文：任(rèn)泽(zé)平(píng)团(tuán)队　　

　　导读(dú)

　　是该(gāi)取消预(yù)售制了。 1月17日召开(kāi)的全国住房和城乡(xiāng)建设工作会议提出“有条件的可以(yǐ)进行现房销售”，不(bù)足一个月时间，已有山东、安(ān)徽(huī)、河南、四(sì)川、广东等地明(míng)确(què)表态，试(shì)点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你(nǐ)的(de)钱，建你的房子，还烂尾(wěi)了，这是对购房者(zhě)的不公(gōng)平。以后谁有钱谁(shuí)建房，没钱没实力的(de)别建了，不能把包(bāo)袱(fú)甩给老百姓和社会，这是房地产从大(dà)开发时代步入(rù)高质量发展阶段的必然趋(qū)势，也是对购(gòu)房老百(bǎi)姓的(de)最大保护(hù)。98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺(quē)钱，预售制(zhì)是权宜之(zhī)计(jì)，现在全(quán)国套户比(bǐ)超过1，从大(dà)开发进入存量(liàng)时(shí)代(dài)，对购(gòu)房民(mín)众不(bù)公平的预(yù)售制已经过时了，该取消了，改为现房(fáng)销售。以后(hòu)一手(shǒu)交钱，一手交房(fáng)，天经地义。当然二次房(fáng)改是个技术活，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企(qǐ)债(zhài)务、恢复市场信心以及长效(xiào)机制(zhì)，长效机制四(sì)大关键是推(tuī)动城市(shì)群战(zhàn)略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和房地产(chǎn)税。如果按照经济规律办事(shì)，中(zhōng)国一定能实(shí)现房地产软着陆和(hé)长期平稳(wěn)健康发(fā)展，跨过这道关，解好这道世界(jiè)难题。

　　2、为(wèi)什么要取消预售制、改为现房销售？大家想想(xiǎng)，绝大部分商(shāng)品是一手交钱一手交货，预售制(zhì)是对购(gòu)买(mǎi)者的单方面不(bù)公平(píng)制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交付的风(fēng)险。从个(gè)人层面看，预售制对购房者非常(cháng)不(bù)公平，比如，交房等待期一般为(wèi)两(liǎng)年(nián)，在此期间，购房者不(bù)仅承担银行利息，还要承担延迟交(jiāo)房、房屋质(zhì)量、房产证(zhèng)延期办(bàn)理甚至不能(néng)交房的风险(xiǎn)。从行业层面看，预售制助推部(bù)分(fēn)房(fáng)企过度(dù)举债、高杠杆扩(kuò)张，若遇到下行周(zhōu)期(qī)，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)。取消(xiāo)预售制，改为现房销售，这样有(yǒu)助(zhù)于落实中央房住不炒(chǎo)精神、有助(zhù)于保障购房老百姓权益、有助于(yú)房企稳健(jiàn)发展，一举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预售制度(dù)？预售制度怎么来的(de)？国外什么情况(kuàng)？简单(dān)科普(pǔ)一下(xià)：商品房预售最早源于中国香(xiāng)港，俗称卖(mài)楼花，卖期房(fáng)，是一种开(kāi)发商放杠杆的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中(zhōng)国香(xiāng)港，引入(rù)了商(shāng)品房预售制度。其实(shí)，当前(qián)世界不少国(guó)家存在预售制。但是，重点来(lái)了！发达国家一般(bān)有严格的监管保障(zhàng)措施，开发商在项目获(huò)得政府批准(zhǔn)后才可以开始销售(shòu)，买家(jiā)在(zài)购买期(qī)房后并非像中国(guó)一样在支付完(wán)首付款后从银行一次性贷款(kuǎn)支(zhī)付(fù)剩余(yú)全(quán)部房款，而是根据开(kāi)发商工(gōng)程进度(dù)在完全(quán)交房前进(jìn)行分期支付。所以，预售制(zhì)度是需要严格(gé)的(de)资(zī)金监(jiān)管、分(fēn)期支付以及(jí)违约(yuē)处罚措施作为保障的，如果(guǒ)没有(yǒu)这些(xiē)保障措施(shī)，一定会触发(fā)风(fēng)险，对购房(fáng)民众(zhòng)不公平，所以不如借机取消预售制(zhì)度，以后改(gǎi)为现房销售。客观(guān)讲预售制度有一定历史阶(jiē)段性，现在中国住房进入存量时代，取(qǔ)消预售制(zhì)度有(yǒu)助于降负(fù)债降杠杆，不再把烂(làn)尾风险(xiǎn)甩给(gěi)老百姓和社会(huì)，当(dāng)然(rán)这需要(yào)配(pèi)套房(fáng)企债务重组、复工保交(jiāo)楼(lóu)、恢(huī)复市场信心和房地(dì)产长效机(jī)制(zhì)。这(zhè)是个(gè)技术活(huó)，只要坚持(chí)市场化改革，中国一(yī)定能化解这个难(nán)题，让房地产回(huí)归实(shí)体经济和居住属(shǔ)性(xìng)，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预售制(zhì)，改为现房(fáng)销售，开发商(shāng)将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能(néng)不(bù)能兑(duì)现的(de)营销手段，而(ér)是所(suǒ)见即(jí)所得的过硬(yìng)的(de)产品质量和诚信，这才是对购房民(mín)众(zhòng)的最根(gēn)本最实质(zhì)的保障，这样将极大的提升开发商的建筑(zhù)质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。所有(yǒu)商(shāng)业(yè)的本(běn)质(zhì)是向善，是以客户为中心(xīn)，房地产(chǎn)也不能例外，老(lǎo)百姓买(mǎi)房子是天(tiān)大的事(shì)，烂尾毁三代，好房幸(xìng)福一家(jiā)人。从(cóng)这个角度，取消预售制、实(shí)施现房销售是实现老百姓安居乐业、社会长(zhǎng)治久安、行业企(qǐ)业健康发展的重大措(cuò)施(shī)。在当前的(de)情(qíng)况(kuàng)下，取消预售制要结合稳楼市、房(fáng)地产软着陆、打(dǎ)通(tōng)金融支持当(dāng)期三好(hǎo)生、新模式等综合施策。

