万柳(liǔ)书(shū)院，暴雷(léi)了。

　　今年年初“万柳(liǔ)少(shǎo)爷(yé)”的意外走(zǒu)红，让这个位于北京海淀的(de)豪宅被全国知晓，其背后曾宣称要做(zuò)地(dì)产(chǎn)界(jiè)“劳(láo)斯莱斯”的神秘开发商(shāng)——中赫集团(tuán)，也(yě)被拉向台前。

　　而如今，万柳书院(yuàn)再次受(shòu)到(dào)舆论关注，起(qǐ)因中赫集(jí)团成了共同债务人被中国信达追债，中国信达为了收回钱款不得不(bù)将中(zhōng)赫抵押的(de)75套(tào)万柳书(shū)院(yuàn)豪宅拍卖。可(kě)问题是，这些房子早已售出(chū)，业主并非中(zhōng)赫集团，那些(xiē)真正斥巨资购入房(fáng)产的有(yǒu)钱人，房(fáng)子现在莫名奇妙地被拍卖，算是被(bèi)割了(le)！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的维权信息，难怪有网(wǎng)友调侃：“富(fù)人被割(gē)韭菜的时候，他们的(de)姿势都那么优(yōu)雅。”

　　不过事件(jiàn)背后，可能没(méi)你想(xiǎng)象的那么简单(dān)。

　　1

　　富人被精准收割(gē)？

　　最惨的可(kě)能(néng)还是(shì)债(zhài)主

　　“北京(jīng)豪宅的(de)尽头是万柳(liǔ)书院(yuàn)”，但(dàn)谁都没想到(dào)，这(zhè)个位于(yú)海(hǎi)淀核(hé)心(xīn)区位(wèi)，名校(xiào)环绕(rào)的顶(dǐng)级豪宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国(guó)信(xìn)达在京东拍卖上(shàng)，上(shàng)架(jià)了(le)“北京(jīng)赫(hè)华(huá)恒瑞(ruì)房地产开发有限公司不良债权转让项(xiàng)目”，债权总(zǒng)额高达近47亿，该项目(mù)的抵押物中，包括75套(tào)万(wàn)柳书院(yuàn)住宅。

　　据京东拍卖显示，上述(shù)不良债权转让(ràng)项(xiàng)目的处(chù)置主体是(shì)中(zhōng)国信达资(zī)产管理股份有限(xiàn)公司北京(jīng)市(shì)分公司(sī)（下称中国信达北分），处置的是(shì)对(duì)北京赫华恒瑞房地产开发有限公司（下称赫华恒瑞）的(de)不良债权。截至2023年1月31日(rì)，债权金额约为46.95亿元(yuán)人民币(bì)，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有限公司是(shì)共同债务人(rén)。目(mù)前，该(gāi)项目已有1万次(cì)围观(guān)，35名意向人。

　　从表面上看，这就(jiù)是一起中(zhōng)国信达北(běi)分讨债(zhài)的(de)故事，但实际上，75套豪宅的背后(hòu)暗(àn)藏秘密。

　　据此前媒体报道(dào)，万柳书院总共(gòng)301户(hù)，而且(qiě)早已售罄(qìng)。如(rú)果该报道属实(shí)，说明这些房子实际上都是卖出去了的(de)，是有人住的(de)。

　　那为(wèi)什么中国信达的拍卖页面(miàn)上又注明这75套房(fáng)子是(shì)“未出售”的状态(tài)呢？只(zhǐ)能(néng)说明(míng)这些房子(zi)根本没有(yǒu)网签，也没有房产(chǎn)证！

　　第(dì)一财(cái)经的报道证实了(le)上(shàng)述内容(róng)。有(yǒu)豪宅(zhái)中介透(tòu)露，中赫集团(tuán)早就把(bǎ)这75套房子(zi)抵押出去，现在还(hái)没(méi)资金解抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作为海淀的(de)顶级豪宅(zhái)，最强(qiáng)学区房，万柳书院的业主基(jī)本都是北(běi)京的高端人士，柳传(chuán)志、丁磊(lěi)等知名(míng)商业大(dà)佬也是(shì)万柳书院的(de)业主。另据地产自媒体(tǐ)“地(dì)产八卦女(nǚ)”爆料，万柳(liǔ)书院(yuàn)的业(yè)主中，还(hái)有不少(shǎo美瞳最长一天可以戴多久，美瞳能戴多久一天)中赫(hè)集(jí)团的(de)高管、合(hé)作伙(huǒ)伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此，不少(shǎo)网友感叹，“富人(rén)也(yě)被精准(zhǔn)收割了！”

