近两年火(huǒ)爆的创新(xīn)产品公募REITs进入(rù)密集(jí)分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日(rì)，公募(mù)REITs整体呈现出高比(bǐ)例稳定分红，15只公告(gào)2022 年(nián)可供分配金额的(de)REITs产品，平均(jūn)分红比例接近(jìn)99％。

　　多位业内(nèi)人士对此表示，强制分红(hóng)机制是公募REITs主(zhǔ)要特征(zhēng)之一，稳定分(fēn)红体现出该(gāi)类(lèi)产品长期投资(zī)价(jià)值，通过观测经营(yíng)活动现金流、可供分配现金等指(zhǐ)标，也是(shì)观察REITs项(xiàng)目底(dǐ)层资产运(yùn)营情(qíng)况的“窗口”。他(tā)们(men)也提(tí)醒普通(tōng)投(tóu)资者注意(yì)，与产权(quán)类项目相比，特许经营REITs项目在经营权(quán)到期后不再产生现(xiàn)金收益(yì)，特许经营(yíng)权(quán)分红目前(qián)已包含了利润(rùn)分配和(hé)本金的(de)归还，在选择投资标(biāo)的时应(yīng)了(le)解资产类型和分(fēn)红的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品(pǐn)分红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除(chú)息日(rì)，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情况(kuàng)尚未(wèi)公(gōng)布。整体来(lái)看，公募(mù)REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公告(gào)2022 年(nián)可供(gōng)分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分(fēn)配(pèi)金额占可供分配金(jīn)额比(bǐ)例平均为98.89％，且绝大部分(fēn)分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负(fù)责人对此表示，投资公募REITs的主要收益来源为持有期分(fēn)红收益，以及基金份额交易价格的(de)变化。基(jī)金份额二(èr)级市场价格(gé)受到公募REITs资产运营情况及市场因素的综合影响，较易引起波动(dòng)。与此相比，基(jī)金分红预期则(zé)更有规律可(kě)循。公募REITs的分红(hóng)主要来(lái)自基础设施资产(chǎn)的经营现金流(liú)，投资人通过(guò)基金(jīn)募集材料和信息披露(lù)文件，结合(hé)行业(yè)及市场(chǎng)情况，可以分析基础设(shè)施项(xiàng)目的经营业绩(jì)，作为进行投资决策(cè)的(de)重要参考。

　　“相对于(yú)基(jī)金份(fèn)额(é)二级市场价格变(biàn)化(huà)导致的浮盈或浮亏，分红作(zuò)为基(jī)金份额持有人实(shí)际获得的现金(jīn)收(shōu)益，对(duì)于长期投资者更具参考价值。”中金(jīn)基金相关负责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投(tóu)资中心运(yùn)营高级副总(zǒng)监李华平也表示，根据(jù)《公(gōng)开募集基础设施(shī)证券投资基金指引（试(shì)行）》及相关法(fǎ)规(guī)要(yào)求，基础设(shè)施基(jī)金应当将90％以上(shàng)合(hé)并(bìng)后基金(jīn)年(nián)度可分配金(jīn)额以现金(jīn)形式分配给投资者，强制分红机(jī)制是公募(mù)REITs的主(zhǔ)要(yào)特(tè)征之(zhī)一(yī)，稳(wěn)定的分红机制体现(xiàn)出REITs产品长期投资价值。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也认为，从投资角度来(lái)看，基础(chǔ)设(shè)施(shī)公募REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债性”双重特点。二级市(shì)场价(jià)格(gé)反映这(zhè)类产(chǎn)品(pǐn)“股性”的一面，分红体现(xiàn)了(le)这类产品(pǐn)的“债性”特点。公募(mù)REITs有强制(zhì)分红要求(qiú)，分红类似(shì)于债券派息(xī)，但(dàn)不等同于债(zhài)券的固定利息回报，而(ér)是由(yóu)可供分(fēn)配现金决(jué)定。

　　从机构投(tóu)资者(zhě)的角(jiǎo)度来(lái)看，一方面是公募REITs丰(fēng)富了(le)机构投资(zī)者的投资(zī)品(pǐn)类，为资产配置多元(yuán)化提供抓手，具有较(jiào)强的配置价值。另一方面(miàn)，公募(mù)REITs的分红(hóng)能够帮助机构投资者稳定收(shōu)益。机构投资者公募REITs能够通过分(fēn)红获(huò)取相(xiāng)对于投(tóu)资债券相对(duì)高的收益性，在有效控制风(fēng)险的前(qián)提下(xià)，增厚资产包(bāo)收益，起到(dào)投资“压舱(cāng)石”的(de)作用。

