导读

　　黄金二十年之(zhī)后，当下(xià)中国地产(chǎn)步入(rù)大分化时(shí)代而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去二十(shí)年是中国房(fáng)地(dì)产市场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入(rù)住。恰逢近年地产(chǎn)持续低景气，有关(guān)中国地产(chǎn)是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，本文试图厘(lí)清中国城(chéng)镇存量住(zhù)宅(zhái)真实情况，据(jù)此(cǐ)判断中国未来地产(chǎn)趋势。

　　有媒(méi)体渲染中国地产存量(liàng)极度过剩，事实是否如此？

　　住建(jiàn)部(bù)披露全国有近6亿栋房屋建筑(zhù)，第七次人口(kǒu)普(pǔ)查调查数据显示(shì)城镇家庭户人(rén)均住宅间数(shù)为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中国(guó)房子(zi)是否(fǒu)真的(de)过(guò)剩(shèng)？

　　事(shì)实上住建部披露的近6亿栋城乡房(fáng)屋建(jiàn)筑中(zhōng)，城镇(zhèn)建筑占比不到一成，其中还包括大量城(chéng)镇(zhèn)非(fēi)住宅建筑，如商业办公楼、学(xué)校等，因此6亿栋房屋中(zhōng)城镇住宅占比极(jí)低(dī)。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇居民人(rén)均(jūn)住宅间数为1.06间(jiān)，但居住舒适不是人均一(yī)间(jiān)房所(suǒ)能满足(zú)，它与房屋质量、居住面(miàn)积、配(pèi)套设(shè)施(shī)等因素密切相关。中国的人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数较发(fā)达国家(jiā)还(hái)有很大(dà)差(chà)距。人(rén)均住宅间数(shù)大于(yú)1同样不意(yì)味着(zhe)中国(guó)住(zhù)宅市(shì)场已经饱和。

　　我们(men)测算(suàn)发现中国城镇居民(mín)户均1套房，其中(zhōng)每户(hù)持有商(shāng)品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直接公(gōng)布中(zhōng)国家庭户均住宅的数据(jù)，我(wǒ)们根(gēn)据商品(pǐn)住宅套数、商品住(zhù)宅占(zhàn)比和城镇家(jiā)庭户数，计算出城镇(zhèn)家庭住宅套(tào)户(hù)比。

　　测算(suàn)结果显示，目前城镇家庭户均拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商品(pǐn)住宅(zhái)。若(ruò)期(qī)房顺利交付，直至2024年，中(zhōng)国(guó)每(měi)户城镇家庭(tíng)才(cái)拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似(shì)乎意(yì)味(wèi)着户户有房，然(rán)而事实上中国住宅市场供需(xū)并不平衡(héng)。

　　国(guó)际(jì)数据显示，成熟房地产市场的(de)住宅套户比会大于1，在(zài)1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平衡，是因为户均一(yī)套(tào)房无(wú)法满足流(liú)动(dòng)人口的租赁和置业需求。全国(guó)总人口的近三成都是流动人口，流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家买(mǎi)房(fáng)，从(cóng)而产生了额(é)外的住宅(zhái)需求(qiú)。

　　即(jí)便户均一(yī)套房，中国未来地产仍有四大新增需求动(dòng)力。

　　第一，户均(jūn)人口(kǒu)规模缩小，一(yī)人(rén)户、两人户占比(bǐ)不断增(zēng)加(jiā)，导致家(jiā)庭(tíng)户数(shù)增多(duō)。小家庭化(huà)趋势将延续，带来(lái)新户购(gòu)房需求增长(zhǎng)。

　　第(dì)二，经济(jì)板块的(de)分化日益明显，区域(yù)经济资源分配的再集中吸(xī)引(yǐn)着人口(kǒu)流(liú)入，人口净迁(qiān)入城市的新增住宅需求有望持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年(nián)以前建成的住宅中，涉(shè)及(jí)超(chāo)9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的(de)住宅建筑面积。促成“老(lǎo)破小”住宅的改(gǎi)造势(shì)在必(bì)行。

　　第四，中国的人均(jūn)住(zhù)宅间数与人(rén)均住宅(zhái)建筑面(miàn)积均较发(fā)达国家有着不小差距，“住上更(gèng)大房子”的改善(shàn)性需求(qiú)正(zhèng)在不断增(zēng)加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分化(huà)时代而非停滞期。

