导读

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国地产步入大分(fēn)化时(shí)代而非(fēi)停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二十(shí)年是中(zhōng)国房地产(chǎn)市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地(dì)产(chǎn)持续低景气，有关中国(guó)地产(chǎn)是否(fǒu)过剩(shèng)的(de)讨(tǎo)论日益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图厘清(qīng)中国城镇存量住(zhù)宅真实情况，据(jù)此判断(duàn)中国未(wèi)来地产(chǎn)趋势。

　　有媒(méi)体渲(xuàn)染(rǎn)中国地产存量极度过剩，事(shì)实(shí)是否如此(cǐ)？

　　住建(jiàn)部披露全国有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，第七次人(rén)口普查调查(chá)数据显示城镇(zhèn)家庭户(hù)人(rén)均(jūn)住宅间数(shù)为1.06间。市(shì)场(chǎng)陷入怀疑，中国房(fáng)子是否真(zhēn)的过剩？

　　事实(shí)上住建部披露的近6亿栋城乡房屋(wū)建筑中，城镇建筑占比不到一成，其中(zhōng)还包括大(dà)量城(chéng)镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因(yīn)此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低(dī)。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅间数为(wèi)1.06间，但居住(zhù)舒适(shì)不是人均一(yī)间房所(suǒ)能满(mǎn)足，它与房屋质量、居住(zhù)面积、配套(tào)设(shè)施等(děng)因素密切相(xiāng)关。中国(guó)的人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数较发达国家(jiā)还有很大差距。人均住宅间数大于1同(tóng)样不意味着(zhe)中国住(zhù)宅(zhái)市场已经饱和。

　　我们测算发现(xiàn)中(zhōng)国城镇居民户均1套房，其(qí)中每户持有商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直(zhí)接公布(bù)中国家庭(tíng)户均住宅的(de)数据(jù)，我(wǒ)们(men)根据商品住宅套(tào)数、商(shāng)品住宅占(zhàn)比和(hé)城镇家庭户数，计算出城镇家庭住宅(zhái)套(tào)户(hù)比。

　　测算结果显示，目前城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若(ruò)期房(fáng)顺利交付，直至2024年，中国每户(hù)城镇家庭才拥有1套住宅，其中(zhōng)商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套房似(shì)乎(hū)意味着(zhe)户户有(yǒu)房(fáng)，然而(ér)事实上中(zhōng)国住宅市场(chǎng)供需(xū)并不平衡。

　　国(guó)际数据显示，成熟房(fáng)地产市场的(de)住宅套户比会(huì)大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所以说(shuō)不(bù)平衡，是因为户(hù)均一套房无法满(mǎn)足流动人(rén)口的租赁和置业需(xū)求(qiú)。全国总人口的(de)近三成都是流动人口(kǒu)，流动人口会选择在大城市租房(fáng)挣(zhēng)钱，在(zài)老家买房，从(cóng)而产(chǎn)生了额外(wài)的住宅(zhái)需求。

　　即便户均一套房，中(zhōng)国未来地产仍有四(sì)大新增(zēng)需(xū)求(qiú)动(dòng)力(lì)。

　　第一(yī)，户均人口规模缩小(xiǎo)，一人户、两人户占比不断增加，导致(zhì)家庭户(hù)数(shù)增多。小家庭(tíng)化趋势(shì)将(jiāng)延(yán)续，带(dài)来(lái)新户购(gòu)房需求增长。

　　第二，经(jīng)济板块的分化日益明显，区域经济资源(yuán)分(fēn)配的(de)再集中吸引着人口流(liú)入(rù)，人口净迁入(rù)城市的新增住宅需(xū)求有望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭住(zhù)在2000年以(yǐ)前(qián)建成的住(zhù)宅中，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿平方米的住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积。促成“老(lǎo)破小(xiǎo)”住(zhù)宅(zhái)的改造势在必行。

　　第四，中(zhōng)国的人均住宅间数与人均(jūn)住宅建筑面积均较发达国(guó)家有着不小差(chà)距，“住上更大房(fáng)子(zi)”的改(gǎi)善性需求正在不(bù)断增加。

