文(wén)：任(rèn)泽(zé)平团(tuán)队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消(xiāo)预(yù)售制(zhì)了。 1月17日(rì)召(zhào)开的(de)全(quán)国住房和(hé)城乡建设工作会(huì)议(yì)提出“有条件的(de)可以进行现(xiàn)房销售”，不足一个(gè)月时间，已有(yǒu)山(shān)东、安(ān)徽、河南、四川、广东等地明确表态(tài)，试点现(xiàn)房销售(shòu)。

　　1、是(shì)该取消(xiāo)商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售制(zhì)了，用你的钱，建你的房子，还(hái)烂尾了，这是(shì)对购(gòu)房者的不公平。以后谁有钱谁建房，没(méi)钱没实力的别建了，不(bù)能把包(bāo)袱甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓和社会，这是房地产从(cóng)大(dà)开发时(shí)代步入高(gāo)质(zhì)量发展阶(jiē)段的必然趋势，也(yě)是对购房(fáng)老百姓(xìng)的(de)最大保护。98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大(dà)开发进入存量时代，对购房民(mín)众不(bù)公平(píng)的预(yù)售制(zhì)已经过(guò)时(shí)了(le)，该(gāi)取消了(le)，改为(wèi)现房(fáng)销售。以(yǐ)后一手交(jiāo)钱，一手(shǒu)交房，天经地(dì)义。当然二(èr)次房改是个技(jì)术活，兼顾(gù)化(huà)解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机制，长效机制四大关(guān)键是推动城(chéng)市群战(zhàn)略、人地(dì)挂钩、金融中(zhōng)性稳(wěn)定和房地(dì)产税。如果按(àn)照(zhào)经(jīng)济规律办事，中国一定能实现房地产软着陆和长期平稳健康(kāng)发展，跨过(guò)这道关，解好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销售？大家想(xiǎng)想，绝大(dà)部(bù)分商品是一(yī)手交钱一手交货，预售制是对购(gòu)买者的单方面(miàn)不(bù)公平制(zhì)度，购房老百姓几乎承担了所有商(shāng)品(pǐn)不能交付(fù)的风险。从个人(rén)层面看，预售制对购房者非常不公平，比如，交房(fáng)等待期(qī)一般为两年(nián)，在(zài)此期间，购房者不仅承(chéng)担银行利息，还要承担延迟交(jiāo)房(fáng)、房(fáng)屋(wū)质量、房产证延(yán)期办理甚(shèn)至不能交(jiāo)房的风险。从行业层面看，预(yù)售(shòu)制助推(tuī)部分房企过度(dù)举债、高杠杆扩张，若遇到(dào)下行周(zhōu)期，会引发(fā)资金链断裂、项目搁置(zhì)等系列风险(xiǎn)。取消预售制，改(gǎi)为现房销售，这样有助于落实中央房住不炒精(jīng)神、有助于保障购房老百姓权益、有助于(yú)房企稳健发展，一举多得，谋划(huà)长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议(yì)取消(xiāo)预售制度？预(yù)售制度怎么来(lái)的？国(guó)外什么情况(kuàng)？简单(dān)科(kē)普一下：商品房预售(shòu)最(zuì)早(zǎo)源于中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)，俗称(chēng)卖楼花，卖期房，是一(yī)种开(kāi)发商放杠杆的方式。98年(nián)房(fáng)改(gǎi)，由于商(shāng)品房(fáng)短(duǎn)缺(quē)，房(fáng)企缺资金，借(jiè)鉴中国香(xiāng)港，引入(rù)了商品房预(yù)售制度。其(qí)实，当前世界不少国家存在(zài)预售制。但是，重(zhòng)点来了(le)！发达国家一般有严(yán)格的(de)监管保障措施，开发商在项目获得政府批准后才可以开始(shǐ)销(xiāo)售，买家(jiā)在(zài)购(gòu)买期房后(hòu)并非像中国(guó)一样在支付完首付款后从银行一(yī)次性贷款支付剩余全部房款，而是根据开发商(shāng)工程进(jìn)度在(zài)完全(quán)交房前进行分期支(zhī)付(fù)。所以，预(yù)售(shòu)制度是需要严(yán)格的资金(jīn)监管(guǎn)、分(fēn)期支付以及违(wéi)约处罚措施作为保障的(de)，如果没有这些保(bǎo)障(zhàng)措施，一(yī)定会触发风险，对购房民众不公平(píng)，所以不如(rú)借机(jī)取消预(yù)售制度，以后(hòu)改为现房销售。客观(guān)讲预售制度有一定历史阶段(duàn)性，现(xiàn)在中国住房进(jìn)入存量时代，取消(xiāo)预(yù)售制度有(yǒu)助于(yú)降负债降杠(gāng)杆，不(bù)再把烂尾风险甩给老百姓和社会，当然这需要配套(tào)房企债务重(zhòng)组、复工保交楼、恢复市(shì)场信心和房(fáng)地产长效机(jī)制(zhì)。这是(shì)个技术活，只要坚(jiān)持市(shì)场化改革(gé)，中国一定能化解这个难题，让房地产回归实体经济(jì)和居住属性(xìng)，安居乐业(yè)。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预售制(zhì)，改为现房销售(shòu)，开发商将拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能(néng)兑现的营(yíng)销(xiāo)手段(duàn)，而(ér)是(shì)所见(jiàn)即(jí)所得的(de)过硬的(de)产(chǎn)品质(zhì)量和诚(chéng)信，这才是对(duì)购房民众的最根本(běn)最实(shí)质的保障(zhàng)，这样将极大的提升开(kāi)发(fā)商的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。所有商(shāng)业的本(běn)质是向(xiàng)善，是以客户(hù)为中心，房(fáng)地产也不(bù)能(néng)例外，老百姓(xìng)买(mǎi)房子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这个角度，取(qǔ)消预售制、实施(shī)现房销售是(shì)实现老百姓安居乐业、社会长(zhǎng)治久安、行(xíng)业企业健康发展的重大(dà)措施。在(zài)当前的情况下，取消预售制要(yào)结合稳楼市、房(fáng)地产(chǎn)软着(zhe)陆、打(dǎ)通金融支持当期三好(hǎo)生、新(xīn)模式等综(zōng)合(hé)施(shī)策。