　　如果说过去二十年是中国(guó)地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅(zhái)供给存(cún)在不足，这是过(guò)去二十(shí)年房(fáng)价(jià)快速上涨(zhǎng)基石。那么(me)当(dāng)下房地(dì)产大分化时代(dài)已至，大(dà)分化时代下地(dì)产矛盾则更多体现在住宅质量供需冲(chōng)突。

　　地(dì)产大(dà)分(fēn)化必(bì)将体现(xiàn)在不同(tóng)能(néng)级城市之间，不(bù)同(tóng)区域板(bǎn)块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披露全国已有近6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑，引发热(rè)议。从2月(yuè)以来，各(gè)大(dà)城市二手房挂牌量突然激增，引发一阵二手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市(shì)场(chǎng)不禁担心(xīn)，中国的房子是否(fǒu)已经过剩？

　　中国城(chéng)镇住(zhù)宅到底是(shì)供给过剩，还(hái)是供需平(píng)衡，或是仍然存在不足？可惜由于住宅(zhái)存量数(shù)据并未公布，我们(men)无法直接(jiē)知(zhī)晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇家庭户(hù)均拥有住(zhù)宅套数，回(huí)答当(dāng)前的房子(zi)是否(fǒu)真(zhēn)的(de)过剩了？据(jù)此(cǐ)判(pàn)断(duàn)未(wèi)来房(fáng)地产市场会如何发(fā)展。

　　一、如(rú)何有效观察中(zhōng)国户均(jūn)拥(yōng)有住(zhù)宅(zhái)数量(liàng)

　　（一）中国住宅数量过剩(shèng)的直(zhí)观判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害(hài)综合风险普查工作情况为(wèi)主题(tí)的新闻发布会(huì)上，负(fù)责人对外披露：“住宅城乡建(jiàn)设(shè)行业获取了全国(guó)近(jìn)6亿栋城(chéng)乡(xiāng)房屋建筑数据以及80多万(wàn)处市政设施(shī)数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑中，农村(cūn)房(fáng)屋占9成以上，以栋数计算的(de)城镇房(fáng)屋实际仅有(yǒu)4700多万栋，还包括了大(dà)量商业楼(lóu)、写字楼、学校、医院(yuàn)等非(fēi)住(zhù)宅。总(zǒng)的(de)算下来，住(zhù)宅占比并不大。

　　第七次人(rén)口普(pǔ)查(chá)数据公布了中(zhōng)国城镇家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间(jiān)，其中城市(shì)家庭(tíng)户居民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭(tíng)户居民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似(shì)意味着人人都有房间(jiān)居住。

　　居住水平不(bù)仅与房间数量有关，更(gèng)与房屋质量、居住(zhù)面积(jī)、配套设施(shī)等因素密切(qiè)相关。单(dān)单(dān)从人均(jūn)住宅间数不(bù)能完全反映出城(chéng)镇(zhèn)居民的居住(zhù)水平(píng)。

　　中(zhōng)国主要(yào)是以(yǐ)家庭(tíng)为单位购买成套住(zhù)宅，一(yī)套设施齐全的住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据和方法

　　中国城镇居(jū)民住宅主要分两大类，一类是商品住宅，另一类是保障房、原公有住宅、自建房(fáng)等非(fēi)商品住宅。

　　目(mù)前缺乏统计数据，并没有直(zhí)接公(gōng)布城(chéng)镇(zhèn)住宅数量(liàng)。居民住(zhù)宅相关数据有两处(chù)可以直接公布，一是每年商(shāng)品住宅(zhái)销售(shòu)套(tào)数（统计局(jú)）；二是居(jū)民(mín)住宅来(lái)源（人口普查数据）。计算中国(guó)居民户均住宅数(shù)量(liàng)，我们主要用到上述两(liǎng)组数据。

　　中国住(zhù)宅改(gǎi)革始于1998年，1998年之(zhī)前商品住(zhù)宅数量极少，可忽(hū)略不计。估算(suàn)城镇居民户均住宅套数分(fēn)三步(bù)走(zǒu)：

　　第一(yī)步，将1999年以来(lái)每年商品住宅销售套数相加，我们就能够得到当前商品住(zhù)宅(zhái)总存量。

　　第二步(bù)，根据(jù)城镇居(jū)民拥有的商(shāng)品住宅和非商品(pǐn)住宅比例(lì)，推算得到居民住宅总套(tào)数。

　　第(dì)三(sān)步，将城(chéng)镇居民拥有的商品(pǐn)住宅总数(shù)除以家庭户数，我(wǒ)们就(jiù)能够得到城镇(zhèn)户均拥有的(de)住宅数(shù)量。

