导读

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国地(dì)产(chǎn)步入大分化时(shí)代而(ér)非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二(èr)十年是中国房地(dì)产(chǎn)市场黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续三(sān)年商品住宅销售(shòu)面积(jī)超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近(jìn)年地产持续(xù)低景气(qì)，有关中国地产是(shì)否过剩的(de)讨论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾(wù)，本文(wén)试图厘(lí)清中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)存量(liàng)住宅真实(shí)情况(kuàng)，据此判断中(zhōng)国未来(lái)地产趋势(shì)。

　　有媒体渲染中国地产(chǎn)存量极度过(guò)剩，事(shì)实(shí)是否如此？

　　住建部(bù)披露全国有近6亿(yì)栋房屋建筑，第七(qī)次(cì)人(rén)口(kǒu)普查调(diào)查数据显示城镇(zhèn)家庭户人均住宅间数为1.06间。市场(chǎng)陷(xiàn)入怀(huái)疑，中国(guó)房子是否真的过剩？

　　事实上住(zhù)建部披露的近6亿栋城(chéng)乡(xiāng)房屋建筑中，城(chéng)镇建筑占(zhàn)比(bǐ)不到(dào)一成(chéng)，其中还包括大量城(chéng)镇非住(zhù)宅建筑，如商业办公楼、学校(xiào)等(děng)，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显示中(zhōng)国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适(shì)不是人均(jūn)一间房所能满足，它与(yǔ)房屋质(zhì)量、居住面(miàn)积、配套(tào)设施等(děng)因素密切相关。中国的人均住宅间(jiān)数较(jiào)发达国家(jiā)还(hái)有很大差距。人均住宅间数(shù)大于1同样不意(yì)味着中国住宅市场已经饱和(hé)。

　　我(wǒ)们测算发现中(zhōng)国城(chéng)镇居民(mín)户均1套房(fáng)，其中(zhōng)每(měi)户持(chí)有商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无直接公布中国(guó)家庭户均住宅的数据，我们(men)根据商(shāng)品住宅套数、商品(pǐn)住宅占(zhàn)比和城(chéng)镇家(jiā)庭户数(shù)，计算出(chū)城(chéng)镇家庭住(zhù)宅(zhái)套户比。

　　测(cè)算(suàn)结(jié)果显(xiǎn)示，目前城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商品(pǐn)住宅。若(ruò)期(qī)房顺(shùn)利交付(fù)，直至2024年(nián)，中国每户(hù)城镇家庭(tíng)才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意(yì)味着户户(hù)有房，然而事实上中国住宅市场(chǎng)供需(xū)并不(b大闸蟹吃公的好还是母的好，大闸蟹公的好还是母蟹好ù)平衡。

　　国(guó)际数据显示(shì)，成(chéng)熟(shú)房地产市场的住(zhù)宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以(yǐ)说不平衡，是因为户(hù)均一套房(fáng)无法满足流动人口的租赁和(hé)置(zhì)业需求(qiú)。全国总人口的(de)近三成都是流(liú)动人(rén)口(kǒu)，流动人口会选择(zé)在大(dà)城市租房挣钱，在老家买房，从(cóng)而产生(shēng)了额外的住宅需(xū)求。

　　即便户均(jūn)一套房，中国未来地产仍有四大新增需求动力(lì)。

　　第一(yī)，户均人口规(guī)模缩(suō)小，一人户、两人户(hù)占比(bǐ)不断(duàn)增加，导致家(jiā)庭(tíng)户数(shù)增多。小家(jiā)庭化趋势将延(yán)续，带来新户购(gòu)房需(xū)求增(zēng)长。

　　第二，经济板块的分化日益明显，区域经济资(zī)源分(fēn)配的(de)再集中吸引着人口流入，人口净迁入城市的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭(tíng)住在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的(de)住宅建(jiàn)筑(zhù)面积。促成(chéng)“老(lǎo)破小(xiǎo)”住(zhù)宅的改造(zào)势在必行。

　　第四，中国的人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数(shù)与人均住(zhù)宅建筑面积均较(jiào)发达国家有着不小差距(jù)，“住上更大房子(zi)”的改善(shàn)性需求(qiú)正在不断增加(jiā)。