　　作者十年前在国(guó)务(wù)院发展研(yán)究(jiū)中心参(cān)与(yǔ)财(cái)税改革方案研究时，对预售制、房地产税(shuì)、人(rén)地挂(guà)钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过(guò)长期系统的专项研(yán)究。（参考后(hòu)来形成的专著《房(fáng)地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品(pǐn)房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国(guó)内地(dì)版预售(shòu)制”

　　1.3 预(yù)售(shòu)制推动(dòng)城市化进程，但背后潜藏的风险确实存(cún)在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预(yù)售资金第三方全(quán)程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付(fù)购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保(bǎo)险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付款保(bǎo)全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内(nèi)地商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中国(guó)香(xiāng)港，楼宇(yǔ)出租是地(dì)产行(xíng)业(yè)盛(shèng)行的方式，但(dàn)有着(zhe)转(zhuǎn)让难(nán)、出租资金周转期长等问(wèn)题，分层销售孕(yùn)育而生。20世(shì)纪(jì)50年代，中国(guó)香港还(hái)未推行(xíng)公共房屋制度(dù)，许(xǔ)多人(rén)栖身于木屋或者其他临时住宅，住(zhù)房的需(xū)求是相当高，不(bù)过大(dà)多数居(jū)民的储蓄(xù)很少。当时楼宇(yǔ)买卖多数以一整栋(dòng)楼为单位，需(xū)要(yào)雄厚的资金实力(lì)才能购买。虽(suī)然楼(lóu)宇出租是(shì)中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)地产(chǎn)行业(yè)盛行的方式，但有(yǒu)着(zhe)转让难、出租资金(jīn)周转(zhuǎn)期(qī)长等问题(tí)。针对这一系(xì)列问题，不少(shǎo)地产商开(kāi)始探(tàn)求新(xīn)的(de)方(fāng)式，如把楼宇契约切开，即(jí)“分契”，然后将(jiāng)楼宇分层出售。这模式一经推行，购买(mǎi)楼宇的市民数量有(yǒu)所增加，开发(fā)商资金周转加快。

　　在(zài)分层(céng)出售的基础上(shàng)，将“按揭”模式引(yǐn)入房地产销售，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式。1953年(nián)底霍英(yīng)东创办立信置业有限公司，凭借商业直觉(jué)和多年经(jīng)营杂货铺、海(hǎi)上驳运(yùn)业务的经验，对(duì)于商品流通、资金周转有(yǒu)着(zhe)独到的见解，在努力寻求方法加快自身资金周转(zhuǎn)。当时其在购下九龙(lóng)的一块地盘后，除(chú)了分层出售(shòu)、还印发售楼说明书，上有文字(zì)详尽说(shuō)明楼宇(yǔ)的地势环(huán)境、建筑材(cái)料、分层价格、订购方法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是(shì)另外一(yī)个亮(liàng)点，即先(xiān)收取买家(jiā)的订金，采用类似租金的分期付款(kuǎn)形式(shì)，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥有(yǒu)了自己的房(fáng)产(chǎn)。这(zhè)种方式减轻了民众购房的资(zī)金(jīn)压(yā)力，加(jiā)速了房屋的建造和销售，也解决了制造商的资(zī)金问题，降低投资风险，在(zài)当时可谓是“双赢(yíng)”的举措。“预售楼花+分(fēn)期付款”的销售模式成(chéng)为当时中国香港房地产市场(chǎng)的(de)一(yī)大(dà)特色，纵观(guān)中国香(xiāng)港(gǎng)房地产市场的改革，“卖楼花”模式高(gāo)效率(lǜ)地解决了核心的住房供不(bù)应求的问题，使房市发(fā)展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动(dòng)了中国(guó)香港楼市几十(shí)年繁(fán)荣，但期间也出(chū)现过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但监管部门不(bù)断完善、规范化，建立健全的监管机制(zhì)，促进市场健康发展。例(lì)如(rú)，1960年，位于大(dà)角(jiǎo)咀的一(yī)个楼盘因建筑费(fèi)用超支停工(gōng)，出现(xiàn)“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后，中(zhōng)国(guó)香港管理部门提升了(le)对于预售楼花制度的(de)监(jiān)管，即(jí)要求开发商在预售前，确保地(dì)价款已(yǐ)经全部支付，还要(yào)证明自身有资金等能(néng)力把项目完成，资金需放入(rù)律师所托管(guǎn)，支(zhī)取时(shí)需律所(suǒ)和建筑师(shī)的(de)核准。为了防止开发商(shāng)、律所(suǒ)、建筑师等造假，套取监管账户资金，中国香(xiāng)港要求(qiú)律师(shī)行在银行(xíng)开设的信托账(zhàng)户（监管账(zhàng)户）、开发商操(cāo)作等采取全(quán)透明化机制，且银行的(de)责任上升(shēng)，如出(chū)现房屋“烂(làn)尾(wěi)”情况，银行将成最大(dà)风险(xiǎn)方，后(hòu)续需自身(shēn)推(tuī)动项目完工。随着监管体系(xì)逐(zhú)步完(wán)善，出(chū)现“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少(shǎo)，引进“卖楼(lóu)花”模(mó)式(shì)，形成“中国内地版预(yù)售(shòu)制(zhì)”