　　具(jù)体(tǐ)计(jì)算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比(bǐ)=住宅总(zǒng)套(tào)数/家庭户数(shù)

　　=（商品住(zhù)宅套(tào)数/家庭户(hù)数）/（商品住宅(zhái)套数/住宅总套(tào)数）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商(shāng)品住宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅存量(liàng)到(dào)底有多少，目前缺乏(fá)一个(gè)准确统(tǒng)计。我们利用既有统计数据，大致测算(suàn)得到中国存量房地产套数，并进一步推算(suàn)中国城镇家庭户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居(jū)民户均(jūn)拥有(yǒu)商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一(yī)）中国商品住宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家(jiā)庭户均(jūn)拥有0.64套商(shāng)品住宅（包(bāo)含(hán)现(xiàn)房和期房(fáng)）。

　　中国的房地(dì)产销售(shòu)以期房为(wèi)主，从(cóng)2019年开始，新房销售中期(qī)房(fáng)占比(bǐ)近(jìn)9成(chéng)。本文去除(chú)商品(pǐn)住宅累计(jì)销售套数里的期(qī)房销售，得到商品住宅现房(fáng)套(tào)数。

　　以2022年商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数(shù)计算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅现房套(tào)数=截止到(dào)2022年商品(pǐn)住宅(zhái)累计销售套数-过去三(sān)年（2020、2021和(hé)2022年）的期房(fáng)销(xiāo)售额。

　　主流房企竣工周(zhōu)期在2-3年，并考虑到交房后(hòu)装修的(de)时间，取最大值3年。

　　将商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数(shù)除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户(hù)均拥有0.54套(tào)商品现(xiàn)房住(zhù)宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们(men)需要(yào)进一步推算中国(guó)城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民的住宅结(jié)构特征如(rú)下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住宅(zhái)。其中自建住宅占比(bǐ)21％，购买(mǎi)商品(pǐn)住宅占(zhàn)比(bǐ)31.9％、二手(shǒu)房(fáng)占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原(yuán)公(gōng)有住(zhù)宅占比6.1％，通过(guò)继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉租房与其他住(zhù)宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定租赁(lìn)其他住宅和购买二手(shǒu)房(fáng)都是商(shāng)品(pǐn)住宅，因此将租赁其他住宅、购买商品(pǐn)住宅(zhái)与购买二手房加总(zǒng)，得到商品住(zhù)宅(zhái)占居民所(suǒ)有住(zh冰火两重天是什么意思？怎么操作，男女之间的冰火两重天是什么意思ù)宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间商(shāng)品住宅增幅(fú)为过去十年(nián)变化幅度的(de)20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住宅的实际变化比例(lì)，从而我(wǒ)们估算出(chū)2022年(nián)商品住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套(tào)住(zhù)宅。但(dàn)考虑已购期(qī)房，中国平(píng)均每户城(chéng)镇家(jiā)庭拥有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购期房会在2-3年(nián)内陆(lù)续交付使用，到2024年，中国平均(jūn)每(měi)户(hù)城镇家庭都(dōu)会拥有一(yī)套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一(yī)套(tào)房的(de)三点含(hán)义(yì)

　　既(jì)然城镇居(jū)民已经达到了户均一套(tào)房(fáng)的程度，“户户有(yǒu)房”是否意(yì)味着(zhe)中国城(chéng)镇化进展终(zhōng)结，甚(shèn)至意味着中国地产存量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一）户均一(yī)套(tào)房并不意味(wèi)着住宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅来满足因人口(kǒu)流动、居民换房等因素产生(shēng)的住(zhù)宅需(xū)求。因此，成熟房(fáng)地产市场的(de)住宅套户比会(huì)在1.1左右。

　　国际经验来看(kàn)，美国、英(yīng)国(guó)和日本的住宅套户(hù)比均高于1.1，其中，英国的住宅套(tào)户比最(zuì)高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和(hé)韩(hán)国分别(bié)为1.02和(hé)1.05。

　　如果户(hù)均刚(gāng)好(hǎo)一套房，就会造成人口净流入(rù)地的(de)住宅市场供不(bù)应求，造成房价或(huò)房租(zū)迅速(sù)上涨。

　　七普(pǔ)指出中国的流动人(rén)口(kǒu)3.76亿，省(shěng)内(nèi)流动人口和省际流动(dòng)人(rén)口分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选择在大城市(shì)租房挣(zhēng)钱，在(zài)老家县城买房。