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国地产步入(rù)大分化时代而非停滞期。

　　如果说过去二十(shí)年是(shì)中国地产(chǎn)黄(huáng)金发展期，地产矛盾更(gèng)多(duō)体现(xiàn)为住宅供(gōng)给(gěi)存(cún)在不(bù)足，这是过去(qù)二十(shí)年房价(jià)快(kuài)速上涨基石。那么(me)当下房地(dì)产大(dà)分化时代已至，大分化(huà)时代下地产矛(máo)盾则更多体现(xiàn)在住宅质量供需冲(chōng)突。

　　地产(chǎn)大分化必将体现在不(bù)同能级(jí)城市之间(jiān)，不(bù)同区域板块之(zhī)间，不同(tóng)品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不(bù)久前，官方(fāng)披(pī)露(lù)全国已有近6亿栋房屋(wū)建筑，引发热议。从(cóng)2月以来，各大城(chéng)市二(èr)手房挂(guà)牌量(liàng)突然激(jī)增，引发一阵二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到底是供(gōng)给过剩(shèng)，还是供需平衡，或是仍然(rán)存(cún)在不足？可惜由于(yú)住宅存量数(shù)据并未公布，我们无法直接知晓具(jù)体情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测算出(chū)中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有住宅套数，回答当前的(de)房子是(shì)否真的过剩了？据此(cǐ)判断未来(lái)房地(dì)产市场会如何发展。

　　一(yī)、如(rú)何(hé)有效观(guān)察中国户(hù)均拥有住宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断站(zhàn)不(bù)住脚

　　今年2月，在以全(quán)国自然(rán)灾害综(zōng)合(hé)风险普查工作(zuò)情况为主题的新闻发布会上，负责人对外披露：“住(zhù)宅(zhái)城(chéng)乡建(jiàn)设(shè)行业获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及(jí)80多万处市政(zhèng)设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑(zhù)，平均每栋建(jiàn)筑住不到3人，住宅市场(chǎng)看似已经过剩(shèng)。

　　在这(zhè)近(jìn)6亿栋房屋建筑中(zhōng)，农村房(fáng)屋占9成以上(shàng)，以栋(dòng)数计算的城镇房屋(wū)实(shí)际仅有4700多万栋(dòng)，还包括了大量商(shāng)业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算下来，住宅占(zhàn)比并(bìng)不大。

　　第(dì)七次人口普查数据公(gōng)布了中国城镇家庭(tíng)户人均住宅(zhái)间数为1.06间，其(qí)中城市(shì)家庭户(hù)居民人(rén)均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意(yì)味着(zhe)人人都(dōu)有房间(jiān)居住。

　　居住水平(píng)不仅与房间数量有(yǒu)关，更与(yǔ)房屋质量、居(jū)住面积、配套设施等因(yīn)素密(mì)切相关。单单(d路由器有使用年限吗ān)从人均(jūn)住宅间数不(bù)能完(wán)全反映(yìng)出城(chéng)镇居(jū)民的居住水平。

　　中国(guó)主要是(shì)以家庭(tíng)为单(dān)位(wèi)购(gòu)买成套住宅(zhái)，一套设施齐全的住宅才是城镇居(jū)民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路(lù)、数据和(hé)方法

　　中国(guó)城(chéng)镇居民(mín)住宅主要分两大类(lèi)，一类是商品住宅，另一类是保障房、原公有住宅、自建房等非(fēi)商品住宅。

　　目前(qián)缺(quē)乏统计数据(jù)，并(bìng)没有直(zhí)接公布城镇住宅数(shù)量。居民住宅(zhái)相关数(shù)据(jù)有两处可以直接公布，一是每年商(shāng)品住宅销售套数（统计(jì)局）；二(èr)是居(jū)民(mín)住宅(zhái)来源（人口普查数据）。计算中国居民户均住宅数量，我们主要(yào)用到上述两组(zǔ)数(shù)据(jù)。

　　中(zhōng)国住宅改(gǎi)革始于1998年，1998年之前商(shāng)品(pǐn)住宅数量(liàng)极少，可忽略不计。估算城镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第一(yī)步(bù)，将(jiāng)1999年以来每年商(shāng)品(pǐn)住宅销(xiāo)售(shòu)套(tào)数相加(jiā)，我们就能够得到当前商品(pǐn)住(zhù)宅总存量。