　　二十世(shì)纪九(jiǔ)十年代(dài)，中国内地面(miàn)临住(zhù)房需(xū)求大和供给量短(duǎn)缺问题，引入“卖楼花”制度(dù)。建(jiàn)国以来，中(zhōng)国内地优先发(fā)展重工业，强调基础建(jiàn)设，这一导(dǎo)向使前期发(fā)展工业化的进(jìn)程大于城(chéng)市化进(jìn)程，唯有(yǒu)解(jiě)决住房基(jī)础等城剪子股儿和籰子的意思是什么，剪子股儿是什么市化配套问题，才能进一步推进(jìn)城市化。但当时推(tuī)行的是“统一(yī)管(guǎn)理，统一(yī)分配，以租(zū)养房”的福利分房(fáng)制度(dù)，住房(fáng)市场发展起步较晚(wǎn)、增速较慢，福利分(fēn)房(fáng)制度也出现了分(fēn)配(pèi)不公(gōng)、效(xiào)率低、配套差等问题，因此(cǐ)福(fú)利分(fēn)房制(zhì)度不再适用于当(dāng)时的国情。叠(dié)加房地产市场面(miàn)临(lín)商品(pǐn)房的(de)需求量大，而社会缺(quē)少大型房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发(fā)商，商品房供(gōng)应量(liàng)小(xiǎo)的(de)困境(jìng)，此时引入中国香港的“卖楼花(huā)”模式无疑是对内地房地产(chǎn)市场的一针强心剂。从1994年(nián)起，中国内(nèi)地(dì)逐(zhú)步(bù)引进中国香港预售商品房制度(dù)，先后出台(tái)多项(xiàng)文件(jiàn)，大力(lì)支持国内房地产(chǎn)市(shì)场改(gǎi)革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步深化城镇住房制(zhì)度改革，加快住房建设的通(tōng)知(zhī)》文(wén)件，决定(dìng)停止住房无(wú)偿(cháng)实物分配，逐步实行住房分配货(huò)币化(huà)、住房供给商品化、社会(huì)化(huà)的住房新体制，从计划经(jīng)济下的福利(lì)分房转向市场经(jīng)济的商品房(fáng)。房地产市场(chǎng)采用预(yù)售制，允许(xǔ)开(kāi)发商卖期房，解决(jué)了房企缺(quē)少资金和(hé)开发时间(jiān)周期(qī)长的两(liǎng)大难题，开发商以预售款撬(qiào)动下一(yī)个项目(mù)的(de)开(kāi)发，形(xíng)成滚动(dòng)开发模式，住房供应速度加(jiā)快。自此中国内地开始房改货币化，中国人民银(yín)行(xíng)等多方迅速出台相关的信贷政策，支(zhī)持(chí)购房者，极大(dà)作用推(tuī)动了房地产市场的(de)发展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖(mài)楼花”模式后，经调(diào)整形(xíng)成契(qì)合中国内地的商(shāng)品房预售制度。预售制的初衷(zhōng)是为了缓解房(fáng)企资金压力(lì)，加快城镇住(zhù)房建设(shè)。具体来说，是指房地(dì)产开发企业(yè)将正在建(jiàn)设中的房屋预(yù)先出售(shòu)给购(gòu)房(fáng)者，由购房(fáng)者支付定金或房款的行(xíng)为。区别于中国香港，在中国(guó)内地实践过程(chéng)中，商品(pǐn)房预售(shòu)流(liú)程为(wèi)：房(fáng)地(dì)产开发(fā)商办理预售(shòu)许可证-签订商(shāng)品房买卖(mài)合同(tóng)-进行备案登(dēng)记(jì)和预告登记-交付(fù)房(fáng)屋。在购房过程中(zhōng)，购房者需要一次性付(fù)清首付款，并采(cǎi)用银行贷(dài)款的形式(shì)一次性(xìng)付清(qīng)剩余房款(kuǎn)，换言之，房(fáng)屋未建(jiàn)成，开发商可(kě)能已拿到(dào)了全部(bù)购房款(kuǎn)，这(zhè)点(diǎn)与(yǔ)中国香(xiāng)港的按(àn)照工程进度付款有所不同。对(duì)中(zhōng)国内地的(de)开发商(shāng)而言，预售(shòu)制商品房也(yě)开(kāi)启(qǐ)了高周转、高杠杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动城市化进(jìn)程，但背(bèi)后潜藏(cáng)的风(fēng)险(xiǎn)确实存在(zài)