　　作者(zhě)十年前(qián)在国务院发展(zhǎn)研究中心参与财税(shuì)改革(gé)方(fāng)案研究时，对预(yù)售制、房(fáng)地产(chǎn)税(shuì)、人地(dì)挂(guà)钩、金融稳定、房企杠杆(gān)率(lǜ)等进(jìn)行过长期系统的专项研究。（参考(kǎo)后来形(xíng)成的专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品(pǐn)房(fáng)预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进(jìn)“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化(huà)进(jìn)程(chéng)，但背后潜藏的风险确实存(cún)在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭(píng)验收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房(fáng)烂(làn)尾(wěi)险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范期房交(jiāo)易(yì)立法，设置期房预付款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金(jīn)由银行监(jiān)管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二十世(shì)纪五十年代(dài)在中(zhōng)国香港，楼宇出(chū)租是地产行业盛(shèng)行的(de)方式，但有着转让难、出租资金(jīn)周转期长等问题，分层销售孕(yùn)育(yù)而生。20世纪50年代，中(zhōng)国香港(gǎng)还未推行公(gōng)共(gòng)房屋制度，许多人栖身于木屋或者其他临时住宅，住房的需(xū)求是相当高(gāo)，不过大多(duō)数居(jū)民的(de)储蓄很少。当时(shí)楼(lóu)宇(yǔ)买(mǎi)卖多(duō)数(shù)以(yǐ)一(yī)整栋楼为单位，需(xū)要雄厚的资金实力(lì)才能购买。虽然楼(lóu)宇出租是中国(guó)香港地产行业盛行的方(fāng)式，但(dàn)有着转让(ràng)难、出租(zū)资金周转期长(zhǎng)等问题(tí)。针对(duì)这一系列问题，不少地产商开始探求新的方式，如把楼宇契约(yuē)切开，即“分契”，然后将楼宇分(fēn)层(céng)出售。这模式(shì)一(yī)经推行，购(gòu)买楼(lóu)宇的市民数量(liàng)有所(suǒ)增加(jiā)，开发商资金周转加快(kuài)。

　　在分层(céng)出售的基础上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍英(yīng)东创办立(lì)信(xìn)置业(yè)有限公司，凭借商业直觉和多年经(jīng)营(yíng)杂货铺、海上驳运业务(wù)的经(jīng)验，对于商品流通、资金(jīn)周(zhōu)转(zhuǎn)有着独到的见解，在努力寻求方法(fǎ)加快自身资金周转。当时(shí)其在购下九龙(lóng)的一(yī)块(kuài)地(dì)盘后，除了分层出售(shòu)、还印发售楼(lóu)说(shuō)明书，上有文字详尽说(shuō)明楼宇(yǔ)的地势环境(jìng)、建筑材料、分层价格、订购方法等。此外(wài)，“卖(mài)楼花”是另外一个亮点(diǎn)，即先收(shōu)取买家的(de)订金(jīn)，采(cǎi)用类似租(zū)金(jīn)的分期付款形式(shì)，等新楼落成(chéng)时，收齐买家的钱，买(mǎi)家(jiā)就拥(yōng)有了自己的房产。这(zhè)种方式减轻了民众(zhòng)购房的资(zī)金压力，加速了房屋的建造和销(xiāo)售，也(yě)解决了制造商的资金问题，降低投资风(fēng)险，在(zài)当时可谓是“双(shuāng)赢”的举(jǔ)措。“预售(shòu)楼花+分(fēn)期付款”的销售模式成为当(dāng)时中国香港房地产(chǎn)市(shì)场的(de)一大特色，纵观中国香港房(fáng)地产市场(chǎng)的改革，“卖楼花”模式高效率地解(jiě)决了核心的住房(fáng)供(gōng)不应求的(de)问题，使房市(shì)发展进(jìn)入新(xīn)阶段。

