导(dǎo)读(dú)

　　黄金二十(shí)年之后，当下中国地产(chǎn)步(bù做出贡献，做出贡献与作出贡献的区别在哪)入大(dà)分化(huà)时代(dài)而非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二(èr)十年(nián)是中国房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)黄金二(èr)十年。2019-2021年，连续三(sān)年商品住宅销售面积(jī)超15亿平，足够4000万家庭入住。恰(qià)逢近年(nián)地(dì)产持续低(dī)景气，有关(guān)中(zhōng)国(guó)地产是否过剩的讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本(běn)文试图厘清中(zhōng)国城镇存量住宅(zhái)真实情况，据此判断(duàn)中国未来(lái)地产趋(qū)势。

　　有(yǒu)媒体渲(xuàn)染中国地产存量极度过剩，事实是(shì)否如此(cǐ)？

　　住(zhù)建部披露全国有近6亿栋房屋建筑(zhù)，第七(qī)次人口普查调查数(shù)据显示城镇家(jiā)庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间(jiān)。市(shì)场陷(xiàn)入怀疑(yí)，中国房子是否(fǒu)真(zhēn)的过剩？

　　事(shì)实上(shàng)住建部披露(lù)的近6亿栋(dòng)城乡房屋建(jiàn)筑中(zhōng)，城镇建筑占比不到一成(chéng)，其中还包括大量城镇非(fēi)住宅建筑(zhù)，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇(zhèn)住宅占比极低。

　　七普显示(shì)中(zhōng)国城镇(zhèn)居(jū)民人均住宅间数(shù)为1.06间，但居住舒适不是人均一间房(fáng)所(suǒ)能满足，它与房屋质量、居住面积、配(pèi)套设(shè)施等(děng)因素(sù)密切相(xiāng)关(guān)。中国的人均住宅间数较发达国(guó)家(jiā)还有很大差距。人均住(zhù)宅间(jiān)数大(dà)于1同(tóng)样不(bù)意味着中国住宅市(shì)场(chǎng)已经饱和。

　　我们测算发(fā)现中(zhōng)国城镇居民户均1套房(fáng)，其中每户持有(yǒu)商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直接公布中(zhōng)国家庭户均住宅的数据，我们根(gēn)据商品住宅套数、商品住宅占比(bǐ)和城镇家庭户(hù)数，计(jì)算出城镇家(jiā)庭(tíng)住宅套户比。

　　测算(suàn)结果显(xiǎn)示，目前城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商品住宅。若期房(fáng)顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套(tào)住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有房，然而事实上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据显示(shì)，成熟房地(dì)产市场(chǎng)的住宅套户比会(huì)大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因(yīn)为户(hù)均(jūn)一套房无法满(mǎn)足流动(dòng)人口的租赁和置业需(xū)求。全国总人(rén)口(kǒu)的近三成都是(shì)流动人口(kǒu)，流(liú)动(dòng)人口会(huì)选择在大城市租房(fáng)挣钱，在(zài)老家买房，从而产(chǎn)生了(le)额外(wài)的住宅需求。

　　即便户均一套(tào)房，中国未来地产仍(réng)有四大新增需求动力。

　　第一，户均(jūn)人(rén)口规(guī)模(mó)缩小(xiǎo)，一(yī)人户、两人户占比不断增加，导致(zhì)家庭户数增多。小家庭化趋势将延续，带来新户购房需(xū)求(qiú)增长。

　　第二，经济板块的分化日益明显，区域(yù)经济(jì)资源分配的再集中吸(xī)引着人口(kǒu)流入(rù)，人(rén)口净迁(qiān)入城市的新增住宅需求(qiú)有望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家庭住在(zài)2000年(nián)以前建成的(de)住宅中，涉及(jí)超9000万家庭、81亿平方米的(de)住(zhù)宅建筑(zhù)面积。促成“老破(pò)小”住宅的改造势在必行(xíng)。

　　第四，中国的(de)人均(jūn)住宅间数与人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积均较发达国家有(yǒu)着不(bù)小差(chà)距，“住上更大房子”的改善性需求正在不(bù)断增加。