　　作为中国内地商品房(fáng)销售的最(zuì)主要方式，预售制(zhì)极大缩短房(fáng)企现(xiàn)金回笼周期，同时增加市场商品房供应，推动了城镇(zhèn)化发展进程。预售制在(zài)过去20多年对中国内地(dì)房地产市(shì)场的(de)稳步发展起到了重要作用，不仅解决了房地(dì)产市场快(kuài)速发展阶段的资金需求，也提(tí)高了(le)居民居住水(shuǐ)平(píng)，中国内地城镇居民从筒子楼住到住宅小(xiǎo)区，从全民(mín)蜗居到基本(běn)适居，住房事业取(qǔ)得巨大进步，数十年时间走完发达国(guó)家几百年(nián)城镇化路程。改革开放以(yǐ)来，城镇化进程进(jìn)入快速发展时期(qī)。1978-2021年(nián)，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市(shì)建(jiàn)成区面积由7438平方公(gōng)里增(zēng)长(zhǎng)至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根据我们发布的《中国住(zhù)房(fáng)存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城(chéng)镇剪子股儿和籰子的意思是什么，剪子股儿是什么(zhèn)住(zhù)宅存量从不到14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇人均(jūn)住房建(jiàn)筑面积从8.1平(píng)方米(mǐ)增至34.7平(píng)方米，城镇住房套数从约(yuē)3100万套增至3.63亿套(tào)，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在当前已(yǐ)成为(wèi)中国(guó)内地商品(pǐn)房销售最主要方(fāng)式，2005年中(zhōng)国内地(dì)商品住(zhù)宅期房销售面积占总销售面积的比(bǐ)重(zhòng)为(wèi)63％，而(ér)2021年期(qī)房累计销售面积达(dá)15.6亿(yì)平(píng)，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产行(xíng)业的发展。中国内地房地(dì)产历经二十多年长周(zhōu)期繁荣，行(xíng)业各项指标大幅(fú)增长。1999-2021年，房(fáng)屋(wū)新开工(gōng)面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地产(chǎn)开发投资完成(chéng)额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿(yì)元，累计(jì)上涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品(pǐn)房销售面(miàn)积(jī)和销售金额分别(bié)从1.5亿(yì)平(píng)增至(zhì)17.9亿(yì)平、0.3万(wàn)亿元增(zēng)至18.2万亿元，累计(jì)上(shàng)涨11.3、65.3倍(bèi)，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的(de)快速发展(zhǎn)，房地(dì)产(chǎn)企(qǐ)业从(cóng)无到有(yǒu)、从国(guó)企先行(xíng)到民企(qǐ)崛起，队伍逐(zhú)渐(jiàn)壮大。2018年，房(fáng)地产企业(yè)数(shù)量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产也成为拉(lā)动(dòng)中国内地经济(jì)高(gāo)增(zēng)长的火车头(tóu)。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房地产带动的上(shàng)下游产(chǎn)业链特别(bié)长，高达50多个行业。2020年房地(dì)产(chǎn)及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值(zhí)占(zhàn)GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房(fáng)地产带动产业链占GDP的(de)9.9％（间(jiān)接(jiē)贡献），其中房地产(chǎn)对(duì)金融、批发、建材的带(dài)动最为明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地产完全拉动的投资占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开(kāi)发投资占固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融(róng)渠(qú)道，从房地(dì)产贷款占银行各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信托(tuō)等通道业务，占(zhàn)比超过三(sān)分之一。从房地产融资存量占(zhàn)社融存量比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月占(zhàn)比(bǐ)为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行(xíng)不良率大(dà)幅上升。

　　4）从居民财(cái)富效应(yīng)渠道，根据我(wǒ)们的《中(zhōng)国住房市值测算报告(gào)》，2020年(nián)中国住房市(shì)值为62.6万(wàn)亿(yì)美元，大于美(měi)国的33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万亿(yì)美(měi)元、英法德三国合计的(de)31.5万(wàn)亿美(měi)元。从住房市值占股债房市(shì)值的比例看，2020年中(zhōng)国(guó)为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国(guó)的(de)56％、德国的64％。中国住房市值(zhí)与股债房(fáng)市值(zhí)的比例较高，主要(yào)是因为住(zhù)房市值高，以及中(zhōng)国资本(běn)市场发育尚不成熟，直接融资比例较低(dī)，股票(piào)、债券市值较低，居民投资渠(qú)道缺(quē)乏。