　　不过(guò)，如果这些业(yè)主(zhǔ)确实已(yǐ)经支(zhī)付价款并实际占有，那么，中国信(xìn)达转让这笔不(bù)良债(zhài)权回本的愿望，或将泡汤。这次(cì)拍卖(mài)损(sǔn)失最大(dà)的，没准还是债主中国(guó)信达。

　　根(gēn)据相关法律规定(dìng)，民事执行中(zhōng)，业主已经支付价款并实际占有(yǒu)，但未办(bàn)理过户手续的，如果(guǒ)业(yè)主没有过错，人民法(fǎ)院不得查封、扣押、冻结，已经查封的可以向法院提出执(zhí)行异(yì)议(yì)申请，请求法院解除查(chá)封(fēng)，同时可以(yǐ)联(lián)合起诉开(kāi)发(fā)商，要(yào)求退还(hái)购房款或办(bàn)理房(fáng)产证，并承担违(wéi)约责任。

　　此外，今年4月，人(rén)民法院报公布(bù)《最高(gāo)人民法(fǎ)院关于商品房消费者权利(lì)保(bǎo)护问题(tí)的批复》，以司法(fǎ)解释(shì)的方式明确了购房(fáng)人的优先权(quán)：

　　商品房(fáng)消费者以居住为目的购(gòu)买房屋并已支付全部价(jià)款，主张其房(fáng)屋交付请求权优先于建设(shè)工程价款优先(xiān)受(shòu)偿权、抵押权以及其他(tā)债权的，人民法(fǎ)院应当予以支(zhī)持。只(zhǐ)支付了部分价款的商(shāng)品房消费者，在一审(shěn)法庭辩论终结前已实(shí)际支(zhī)付剩余价款的，可以适(shì)用前款规定。

　　也就(jiù)是说，如果这75套房子(zi)均为“已售未网签(qiān)”，那么(me)这笔不良债权，实际上是个(gè)烫手(shǒu)山芋。可能不仅不能(néng)卖出去回本(běn)，抵押的这(zhè)75套房(fáng)子，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将(jiāng)会赔了夫人又折(zhé)兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱斯(sī)”

　　成了(le)“老赖(lài)”

　　这次债权(quán)公司中(zhōng)国信达申请不良债(zhài)权转让，可以追溯到金谷信(xìn)托踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目前中国信达已经(jīng)成为赫华(huá)恒瑞唯一股东(dōng)。但此前，赫华(huá)恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫(hè)集团、中赫置地等选择退出(chū)了赫(hè)华恒瑞的股东行列，中国(guó)金(jīn)谷国际信托(tuō)有限(xiàn)责任公司成(chéng)为了唯一股东，后者(zhě)由(yóu)中国(guó)信达资产管理股份有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作(zuò)为(wèi)房地产开发商(shāng)，相较其他房企，中赫集团既没有很大(dà)规模，也没有很高的国民知名度，但却在北京豪宅圈留下一个个传(chuán)说。

　　如(rú)钓鱼(yú)台七号院，作为中赫集(jí)团(tuán)进入(rù)北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地(dì)推(tuī)出钓鱼(yú)岛(dǎo)七号院3号(hào)楼，高达30万/平米的天价，成为当时京(jīng)城最贵的楼盘(pán)，引发了市场强(qiáng)烈震惊。

　　随(suí)后开发的(de)万柳书院，更是被誉为“北京(jīng)海淀(diàn)顶端豪宅(zhái)”。2012年(nián)，中(zhōng)赫(hè)置地(dì)以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型(xíng)知名房企手中，抢(qiǎng)下了北京万柳地(dì)块，成为(wèi)北京当年的“双(shuāng)料地王”。很快，万(wàn)柳书院就以神秘高端的姿态杀入市场(chǎng)，无(wú)论是一块块从(cóng)荷兰运回(huí)来的灰(huī)砖垒起来的五(wǔ)米高墙，还是每(měi)棵成本超6万的成年银杏树(shù)，还是每平米20万(wàn)元的价格，都令(lìng)业内(nèi)外震撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的缸、霄(xiāo)八的顶(dǐng)儿、融创的湖、紫辰院的(de)树、北平府(fǔ)的院儿(ér)。”从这句顺口溜中，就可看(kàn)出其在北(běi)京豪宅圈(quān)的地位(wèi)。2014年末上市的它，对手(shǒu)是当(dāng)时有名的融创观(guān)澜(lán)嘉(jiā)苑(yuàn)、佳兆业广(guǎng)场、恒大华府等，现(xiàn)如今，它远远超过这些(xiē)对手(shǒu)。

　　去年，万柳书院一(yī)套(tào)300平(píng)米的法拍房(fáng)，最终(zhōng)成交(jiāo)价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说明万(wàn)柳书院虽然(rán)已(yǐ)经推出(chū)了8年之久(jiǔ)，但其依旧在北京(jīng)豪(háo)宅圈备受追捧(pěng)。