　　第二(èr)步，根据城镇居民拥有的商品住宅和非(fēi)商品住(zhù)宅比(bǐ)例，推算得(dé)到居民住宅总套数(shù)。

　　第(dì)三步，将城镇(zhèn)居民(mín)拥有的(de)商品住宅总数除以家庭户数，我(wǒ)们就能(néng)够得到城镇户均拥(yōng)有的住宅数(shù)量。

　　具体(tǐ)计算公(gōng)式(shì)如下：

　　城(chéng)镇家庭住(zhù)宅套户比=住宅总套数/家庭(tíng)户数

　　=（商(shāng)品住(zhù)宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数(shù)）

　　=商(shāng)品(pǐn)住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅存量(liàng)到底有多少，目前(qián)缺乏一个准(zhǔn)确统计。我们(men)利用既有统计数据，大致测(cè)算得(dé)到中国存量房地(dì)产套数(shù)，并进一步推算中国城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥(yōng)有的(de)住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一(yī)）中国商品住(zhù)宅累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭户(hù)均拥有0.64套商(shāng)品(pǐn)住宅（包含现房(fáng)和期房(fáng)）。

　　中国的(de)房(fáng)地产销(xiāo)售以期房为主，从2019年(nián)开始，新房销售中期房占比近9成。本文去(qù)除商品住宅累(lèi)计销售套(tào)数里的(de)期(qī)房销售，得到商(shāng)品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年商品住(zhù)宅(zhái)现房套数计算为(wèi)例：

　　2022年商品住宅(zhái)现房套数=截止到2022年商品住宅累计(jì)销售套(tào)数-过去三(sān)年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售额(é)。

　　主流房企竣工周(zhōu)期在2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取最(zuì)大值3年。

　　将商品住(zhù)宅现房套数除以家(jiā)庭户数，算出(chū)：

　　（三）目(mù)前(qián)中国(guó)城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有0.54套(tào)商品现房住宅。

　　（二）城镇居(jū)民(mín)户均拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我们需(xū)要进一步推算(suàn)中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇(zhèn)居民拥有的户均住(zhù)宅套数。

　　首先，七普数据显(xiǎn)示中国城镇居(jū)民(mín)的(de)住宅(zhái)结(jié)构特(tè)征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥(yōng)有住宅(zhái)。其(qí)中自建住宅占(zhàn)比21％，购买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二(èr)手房占(zhàn)比10.1％、经济适用房(fáng)占比3.8％、原公有住宅(zhái)占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次(cì)，我们假定(dìng)租(zū)赁其他住(zhù)宅和购买二手房(fáng)都(dōu)是商品住宅，因此(cǐ)将租赁其他住宅(zhái)、购买商(shāng)品住宅与购买二手房加(jiā)总，得到商品(pǐn)住(zhù)宅占居民所(suǒ)有住宅的比(bǐ)例(lì)为(wèi)62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占(zhàn)比为(wèi)59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间商品住宅(zhái)增幅为(wèi)过(guò)去十年(nián)变(biàn)化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从而我们估算出2022年商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)所(suǒ)占比(bǐ)例(lì)，为(wèi)62.8％。

　　最(zuì)后，截至(zhì)2022年末(mò)，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购(gòu)期房，中国平均每(měi)户城镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交(jiāo)付使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥有一套(tào)住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既(jì)然城镇居民已经达到了户均一套(tào)房的程度，“户户有房(fáng)”是否意味着中国城(chéng)镇(zhèn)化进展终结，甚至意味着中国地产存量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一套房并(bìng)不意味着(zhe)住宅市场(chǎng)供需平衡

　　需要有(yǒu)多余住宅(zhái)来满足因人口流(liú)动(dòng)、居民换(huàn)房等(děng)因素产生的住宅需求。因此(cǐ)，成熟(shú)房地产(chǎn)市场的住宅套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际(jì)经验来(lái)看，美国、英国和日本(běn)的住宅套户比均(jūn)高(gāo)于1.1，其中，英国的住宅(zhái)套(tào)户比最(zuì)高(gāo)，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩国分(fēn)别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套房，就(jiù)会造成人(rén)口(kǒu)净流入地的住宅市(shì)场(chǎng)供不应求，造成(chéng)房(fáng)价(jià)或房(fáng)租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指(zhǐ)出中国的流动人口3.76亿，省内流动人口和省际(jì)流(liú)动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动人口会选(xuǎn)择在大城(chéng)市租(zū)房挣钱，在(zài)老家县城(chéng)买房。