　　不可(kě)否认(rèn)，预售制(zhì)背后潜(qián)藏的风险确(què)实存在，当前的负(fù)面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱一手交货，预售制是对(duì)购(gòu)买者的单方面(miàn)不公(gōng)平制度，购房老百姓几乎(hū)承担了所有(yǒu)商(shāng)品不(bù)能(néng)交(jiāo)付(fù)的(de)风(fēng)险。比如，交房等待(dài)期(qī)一般为两年，在此(cǐ)期间(jiān)，购房者(zhě)不(bù)仅(jǐn)承担(dān)银行(xíng)利息，还要(yào)承(chéng)担延迟交(jiāo)房、“一(yī)房二(èr)卖(mài)”、房屋质量、房产(chǎn)证延(yán)期办理(lǐ)甚至不能交房等风险。另外(wài)，购房者和开发商之间的(de)购房合同、购房(fáng)者和银(yín)行的按揭贷款合同是两个独(dú)立的合同关系(xì)，如果开发商发生违约，购(gòu)房者(zhě)只能根据购房合(hé)同向开发商主张权力，但依旧(jiù)需(xū)要根(gēn)据按揭贷款合同按时向银行进行贷款偿还，因此购房者承担的风(fēng)险较大。

　　从行业层面看，预(yù)售(shòu)制助推部(bù)分房企(qǐ)过度举债(zhài)、高杠(gāng)杆扩张，资(zī)金(jīn)若遇(yù)到(dào)下行(xíng)周(zhōu)期，会引(yǐn)发(fā)资金链(liàn)断(duàn)裂、项目搁置等系列风(fēng)险，进行影(yǐng)响自身信(xìn)用和购房者(zhě)对行业的信心。

　　从金(jīn)融层面看，银行作为(wèi)按揭(jiē)贷款的发放方，一旦(dàn)房企因为市场波(bō)动或经营不善，出现(xiàn)资金链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等(děng)情况，而(ér)房企通过与(yǔ)购房者签(qiān)订的预售合(hé)同和按揭合同，已(yǐ)经从银行(xíng)获得房款，如果购房者丧失(shī)还(hái)款能(néng)力或短期不能还款(kuǎn)等，则风险完全由银行承担，银行将(jiāng)面临(lín)较大的坏账(zhàng)压力。

　　从监管角度看，购房者的预售监管资金(jīn)去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根结底两个(gè)字(zì)那就是(shì)“没钱(qián)”，即(jí)没(méi)钱付工(gōng)程款。在2004版的(de)《城市(shì)商品(pǐn)房(fáng)预售管理办法(fǎ)》中明确规定了开发企业(yè)预(yù)售(shòu)商(shāng)品房所得款项应当用(yòng)于有关的工程建(jiàn)设(shè)，商品房预售(shòu)款监管的具(jù)体办法，由房(fáng)地(dì)产(chǎn)管理部(bù)门制定。但多年(nián)以来(lái)全国(guó)并没有(yǒu)统一的(de)预售资(zī)金监管规(guī)定，各地实行(xíng)“一(yī)城一策”。例(lì)如(rú)，太(tài)原、昆明(míng)、重庆、长(zhǎng)沙等城(chéng)市重点监(jiān)管资(zī)金比例为总预售(shòu)款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福(fú)州、合肥等城(chéng)市则按照项目的建安(ān)成(chéng)本(běn)乘(chéng)以(yǐ)建筑面积(jī)或者项目(mù)工(gōng)程(chéng)总额报价计算重点资金。而事实是，不少购房款未进入监管(guǎn)账户、或进入(rù)监管账户后被(bèi)挪用，导致楼盘没有资金继续建设。收(shōu)楼遥遥无期，月供却(què)被迫(pò)继续还款。那么，监管账户资(zī)金(jīn)如何被挪走(zǒu)的？实际上，在过去房地产大开发时代的高周(zhōu)转(zhuǎn)背景下，抽(chōu)调预(yù)售款(kuǎn)监(jiān)管(guǎn)账户(hù)资(zī)金，是(shì)行业“潜(qián)规则”。比如工程总承包(bāo)方，以(yǐ)工程(chéng)建(jiàn)设名义，获得监管账户拨付资金，再由工程(chéng)方将资金(jīn)转给房企，而拨付的(de)工程款，远超(chāo)工(gōng)程进度所需。通过这些(xiē)方式套取的资金，在房企各地(dì)项目间流动，变(biàn)相(xiāng)加杠杆，这样做(zuò)提供了资金流动(dòng)性，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼(lóu)盘(pán)建设，形成一种(zhǒng)资金(jīn)循(xún)环高周转模式，但一定程度上把风(fēng)险甩给(gěi)了(le)购(gòu)房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说，国外商品(pǐn)房预售制(zhì)度呈现以下特点：