　　暨南大学(xué)2017年的中(zhōng)国城乡人口流动(dòng)调查数据(jù)显示，在上(shàng)海、杭(háng)州以及南京工(gōng)作(zuò)的流动人口在老家拥有住(zhù)宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的高工资(zī)吸(xī)引打工(gōng)人，但高房价(jià)迫使打工人回乡置业(yè)。

　　流动人口实际上(shàng)会占(zhàn)据两套房，在高(gāo)房价的大(dà)城(chéng)市租(zū)赁(lìn)一套房，在房(fáng)价较(jiào)低的县城购买一(yī)套房。所以说户均(jūn)一套房(fáng)无法(fǎ)满足庞(páng)大(dà)流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住宅品质仍需(xū)改善(shàn)

　　目前(qián)，中国的城镇住宅中依然有不(bù)少老旧小区。

　　三成(chéng)家(jiā)庭，也就(jiù)是约9000万户城镇居民住宅是(shì)2000年以前建成(chéng)，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑(zhù)结构(gòu)松散(sàn)、设施陈旧(jiù)、安全(quán)隐患大等问题(tí)，如电线老化、管道等(děng)基础设施陈旧，给住户的生活带(dài)来了很大的不便(biàn)和安(ān)全隐患(huàn)，并且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前建成(chéng)的(de)老旧住(zhù)宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的(de)家庭户数(shù)拥有(yǒu)的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没(méi)有(yǒu)独立卫浴和厨房。这类上世纪(jì)修建的(de)老旧(jiù)小区(qū)很难满足现代生活需求，在未(wèi)来大都(dōu)会(huì)被拆迁(qiān)重建。

　　近五成的家庭住(zhù)宅(zhái)为一(yī)居室和二居室(shì)，户型偏小。其(qí)中(zhōng)一居室占比为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比镇(zhèn)，城市家庭住宅户型更小，当(dāng)然这与城市(shì)土地资源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人(rén)均住(zhù)宅(zhái)面积(jī)扩张是未(wèi)来地产(chǎn)的(de)需求驱动(dòng)力

　　根(gēn)据七普数据测算，2020年(nián)城镇家庭户住(zhù)宅存量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年间农民带房(fáng)进城和老旧小区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年(nián)商品住(zhù)宅竣工(gōng)面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均住(zhù)宅建筑面积为39.45平方米。

　　超(chāo)过一半(bàn)的家庭人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑面积小于均值，近4成家庭人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住宅(zhái)建筑(zhù)面积不足19平方米，不及(jí)全国人均水平的(de)一半(bàn)。若去(qù)除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为(wèi)15.2平方米。上海市将人(rén)均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积低于(yú)15平方(fāng)米的家庭(tíng)界定为住宅存在困难(nán)，若(ruò)按这个标准算的话，中国(guó)有(yǒu)11.3％的家庭(tíng)存在住(zhù)宅困难问题。

　　若(ruò)人均(jūn)可使(shǐ)用住宅面积为40平，即人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积为50平(píng)，只考虑家(jiā)庭(tíng)户人数，需(xū)要住(zhù)宅总量约390.6亿平，较目前至(zhì)少新增82亿(yì)平。

　　对比(bǐ)发达国家人均住(zhù)宅面积，美(měi)国为(wèi)67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英国都高于40㎡，中国的(de)人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊(tān)面(miàn)积(jī)后，中国(guó)的人均可使(shǐ)用面积为(wèi)31.56㎡，这一差(chà)距将变得(dé)明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集(jí)体户人(rén)口，所需要的住宅总量(liàng)会更多。

　　四、户均(jūn)已然1套房，未(wèi)来(lái)地产还会有需求么(me)？

　　我们测算(suàn)得(dé)到中国城镇家庭(tíng)户均1套(tào)房，看似(shì)已(yǐ)经户(hù)户有(yǒu)房。即便如(rú)此，中国人口(kǒu)静态结构和动(dòng)态(tài)趋势演绎，决定了中国未来(lái)地产仍有需(xū)求释放。户(hù)均(jūn)1套住宅(zhái)现实之下，中国未来城(chéng)镇住宅(zhái)需求主(zhǔ)要来自于四个方(fāng)面(miàn)。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多，新户购房需求(qiú)扩(kuò)张(zhāng)。