　　黄金二(èr)十年之后，当(dāng)下中国地(dì)产步入大分化时代(dài)而非停滞(zhì)期。

　　如(rú)果说过去二十年是中国地产(chǎn)黄金发(fā)展期，地产矛盾更多体现为住宅供给(gěi)存在(zài)不足，这是过去二十年房价快速上(shàng)涨(zhǎng)基石。那么当下(xià)房(fáng)地产大分化时代已至，大分化时(shí)代下(xià)地产(chǎn)矛(máo)盾则更(gèng)多(duō)体现在住宅质量供需冲突。

　　地(dì)产(chǎn)大分(fēn)化必将体现在不同能级(jí)城市之间，不同区(qū)域板块之间，不同品质(zhì)住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方(fāng)披(pī)露全国(guó)已有近(jìn)6亿栋房屋建筑，引发(fā)热议。从2月以来，各大城市二手房挂牌(pái)量突然激增，引发一阵二手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市(shì)场不禁(jìn)担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到(dào)底(dǐ)是供给过剩，还(hái)是供需平衡，或(huò)是(shì)仍然存在不足？可惜由于住宅存(cún)量数据(jù)并(bìng)未公布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们测算出(chū)中国城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)住宅套(tào)数，回答当前的房(fáng)子是否真的过剩了？据此判断未(wèi)来房地产市场(chǎng)会(huì)如何(hé)发(fā)展。

　　一、如何有效观察(chá)中国户(hù)均拥(yōng)有住宅数量

　　（一(yī)）中国住(zhù)宅数(shù)量(liàng)过剩的(de)直(zhí)观判断站不住(zhù)脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综(zōng)合风险普查工作(zuò)情况为主题的新(xīn)闻(wén)发布会上，负责人对外披露：“住宅城乡建设行业(yè)获取了全国近6亿(yì)栋城(chéng)乡房(fáng)屋建(jiàn)筑(zhù)数(shù)据以(yǐ)及(jí)80多万处市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋建筑，平(píng)均(jūn)每栋建筑住不到(dào)3人，住宅市(shì)场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑(zhù)中，农村房屋占9成(chéng)以上(shàng)，以栋数计(jì)算的城(chéng)镇(zhèn)房屋(wū)实际仅有4700多万栋，还包括了大(dà)量(liàng)商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅(zhái)。总的(de)算下来，住宅占(zhàn)比并不大。

　　第(dì)七次人(rén)口普查数据(jù)公布了中国(guó)城镇家庭户(hù)人均(jūn)住宅间数为1.06间，其(qí)中(zhōng)城市(shì)家庭户居民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭(tíng)户居民人均1.18间。

　　人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)大(dà)于(yú)1，看似意味着人人(rén)都(dōu)有(yǒu)房间居住。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更与房屋质量、居(jū)住面(miàn)积、配套设施等因素密切相关。单(dān)单(dān)从(cóng)人(rén)均住宅间(jiān)数不能完(wán)全(quán)反映出城镇居民的居(jū)住水(shuǐ)平。

　　中(zhōng)国主要是以家庭为单(dān)位购买成(chéng)套住宅，一套设施(shī)齐全(quán)的住宅才是城镇居(jū)民宜居的选择。

　　（二）中国户(hù)均住(zhù)宅的(de)测算思路(lù)、数据和方(fāng)法

　　中(zhōng)国城镇居民住宅主要分两大类，一类(lèi)是商品住宅，另一(yī)类是(shì)保障房、原(yuán)公有住宅、自建房等非(fēi)商品(pǐn)住宅。

　　目(mù)前缺乏统计(jì)数据，并没有(yǒu)直接公布城镇住宅数量。居民住宅(zhái)相关数据有两处(chù)可以直接(jiē)公布，一(yī)是每年商品住宅销售套数（统计局(jú)）；二是居民住宅来源（人(rén)口普查数(shù)据）。计算(suàn)中国居民(mín)户均住宅数量，我们主要用到上述两组数据。

　　中(zhōng)国住(zhù)宅改革始于1998年，1998年(nián)之前商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅数量极少，可忽略不计(jì)。估(gū)算城镇(zhèn)居民(mín)户均住宅套数分(fēn)三步走：

　　第一步(bù)，将1999年(nián)以来每年商品住宅销售(shòu)套数相加(jiā)，我们就能够得(dé)到当前商品住宅总(zǒng)存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有(yǒu)的(de)商品住宅和非商品住宅比(bǐ)例，推(tuī)算得到居(jū)民住(zhù)宅(zhái)总套(tào)数(shù)。