　　预售楼花模(mó)式(shì)推动了中国香港楼市几十年繁荣，但(dàn)期间也出现过“烂尾楼(lóu)”的情(qíng)况，但监管部门不断完善、规范(fàn)化(huà)，建(jiàn)立健全的监(jiān)管机制，促(cù)进市场健康发展。例(lì)如，1960年，位于(yú)大角咀(jǔ)的一(yī)个楼(lóu)盘因(yīn)建筑(zhù)费用超支(zhī)停工，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年(nián)后，中国香港管(guǎn)理(lǐ)部门提升了(le)对于预售楼(lóu)花制度的监管，即要求开发商在预(yù)售前(qián)，确保地(dì)价款已经全部支(zhī)付，还要证明自身有资金(jīn)等(děng)能(néng)力(lì)把项(xiàng)目完成(chéng)，资(zī)金需放(fàng)入律师所托管，支取时(shí)需律所(suǒ)和建筑师的核准。为(wèi)了防止开发(fā)商、律所、建(jiàn)筑师等(děng)造(zào)假(jiǎ)，套取监管账户资金(jīn)，中(zhōng)国香港要求律师行在银(yín)行开设(shè)的信(xìn)托(tuō)账户(hù)（监管账户）、开(kāi)发商操作(zuò)等采取全透明化机制(zhì)，且(qiě)银行的(de)责任上升，如(rú)出现(xiàn)房屋(wū)“烂尾(wěi)”情况，银行(xíng)将成最(zuì)大风险方，后续需自(zì)身推动项目完工。随(suí)着监管(guǎn)体(tǐ)系(xì)逐步(bù)完善(shàn)，出现“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少(shǎo)，引进(jìn)“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内地版预售(shòu)制(zhì)”

　　二十世纪(jì)九十年(nián)代，中(zhōng)国内地面临住房需求大和供给量(liàng)短缺(quē)问题，引入(rù)“卖楼花”制度。建国以(yǐ)来，中(zhōng)国内地优先发展重(zhòng)工(gōng)业，强调基(jī)础建设(shè)，这一导向使(shǐ)前期(qī)发展工业化的进程大于城市(shì)化进程，唯有(yǒu)解决住(zhù)房基础等城市化配套问题，才能进一步推进城市(shì)化(huà)。但(dàn)当时推行的是“统一(yī)管理，统一分配，以(yǐ)租养房(fáng)”的福利(lì)分房(fáng)制度，住房市(shì)场发展(zhǎn)起步较晚、增(zēng)速(sù)较慢，福利分房制度也出(chū)现(xiàn)了分配不公、效率低(dī)、配套差等问题，因此(cǐ)福利分房制度不(bù)再适用(yòng)于当时的国情。叠(dié)加房地产(chǎn)市场面临商品房的需求量大，而社(shè)会缺少大型房地产开发(fā)商，商(shāng)品(pǐn)房供应量小的(de)困境(jìng)，此(cǐ)时引(yǐn)入(rù)中国香(xiāng)港的“卖(mài)楼花(huā)”模式无疑是对内地(dì)房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)的(de)一针强心剂。从1994年起(qǐ)，中国内(nèi)地逐(zhú)步引进中国香港预售商品房制度，先后出台多项文(wén)件，大(dà)力支持国内房地(dì)产市场改(gǎi)革(gé)。例(lì)如，1998年，国(guó)务院出台《关于(yú)进(jìn)一步深化城镇住房制(zhì)度改革(gé)，加快(kuài)住房(fáng)建设的通知》文件(jiàn)，决(jué)定停止住房无偿实物(wù)分配(pèi)，逐步实行(xíng)住(zhù)房分配货币化、住房供给商(shāng)品化、社会化的住房新体(tǐ)制(zhì)，从(cóng)计划经(jīng)济(jì)下的福利(lì)分房转向(xiàng)市场经济的商品(pǐn)房。房地产(chǎn)市(shì)场采用预售制，允许开发(fā)商(shāng)卖期(qī)房(fáng)，解(jiě)决了房企缺少(shǎo)资金和(hé)开发时间周(zhōu)期(qī)长的两大难题，开发商以预售款撬动下(xià)一个项目的开发，形成(chéng)滚(gǔn)动开(kāi)发模(mó)式，住房供应速度加(jiā)快。自(zì)此中国内地(dì)开始房改(gǎi)货币化，中国人民银(yín)行等多方迅速出台相关的信贷政策，支持(chí)购房者，极大(dà)作用推动了房地产市场的发展。