　　暨(jì)南大学2017年(nián)的中国(guó)城乡人口(kǒu)流动调(diào)查数(shù)据显示，在上海(hǎi)、杭州以及南(nán)京工作的流动人口在老家拥有(yǒu)住宅(zhái)比例分别为28％、21％和(hé)18％。大(dà)城市的高工资吸引打工人，但高房(fáng)价(jià)迫使打工人(rén)回乡置(zhì)业。

　　流动人口实际上会占(zhàn)据两套房，在高房(fáng)价的大城市租赁(lìn)一套(tào)房，在房价较低的(de)县城(chéng)购买一套房(fáng)。所(suǒ)以说户均(jūn)一套房无法满足(zú)庞大(dà)流动(dòng)人口的租(zū)赁与置业需(xū)求。

　　（二）至(zhì)少9000万(wàn)户家庭住宅品(pǐn)质仍需改善(shàn)

　　目(mù)前，中国的城镇住宅(zhái)中依然有不少老旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也就(jiù)是约9000万户(hù)城镇居民住(zhù)宅是(shì)2000年以前建成，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄至(zhì)少在33岁以(yǐ)上。

　　这批(pī)存在着建筑结构松(sōng)散、设施陈旧(jiù)、安全隐(yǐn)患(huàn)大等(děng)问题，如电(diàn)线老化、管道等基础设施陈旧，给住户的(de)生活带来了很大(dà)的不便和安全(quán)隐患，并且居住(zhù)体验较(jiào)差。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧(jiù)住宅(zhái)面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占(zhàn)比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左右的(de)家庭没有独立卫浴和厨(chú)房。这类上(shàng)世纪修建(jiàn)的老旧小(xiǎo)区很(hěn)难满足(zú)现(xiàn)代(dài)生活需求，在未来大都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的家(jiā)庭住宅为一居室和(hé)二居室(shì)，户型(xíng)偏小。其中一居室占比为(wèi)14.9％，二居室(sh路由器有使用年限吗ì)占比为33％。对比镇，城市家庭住宅(zhái)户型更小，当然这(zhè)与城(chéng)市土地资源(yuán)紧张(zhāng)有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面积扩张(zhāng)是未来地(dì)产的需求(qiú)驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存(cún)量总(zǒng)面(miàn)积为294.6亿(yì)平。暂不考虑(lǜ)两(liǎng)年(nián)间农民带房进(jìn)城和老旧(jiù)小区拆迁，加上2021年和2022年(nián)商品住宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平(píng)，人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积为(wèi)39.45平方米。

　　超(chāo)过一半(bàn)的家庭人均住宅建(jiàn)筑面积小于均值，近4成家庭人均住宅建筑(zhù)面积在30平米以(yǐ)下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住宅建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)不足19平方米，不及(jí)全(quán)国人(rén)均水平的(de)一(yī)半(bàn)。若去除20％的公摊，可使用的住(zhù)宅(zhái)面积仅为15.2平方(fāng)米。上海(hǎi)市将人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积低于15平方米的(de)家庭界定为住宅存(cún)在(zài)困难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家(jiā)庭(tíng)存在住宅困难问题(tí)。

　　若人均可使用(yòng)住宅(zhái)面积(jī)为(wèi)40平，即(jí)人均住宅建筑(zhù)面积为50平，只考(kǎo)虑家庭户人(rén)数，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿平(píng)，较目(mù)前(qián)至少新增82亿平。

　　对比发达国家(jiā)人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人(rén)均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)为(wèi)39.45㎡，相(xiāng)差不(bù)大。但若去(qù)除(chú)公摊面(miàn)积后，中国的人均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差(chà)距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均(jūn)已然1套房，未来地(dì)产还会有需求么(me)？

　　我们(men)测算得到中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均1套房，看似已经户户有房。即便如此，中国人口静态结构和(hé)动态(tài)趋(qū)势演绎，决定了中国未(wèi)来地(dì)产仍有需求释(shì)放(fàng)。户(hù)均1套住宅现实之下(xià)，中国未来城镇住宅需求主要来自于四个方(fāng)面。