　　第(dì)三(sān)步，将(jiāng)城镇居(jū)民(mín)拥有的商品住宅总数(shù)除以家庭户数大闸蟹吃公的好还是母的好，大闸蟹公的好还是母蟹好，我(wǒ)们(men)就(jiù)能够得到城镇(zhèn)户均拥有(yǒu)的(de)住(zhù)宅数量(liàng)。

　　具(jù)体计算(suàn)公式(shì)如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅(zhái)总(zǒng)套(tào)数/家庭户数

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇(zhèn)家庭户均拥有1.02套房

　　中国住(zhù)宅存(cún)量到底(dǐ)有多少(shǎo)，目(mù)前缺乏一个准确统计。我们利用既有统计(jì)数据，大(dà)致(zhì)测(cè)算(suàn)得到中国存量房地(dì)产套数，并进一步推(tuī)算(suàn)中国城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居(jū)民户(hù)均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累计(jì)销售(shòu)1.97亿(yì)套(tào)。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.64套(tào)商(shāng)品住宅（包含现房(fáng)和期(qī)房）。

　　中国(guó)的房地(dì)产(chǎn)销售(shòu)以期房为主，从2019年(nián)开(kāi)始(shǐ)，新房销售(shòu)中期房占比近9成。本文去(qù)除商品住宅累计销售套数里的期房(fáng)销售(shòu)，得到商品住(zhù)宅(zhái)现房(fáng)套(tào)数。

　　以2022年商品住宅现房套(tào)数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套(tào)数(shù)=截止到(dào)2022年商(shāng)品住宅(zhái)累计销售(shòu)套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销(xiāo)售(shòu)额。

　　主流房企竣工(gōng)周期在2-3年，并(bìng)考虑(lǜ)到(dào)交房后(hòu)装修的时间，取最大值3年(nián)。

　　将(jiāng)商品(pǐn)住宅现房套(tào)数除以(yǐ)家庭户数，算出：

　　（三）目前(qián)中国城镇家庭(tíng)户(hù)均拥(yōng)有0.54套(tào)商品现房住宅。

　　（二）城镇居(jū)民(mín)户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需要(yào)进一步推算中(zhōng)国城镇居民(mín)拥有(yǒu)的户均住宅套(tào)数。

　　首先，七普数据显示(shì)中国(guó)城镇居民的(de)住(zhù)宅结(jié)构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有住(zhù)宅(zhái)。其中自建住(zhù)宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通过(guò)继(jì)承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其(qí)他(tā)住宅(zhái)。

　　其次，我们假定租赁其他住(zhù)宅和购买二手房都是商品住宅，因此将租赁其他(tā)住宅、购买商品住宅与购买(mǎi)二手房加总，得到商品住宅占(zhàn)居(jū)民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年(nián)-2022年(nián)期间商品住(zhù)宅(zhái)增(zēng)幅(fú)为过(guò)去十年变化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅(zhái)的实际变化比例，从而我们估算出2022年商品住宅(zhái)所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最(zuì)后(hòu)，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已(yǐ)购期房，中国(guó)平均每户城镇家(jiā)庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺(shùn)利，已购期房会(huì)在(zài)2-3年内陆续(xù)交付使用，到2024年，中国平均每(měi)户城镇(zhèn)家庭都(dōu)会拥(yōng)有一(yī)套住宅。

　　三、城镇户均一套房(fáng)的三(sān)点(diǎn)含义

　　既然城镇居民已(yǐ)经达(dá)到了户(hù)均(jūn)一(yī)套(tào)房的程度，“户户(hù)有房”是否意(yì)味着中国城镇化进展终结，甚至意味着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一(yī)套房并不意味着住宅市场(chǎng)供需平衡

　　需要有多余住宅来满足因人口(kǒu)流动、居(jū)民换(huàn)房等因素产生(shēng)的住宅需求。因此，成熟房地产市场的(de)住宅套户比会在1.1左右。

　　国际(jì)经验来看，美(měi)国(guó)、英国和日本的住宅(zhái)套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比(bǐ)最高(gāo)，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩(hán)国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均(jūn)刚好(hǎo)一(yī)套房，就会造(zào)成(chéng)人(rén)口净流入(rù)地的住宅市场供不(bù)应求，造成(chéng)房(fáng)价或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指(zhǐ)出(chū)中国的流动人口3.76亿(yì)，省内流动(dòng)人口和(hé)省(shěng)际流动人口(kǒu)分别为2.51亿(yì)人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口会选择在(zài)大城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南(nán)大学2017年的中国城乡(xiāng)人口流动调查(chá)数据显示(shì)，在上(shàng)海、杭州以及(jí)南(nán)京工(gōng)作的流动(dòng)人口在老家(jiā)拥有住宅比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城市(shì)的高(gāo)工资吸引打工人，但高房价迫(pò)使(shǐ)打工人(rén)回乡(xiāng)置业。