　　引入中国(guó)香港“卖楼花”模式后，经(jīng)调(diào)整形成契(qì)合中国内地的商品房(fáng)预售制度。预售(shòu)制的初衷(zhōng)是为了缓解(jiě)房企资金压(yā)力，加快城镇住房建(jiàn)设(shè)。具(jù)体来说，是指房地产开发企(qǐ)业将正(zhèng)在建设中的(de)房屋预先(xiān)出售给购(gòu)房者，由购房者支付定(dìng)金或房款的行为。区(qū)别于中国香港(gǎng)，在(zài)中国内地(dì)实践过程中(zhōng)，商品房预售流程为：房地产开发商办理预售许可证-签(qiān)订商品房买(mǎi)卖合同-进行备案登(dēng)记和预告登记-交付房(fáng)屋。在购房过程中，购房者需要一次性付清(qīng)首付款，并采用银行贷(dài)款(kuǎn)的形式一(yī)次性付清剩余房款，换言之，房屋未建成，开发(fā)商可能已拿到了全部购房款，这点与中国香港的按照(zhào)工程进度付款有(yǒu)所不同。对中国内(nèi)地的开发商而言(yán)，预(yù)售(shòu)制商品房也开启(qǐ)了高周转、高杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售制推动城市化(huà)进程，但(dàn)背后潜藏的风险(xiǎn)确实(shí)存在

　　作(zuò)为中国内地商品房(fáng)销售的最主要方式，预(yù)售制极(jí)大(dà)缩短房企现金回笼周期，同时增加市场商品房(fáng)供(gōng)应，推动了城镇化(huà)发展进程。预售制在过去20多年(nián)对中国内地房地产市场的稳步发展起到(dào)了重要(yào)作用，不仅解决了房地产市场快速发展(zhǎn)阶段的资金(jīn)需求(qiú)，也提高了居民居住水(shuǐ)平，中国(guó)内地城镇居民从筒子楼住到住(zhù)宅小(xiǎo)区(qū)，从全民蜗居到基本适居(jū)，住(zhù)房事业取得巨大进步，数(shù)十(shí)年时间(jiān)走完发达国家几百年城镇化路程。改革开放以来，城镇化进程进入(rù)快速(sù)发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人(rén)口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成区面积由7438平(píng)方公里(lǐ)增长(zhǎng)至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍(bèi)。根据(jù)我们(men)发布(bù)的《中(zhōng)国(guó)住房存(cún)量报(bào)告：2021》测(cè)算(suàn)，1978-2020年(nián)中(zhōng)国内地城镇住宅存量从不到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇人均住房建(jiàn)筑面积从(cóng)8.1平方米增至34.7平方米，城镇住(zhù)房套数(shù)从约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前(qián)已成为中(zhōng)国内地(dì)商品房销售最主要方(fāng)式，2005年中国内地商品住(zhù)宅期房(fáng)销(xiāo)售(shòu)面积占总销售面积的比(bǐ)重为63％，而2021年期房累计销售面(miàn)积(jī)达15.6亿平，比重(zhòng)上(shàng)升至87％。

　　预(yù)售制也推动了中国内地房地产行业(yè)的发展(zhǎn)。中国内地(dì)房(fáng)地(dì)产历(lì)经二十多年(nián)长周期繁荣，行业各项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复(fù)合增(zēng)速10.6％。房地产开发(fā)投(tóu)资完成额从0.4万亿(yì)元增(zēng)至14.8万亿(yì)元(yuán)，累计(jì)上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面(miàn)积和(hé)销售(shòu)金(jīn)额分别从1.5亿(yì)平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元(yuán)，累计(jì)上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的(de)快速发展(zhǎn)，房地产(chǎn)企(qǐ)业从无到有、从国企先(xiān)行到民企崛起，队(duì)伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房(fáng)地产企(qǐ)业(yè)数量(liàng)达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万(wàn)个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产(chǎn)也成为(wèi)拉动中国内地经济高(gāo)增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房地产(chǎn)带动(dòng)的上(shàng)下游产业(yè)链特别长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年(nián)房(fáng)地产及其(qí)产业链(liàn)占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其(qí)中房地产(chǎn)业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直(zhí)接贡(gòng)献），房(fáng)地产带(dài)动产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地(dì)产对金融、批(pī)发、建材的带(dài)动最(zuì)为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地产(chǎn)完全拉动的(de)投资占全社会固定资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产(chǎn)开发投(tóu)资占固定(dìng)资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地产贷(dài)款占银行(xíng)各项贷款(kuǎn)余额(é)的比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加(jiā)上信托等(děng)通道(dào)业(yè)务(wù)，占比超过(guò)三分之一。从(cóng)房(fáng)地(dì)产融资存(cún)量占社融存(cún)量比重看，2021年12月(yuè)占比为(wèi)18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行不(bù)良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的《中国(guó)住房(fáng)市(shì)值测(cè)算报告(gào)》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住房市值占股债房市值(zhí)的比(bǐ)例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的(de)37％、英(yīng)国(guó)的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中国住房市值与股债房市值的比例(lì)较高(gāo)，主要是因为(wèi)住房(fáng)市值高(gāo)，以及中国资本市场发育尚不成熟，直接融资比例(lì)较(jiào)低，股(gǔ)票、债(zhài)券(quàn)市值较低，居民投资(zī)渠道缺(quē)乏。

