(jī)由7438平(píng)方公里增(zēng)长至60721平(píng)方公(gōng)里，增长7.2倍。根(gēn)据(jù)我们发布的《中国住房存量报告：2021》测(cè)算(suàn)，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住宅存量(liàng)从(cóng)不(bù)到(dào)14亿平增(zēng)至313.2亿(yì)平(píng)，城镇人(rén)均(jūn)住房建筑(zhù)面积从8.1平方米增至34.7平方米(mǐ)，城镇住房套数从(cóng)约3100万套增至3.63亿(yì)套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前(qián)已(yǐ)成(chéng)为中国内地(dì)商品(pǐn)房(fáng)销售(shòu)最主要方(fāng)式，2005年中国内(nèi)地(dì)商品住宅期房销(xiāo)售面积占总销售面积的(de)比重为(wèi)63％，而(ér)2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制(zhì)也推(tuī)动了中国内地房(fáng)地产行(xíng)业的发展。中国内(nèi)地房地产历经二十多年长周期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积(jī)从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完(wán)成(chéng)额从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元，累计上(shàng)涨(zhǎng)35.8倍，年复合(hé)增速(sù)17.8％。商品房销售面(miàn)积(jī)和销(xiāo)售金(jīn)额分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年(nián)复(fù)合增(zēng)速(sù)12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快速发展，房地产(chǎn)企业从(cóng)无到有、从国企先行到民企(qǐ)崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地(dì)产(chǎn)企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产也成为拉(lā)动中国内地(dì)经济高增(zēng)长的火车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房地产带(dài)动(dòng)的上下(xià)游产业链特别长，高(gāo)达(dá)50多(duō)个行业。2020年房地产及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地(dì)产业增加值占(zhàn)GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产带动(dòng)产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其(qí)中房地(dì)产对金融(róng)、批(pī)发(fā)、建材(cái)的带动最(zuì)为(wèi)明显(xiǎn)。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地产完全拉动的投资占全社会固定(dìng)资产投资的51.5％，其中，房地产开发(fā)投资占(zhàn)固(gù)定资产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道(dào)，从房(fáng)地产贷款占(zhàn)银行各项贷款余(yú)额(é)的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等(děng)通道(dào)业(yè)务，占比超(chāo)过(guò)三(sān)分之(zhī)一。从房地(dì)产融资(zī)存量占(zhàn)社融存量比(bǐ)重(zhòng)看(kàn)，2021年(nián)12月(yuè)占比(bǐ)为18.76％。如果房企大面积违约(yuē)，将导致(zhì)银行不良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居(jū)民财富效应渠道(dào)，根(gēn)据我(wǒ)们(men)的《中国住房市值(zhí)测(cè)算报(bào)告》，2020年中国住(zhù)房市值为62.6万(wàn)亿(yì)美元，大于(yú)美(měi)国的33.6万亿(yì)美元(yuán)、日本(běn)的10.8万亿美元、英法德三(sān)国合计的(de)31.5万(wàn)亿美元(yuán)。从住房市值占股债房市(shì)值(zhí)的比例看，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日(rì)本(běn)的37％、英国的49％、法(fǎ)国的(de)56％、德(dé)国的64％。中(zhōng)国(guó)住房市值与(yǔ)股债(zhài)房市值的比(bǐ)例较高(gāo)，主要是因为住房(fáng)市值高，以及中国资本市场发育尚(shàng)不成(chéng)熟，直接融资比例较低，股票(piào)、债券市(shì)值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后(hòu)潜(qián)藏(cáng)的风(fēng)险(xiǎn)确(què)实存在，当(dāng)前的负面效应愈发凸显。

　　从个(gè)人层面看(kàn)，绝大部(bù)分商(shāng)品(pǐn)是一手交钱一(yī)手交(jiāo)货(huò)，预售制是对购买者的单方面不(bù)公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交付的(de)风险(xiǎn)。比(bǐ)如(rú)，交房等待期一般为两(liǎng)年，在(zài)此期间，购房者不(bù)仅承(chéng)担银行利息(xī)，还(hái)要(yào)承担延(yán)迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚(shèn)至不(bù)能交(jiāo)房等风险。另(lìng)外，购(gòu)房者(zhě)和开发商之间的购房合同、购房者(zhě)和银行的按揭(jiē)贷款(kuǎn)合同是两(liǎng)个独立的合(hé)同关(guān)系，如(rú)果开发商发生(shēng)违约(yuē)，购房者只能根据购(gòu)房合同向(xiàng)开发(fā)商主张权力，但(dàn)依旧需要根(gēn)据(jù)按揭贷(dài)款合同按时向银行(xíng)进行(xíng)贷款(kuǎn)偿还，因此购房(fáng)者承担的风险较大。