　　第一，户(hù)均(jūn)人(rén)口缩(suō)小，家庭(tíng)户数增多，新户(hù)购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均人口(kǒu)数不(bù)断下降，六普显示城(chéng)镇(zhèn)户均人口规(guī)模为(wèi)2.85人/户，而(ér)七普显示城镇(zhèn)户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显(xiǎn)上升，人口小家庭化(huà)趋(qū)势(shì)将继续延续(xù)，导致(zhì)户数(shù)会因户均人(rén)口规模(mó)的缩小而(ér)增(zēng)多。

　　第二，人口迁移导致经济(jì)发展带来的新增(zēng)住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经济板(bǎn)块的分化日(rì)益(yì)明显(xiǎn)，资源(yuán)和(hé)生产(chǎn)要素逐步向经济带、都市圈(quān)中心(xīn)城市流入(rù)，区域经济资源分配(pèi)的再集(jí)中吸引着人(rén)口流入(rù)。人(rén)口(kǒu)迁(qiān)移势必涉(shè)及(jí)到买房租房，给(gěi)迁入地住宅市场带来新的(de)增量。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年(nián)常住人口增(zēng)量为(wèi)72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自(zì)然增加人口仅为6.5万人，其(qí)人口增长主(zhǔ)要受益(yì)于人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小区改善性(xìng)需(xū)求依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和(hé)原公有住宅的家庭(tíng)拆迁改建(jiàn)最(zuì)多(duō)。自(zì)建房家庭(tíng)比(bǐ)例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分(fēn)点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二(èr)者(zhě)和（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅(zhái)建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十(shí)年间(jiān)新增8473万(wàn)家庭(tíng)户(hù)，自建(jiàn)住宅和(hé)原公有(yǒu)住宅减少了1282万户，住宅净(jìng)需求增(zēng)加9755万户。49％的(de)家庭购买(mǎi)商品住宅，21％的家(jiā)庭购买(mǎi)二手房。在新(xīn)增(zēng)住宅需求中，有7成家庭购买了(le)商品(pǐn)住宅。租(zū)房、购买经济(jì)适用房和其他分(fēn)别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来(lái)随着城(chéng)中村(cūn)和旧城改造，商(shāng)品住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约(yuē)9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建(jiàn)筑面(miàn)积小、质量低、基础设施配套差、没有或少有物(wù)业(yè)管理，居民(mín)追求美好、宜居生活的环(huán)境，背后的改善性需(xū)求有待释放。

　　第(dì)四，“住上(shàng)更大房子(zi)”的改善性需求(qiú)还将有所(suǒ)增加。

　　刚需(xū)购房受限(xiàn)于资金，倾向于(yú)中(zhōng)小户(hù)型。已有住宅家(jiā)庭希望提高(gāo)生(shēng)活品质，以小换大、以(yǐ)旧换新。2022年底(dǐ)的中央经(jīng)济工(gōng)作会议明确指(zhǐ)出支持住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因(yīn)素，中国的人均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)较其(qí)他(tā)国家依旧存在不(bù)小差距。

　　住宅舒适度(dù)与经济水平(píng)有着密切正向(xiàng)联系。随着经济发展水平的提高，中国的人均住宅间(jiān)数(shù)与(yǔ)人均(jūn)住宅建筑面积将随之增长(zhǎng)。

　　如(rú)果(guǒ)说过去二(èr)十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多(duō)体现为住宅供给存在不足(zú)，供需出现错配(pèi)，这是过(guò)去二十年房价快速上涨基石。那么未来将是(shì)住(zhù)宅(zhái)质(zhì)量的供需冲突。房地产(chǎn)大分化时代(dài)已至，这种分化不(bù)单局(jú)限于(yú)城市能级之间差异，优质小区和(hé)老旧(jiù)二手房之间的差(chà)异也将越(yuè)发(fā)扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查数据调查的是(shì)人(rén)，并(bìng)不是针对住宅(zhái)，因此可能存在统计偏(piān)差。商品住(zhù)宅占(zhàn)比实际值可能偏低，其(qí)增速可(kě)能超预期。

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