　　不可否认，预售制背后潜(qián)藏(cáng)的风险确(què)实存在(zài)，当前的负面效(xiào)应愈发(fā)凸显。

　　从个人(rén)层面看(kàn)，绝大部分商品是一(yī)手交钱一手交货，预售制是(shì)对购(gòu)买(mǎi)者的(de)单方面(miàn)不公平(píng)制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交(jiāo)付(fù)的风险(xiǎn)。比如，交房等待期一般(bān)为两年，在此期间，购(gòu)房(fáng)者(zhě)不仅承担(dān)银行(xíng)利息，还(hái)要承担延(yán)迟交房、“一房二卖”、房屋质(zhì)量、房产(chǎn)证(zhèng)延期办理甚(shèn)至不能交房等风险。另外，购房者和开(kāi)发商之(zhī)间(jiān)的购房合同、购房者和(hé)银(yín)行的(de)按揭贷(dài)款合同(tóng)是两个独立的合同关系，如(rú)果开发(fā)商发生违约，购房者只能根据购房合(hé)同向开发商主张权力(lì)，但(dàn)依旧需要根据按(àn)揭贷款合同按(àn)时(shí)向(xiàng)银(yín)行进(jìn)行贷(dài)款偿还，因此购(gòu)房(fáng)者承(chéng)担的(de)风险较大(dà)。

　　从行(xíng)业(yè)层(céng)面看，预售(shòu)制(zhì)助推(tuī)部分房企过(guò)度举债(zhài)、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁置(zhì)等(děng)系列风(fēng)险，进行影响(xiǎng)自身信用和(hé)购(gòu)房(fáng)者(zhě)对行业的信心。

　　从金融层面(miàn)看，银行作为按揭(jiē)贷款的发放方，一旦房企因为(wèi)市(shì)场波动(dòng)或(huò)经营不善，出现资(zī)金(jīn)链(liàn)断(duàn)裂等一系(xì)列问(wèn)题，导致(zhì)“烂尾(wěi)”等情况，而房企通过与购房(fáng)者(zhě)签订的预售(shòu)合同和按揭合同(tóng)，已经从银(yín)行获(huò)得(dé)房(fáng)款，如果购房者丧(sàng)失还款能力或短期不能还款等，则风险完(wán)全由银(yín)行承担，银(yín)行将(jiāng)面临较大(dà)的(de)坏账压(yā)力。

　　从监(jiān)管角度看，购房(fáng)者的预售监管资金去(qù)哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归(guī)根结底两个(gè)字那(nà)就是“没(méi)钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城(chéng)市商品(pǐn)房预售管理办法》中明确规定了开发企业预(yù)售(shòu)商品房(fáng)所得款(kuǎn)项应当用于有关的工程建设(shè)，商品房预售款(kuǎn)监管的具体办法，由房地产管理(lǐ)部门(mén)制定(dìng)。但多年以来全国并没(méi)有(yǒu)统一的预售资金监管规定，各地实(shí)行“一城一策(cè)”。例(lì)如，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙等城市重点监管(guǎn)资金(jīn)比例为总(zǒng)预售(shòu)款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州、合肥等(děng)城市(shì)则按照项目的(de)建安成本乘以建筑面积或者项(xiàng)目工程总额(é)报(bào)价计算重(zhòng)点资金(jīn)。而(ér)事(shì)实是，不少购(gòu)房款未进入监(jiān)管账户(hù)、或进入监管(guǎn)账(zhàng)户后被挪用，导致楼(lóu)盘没有资金(jīn)继续建设。收(shōu)楼遥(yáo)遥(yáo)无期，月供却被迫继(jì)续还款(kuǎn)。那么，监(jiān)管账(zhàng)户资金(jīn)如何被挪走的？实际上，在过去房地产大开发时(shí)代的高周转背景下(xià)，抽调预售款监管账(zhàng)户资金，是行业“潜规则”。比如工(gōng)程(chéng)总(zǒng)承包方，以工(gōng)程建设名义，获得监管账户拨付资(zī)金，再由工(gōng)程方(fāng)将资金转给(gěi)房(fáng)企，而拨(bō)付的工(gōng)程款，远超工程进(jìn)度所需。通过这些方式套(tào)取的资金，在(zài)房企各地项目(mù)间流动，变相(xiāng)加杠杆，这样(yàng)做提(tí)供了资(zī)金流动(dòng)性，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘(pán)建(jiàn)设(shè)，形成一种资金(jīn)循(xún)环高(gāo)周(zhōu)转模式，但一定程(chéng)度(dù)上(shàng)把风险(xiǎn)甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说，国外商品房预售制(zhì)度呈现以下特点：