　　流动人(rén)口实(shí)际上会占据两套房，在高房价的大城市租(zū)赁一(yī)套房，在(zài)房价较低的县城购(gòu)买(mǎi)一套房。所(suǒ)以说户(hù)均一套房无(wú)法满足庞大流动(dòng)人口的租赁与置(zhì)业需求。

　　（二(èr)）至(zhì)少9000万户家(jiā)庭住(zhù)宅品质(zhì)仍需改(gǎi)善

　　目(mù)前，中国(guó)的(de)城镇(zhèn)住宅中(zhōng)依然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户(hù)城镇居民住宅是2000年以前(qián)建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这(zhè)批存在着建筑结构松散、设施陈(chén)旧(jiù)、安全隐患(huàn)大等问题，如电线老(lǎo)化(huà)、管(guǎn)道(dào)等基础(chǔ)设(shè)施陈旧，给住户的生活带(dài)来了很大的不便和安全隐患，并且(qiě)居住(zhù)体验(yàn)较差(chà)。

　　2000年以前建成的老旧住宅面(miàn)积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户数拥有的住(zhù)宅面积占比仅为27.6％。仍(réng)然存(cún)在5％左右的(de)家庭没有独(dú)立卫(wèi)浴和厨房。这类上世纪修建的老旧小区很难(nán)满足现代生活需(xū)求，在未来大(dà)都会(huì)被拆迁(qiān)重建(jiàn)。

　　近五(wǔ)成(chéng)的家庭住(zhù)宅(zhái)为一居室和(hé)二居(jū)室，户型(xíng)偏小。其中(zhōng)一居室占(zhàn)比为14.9％，二居室(shì)占比为(wèi)33％。对比镇，城市家庭住宅(zhái)户型更小，当然(rán)这与城(chéng)市(shì)土地(dì)资源(yuán)紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩张是未来(lái)地产(chǎn)的需求驱(qū)动力(lì)

　　根(gēn)据七普数据(jù)测(cè)算，2020年城镇家庭(tíng)户住宅(zhái)存量总(zǒng)面积(jī)为294.6亿平。暂(zàn)不(bù)考虑两年间农民(mín)带房(fáng)进(jìn)城(chéng)和老旧小区(qū)拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面(miàn)积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅存量总(zǒng)面积为308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积小于均值(zhí)，近4成家(jiā)庭人均住(zhù)宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住宅建筑面积不足19平方米(mǐ)，不及全(quán)国(guó)人均水平(píng)的一半。若去除(chú)20％的(de)公摊，可使(shǐ)用(yòng)的住宅面(miàn)积仅(jǐn)为15.2平方米。上海(hǎi)市将人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑面积低于15平方米的家(jiā)庭界(jiè)定为住宅存在困难，若按这(zhè)个标准(zhǔn)算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困(kùn)难(nán)问题。

　　若人均可使用住宅面积为(wèi)40平(píng)，即(jí)人均住宅建筑(zhù)面积(jī)为50平，只考虑(lǜ)家庭户人(rén)数，需要住宅总量约(yuē)390.6亿平(píng)，较目(mù)前至(zhì)少新(xīn)增82亿平。

　　对(duì)比发达(dá)国家(jiā)人均住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积(jī)为(wèi)39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除公摊面积(jī)后(hòu)，中国的人均可使用面积(jī)为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所(suǒ)需(xū)要的住宅总量(liàng)会更多。

　　四、户均(jūn)已(yǐ)然1套房，未来(lái)地(dì)产还(hái)会(huì)有需求么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户(hù)均1套房，看似已经户户有房。即便如此，中(zhōng)国人口(kǒu)静(jìng)态结(jié)构和(hé)动(dòng)态趋势演绎，决定了(le)中(zhōng)国未来地产(chǎn)仍有需求(qiú)释(shì)放。户(hù)均(jūn)1套住(zhù)宅现实之下，中国未来城镇住宅需(xū)求(qiú)主要来自(zì)于四个方面。