　　过去(qù)20年(nián)我国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均人(rén)口数(shù)不断下(xià)降，六(liù)普显示(shì)城(chéng)镇(zhèn)户均人口规模(mó)为2.85人/户(hù)，而七普(pǔ)显示(shì)城(chéng)镇户均人口(kǒu)规模为(wèi)2.62人/户，一人户、二(èr)人(rén)户的占比明显(xiǎn)上升，人口小家庭化趋势将继续延续，导(dǎo)致(zhì)户数会因(yīn)户均人口规(guī)模(mó)的缩小而(ér)增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来的(de)新增住宅(zhái)需(xū)求(qiú)旺盛。

　　中国经济(jì)板块(kuài)的(de)分化日益(yì)明(míng)显，资源和生产(chǎn)要素逐步向经(jīng)济带、都市圈中心城市流(liú)入(rù)，区域经(jīng)济资源分(fēn)配的再集中吸(xī)引着人(rén)口(kǒu)流入。人口迁移势必涉及到买房租房，给迁(qiān)入地(dì)住(zhù)宅市(shì)场带来新(xīn)的(de)增量。

　　以(yǐ)浙江(jiāng)省为例，2021年常住人口增量(liàng)为72万(wàn)，而出生人口为44.9万人(rén)，死亡(wáng)人口为38.4万人，自(zì)然增加人口(kǒu)仅为(wèi)6.5万人，其人口增长主要受益(yì)于人口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小区(qū)改善性需求依然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自建住宅(zhái)和(hé)原公(gōng)有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)的家庭拆迁改建最多。自(zì)建房(fáng)家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降(jiàng)了(le)10.5个百分点；原(yuán)公有住宅家(jiā)庭(tíng)比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其(qí)他(tā)住(zhù)宅(zhái)（5％）与家庭住宅建造时(shí)间为2000年以(yǐ)前的比(bǐ)例(lì)（31.3％）大(dà)致相吻(wěn)合。

　　十年间(jiān)新增8473万家庭户(hù)，自建住(zhù)宅和原公有住宅减(jiǎn)少了1282万户，住宅净需求增加9755万(wàn)户。49％的家庭(tíng)购买商品住宅，21％的家庭购买二(èr)手房。在新增住宅需(xū)求中，有7成家庭购买(mǎi)了商品住宅。租房、购买经济适用房和其(qí)他分(fēn)别(bié)占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中(zhōng)村(cūn)和旧城改(gǎi)造，商品住宅(zhái)的(de)占比(bǐ)势(shì)必会进一步上升。

　　2000年以前建造(zào)的住宅(zhái)建筑面积(jī)还(hái)有约(yuē)81亿平，涉及城镇家庭约9000万户(hù)。破旧的城(chéng)中村、老公有住(zhù)宅(zhái)，建筑面积小、质量低、基础设施配(pèi)套(tào)差、没有或少有物业管理，居民追求(qiú)美好、宜居(jū)生活的环境(jìng)，背后的(de)改善(shàn)性需求有待(dài)释(shì)放(fàng)。

　　第(dì)四，“住上更大房子”的(de)改善性(xìng)需求还(hái)将有所增加。

　　刚需购房受限(xiàn)于资金，倾(qīng)向于中小户型(xíng)。已有住宅家庭希望提高生活(huó)品(pǐn)质，以小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年底的中央(yāng)经济工(gōng)作会议明确指(zhǐ)出支持(chí)住宅(zhái)改(gǎi)善等消(xiāo)费。

　　OECD国(guó)家的人均住宅间数为1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡村住宅(zhái)因素，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅间数(shù)较其(qí)他国家依旧存在不小差距。

　　住(zhù)宅舒适度与(yǔ)经济(jì)水平有着密切正向(xiàng)联系。随着经济(jì)发(fā)展水平的提(tí)高，中国的(de)人均住宅间数与人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积将(jiāng)随(suí)之增长。

　　如果说过去二(èr)十(shí)年是中国地(dì)产黄金(jīn)发展期，地产矛(máo)盾更多体现(xiàn)为住宅供(gōng)给存在不足(zú)，供需出现错配，这(zhè)是过去(qù)二十年房(fáng)价快速上涨(zhǎng)基石。那么未来将是住宅质量(liàng)的供需冲突。房地产大分化时代(dài)已(yǐ)至(zhì)，这种分化不单(dān)局(jú)限于城(chéng)市能级之间差异，优质小区和老(lǎo)旧二手房之间的差异(yì)也将越发扩大(dà)。

　　风险提(tí)示(shì)

　　人(rén)口普查数(shù)据调查的(de)是人，并不(bù)是针对住宅，因此(cǐ)可能存(cún)在统计(jì)偏差。商品住宅占比实际(jì)值可(kě)能偏(piān)低，其增速可(kě)能超(chāo)预期。

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