　　1）预(yù)付款保护(hù)：对(duì)于购房者预付资(zī)金(jīn)，一般设有定金或(huò)预付款保护机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预(yù)付款比重(zhòng)：要求购房者支付的预付(fù)款比例相对较低，绝大部分房(fáng)款(kuǎn)在房屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预付款支(zhī)付方(fāng)式：预付(fù)款一般以定金方式支付(fù)，或(huò)按工程进度分期支付(fù)，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般采用(yòng)两种方式发放按(àn)揭贷款，一是(shì)按工程进度付款，按揭(jiē)贷(dài)款按照(zhào)工程进度逐渐发放，购房者开始(shǐ)月供；二是(shì)房屋(wū)交付(fù)后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾(wěi)保护：为预售商品房提(tí)供期房烂尾保险，在商品房出现重大(dà)延期(qī)或(huò)重大缺陷时(shí)，保障购房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保(bǎo)护(hù)：房(fáng)屋交付质量(liàng)的保障有两种(zhǒng)方式，一是期房由(yóu)政府或第三方验收(shōu)合格并提供(gōng)验收凭证后，开发(fā)商凭验(yàn)收(shōu)凭证取(qǔ)得(dé)购房者支(zhī)付的房款。二是(shì)开发(fā)商为购房(fáng)者提供(gōng)一定的保(bǎo)修期，通常(cháng)1-5年，保修期满，购(gòu)房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预(yù)售资金第(dì)三方全(quán)程监(jiān)管，交付(fù)时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　美国(guó)期(qī)房定金一定期限(xiàn)内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前(qián)仅(jǐn)支付首付(fù)，其余房(fáng)款交(jiāo)付后按揭还(hái)款，交(jiāo)付前(qián)资金由第三方全程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭(píng)证取得房款(kuǎn)。

　　定金及(jí)首付环节，定金比例一般为房(fáng)款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官方数(shù)据，2021年美国平均首付比例为(wèi)12％。

　　余款支付方面(miàn)，除(chú)定金或首(shǒu)付外，购房(fáng)者在房屋交付后通过按(àn)揭(jiē)贷款支付(fù)剩余房(fáng)款。

　　资金监(jiān)管方面，美国为防(fáng)止开发商挪(nuó)用资金，购房(fáng)者的定金及首付款由第三方公证行或产权保(bǎo)险公司的信托(tuō)账户监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通(tōng)过(guò)申请仲裁取回，且不承担任何责任与损失。而开发商(shāng)在(zài)房屋建设过程(chéng)中(zhōng)的(de)资(zī)金全部来自银(yín)行，银行(xíng)根据(jù)工程进度向开发商提供(gōng)一定比例的贷款，由于(yú)开发商(shāng)挪用资金直接损害银行利益，银行有充为什么球星都觉得梅西是最佳分动机监管开发商施工进度。开(kāi)发商在(zài)房屋交(jiāo)付时需取(qǔ)得(dé)由政府相(xiāng)关部门经审查后发放的验(yàn)收凭证，通(tōng)过验收(shōu)凭证向银行得到购(gòu)房者支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零(líng)首付购房，提(tí)供期(qī)房烂尾险(xiǎn)

　　德国期房可零(líng)首(shǒu)付购房，房(fáng)款按建造工期进度支付，按揭(jiē)按工期放款后还贷(dài)，房(fáng)贷利率采用固定利率，开发商(shāng)或(huò)购房(fáng)者可购买期(qī)房烂尾(wěi)保险。

　　预售(shòu)门槛方面，德国(guó)开(kāi)发商在项目(mù)获(huò)批后即可预(yù)售房屋。签署购(gòu)房(fáng)合同前，购房者需支付约2000欧的定金并进行预(yù)约公证，签(qiān)订(dìng)合同后定(dìng)金(jīn)退(tuì)还。如由于(yú)任何(hé)原(yuán)因(yīn)不能购(gòu)买，定(dìng)金(jīn)按照德国法律全部退还(hái)。

　　签署购房合同(tóng)后，购房者(zhě)需支付公证费和(hé)土地交易税，分(fēn)别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用(yòng)不包(bāo)含(hán)在(zài)购房款中，属于(yú)购房附加(jiā)费。