　　第一，户(hù)均人(rén)口缩小，家(jiā)庭户数增(zēng)多，新户(hù)购房(fáng)需(xū)求扩张。

　　过(guò)去20年我国城镇家(jiā)庭户均人(rén)口数不断(duàn)下(xià)降(jiàng)，六普显(xiǎn)示城镇户均人(rén)口规模为2.85人(rén)/户，而七普(pǔ)显示城镇户(hù)均人口规模为(wèi)2.62人(rén)/户，一人户、二人(rén)户的占比明显上(shàng)升(shēng)，人口小家庭化趋势将继续延续，导致户数会因户均人口规模的缩(suō)小而增多。

　　第二，人口(kǒu)迁移导致(zhì)经济发展带(dài)来的新增住宅需求(qiú)旺(wàng)盛。

　　中国经(jīng)济板块的分化日益明(míng)显(xiǎn)，资源和(hé)生产(chǎn)要素逐步向经济带、都(dōu)市(shì)圈中(zhōng)心城(chéng)市流入，区域经济(jì)资源分配(pèi)的再集中(zhōng)吸引着人口(kǒu)流入。人口迁移势必涉及到买房租房，给迁入(rù)地住宅市场带来新(xīn)的增量。

　　以浙江(jiāng)省(shěng)为例(lì)，2021年常住(zhù)人口增(zēng)量为72万(wàn)，而出(chū)生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人(rén)，自然(rán)增加人口(kǒu)仅为6.5万(wàn)人，其人口增(zēng)长主(zhǔ)要受益于人口迁移(yí)。

　　第三(sān)，老旧小区改善性需求(qiú)依然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住宅(zhái)和原公有住宅的(de)家庭拆迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原公有(yǒu)住(zhù)宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者(zhě)和（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与家庭住(zhù)宅建(jiàn)造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户(hù)，自建住宅(zhái)和原公有住宅减少了(le)1282万户，住宅(zhái)净需求增加(jiā)9755万户。49％的家(jiā)庭购买商品住宅(zhái)，21％的(de)家庭(tíng)购买二(èr)手(shǒu)房(fáng)。在新增(zēng)住宅需求中，有7成(chéng)家庭购买了(le)商(shāng)品(pǐn)住宅。租房、购买经济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着(zhe)城中村和旧(jiù)城改造(zào)，商品(pǐn)住宅的(de)占比势必会进一步(bù)上升。

　　2000年以前建造的住(zhù)宅建筑面积(jī)还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城中村(cūn)、老公有住宅(zhái)，建(jiàn)筑(zhù)面积小、质量低、基础设施(shī)配套(tào)差(chà)、没有或(huò)少有物业管理，居民(mín)追求(qiú)美好、宜(yí)居生活的环境，背后的(de)改(gǎi)善性需(xū)求有待释放。

　　第(dì)四，“住上更大(dà)房子(zi)”的改善(shàn)性需求(qiú)还将有所增加。

　　刚需(xū)购房受限于资金，倾向于中小(xiǎo)户型。已(yǐ)有(yǒu)住宅家(jiā)庭希望提高生活品质，以小换大、以旧(jiù)换新(xīn)。2022年底(dǐ)的中央经济工作会议明确指出支(zhī)持(chí)住宅改善等消费。

　　OECD国(guó)家的人(rén)均住宅间数为1.71间，无(wú)论是否考(kǎo)虑乡(xiāng)村住宅(zhái)因素，中国的(de)人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数较其他国家依(yī)旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住(zhù)宅舒适度与经(jīng)济水平(píng)有着密切正向(xiàng)联系。随着(zhe)经(jīng)济发(fā)展水(shuǐ)平的提高，中(zhōng)国(guó)的人(rén)均住宅间(jiān)数与人均住(zhù)宅建筑面积将随之增长。

　　如果说(shuō)过去二十(shí)年是中(zhōng)国地产黄金发展期，地产矛盾(dùn)更多(duō)体现为住宅(zhái)供给存(cún)在不足，供需出现错配，这是过去二十年(nián)房价快(kuài)速上涨基石(shí)。那么未(wèi)来将是住宅质量的供需冲突。房(fáng)地产大分化时代已至，这种分化不单局限于(yú)城市能级(jí)之间差异，优质(zhì)小区和老旧二(èr)手房之间的差异也将越发(fā)扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查数据调查的是人，并(bìng)不是针对住(zhù)宅，因(yīn)此可能存在统计偏(piān)差。商(shāng)品住宅(zhái)占比实际值可能(néng)偏(piān)低，其增(zēng)速(sù)可能(néng)超预(yù)期(qī)。

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