　　从行(xíng)业层面看(kàn)，预售(shòu)制(zhì)助推部(bù)分(fēn)房企过度举(jǔ)债、高杠(gāng)杆扩(kuò)张，资金若(ruò)遇到下行周期，会引(yǐn)发资金链断裂(liè)、项目搁置(zhì)等系列风险，进(jìn)行(xíng)影(yǐng)响(xiǎng)自身信用和购房者对(duì)行业的信心。

　　从(cóng)金融层(céng)面(miàn)看，银行作(zuò)为按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)的发放方，一(yī)旦房(fáng)企因为市场(chǎng)波(bō)动或经(jīng)营不善，出现资金链断裂等一系列问题，导致“烂尾(wěi)”等情况，而(ér)房(fáng)企(qǐ)通过与购房者签(qiān)订的(de)预售合(hé)同和(hé)按(àn)揭合同(tóng)，已(yǐ)经从银行获得房(fáng)款，如果购房者丧失还款能力或短(duǎn)期不能还款等，则风险完(wán)全由银行承担，银行将面临(lín)较(jiào)大(dà)的坏账(zhàng)压力(lì)。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房者的(de)预售监管资(zī)金(jīn)去(qù)哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底(dǐ)两个(gè)字那(nà)就(jiù)是“没钱(qián)”，即没钱付工(gōng)程款。在2004版的《城市商品房(fáng)预售(shòu)管理办法》中明确(què)规定(dìng)了开发企业(yè)预售商品房所得款项应当用于有关的工程建设，商品(pǐn)房(fáng)预售款监管的具体办法，由房地产管理(lǐ)部门制定。但(dàn)多年(nián)以来全国并(bìng)没(méi)有统一(yī)的预售资(zī)金监(jiān)管(guǎn)规定，各(gè)地(dì)实行“一城一策”。例如(rú)，太(tài)原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资金比(bǐ)例为总(zǒng)预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥等城市则按照项目(mù)的(de)建(jiàn)安成本(běn)乘以建(jiàn)筑面积或者项目工(gōng)程总额报(bào)价计算(suàn)重点(diǎn)资金。而事实是，不少购房(fáng)款未进入监(jiān)管账户、或进入监管账户(hù)后被挪用，导致楼盘没有资金继续建(jiàn)设。收楼(lóu)遥遥无期，月供却被迫继续还款。那么，监管账户资金(jīn)如何被挪走(zǒu)的(de)？实际上，在过去(qù)房地产大(dà)开发时代的(de)高周(zhōu)转(zhuǎn)背景下(xià)，抽调预(yù)售款监管账户资金，是行业“潜规则”。比如工程总承包(bāo)方，以工(gōng)程(chéng)建设名义，获得(dé)监管账户(hù)拨付资(zī)金，再由工(gōng)程(chéng)方将资金转给房企，而(ér)拨付(fù)的工(gōng)程款(kuǎn)，远超工程进度所(suǒ)需。通过(guò)这些方式(shì)套(tào)取的资金，在房企各地项目间(jiān)流(liú)动，变相(xiāng)加(jiā)杠杆，这样做提(tí)供了(le)资金流(liú)动性(xìng)，房企(qǐ)抽(chōu)调资金统筹拿地、还款和楼盘(pán)建设，形成一种资金循环(huán)高周转模式，但一定程度上把风险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说，国外(wài)商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预(yù)付款保护(hù)：对(duì)于(yú)购(gòu)房者(zhě)预付资金(jīn)，一般设有定金(jīn)或预(yù)付(fù)款保护(hù)机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要求购房者支付(fù)的预付款(kuǎn)比例相对较低，绝大部分房(fáng)款(kuǎn)在房屋(wū)交付后开始支付；

　　3）预(yù)付款支(zhī)付方(fāng)式：预付款一般以定金方式支付，或(huò)按(àn)工(gōng)程进度分期支(zhī)付(fù)，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般(bān)采用两种方式发放按揭贷(dài)款，一(yī)是按工程进度付款(kuǎn)，按揭贷款按照工程进度逐渐(jiàn)发(fā)放，购房者开始月(yuè)供；二是房屋(wū)交付后发(fā)放(fàng)按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为预(yù)售商品(pǐn)房提供期房烂尾保险(xiǎn)，在商(shāng)品房出现重大(dà)延期或重(zhòng)大缺陷时(shí)，保障购房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付(fù)保护：房屋(wū)交付质量的保障有两种(zhǒng)方式，一是期(qī)房(fáng)由政府(fǔ)或第三方验收合格并提(tí)供验(yàn)收凭证(zhèng)后，开发商凭验(yàn)收凭证取得购(gòu)房者支付(fù)的房款。二是开(kāi)发商为购房(fáng)者(zhě)提供(gōng)一定的保修期，通常1-5年，保修期(qī)满(mǎn)，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三方(fāng)全程(chéng)监管(guǎn)，交付时开(kāi)发商凭(píng)验收凭证取得房款