　　首(shǒu)付方面，德国没有规定(dìng)最(zuì)低(dī)首(shǒu)付(fù)比例(lì)，可零首(shǒu)付购房。

　　余款方面(miàn)，德国(guó)也采取按工期支(zhī)付(fù)房款(kuǎn)的制度，一般(bān)分7笔进行支(zhī)付，具体支付(fù)节点、比(bǐ)例(lì)因项目而异。一般来说，支付节点可分为公证后、主体完工、内部(bù)水(shuǐ)暖电路(lù)完工、窗户(hù)玻璃完工、室(shì)内清洁(jié)及墙(qiáng)面(miàn)完工、地(dì)板完(wán)工、全部(bù)完(wán)工，支付比例(lì)可(kě)能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可(kě)在支(zhī)付房款前申请房贷，房(fáng)贷利率采用(yòng)固定利率(lǜ)，银(yín)行按施工(gōng)节奏分多次发放贷款，每笔贷(dài)款给予购房者(zhě)一定使用期(qī)限(xiàn)，期限(xiàn)结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面(miàn)，德国(guó)保(bǎo)险公司针(zhēn)对期房(fáng)设计了两种(zh为什么球星都觉得梅西是最佳ǒng)保险，保险的功能是当房屋出(chū)现重(zhòng)大延期或重大(dà)缺(quē)陷时，保险公司保证开发(fā)商(shāng)赔偿或修复，开发(fā)商破产，由保险公司负责相应赔偿。保险由开发商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英(yīng)国(guó)预售制设有10％定金保险保护机制，交房前(qián)付款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律师严格监管。

　　订为什么球星都觉得梅西是最佳(dìng)立合同前，买卖双方均有一名律师，负责(zé)沟通(tōng)期(qī)房(fáng)交易中的房产、资金、合同等各个(gè)环节，各环节内容确认无误后签(qiān)订首付交(jiāo)换合同(tóng)。

　　定金方面(miàn)，英国设置了10％定金保险保护机(jī)制，当(dāng)开(kāi)发(fā)商(shāng)出现财(cái)务、经(jīng)营(yíng)问题时，购房者10％的定金由保险公司赔付(fù)，而(ér)超(chāo)出10％的部分较难(nán)追回。

　　首付方(fāng)面，首付比例通常为10％-25％，首付需要(yào)在合同签订21天(tiān)内支付。

　　余(yú)款支(zhī)付环节(jié)，英国采(cǎi)取按工程进度付款的方(fāng)式，但是交房前付款比例相对较低，一般会(huì)在合同签(qiān)订6-24个(gè)月分别支付两笔5％-10％的(de)款(kuǎn)项，即交(jiāo)房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支(zhī)付。

　　交(jiāo)付环(huán)节，英国规定房屋必(bì)须经过房产公证公(gōng)司的检验(yàn)验收后(hòu)才(cái)能(néng)交付，交付后方可(kě)按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售(shòu)资(zī)金监(jiān)管极为严格(gé)，资金也由律(lǜ)师(shī)监管，在确认工程进(jìn)度、支付相(xiāng)关款项(xiàng)过(guò)程中，由买房律师(shī)将资(zī)金转给卖方律师，卖方律师(shī)转(zhuǎn)给(gěi)开发商(shāng)，即资金在进入开发商账户前经过(guò)两道关口，有(yǒu)利于保障(zhàng)购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期(qī)房预付款保全措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日元(yuán)时，开发商必须(xū)完成“预售房(fáng)定金(jīn)保全(quán)措施(shī)”，交房前付款比例(lì)不超(chāo)房(fáng)款的20％，开发商违约需返还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日(rì)本(běn)二战结束后由于房屋供(gōng)给严重失衡(héng)，叠加(jiā)法(fǎ)律空白，社会上“一房二卖(mài)”现象普遍，为此，日本政府(fǔ)1952年出台《宅地建(jiàn)筑(zhù)物交(jiāo)易法》，经多次修订(dìng)，目前(qián)是唯一一部规范期房(fáng)交易的法律(lǜ)。

　　定金保护(hù)方面，根(gēn)据日本《宅地(dì)建物(wù)取(qǔ)引(yǐn)业法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日(rì)元的部分(fēn)，法律(lǜ)要求开发商必须完成定(dìng)金保全措施才可预售。什么(me)是(shì)定金保全措施？即买(mǎi)卖双方签订(dìng)购(gòu)房合(hé)同时，开发商向(xiàng)金融机构或指定保证机构(gòu)或保险机(jī)构签订(dìng)定金(jīn)保证(zhèng)委托合同，设置购房者定金的(de)保证或保险，并将相应的保(bǎo)证金证(zhèng)明书(shū)交(jiāo)付给购房者。除(chú)定金(jīn)外(wài)，其他预(yù)先(xiān)支付(fù)的购房款也受该措施保(bǎo)护(hù)。若开(kāi)发商倒(dào)闭导致期房烂尾，购房者可凭保证金证(zhèng)明书向(xiàng)金融(róng)机构或保证机构或保(bǎo)险公司兑(duì)付，同时(shí)，开发商需向购(gòu)房者(zhě)赔(péi)付(fù)违约金(jīn)，一(yī)般(bān)约为房(fáng)价(jià)的10％。