　　1）预付(fù)款保护：对于购房者(zhě)预付资金，一般(bān)设(shè)有(yǒu)定金或预付(fù)款保护(hù)机(jī)制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重(zhòng)：要求购房者支付的预付款比例相对较低，绝大部分房款在房屋交付后开始(shǐ)支付(fù)；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预付款一般以定金方式支付，或(huò)按工程(chéng)进度(dù)分期支付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般采(cǎi)用两种方式发放按揭(jiē)贷款，一是(shì)按(àn)工(gōng)程进度付(fù)款，按揭贷款按(àn)照(zhào)工(gōng)程进度逐渐发放(fàng)，购房者开始(shǐ)月供(gōng)；二(èr)是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预(yù)售商(shāng)品房提供期房烂尾保险(xiǎn)，在商品房出现重大(dà)延(yán)期(qī)或重大(dà)缺陷(xiàn)时，保(bǎo)障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋交付质量的(de)保障有两种方式，一是期(qī)房由(yóu)政(zhèng)府(fǔ)或第三(sān)方验收合格(gé)并(bìng)提(tí)供验收凭证(zhèng)后，开发(fā)商凭(píng)验(yàn)收凭证取(qǔ)得购房(fáng)者支(zhī)付的房款。二是开发商为购房者提供一定的保修期，通常1-5年(nián)，保修期满，购房(fáng)者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金(jīn)第三方全程监管，交付(fù)时开(kāi)发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得(dé)房(fáng)款

　　美(měi)国期房(fáng)定金一定(dìng)期限内(nèi)无条件返还(hái)，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交房前仅支付(fù)首(shǒu)付，其余房款交付后(hòu)按(àn)揭(jiē)还款，交付前资金(jīn)由第三方(fāng)全程监管(guǎn)，交付(fù)时开发(fā)商凭验收凭(píng)证取得房款。

　　定(dìng)金及首付环节，定金比例(lì)一(yī)般为房(fáng)款的(de)1％-5％，首付比(bǐ)例最低可(kě)低于(yú)3.5％，根据美国官方数(shù)据，2021年(nián)美国平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除(chú)定(dìng)金或首付(fù)外，购(gòu)房者在(zài)房屋交(jiāo)付(fù)后通过按揭贷款支(zhī)付剩余(yú)房(fáng)款。

　　资金监管方面，美国(guó)为防止(zhǐ)开发商(shāng)挪用资金(jīn)，购房者的(de)定金及首付款由(yóu)第三方公证(zhèng)行(xíng)或产权保(bǎo)险(xiǎn)公司(sī)的信(xìn)托(tuō)账户监管。如果开发商倒闭(bì)导(dǎo)致楼盘烂尾，购房者资(zī)金可通过申请(qǐng)仲裁取回，且不承担任何(hé)责任与损失(shī)。而开发商在房(fáng)屋(wū)建设过程(chéng)中的资金全(quán)部来自银(yín)行，银(yín)行根据工程进度(dù)向开发商(shāng)提供(gōng)一定比例(lì)的贷款，由于开发(fā)商挪用资金直接(jiē)损害(hài)银(yín)行(xíng)利益(yì)，银行有充分动(dòng)机监管开发(fā)商施工进度。开发(fā)商在房屋(wū)交付时需取得由(yóu)政府(fǔ)相关部门经(jīng)审(shěn)查后发放的(de)验收凭证，通过验收(shōu)凭证向银行得到购房者支(zhī)付的房(fáng)款(kuǎn)。

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首(shǒu)付购房(fáng)，提(tí)供期房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　德(dé)国(guó)期房可(kě)零首付购房，房款(kuǎn)按建造工期进度支(zhī)付，按揭(jiē)按工(gōng)期放(fàng)款后还(hái)贷，房贷利率采用固(gù)定(dìng)利率，开发(fā)商或购房者可购买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德国(guó)开发商在项目获批(pī)后即可预售房屋。签(qiān)署购房合同前，购房者需(xū)支付约2000欧的定金并进(jìn)行预约公证，签(qiān)订合同(tóng)后定(dìng)金退(tuì)还(hái)。如由于任何原因(yīn)剪子股儿和籰子的意思是什么，剪子股儿是什么不能购买，定金按(àn)照德国法律全部退(tuì)还(hái)。

　　签署购房合同后(hòu)，购房者(zhě)需支付公证费和土地交易税，分别为房屋(wū)售(shòu)价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包(bāo)含在购房(fáng)款中，属于(yú)购房附加费。

　　首付(fù)方面，德(dé)国没有规定最低首付比例(lì)，可零首(shǒu)付购(gòu)房(fáng)。

　　余款方面，德国(guó)也采取按(àn)工期(qī)支付房款的制度，一般(bān)分7笔进行支付(fù)，具体支(zhī)付节点、比例因(yīn)项目而(ér)异。一般来说，支付节点可分为(wèi)公证后、主(zhǔ)体完(wán)工、内部水暖电(diàn)路完工、窗户(hù)玻璃完工(gōng)、室内(nèi)清洁及墙面完工、地板完工、全部完工，支付(fù)比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可在支付房款前申(shēn)请房贷，房贷利(lì)率(lǜ)采用(yòng)固定利率，银行按施(shī)工节奏分多(duō)次发放贷款(kuǎn)，每笔贷款给(gěi)予购房者一定使用期(qī)限(xiàn)，期限结束后，购(gòu)房者(zhě)开始(shǐ)还贷。