　　美国期房定金(jīn)一定期限内无(wú)条件返(fǎn)还，最低(dī)首付比(bǐ)例为(wèi)3.5％，交房前仅支(zhī)付(fù)首付，其余房款(kuǎn)交(jiāo)付后(hòu)按(àn)揭(jiē)还款，交付前资金由(yóu)第三(sān)方全程监(jiān)管，交付时开(kāi)发商(shāng)凭验收凭(píng)证取得房款。

　　定(dìng)金及首付环节，定(dìng)金(jīn)比例一般为房款的1％-5％，首付比例(lì)最低可低于(yú)3.5％，根据美国官方(fāng)数据，2021年美国平(píng)均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定(dìng)金(jīn)或首(shǒu)付外，购房者在房屋(wū)交付后通过按揭贷款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资金监管方面，美(měi)国为防(fáng)止开发商挪用(yòng)资金，购房者的定金(jīn)及首付(fù)款由第三方公证(zhèng)行或产权保险公司的信托账(zhàng)户监管(guǎn)。如果(guǒ)开(kāi)发商(shāng)倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购房者资(zī)金可通过(guò)申请(qǐng)仲裁(cái)取回(huí)，且不承担任(rèn)何(hé)责任与损失。而开发商在房屋(wū)建设(shè)过程中的资(zī)金全(quán)部来(lái)自银行，银行根据工(gōng)程进度(dù)向开发(fā)商提供一定比例的贷款，由(yóu)于开发商挪用资(zī)金(jīn)直(zhí)接(jiē)损害银(yín)行利益，银(yín)行(xíng)有充分动机监管开发商施工进度。开(kāi)发商在房屋(wū)交付时需取得(dé)由(yóu)政(zhèng)府相关部门经审查后发(fā)放的验收凭证，通(tōng)过验收凭(píng)证向银行(xíng)得(dé)到购(gòu)房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　德(dé)国期房可(kě)零(líng)首(shǒu)付购房，房款按建造工期进度支付，按揭按工(gōng)期放款后(hòu)还贷，房贷(dài)利(lì)率采用固定利率，开发商或(huò)购房者可购买(mǎi)期(qī)房(fáng)烂尾(wěi)保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面(miàn)，德国开发商在项目获批后即可预(yù)售房屋。签署购房合同前，购(gòu)房者需支(zhī)付约2000欧的定金并进行预约公证，签订合同后定金退还(hái)。如由于任(rèn)何(hé)原因不能购(gòu)买(mǎi)，定金按照德国法律全部(bù)退还。

　　签(qiān)署购房合同后，购房者需支付公(gōng)证费和土地(dì)交易(yì)税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在购房款中，属于(yú)购房附加费(fèi)。

　　首付(fù)方面，德国没(méi)有(yǒu)规定最低(dī)首付比例，可零首(shǒu)付购房。

　　余款方(fāng)面，德国也采取(qǔ)按工期支付房(fáng)款(kuǎn)的制(zhì)度，一般分7笔(bǐ)进行支付(fù)，具体支付节点、比例因项目而(ér)异。一般来说，支付节点可分为公证后、主体完工(gōng)、内部水(shuǐ)暖(nuǎn)电路(lù)完(wán)工、窗户玻璃完工、室内(nèi)清洁(jié)及墙面(miàn)完工(gōng)、地板(bǎn)完工(gōng)、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可在(zài)支付房款前申请房贷，房贷利(lì)率采用固定(dìng)利率(lǜ)，银(yín)行按(àn)施工节奏(zòu)分多次发放贷(dài)款(kuǎn)，每笔贷(dài)款给(gěi)予购房(fáng)者一定使用期(qī)限(xiàn)，期限结束后，购房(fáng)者(zhě)开始还贷。

　　保险方面，德国保险公(gōng)司针对期房设计了两种保险(xiǎn)，保险的功能是当房屋出现重大延期(qī)或重大缺陷(xiàn)时，保险公司(sī)保(bǎo)证开发商赔偿(cháng)或修复，开发商破产，由保险(xiǎn)公司负责相(xiāng)应赔偿(cháng)。保险由开发(fā)商或(huò)购(gòu)房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英国预售制设有(yǒu)10％定金(jīn)保险保护机制(zhì)，交房前(qián)付(fù)款(kuǎn)比例(lì)仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律师(shī)严格监管。