　　分红除(chú)了(le)投资收益“落(luò)袋(dài)为安”外，市场对(duì)于未(wèi)来分(fēn)红水平(píng)的预(yù)期，也是影(yǐng)响REITs基金二级市场价格走势的关键因素(sù)之(zhī)一。

　　从近期公募REITs的二级(jí)市场表现看，截(jié)至4月(yuè)21日，今年以来中(zhōng)证(zhèng)REITs（收(shōu)盘(pán)）指数收于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票和债(zhài)券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经济的影响，可分配金额完成率(lǜ)不达(dá)预期，一定起飞前多久停止登机，起飞前多久停止登机口程度上影(yǐng)响(xiǎng)了公募REITs二级市场的(de)价格。”李华平称，公募(mù)REITs二级市场的价格波动受多重因素的(de)影响(xiǎng)，投资收益是影响REITs二级市场价格的主要因(yīn)素之一，而稳定的分红有利于吸引投(tóu)资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金(jīn)基金相关负责人也表示，近(jìn)期经济预期恢复(fù)，一方面市场(chǎng)热(rè)点呈现向股票(piào)和债券(quàn)回归的过(guò)程；另一方面，基础设施项目的经营业绩相对(duì)经济活力的(de)改善(shàn)有一(yī)定的滞(zhì)后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除(chú)权日，将对基金(jīn)份额的开盘指导价做调(diào)减处理(lǐ)，调减(jiǎn)金额根据(jù)单位基金(jīn)份额(é)的分红金额(é)进行计算。除权操(cāo)作是对分(fēn)红前后基金(jīn)份(fèn)额(é)净值变化的修正，使(shǐ)投资人在基金(jīn)分红前后均可以获得公平的投资机会。

　　“分红可增强投(tóu)资者(zhě)长期投资的信(xìn)心，同时需结合持(chí)有(yǒu)产品的特性，关(guān)注(zhù)二级(jí)市场扰动(dòng)对整体收益的影响(xiǎng)程度。”中航基金相关人士也称(chēng)。

　　特许经营权分红包括利润分配和(hé)本金归还

　　普通(tōng)投资(zī)者应(yīng)了解底层资(zī)产情(qíng)况

　　多位业(yè)内人士还提(tí)醒，与现有(yǒu)公募基金(jīn)分(fēn)红(hóng)前提是(shì)本金之上的增(zēng)值部分不同，特(tè)许经营(yíng)权REITs基金运(yùn)作期间的“分红”界(jiè)定为“分派”更为准确，分派的(de)是本(běn)金(jīn)与增值两个部分，两个部分之间的比(bǐ)例是变动的，与现有公募(mù)基金分红(hóng)差异很大，大多数普(pǔ)通投资者可能把“分派”金额误认为是持续(xù)分红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合(hé)同(tóng)年(nián)限到(dào)期后基金价(jià)值面临极大不(bù)确定性，这是该类投资者应该注意的(de)情(qíng)况。

　　李华平表示，目(mù)前公募(mù)REITs主要有(yǒu)特许经营(yíng)权类和产权类两大资产类型，持有产权类产(chǎn)品的收益主(zhǔ)要包括每(měi)年的现金分(fēn)红及资产增值的(de)收益，而(ér)持(chí)有特许经(jīng)营类产品(pǐn)的收益主要来(lái)自项(xiàng)目每年的现金分红(hóng)。其中，特许经营权类资(zī)产的(de)分红包括了利润(rùn)分配和本金的归(guī)还，两者的比率也是变动的，对特许经(jīng)营(yíng)权(quán)类资产的(de)公募REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来(lái)衡量投(tóu)资收益。普通(tōng)投资者在(zài)选(xuǎn)择投资标的时，应(yīng)了(le)解公募REITs底层(céng)资产的类型。

　　中航基金也表示，从(cóng)细分来看，各类(lèi)公募REITs分红(hóng)因(yīn)底(dǐ)层资产属性不同而形成区别。特许经营权(quán)类(lèi)的公募REITs产品因其分红相当(dāng)于包含(hán)“本金(jīn)+收(shōu)益”，分红相(xiāng)对较多，债(zhài)性偏强。而产权类的公募(mù)REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更看重底层资(zī)产(chǎn)的价值(zhí)增值，所以相对(duì)股(gǔ)性(xìng)偏(piān)强。普通投(tóu)资者在选择公募(mù)REIT时，需(xū)要(yào)考(kǎo)虑(lǜ)底(dǐ)层资(zī)产属性，对(duì)所选择产(chǎn)品的二级市场价格(gé)和分红有合理预期。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责人(rén)也(yě)认为，与产权类项目(mù)相比，特许经(jīng)营(yíng起飞前多久停止登机，起飞前多久停止登机口)项目在经营权到期后不再能产生现金收益，因此将可供分配金额的分(fēn)配理解为“分派”比“分红”更(gèng)加(jiā)准确。基于这个特(tè)点，剩余经营(yíng)期限较(jiào)短的(de)特许经营项目，通(tōng)常具备(bèi)更高的分派率水平。对于(yú)剩余期限(xiàn)较长的特许经营权项目，即使分派(pài)率相对较(jiào)低(dī)，也有(yǒu)足够(gòu)年限收回本(běn)金并(bìng)取得(dé)收(shōu)益。