　　保险方(fāng)面，德国保(bǎo)险公(gōng)司(sī)针对期房设计了(le)两种保险，保(bǎo)险的(de)功能是当房屋出现重(zhòng)大延期或重大(dà)缺陷时，保险公司保证开发(fā)商赔偿或修复，开发商破产，由保险公司(sī)负责相应赔(péi)偿。保险由开(kāi)发商或购(gòu)房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英国预售制(zhì)设(shè)有10％定金保险保护机制，交房前(qián)付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双(shuāng)方均有一名律师，负责沟通期房交易中的房产(chǎn)、资金(jīn)、合同(tóng)等各个环节，各环节内容确(què)认无误(wù)后签订首付交换合同。

　　定金(jīn)方面，英(yīng)国设(shè)置了10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制，当开发商出现财务、经营(yíng)问题(tí)时，购房者(zhě)10％的定金由保险公司赔付，而超出10％的部(bù)分较难追回(huí)。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要(yào)在合(hé)同签订21天(tiān)内(nèi)支付。

　　余款支(zhī)付环节(jié)，英国采取(qǔ)按工程(chéng)进(jìn)度付款的方式，但是交(jiāo)房(fáng)前付(fù)款(kuǎn)比例相对(duì)较低，一般(bān)会在合同签订6-24个月分(fēn)别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房(fáng)后支付。

　　交付环(huán)节，英国规定房屋必(bì)须经过房(fáng)产公证公司的(de)检验验收后(hòu)才能(néng)交付，交付后方可(kě)按揭(jiē)还贷。

　　资金监管环(huán)节，英国期房(fáng)预(yù)售资金监管(guǎn)极(jí)为(wèi)严格，资(zī)金也由律师监管，在确认工(gōng)程进度、支付(fù)相关款(kuǎn)项过程(chéng)中，由(yóu)买(mǎi)房律师将资金转给卖方律师，卖方律(lǜ)师转给(gěi)开发商，即资金在(zài)进入开发商账户前经过两道关口，有(yǒu)利于保(bǎo)障(zhàng)购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法(fǎ)，设置期房预付款(kuǎn)保(bǎo)全措施

　　日本期房交易立法，定金(jīn)超5％或1000万(wàn)日元(yuán)时，开发(fā)商必须完成“预售(shòu)房定金保全措(cuò)施”，交房前付款比(bǐ)例不超房款的20％，开发商(shāng)违约(yuē)需(xū)返(fǎn)还定(dìng)价并(bìng)赔(péi)偿约10％房款，交房(fáng)后(hòu)按(àn)揭(jiē)还(hái)款。

　　立法方(fāng)面(miàn)，日本二战(zhàn)结束后由于房屋供给严(yán)重(zhòng)失衡，叠(dié)加(jiā)法律空(kōng)白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府(fǔ)1952年出台《宅地建(jiàn)筑物交易(yì)法(fǎ)》，经(jīng)多次修订，目前是(shì)唯一一部规(guī)范期(qī)房交易的法律(lǜ)。