　　订(dìng)立合同前，买卖双方均有一名(míng)律师，负(fù)责沟通期房交易(yì)中的房产、资金、合同等各个环节，各(gè)环节内容(róng)确认(rèn)无误后签订首(shǒu)付交换合同。

　　定(dìng)金方面(miàn)，英国设置(zhì)了(le)10％定金保险保护机制，当开(kāi)发商(shāng)出现财务、经营(yíng)问题时，购房者10％的定金由保险公司(sī)赔付(fù)，而(ér)超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比例(lì)通常(cháng)为10％-25％，首付需要在合同签订(dìng)21天(tiān)内(nèi)支付。

　　余(yú)款(kuǎn)支付环节，英(yīng)国采取按(àn)工程进度(dù)付款的(de)方式，但是交房前付(fù)款(kuǎn)比(bǐ)例(lì)相对较低，一般会在合(hé)同签(qiān)订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付(fù)款比(bǐ)例在(zài)20％-45％之(zhī)间，剩(shèng)余(yú)款项交房后(hòu)支付。

　　交付(fù)环节(jié)，英国规定房(fáng)屋(wū)必须经过房(fáng)产公证公(gōng)司的检验(yàn)验收(shōu)后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环(huán)节，英国期房预售资(zī)金监(jiān)管极为严格，资金也由律师监管，在确认(rèn)工程进度、支(zhī)付(fù)相关款项过(guò)程中(zhōng)，由(yóu)买房律师将(jiāng)资金转(zhuǎn)给(gěi)卖方律师，卖方律师转给开发商，即资金在(zài)进入开发商账(zhàng)户前经过(guò)两道关(guān)口，有利(lì)于(yú)保障购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易(yì)立法，设置期房预付款保(bǎo)全(quán)措施

　　日本期(qī)房交易立法(fǎ)，定金超(chāo)5％或1000万日元时，开(kāi)发商必须完成“预售(shòu)房定金保全措施”，交房前付(fù)款比例不(bù)超房款的20％，开(kāi)发商违约(yuē)需返还(hái)定价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房(fáng)后按揭(jiē)还款。

　　立(lì)法方面，日本二战结束后由于房屋供给(gěi)严重失衡(héng)，叠加(jiā)法律(lǜ)空(kōng)白，社会上“一(yī)房二卖”现象普遍，为(wèi)此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次修(xiū)订，目前(qián)是唯一一部规范(fàn)期房交易的法律(lǜ)。