　　中(zhōng)赫集(jí)团开发的豪宅，也吸(xī)引了不少(shǎo)知名人士，如知(zhī)名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院(yuàn)。而柳传志(zhì)、丁磊等知名商业(yè)大佬则居住在万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)。

　　几大豪(háo)宅的成功奠定了中赫(hè)集(jí)团的“高端路线(xiàn)”，也因此，它被外界贴上了，“卖北(běi)京城最贵的房，拿北京城最(zuì)贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在(zài)豪宅(zhái)开发商光环的背后，这个(gè)地产界“劳斯莱斯(sī)”却(què)多次成为被执行人，被执(zhí)行标的高达(dá)11亿。

　　今年年(nián)初(chū)，因为履行(xíng)能(néng)力而拒不履(lǚ)行生(shēng)效法(fǎ)律文书确定义务(wù)，中赫集团(tuán)正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安坑了(le)？

　　中(zhōng)赫集团如今沦落到这个地(dì)步，其实是(shì)有迹可循(xún)的。

　　事实上，早在今年(nián)年(nián)初“万(wàn)柳书院少爷”走红之时，深蓝(lán)财经就(jiù)曾深挖出背(bèi)后的中(zhōng)赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的(de)开发(fā)商到沦为(wèi)“老赖”，中(zhōn美瞳最长一天可以戴多久，美瞳能戴多久一天g)赫集团实控人周金辉(huī)的人生轨迹跟着(zhe)急(jí)转(zhuǎn)直下。而追根溯源，这个(gè)转折(zhé)点，就在于收购(gòu)北(běi)京国(guó)安。

　　近十年(nián)来，房企纷纷开(kāi)始(shǐ)了多元(yuán)化转型，但转型(xíng)之路并不好走。早在(zài)2008年开始，中赫集团(tuán)就尝试过(guò)多元化业务，先后(hòu)进(jìn)军(jūn)能(néng)源(yuán)市场、团购网站(zhàn)，但最终(zhōng)都惨淡(dàn)收场(chǎng)。最终，周(zhōu)金辉将转型的目(mù)光，放到(dào)了体育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资(zī)本退(tuì)出后，中赫集团以35.5亿(yì)元参股国安足球俱乐部64％股权，成为(wèi)国安的新东(dōng)家。接(jiē)着在2021年6月(yuè)，中赫集团从中信集(jí)团手中拿下北京国安俱乐部36％股权(quán)，至此拿下北(běi)京国安俱乐部全部股(gǔ)权。如(rú)果北京国(guó)安(ān)的估值一(yī)直没变，那么中赫集团拿下(xià)北京国安(ān)，总计(jì)花费(fèi)了约55.5亿。

　　看(kàn)到(dào)这里(lǐ)，有人也许会(huì)感叹：卖豪(háo)宅(zhái)真是赚钱(qián)啊(a)！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样(yàng)，中赫为什么又要(yào)质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中赫集(jí)团及(jí)其(qí)实控人周金辉(huī)夫妇(fù)将其手中的中(zhōng)赫集团股份(fèn)质押(yā)陆(lù)续质押，据企查查显示，目(mù)前中赫集(jí)团共有11条(tiáo)股权出质记(jì)录。质权人包括海(hǎi)金商(shāng)业保理、北京建工(gōng)、山东国际信托、中(zhōng)融信(xìn)托、中信建设等(děng)。

　　这与入主(zhǔ)北京国安的(de)时间完全(quán)吻(wěn)合。

　　然而(ér)，入主(zhǔ)北京国(guó)安后，不仅国安的经营状况没有得(dé)到改善，中赫集团也被拉入泥(ní)淖。

　　据北京产权交(jiāo)易(yì)所(suǒ)官网信(xìn)息显示，2020年，北京(jīng)国(guó)安足球俱乐部实现营业(yè)收入(rù)1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资金压力，中赫集团和(hé)周金(jīn)辉夫妇还(hái)在持续质押(yā)手中的中赫(hè)集团股份，但国安和中赫的经营状况(kuàng)却持续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团被5次列(liè)被执行人(rén)，执行标的(de)高(gāo)达11亿，北京国安也3次与(yǔ)中赫集团、中赫置(zhì)地、及中(zhōng)赫集团股东周(zhōu)金辉、李彩(cǎi)霞等(děng)共同成为被执(zhí)行(xíng)人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履行生效法(fǎ)律文书确定义(yì)务，上述被执行人成(chéng)为“老赖(lài)”。只有北京国安，目(mù)前幸(xìng)免于难。不过在实控人都成为老赖的情况(kuàng)下，被执(zhí)行10个(gè)多亿的北京国(guó)安，又如何能独善其身？

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