　　黄金二十年(nián)之(zhī)后，当下中国(guó)地产步入(rù)大分(fēn)化时代(dài)而非(fēi)停滞期。

　　如果说(shuō)过(guò)去二(èr)十(shí)年是中国(guó)地产黄(huáng)金(jīn)发(fā)展期(qī)，地(dì)产矛盾更多体现为住宅(zhái)供(gōng)给存在不足(zú)，这(zhè)是(shì)过去二十(shí)年房价(jià)快(kuài)速上涨基石(shí)。那么当下(xià)房地产大(dà)分化时代已至，大分化时代下地产矛盾则更多体现在住宅质量(liàng)供需冲突。

　　地产(chǎn)大分化必将体(tǐ)现在不同能(néng)级(jí)城市之间，不同(tóng)区域(yù)板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前(qián)，官方(fāng)披露全国已(yǐ)有(yǒu)近(jìn)6亿栋房屋建筑，引发热(rè)议。从2月(yuè)以来，各大城市(shì)二手房挂(guà)牌量突(tū)然(rán)激增(zēng)，引发一阵二(èr)手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中国(guó)的房(fáng)子是否(fǒu)已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到(dào)底是供给(gěi)过剩，还是供需平衡，或是仍然存在不足？可惜由于住宅存量数据并未公布，我(wǒ)们无(wú)法直(zhí)接知晓具体情况。

　　拨开迷雾(wù)，我们测(cè)算(suàn)出(chū)中国城镇家庭户均拥有住宅套数(shù)，回答当前(qián)的房子是否真的过(guò)剩了(le)？据(jù)此(cǐ)判断(duàn)未来房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场会如(rú)何(hé)发(fā)展。

　　一(yī)、如(rú)何有效观察(chá)中国户均拥(yōng)有(yǒu)住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅(zhái)数量过剩的直观判断(duàn)站不住脚

　　今年2月，在以(yǐ)全国自然灾害综合风险普(pǔ)查工作(zuò)情(qíng)况为主题的新闻(wén)发布会上，负责人对外披露：“住(zhù)宅城(chéng)乡建设行业获取了全国近(jìn)6亿(yì)栋(dòng)城乡房屋(wū)建筑数据(jù)以及(jí)80多万(wàn)处市政(zhèng)设(shè)施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑，平均每(měi)栋建筑住不(bù)到(dào)3人，住宅(zhái)市场看(kàn)似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房(fáng)屋占(zhàn)9成以上，以栋数计算的城镇房屋(wū)实(shí)际(jì)仅有4700多万栋，还包(bāo)括了(le)大量商业(yè)楼、写字楼、学校、医院等(děng)非住宅。总的算(suàn)下来(lái)，住宅占比并不大。

　　第七次人口(kǒu)普查数(shù)据公布了中(zhōng)国城镇家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间，其中城市家庭(tíng)户(hù)居民(mín)人(rén)均(jūn)0.99间(jiān)，乡镇家(jiā)庭(tíng)户居民(mín)人(rén)均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数大(dà)于1，看似意味着人人(rén)都(dōu)有房(fáng)间居住。

　　居住水平不仅与房(fáng)间数量有关，更与房屋质(zhì)量、居住面积、配套设施等(děng)因(yīn)素密切相关。单单从人均(jūn)住宅间(jiān)数不能完全反映(yìng)出城镇(zhèn)居(jū)民的居住水平(píng)。

　　中国主(zhǔ)要是以家(jiā)庭为单(dān)位购(gòu)买成套住宅(zhái)，一套(tào)设施齐全的住宅(zhái)才是(shì)城镇居民宜(yí)居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据和方法

　　中(zhōng)国(guó)城镇居民(mín)住(zhù)宅主要分两大类，一类是商品住(zhù)宅，另(lìng)一(yī)类是保障(zhàng)房、原公(gōng)有住宅、自建房等非商(shāng)品住宅。

　　目(mù)前缺(quē)乏统计数(shù)据(jù)，并没有直接(jiē)公布城镇(zhèn)住宅数量。居(jū)民(mín)住(zhù)宅相关数(shù)据有两处可以(yǐ)直(zhí)接公布(bù)，一(yī)是每年商品住宅销售套数(shù)（统计局(jú)）；二是居(jū)民住宅来源（人口(kǒu)普查数(shù)据）。计算中国居民户均住宅(zhái)数量，我们主要用(yòng)到上述两组数据。