　　定金保护方面，根据(jù)日(rì)本《宅地建(jiàn)物(wù)取引业法》，对购房者支付定(dìng)金超过5％或超1000万日元的(de)部(bù)分(fēn)，法律要求(qiú)开发商必须(xū)完成(chéng)定金保全(quán)措施(shī)才可预售。什(shén)么是定(dìng)金保全措施？即(jí)买(mǎi)卖(mài)双(shuāng)方签订(dìng)购(gòu)房合同时，开(kāi)发商(shāng)向金融(róng)机构或指定保证机构或(huò)保险机构签订定金保(bǎo)证委(wěi)托合同，设置购房者定金(jīn)的保证(zhèng)或(huò)保险，并将(jiāng)相(xiāng)应的保(bǎo)证(zhèng)金证明书交付给购房(fáng)者。除定金外(wài)，其他预先支(zhī)付的购(gòu)房(fáng)款也受该措施保护。若开(kāi)发(fā)商(shāng)倒闭导(dǎo)致期房烂尾，购房者可凭(píng)保证(zhèng)金证明书向(xiàng)金融机构或(huò)保(bǎo)证(zhèng)机(jī)构或保险公司兑付，同时，开发商需向购房(fáng)者赔付违约金(jīn)，一般约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环(huán)节，交房前只需(xū)支(zhī)付最多(duō)不超(chāo)20％的定(dìng)金，签订购房合同(tóng)后，购(gòu)房者即可向(xiàng)银行(xíng)申请贷款，但交房后才开始按揭贷款(kuǎn)，除定(dìng)金外的(de)剩余房款在(zài)交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡(pō)期房购房者违约(yuē)可返还相当(dāng)于3.75％房款的订金，首付比例20％，余(yú)款按工(gōng)程进(jìn)度(dù)支付(fù)，所有(yǒu)资金进(jìn)银行专门项目资金账户，交(jiāo)房后满1年保修(xiū)期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节，新加坡(pō)开发(fā)商有统一的(de)选购(gòu)权合(hé)同以及订金(jīn)返(fǎn)还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后(hòu)需(xū)支付(fù)5％房款作为订金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则(zé)进一步(bù)签订购(gòu)买合同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方面，签订(dìng)购房合同后，购(gòu)房者(zhě)需支付(fù)15％的首(shǒu)付及印花(huā)税，同(tóng)时购房者(zhě)向(xiàng)银(yín)行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房(fáng)同(tóng)样采取按工程(chéng)进度付(fù)款的方式，《发展商条例》对期房付款流程做了统一详细规定，要求所有(yǒu)开(kāi)发商(shāng)遵守，支付节点一般为合同签订后、地(dì)基(jī)完工、框架完工(gōng)、管道门(mén)窗等完工等(děng)，支付(fù)比(bǐ)例(lì)约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款(kuǎn)也(yě)依(yī)照工程进度放款，月供(gōng)在此过(guò)程中(zhōng)随(suí)着放出贷款的增加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管方面，购房(fáng)者的订金与付款会存入银行专门的(de)项目资(zī)金账(zhàng)户，账(zhàng)户资金提取须与房屋(wū)建(jiàn)设(shè)有(yǒu)关。房屋交付后(hòu)，购房者享(xiǎng)受1年的(de)房屋(wū)保(bǎo)修期，此后购(gòu)房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当前房地产到了政策(cè)出手临界点，重点是保交(jiāo)楼和房企重组(zǔ)。一方面，加大对刚需和(hé)改善型需(xū)求的支持力度，长短(duǎn)兼顾妥善应(yīng)对局部(bù)停(tíng)贷现象，重点是保交楼保复工保民生，给予强有力的金融工(gōng)具支持。另一方(fāng)面，从现(xiàn)在起(qǐ)，对还(hái)在(zài)正常运转的(de)房企包括(kuò)民营(yíng)企业，加大支(zhī)持(chí)力度，由优质(zhì)房企牵头并购重组整个行业，为每(měi)个房企配套AMC和财团，给予金融工(gōng)具配套。

　　二，中期来看，应充分估计(jì)形势复杂性和人性复杂性，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债(zhài)务(wù)、恢复市场信心(xīn)以及(jí)长效(xiào)机(jī)制。长(zhǎng)效机制四大(dà)关键是推动(dòng)城(chéng)市(shì)群战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地产税。定金环节，建立开(kāi)发商违约后定金保(bǎo)护(hù)机制，如将已支付定金冻结至(zhì)房屋交付阶段，保(bǎo)障购房者定金(jīn)安全。签订(dìng)合同环(huán)节，鼓励保险公(gōng)司(sī)介入，为房屋重(zhòng)大(dà)延(yán)期以及重大(dà)缺(quē)陷等情况提供充(chōng)分的(de)保障。余款支付(fù)环(huán)节，建立按工程进度付(fù)款机制(zhì)或交房(fáng)后按揭贷款(kuǎn)机(jī)制，充分(fēn)保(bǎo)护购(gòu)房者的权益(yì)。资金(jīn)监管环节，引入(rù)独(dú)立(lì)于(yú)开发商、银(yín)行(xíng)的第三方(fāng)资(zī)金监管(guǎn)机(jī)构(gòu)，或由政(zhèng)府相关(guān)部(bù)门直接监管，以此(cǐ)防止(zhǐ)资金挪用现象。交付环节，建(jiàn)立商(shāng)品房保修(xiū)期制度。保修期内，开发商应对房屋质量问题全权负责、免费维修(xiū)，购房者(zhě)在保修(xiū)期结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看(kàn)，取消商品房预(yù)售(shòu)制是大(dà)势所趋。一方(fāng)面，98年房改时，全国(guó)缺(quē)房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在(zài)全国套户比(bǐ)超过(guò)1，从大开(kāi)发进入存量(liàng)时代，对购房(fáng)民众不(bù)公平(píng)的预售制已经(jīng)过时了(le)，该取(qǔ)消了，改为(wèi)现房销(xiāo)售。另一方面，取消预(yù)售(shòu)制，改为现房(fáng)销售(shòu)，开发商将拼的不(bù)是五花(huā)八门、眼花缭乱、不(bù)知(zhī)道能不能兑现的营销手(shǒu)段，而是所(suǒ)见(jiàn)即所(suǒ)得(dé)的过(guò)硬(yìng)的产品质量和诚信，这才是对(duì)购房民众(zhòng)的最根本(běn)最实质的保障，这样(yàng)将(jiāng)极大的提(tí)升开发商的(de)建筑质(zhì)量，实现(xiàn)良币(bì)驱逐劣币。

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