　　中金基金该负责(zé)人(rén)提醒投资者(zhě)注意(yì)，特许经营权项目的分(fēn)派金额包含了投资本金，在不(bù)进行扩募的情况下，基金份额单价随着分(fēn)派进度逐(zhú)年下降是(shì)正(zhèng)常(cháng)现象，投资特许经营权REITs的收(shōu)益来自项目(mù)剩余(yú)期限(xiàn)产生的现金流。

　　“与特许经(jīng)营项目相比，产权(quán)类项目的土地(dì)或建筑的(de)剩余使用年限(xiàn)一般较长，再加上到期后通过对建筑的(de)更新改造或补(bǔ)缴土(tǔ)地出让金等追加投资，有机会进(jìn)一步(bù)延长(zhǎng)经营期限。这种类(lèi)似永续经营的假设反映在基础资(zī)产的估值上(shàng)，使产权类REITs具备更显著的资产投资属性(xìng)。”该负责(zé)人称。

　　观测内(nèi)部收益(yì)率等(děng)指(zhǐ)标

　　评估项目底层资产运(yùn)营情况

　　在基金分(fēn)红(hóng)的时(shí)点，多(duō)位业内人士还表(biǎo)示，在产品分红(hóng)期，投资者可以观(guān)测经(jīng)营活动现(xiàn)金流、可供(gōng)分配现金、内部收益率等(děng)指标，来观(guān)察和(hé)评估项目底层资产(chǎn)的(de)运营(yíng)情况(kuàng)。

　　中航基金表示，年报指(zhǐ)标中，跟现金相关的指标有两个：一(yī)是年报中披露的(de)经(jīng)营活动(dòng)现金流(liú)，二是可(kě)供分配现金，二(èr)者(zhě)存在本质性(xìng)区别。经营活(huó)动(dòng)产(chǎn)生的(de)现(xiàn)金(jīn)净流量是指企业经营(yíng)、筹资、投资产生的(de)现金流，基于企业(yè)本身(shēn)经营活动产生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对(duì)非现金影响利润表的项目进行调整，加期初现金，最(zuì)终(zhōng)得到的账面现金。

　　李(lǐ)华平(píng)也表示，公(gōng)募REITs作(zuò)为资(zī)产配置新选择，投资(zī)价(jià)值体现(xiàn)在(zài)相对股债市场独立的资产配置功能(néng)，比较(jiào)适合长期持有。建议(yì)投资者对经营权(quán)类(lèi)的(de)资(zī)产可以更(gèng)多(duō)关注内部(bù)收益率的高低，对(duì)产权(quán)类的资产更(gèng)多(duō)关(guān)注分派率高低。因(yīn)为(wèi)公募REITs可分配收益主要来自底层资(zī)产的经营净现金(jīn)流(liú)，所以底层资产运营情况直接影响(xiǎng)投资回报(bào)，投资(zī)者可综合(hé)考(kǎo)虑原(yuán)始权益人综合实力、运营管理机构实力、公(gōng)募基金管理(lǐ)人实力等(děng)多重(zhòng)因素来(lái)选择投(tóu)资(zī)标的。

　　中信(xìn)证券研报(bào)也(yě)显(xiǎn)示(shì)，公(gōng)募REITs进入密集分红期(qī)，由于分红交易(yì)带来的(de)短期(qī)博弈机会(huì)仍在，叠加此前市(shì)场(chǎng)接(jiē)连(lián)回调，建议投资者关注有基本面支撑(chēng)、填权(quán)效(xiào)应(yīng)相(xiāng)对(duì)明显、同时分红规(guī)模较为可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明书均会(huì)载(zài)明REITs在发行首(shǒu)年及次年的可供分配金额预测。投(tóu)资者(zhě)可以将REITs的实(shí)际分红金额与募集材料(liào)中披露(lù)预测(cè)进行比较(jiào)分析，结合经济及(jí)市场的实(shí)际环(huán)境，对基(jī)础(chǔ)设施项目(mù)的运(yùn)营业(yè)绩(jì)及REITs的管理能力进行(xíng)判断。”中金基金上述负责人(rén)也称。

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