　　中国住(zhù)宅改革始于1998年，1998年(nián)之(zhī)前商品(pǐn)住宅数量(liàng)极少(shǎo)，可忽(hū)略(lüè)不计。估算(suàn)城镇居民(mín)户均住宅(zhái)套数(shù)分三步走：

　　第一(yī)步，将1999年以(yǐ)来每年商(shāng)品住(zhù)宅销(xiāo)售套(tào)数(shù)相加，我们就能(néng)够得到当(dāng)前(qián)商(shāng)品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居(jū)民拥(yōng)有的商品住(zhù)宅和(hé)非商品住宅比例(lì)，推算(suàn)得到居民住(zhù)宅总(zǒng)套数。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民拥有的(de)商品住宅总数除以家庭户(hù)数，我们就能(néng)够得到城镇(zhèn)户(hù)均(jūn)拥(yōng)有的(de)住宅数量(liàng)。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套(tào)户比=住宅总套数(shù)/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套数(shù)/家(jiā)庭户数）/（商品住(zhù)宅套数/住(zhù)宅总套(tào)数(shù)）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量到(dào)底有多少，目前缺(quē)乏一个准确统(tǒng)计。我们利用既有统(tǒng)计数据，大致测算得到中国存量房地(dì)产(chǎn)套(tào)数，并进(jìn)一步推(tuī)算中国城镇家庭户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥有商品(pǐn)住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有0.64套商(shāng)品住宅(zhái)（包含现房和(hé)期房）。

　　中(zhōng)国的(de)房地产销售以期房为主，从(cóng)2019年(nián)开始(shǐ)，新房销售中期房占比近9成。本文去(qù)除商品住宅累计(jì)销售套数里的期(qī)房销售，得到商(shāng)品住宅(zhái)现房套数(shù)。

　　以2022年(nián)商品住(zhù)宅现房套数计(jì)算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现(xiàn)房(fáng)套数=截(jié)止到2022年商品住宅累计(jì)销(xiāo)售套数(shù)-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的(de)期房(fáng)销售(shòu)额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期在2-3年，并考虑到(dào)交(jiāo)房后装修的时间，取最大(dà)值3年。

　　将商品住宅现房套数(shù)除以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有(yǒu)0.54套商品(pǐn)现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥有住宅1.02套

　　接下(xià)来我们需要(yào)进(jìn)一步推算(suàn)中国城镇(zhèn)居民拥有的(de)户均住宅套(tào)数(shù)。

　　首先，七普数据显(xiǎn)示中国城镇居民的(de)住宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有(yǒu)住宅。其中自(zì)建(jiàn)住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)21％，购买商品住宅占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原(yuán)公(gōng)有住宅占比6.1％，通过继(jì)承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租房与其他住(zhù)宅(zhái)。

　　其次，我们假定(dìng)租赁其他(tā)住宅和(hé)购买二(èr)手房都(dōu)是(shì)商品住宅(zhái)，因此将(jiāng)租赁(lìn)其他住(zhù)宅、购买(mǎi)商品住宅与购买二(èr)手房加总，得到商品住宅占(zhàn)居民所(suǒ)有住(zhù)宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期(qī)间商品住宅增幅为过去(qù)十年(nián)变化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅的实际变化比例，从而我们估算出2022年商品住宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已(yǐ)购期房，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会(huì)在2-3年内陆(lù)续(xù)交付(fù)使用，到2024年，中(zhōng)国平均(jūn)每(měi)户城(chéng)镇家庭都会拥有一套(tào)住宅。

　　三、城镇户均一套房的三(sān)点含(hán)义

　　既(jì)然城镇居民已经达(dá)到(dào)了户均一套房的程(chéng)度，“户户有房”是否(fǒu)意味着中国城镇化进展终(zhōng)结(jié)，甚至(zhì)意味着中国(guó)地产存(cún)量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一套房并不意味着(zhe)住(zhù)宅市场供需(xū)平(píng)衡

　　需(xū)要有(yǒu)多(duō)余住宅来(lái)满足因人(rén)口(kǒu)流动(dòng)、居民换(huàn)房等因素产生的住宅需求。因此，成熟(shú)房(fáng)地产市场的住宅套户(hù)比会(huì)在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经(jīng)验来看(kàn)，美国、英(yīng)国和(hé)日(rì)本(běn)的住(zhù)宅(zhái)套户比均高于1.1，其中，英国的住宅(zhái)套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德国(guó)和(hé)韩国分(fēn)别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套(tào)房，就会造成(chéng)人口净流入(rù)地的住宅市场(chǎng)供不(bù)应(yīng)求，造成房(fáng)价或房(fáng)租(zū)迅(xùn)速上涨。