　　房款支付(fù)环(huán)节，交房(fáng)前只需支付(fù)最多不超20％的定金，签订购房(fáng)合同后，购(gòu)房者(zhě)即可向银行申请(qǐng)贷款，但交房后才开(kāi)始按揭(jiē)贷款，除定金(jīn)外的剩余房款在交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资(zī)金(jīn)由银行监管(guǎn)，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　新(xīn)加坡期房购房者违(wéi)约可(kě)返还(hái)相当(dāng)于3.75％房款的订(dìng)金，首付(fù)比例20％，余款按工程进度支付，所有资金进银行专(zhuān)门项目资金(jīn)账(zhàng)户，交(jiāo)房后(hòu)满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环(huán)节，新加坡开发商有统一(yī)的选购(gòu)权合同以(yǐ)及订(dìng)金返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款作(zuò)为订金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进(jìn)一(yī)步签(qiān)订购买合同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合同(tóng)后，购房者需支付15％的首(shǒu)付及(jí)印花税(shuì)，同时购房(fáng)者向银行申请按揭(jiē)贷款。

　　余款支付上，新加(jiā)坡期(qī)房同(tóng)样采取按工(gōng)程(chéng)进度付款的方式，《发展商条例》对(duì)期(qī)房付(fù)款流程做了统一详细规(guī)定，要求所有开发商遵守，支付节点一般(bān)为(wèi)合同签订后、地基(jī)完工、框架完工、管道门窗等完工(gōng)等(děng)，支(zhī)付比(bǐ)例(lì)约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依照工(gōng)程进(jìn)度放款(kuǎn)，月供在此过程中随着放出(chū)贷款的增加而增加，未放(fàng)款部分无(wú)需月供。

　　资(zī)金监管方面(miàn)，购房者的订(dìng)金(jīn)与付款(kuǎn)会存入(rù)银行(xíng)专门的项目(mù)资金账户，账户(hù)资(zī)金提取须与(yǔ)房屋建设(shè)有关。房屋交(jiāo)付(fù)后，购房者享受(shòu)1年的(de)房(fáng)屋保修期，此后购房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一(yī)，短期来看，当前房(fáng)地产到了政策出手临界点，重点是保交楼和房企重组(zǔ)。一方面，加大对刚需和改善型需求(qiú)的支(zhī)持(chí)力(lì)度，长(zhǎng)短兼顾妥善(shàn)应(yīng)对局(jú)部停贷现(xiàn)象，重点是保交楼保复工保民生，给(gěi)予强有力的(de)金(jīn)融工具支(zhī)持。另一方面，从现在起，对还在正常运(yùn)转的房企包括民(mín)营企业，加大(dà)支持力(lì)度，由优(yōu)质(zhì)房企牵头(tóu)并购重组整(zhěng)个行业，为每个房企(qǐ)配套(tào)AMC和财(cái)团，给予(yǔ)金融(róng)工具配套。

　　二，中期(qī)来看(kàn)，应充分(fēn)估计形势复杂性和人性复杂(zá)性，兼顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼(lóu)、重组(zǔ)房企(qǐ)债务(wù)、恢复市(shì)场(chǎng)信心以(yǐ)及长效机制(zhì)。长(zhǎng)效机(jī)制四大关键(jiàn)是推动城市群战略、人地(dì)挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地产(chǎn)税(shuì)。定(dìng)金环节，建立开发商违约后定(dìng)金保(bǎo)护(hù)机制，如(rú)将已支(zhī)付定金冻结至房(fáng)屋交付阶段，保障购房者定(dìng)金安全。签订合同环节，鼓励(lì)保险(xiǎn)公司(sī)介入，为房屋重大延期以及重大缺陷等(děng)情(qíng)况提(tí)供充分的保障。余款支付环节，建立按工程进度付款机(jī)制或交房(fáng)后按揭贷款机制，充分保护购(gòu)房(fáng)者的权益。资(zī)金(jīn)监(jiān)管环节，引入独立于(yú)开(kāi)发商、银行的(de)第三方资(zī)金监管机构，或(huò)由政府相关部门(mén)直接监管(guǎn)，以此(cǐ)防止资金挪用现(xiàn)象。交付环节，建(jiàn)立商品房保修期制度。保修期内，开(kāi)发(fā)商应对房屋质量问题全(quán)权负责、免费维(wéi)修，购房者在(zài)保(bǎo)修期结束后(hòu)支(zhī)付尾(wěi)款。

　　三，长期来看(kàn)，取(qǔ)消(xiāo)商品房预(yù)售制是大势所趋。一方(fāng)面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现在全国套户(hù)比超过1，从(cóng)大开发进入存量时代，对购房民众不公平的预售(shòu)制已(yǐ)经过时了，该取消了，改为现房销售。另一方面，取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现房销售(shòu)，开发商将拼的(de)不是五花八(bā)门(mén)、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑(duì)现的营销(xiāo)手段，而是所(suǒ)见即(jí)所得(dé)的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房(fáng)民(mín)众的最根(gēn)本最(zuì)实质(zhì)的保障，这(zhè)样将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币。

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