　　定金保(bǎo)护方面，根据日本《宅地建物取(qǔ)引业法(fǎ)》，对(duì)购房者支付定金(jīn)超过5％或超1000万日元的部分，法(fǎ)律(lǜ)要求开发商(shāng)必须完成定金(jīn)保全措(cuò)施才(cái)可预售(shòu)。什么是定金保全措施？即买卖双方签订购房合(hé)同时，开(kāi)发商向(xiàng)金融(róng)机构或指定保证机(jī)构或(huò)保险机构(gòu)签订(dìng)定(dìng)金保(bǎo)证(zhèng)委(wěi)托合(hé)同，设(shè)置购房者定金(jīn)的保(bǎo)证或保险(xiǎn)，并(bìng)将相应(yīng)的保证金证明书交付(fù)给(gěi)购房(fáng)者。除定金(jīn)外，其他预先支付的(de)购房款也受该措施保护。若开发(fā)商(shāng)倒闭导(dǎo)致(zhì)期房(fáng)烂尾，购(gòu)房者可凭保证金证明书向金融(róng)机构或保证机构(gòu)或保(bǎo)险(xiǎn)公司兑(duì)付(fù)，同时(shí)，开发商需向(xiàng)购房(fáng)者(zhě)赔付违约金(jīn)，一(yī)般约(yuē)为(wèi)房价的(de)10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付(fù)最多不超20％的(de)定金，签(qiān)订(dìng)购房合同后，购房者即可(kě)向银行(xíng)申请(qǐng)贷款，但交房后(hòu)才开始按揭贷款(kuǎn)，除定金外的剩余房款(kuǎn)在交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年保修期后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　新加坡(pō)期房购房者违约(yuē)可返还相当于3.75％房(fáng)款的订金，首付比(bǐ)例20％，余款按工程进(jìn)度支付，所有资金进(jìn)银行专门项目资金账户，交房后满1年保修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环(huán)节，新加坡(pō)开发(fā)商有(yǒu)统一的选购权(quán)合同以及订(dìng)金返还机(jī)制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付(fù)5％房款作为订金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进一步签(qiān)订购买合同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方(fāng)面，签订购(gòu)房合同后(hòu)，购房者需支付15％的首付及印花税(shuì)，同时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡(pō)期房(fáng)同样采取按(àn)工程(chéng)进度付(fù)款的方式，《发展商条例》对期房付款流程做了统一详细规定，要求所有(yǒu)开发商遵守，支付节(jié)点一(yī)般(bān)为合同签订后、地基完(wán)工(gōng)、框架完工(gōng)、管(guǎn)道门(mén)窗等完工等，支(zhī)付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也(yě)依照工(gōng)程进度放款，月供在此过程中随着放出贷款的增加而(ér)增(zēng)加，未放款(kuǎn)部(bù)分(fēn)无需月供。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方面，购房(fáng)者的订金与付款会存入银行专门的项目资金账(zhàng)户，账户资金提取(qǔ)须与房屋建设(shè)有(yǒu)关。房屋交付后，购房(fáng)者享受1年的房(fáng)屋保修期，此(cǐ)后购房(fáng)者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当(dāng)前房地产到了政(zhèng)策出手临界点(diǎn)，重点是(shì)保(bǎo)交楼和房企重组(zǔ)。一(yī)方面，加(jiā)大对(duì)刚需和改(gǎi)善型需求(qiú)的(de)支持力度，长短兼顾(gù)妥善应(yīng)对(duì)局部停贷现象，重(zhòng)点(diǎn)是保交楼保(bǎo)复工保民生，给予强有力的金融工具支持。另一方面(miàn)，从现在起，对(duì)还(hái)在(zài)正常运转的房(fáng)企包括民(mín)营企业，加大支持力(lì)度，由优质房企牵头并购重(zhòng)组整(zhěng)个行(xíng)业，为每个房企(qǐ)配套(tào)AMC和财团，给予金融(róng)工(gōng)具配套。

　　二，中期(qī)来看，应充分估计(jì)形势(shì)复杂性和人(rén)性复杂(zá)性，兼(jiān)顾化解停贷(dài)、复工保(bǎo)交楼(lóu)、重组房企(qǐ)债务、恢复市(shì)场(chǎng)信(xìn)心以(yǐ)及长效机制。长效机制四大关键(jiàn)是推动(dòng)城市群战略、人(rén)地挂钩、金(jīn)融中性(xìng)稳(wěn)定(dìng)和房地产税(shuì)。定金环节，建立开(kāi)发商违约后(hòu)定金保护(hù)机制，如将已支(zhī)付定(dìng)金(jīn)冻(dòng)结(jié)至房屋(wū)交(jiāo)付阶段，保障购房(fáng)者(zhě)定金安(ān)全(quán)。签订合同(tóng)环节，鼓励保(bǎo)险公司(sī)介入(rù)，为房(fáng)屋重大延期以及(jí)重大缺陷等情况提供(gōng)充分的保障。余(yú)款支付环节，建立按工程进度付款机制(zhì)或交房后按揭(jiē)贷款机制，充分保护购(gòu)房者的(de)权益。资(zī)金监管(guǎn)环(huán)节，引入独立于开发商、银行(xíng)的第三方(fāng)资金监管(guǎn)机(jī)构，或由政府相关部门(mén)直(zhí)接(jiē)监管，以此防止资金挪用现象。交付环节，建立商(shāng)品(pǐn)房保修期制度。保修(xiū)期内(nèi)，开发商应对房屋(wū)质量(liàng)问题全权负责、免费(fèi)维修(xiū)，购房者在保修期结束(shù)后支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商品房(fáng)预售制是大势所趋。一(yī)方(fāng)面(miàn)，98年房改时(shí)，全国缺房子(zi)，开发商缺(quē)钱，预(yù)售(shòu)制是(shì)权宜之计，现(xiàn)在全国套户比(bǐ)超过1，从大开发进入(rù)存量(liàng)时代(dài)，对(duì)购房民众不(bù)公(gōng)平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房销售(shòu)。另一(yī)方面(miàn)，取消预售(shòu)制，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼的不是五花(huā)八门、眼花(huā)缭(liáo)乱、不(bù)知道能不能(néng)兑(duì)现(xiàn)的营销手(shǒu)段，而是所见即所得的过硬的产品(pǐn)质量(liàng)和(hé)诚(chéng)信，这(zhè)才是(shì)对购房民众的最(zuì)根本最实质的保障(zhàng)，这样(yàng)将极(jí)大(dà)的提升开发商的(de)建(jiàn)筑质量，实现良币驱(qū)逐(zhú)劣币(bì)。

未经允许不得转载：yijia023.cn注册成功 剪子股儿和籰子的意思是什么，剪子股儿是什么