　　七普指出(chū)中国(guó)的(de)流动人(rén)口3.76亿(yì)，省内流(liú)动人(rén)口和省(shěng)际(jì)流动人口分别为(wèi)2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选择在大(dà)城市(shì)租(zū)房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南(nán)大(dà)学2017年的中国(guó)城乡人(rén)口(kǒu)流(liú)动调(diào)查数(shù)据显示，在上海、杭州以(yǐ)及南京(jīng)工作的流动人口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的(de)高工资吸引(yǐn)打(dǎ)工人，但高(gāo)房价(jià)迫使打工(gōng)人回乡置业。

　　流动人口实际上(shàng)会占据两(liǎng)套房，在高房价(jià)的大城市(shì)租赁一套房(fáng)，在房价(jià)较低的(de)县城(chéng)购买一套房(fáng)。所以说户均一(yī)套房无法满足庞(páng)大流动人(rén)口的租赁与置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万(wàn)户(hù)家庭住宅品(pǐn)质仍需改(gǎi)善

　　目前(qián)，中(zhōng)国的城镇住(zhù)宅(zhái)中依然有不(bù)少老旧(jiù)小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民住(zhù)宅是2000年以前(qián)建成，其(qí)中(zhōng)又有(yǒu)11.6％住(zhù)宅年(nián)龄至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批(pī)存在(zài)着建筑(zhù)结构松散(sàn)、设施(shī)陈旧(jiù)、安全隐患大等问题，如电线老化、管(guǎn)道等基础(chǔ)设施陈旧，给住户的生活带来了很大的不(bù)便和安全隐患，并且(qiě)居住体验(yàn)较(jiào)差(chà)。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占比(bǐ)为31.3％的(de)家庭(tíng)户数拥有的住宅面(miàn)积(jī)占比(bǐ)仅为(wèi)27.6％。仍然(rán)存(cún)在5％左(zuǒ)右的家庭没(méi)有独立卫(wèi)浴和厨房。这类上世(shì)纪修建(jiàn)的老旧小(xiǎo)区很(hěn)难(nán)满足现代生活(huó)需求，在(zài)未来大都会被拆迁重(zhòng)建。

　　近五成(chéng)的家庭住(zhù)宅(zhái)为一居室和二居室，户型偏小。其中一居(jū)室占比为14.9％，二(èr)居室占比为(wèi)33％。对比(bǐ)镇，城市(shì)家庭(tíng)住宅户型(xíng)更小，当(dāng)然这(zhè)与城市(shì)土地资源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产的(de)需求驱动力

　　根据(jù)七普数据测算，2020年城镇家庭户住(zhù)宅存(cún)量总面(miàn)积为294.6亿平(píng)。暂不考虑两年间农(nóng)民带房进城和(hé)老(lǎo)旧小区拆迁(qiān)，加(jiā)上2021年(nián)和2022年商品住宅竣(jùn)工(gōng)面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平(píng)，人均住宅建筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人(rén)均住宅建筑(zhù)面积小于均值(zhí)，近(jìn)4成(chéng)家庭人(rén)均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住宅建筑面积不足19平方(fāng)米，不及全国人均(jūn)水平的(de)一半。若去除20％的公摊(tān)，可使用的住宅面积仅为(wèi)15.2平方米。上海市将人均住宅(zhái)建筑面积低于15平方米的家庭界定为住(zhù)宅存在困难，若按这个标准算的话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若(ruò)人均可(kě)使用住宅面积为40平，即人(rén)均住宅建筑面积为50平，只(zhǐ)考(kǎo)虑家(jiā)庭户人数，需要住宅总(zǒng)量约(yuē)390.6亿平，较目前(qián)至少新增82亿(yì)平(píng)。

　　对(duì)比发达国家(jiā)人均住(zhù)宅(zhái)面积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和英(yīng)国都高于40㎡，中国(guó)的(de)人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不大。但若去除(chú)公(gōng)摊面积(jī)后，中国的(de)人(rén)均(jūn)可使用面(miàn)积为31.56㎡，这(zhè)一差距将变得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的(de)住(zhù)宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产(chǎn)还会有需求么？

　　我们测算(suàn)得到中(zhōng)国城镇家庭户均1套房，看似已经(jīng)户(hù)户有房。即便如此，中国人口(kǒu)静态结构和(hé)动态趋势演绎，决定了中国未来地产仍有需求释放。户(hù)均1套住(zhù)宅(zhái)现(xiàn)实之下，中国未来城镇住(zhù)宅(zhái)需求主要来自(zì)于四个方面。

　　第一，户均人口缩(suō)小，家庭户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国(guó)城镇家庭户均人口数不断下降，六普显示城镇户均人口规模(mó)为(wèi)2.85人/户，而七普显示城(chéng)镇户均人口(kǒu)规模为2.62人/户，一人(rén)户、二(èr)人户的占比明显上升，人口(kǒu)小家庭化趋势将继续延续，导致户(hù)数会因户(hù)均人口规模(mó)的缩小而增(zēng)多。

　　第二(èr)，人口迁移导致经济发展带来的新增(zēng)住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块的分化(huà)日益明显，资源和生产要(yào)素逐步向经济带、都市圈中心(xīn)城市流入(rù)，区域经济资源分配的再集中吸引着人(rén)口流入。人口迁移(yí)势必涉(shè)及到买房租房，给迁入地住宅市场带来(lái)新(xīn)的增量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年(nián)常住人口增量为72万(wàn)，而出(chū)生人(rén)口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅(jǐn)为6.5万人，其人口增长主要受益于人口迁移。

　　第(dì)三，老(lǎo)旧小区(qū)改善性需(xū)求依然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有(yǒu)住宅(zhái)的家庭拆迁改建最多。自建(jiàn)房家庭(tíng)比(bǐ)例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点。二者(zhě)和（27.1％），再加(jiā)上其(qí)他住宅（5％）与家(jiā)庭(tíng)住宅建造时间为2000年以(yǐ)前的(de)比例（31.3％）大致(zhì)相(xiāng)吻(wěn)合(hé)。

　　十(shí)年间新增8473万家(jiā)庭户，自建住宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅净(jìng)需求增(zēng)加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二(èr)手房。在新增住宅需求中，有(yǒu)7成家庭购买(mǎi)了商品住(zhù)宅。租房、购买经济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中村(cūn)和旧城(chéng)改造，商品(pǐn)住宅的(de)占(zhàn)比势必(bì)会进一(yī)步上(shàng)升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积(jī)还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户(hù)。破(pò)旧(jiù)的城中村、老公有住(zhù)宅(zhái)，建筑(zhù)面积小、质量低、基础设施配套差、没有或少有(yǒu)物业管理，居民追求美好(hǎo)、宜居生活的环(huán)境，背(bèi)后的(de)改善性需求有待释放(fàng)。

　　第(dì)四，“住上更大房子”的改善性需求还将有(yǒu)所增加。

　　刚需购房受限于(yú)资金，倾(qīng)向于中小(xiǎo)户型。已有住宅家庭希望提高生活品质(zhì)，以小换大(dà)、以(yǐ)旧换新。2022年底的中央经济工作会议明确指出(chū)支(zhī)持住(zhù)宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)为(wèi)1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡村住宅(zhái)因素，中国的人均住宅间数较其他国家(jiā)依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有(yǒu)着密切正向(xiàng)联系(xì)。随着经济发展水平的提高，中国的人均住宅(zhái)间数与人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)将随之增长(zhǎng)。

　　如(rú)果(guǒ)说过去(qù)二十年是中国(guó)地(dì)产黄金发(fā)展(zhǎn)期(qī)，地产矛盾更多体现为住宅供给存(cún)在不足，供需出现错配，这(zhè)是过去二十年(nián)房(fáng)价(jià)快速(sù)上涨(zhǎng)基石。那么未来将是住宅质量的供需冲突。房地产(chǎn)大分化时代已(yǐ)至，这种分化不单局限(xiàn)于城(chéng)市能级之间差异(yì)，优质小(xiǎo)区和老旧二手房之间的差异也将越(yuè)发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人(rén)口普查数据调查(chá)的是人，并不是针对住宅(zhái)，因此可能存在(zài)统(tǒng)计(jì)偏(piān)差。商品住宅占比(bǐ)实际值可能偏低(dī)，其增速可(kě)能超(chāo)预期。

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