5月以(yǐ)来，房地产(chǎn)板块(kuài)个(gè)股多出现小(xiǎo)幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收(shōu)盘，中信(xìn)房(fáng)地产(chǎn)指数(shù)本月涨幅约为(wèi)2％。而以公募基(jī)金(jīn)为(wèi)代表的机构对于这一(yī)板块已(yǐ)经在(zài)悄然布局。数据(jù)显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为例(lì)，5月9日(rì)时所公(gōng)布的(de)总份(fèn)额均(jūn)较4月28日时有(yǒu)小幅增长。根据基(jī)金一季报统计，龙头(tóu)与(yǔ)地方国企央企获得(dé)增持，持仓数(shù)量占(zhàn)流通股比重(zhòng)增幅(fú)五只个股分别(bié)为(wèi)华发(fā)股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业红利(lì)时代已(yǐ)过 精耕细作成(chéng)共识

　　从公募基金对(duì)房地产的配置看，2019年末，公募所(suǒ)持有的(de)房地(dì)产行业标的市(shì)值约1188亿元，占(zhàn)其所持股票市(shì)值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出色，但(dàn)公(gōng)募所持房地产公司市值在股(gǔ)票(piào)资(zī)产(chǎn)中的(de)占比却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更(gèng)是(shì)进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终(zhōng)于出现了三年来(lái)的首次回(huí)升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募(mù)对房地(dì)产行业的(de)持股比例也同(tóng)步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在(zài)今年(nián)一(yī)季度得(dé)以延续。数据统计显示(shì)，公募(mù)重仓持有房地产板块一(yī)季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利(lì)发展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发股份、滨江集团，持(chí)仓市值占(zhàn)板块(kuài)比重合(hé)计(jì)达47.29％，环比(bǐ)下(xià)降3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公(gōng)募对于房地产(chǎn)的投资(zī)愈发有集中于龙(lóng)头的趋(qū)势。Wind显示，在公募基(jī)金(jīn)一季(jì)报汇总的重(zhòng)仓股(gǔ)中，房地(dì)产板(bǎn)块排名最高的是保(bǎo)利发(fā)展，在基金重仓(cāng)第(dì)33位。排名第二的是招商(shāng)蛇口，排在第(dì)78位。而老牌龙(lóng)头股万(wàn)科A排(pái)在(zài)第96位(wèi)。对比(bǐ)去年(nián)四(sì)季报，变化之处首(shǒu)先(xiān)在(zài)于几只(zhǐ)房地产龙头股(gǔ)从排位上看(kàn)均有退(tuì)步，尤其(qí)是万科最为明显(xiǎn)；其次是(shì)金地集(jí)团退(tuì)出百大之列。但考虑(lǜ)到房地产(chǎn)是复苏链(liàn)上最后一环，且首(shǒu)季并非行业销(xiāo)售(shòu)旺季，其传导(dǎo)到(dào)二级(jí)市场乃至机构持仓上还需要时(shí)间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断(duàn)房地(dì)产(chǎn)已经进(jìn)入大分化(huà)时代(dài)，一(yī)二线城市(shì)好于三四(sì)线城市。而映射(shè)到二级市场投资上，配(pèi)置房地产行(xíng)业轻松收获行(xíng)业贝塔的红(hóng)利期一去(qù)不返(fǎn)了。“如果按照产(chǎn)业(yè)周期来分类，包括(kuò)房地产等几类行(xíng)业(yè)在盖特纳曲线里属于成熟期(qī)或者衰(shuāi)退期的行(xíng)业，传统认知上没有什么投(tóu)资机会的。但在这几年(nián)特殊的行情里包括(kuò)煤(méi)炭、电解铝等类似的行业也出(chū)现了一些机会，背后的逻(luó)辑是供给(gěi)侧发生了更大的变化(huà)。”一不愿(yuàn)具名(míng)的上海公募基金经理(lǐ)指出。

　　不过也有公(gōng)募人士持谨慎乐观态度：“行业前几年(nián)17亿～18亿平方米(mǐ)的年(nián)销售(shòu)面(miàn)积很(hěn)难再出现了，2022年(nián)光是居民存(cún)款数量增加了15万亿元(yuán)。中国存量有400亿平方米建筑面积，考虑存量地产的更新(xīn)，也有近10亿平方米。需求端还需要(yào)有(yǒu)一定的政策(cè)出来(lái)去(qù)刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产研究员吕(lǚ)功绩也(yě)指(zhǐ)出：“时至今日，无论从城镇化(huà)的(de)进(jìn)程，还是人均住(zhù)房面积（接近(jìn)30平/人），我国(guó)均已告(gào)别住房短(duǎn)缺时代(dài)，而目前居民(mín)的(de)杠杆(gān)率和房价收入(rù)也不支(zhī)撑每年18万(wàn)亿元的销售(shòu)额，以及过快上行的房价，因而行业高(gāo)增的时代已经(jīng)过去，未(wèi)来行业的(de)需求或将(jiāng)回(huí)落，在(zài)此过程中，伴随着地产(chǎn)的高杠杆属性，就很容易出现信用风险(xiǎn)问题(tí)（类似2022年的民营(yíng)地产爆雷），行(xíng)业进入到供给侧出清(qīng)的(de)过程。这个过程(chéng)中(zhōng)，综合竞争(zhēng)力强的公(gōng)司就能够通过大鱼(yú)吃(chī)小鱼的方式，获得市(shì)占率的提升。当行业(yè)需求见顶回落时，行业的贝塔(tǎ)已经过(guò)去(qù)了，但不(bù)代表没有投资机会，机(jī)会(huì)在(zài)于城市、位置、产品(pǐn)的阿尔法，而对应到股票投资(zī)，就是强(qiáng)竞争力(lì)公司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也(yě)是基(jī)于这(zhè)样的认(rèn)识转(zhuǎn)变，精耕细(xì)作个股(gǔ)成为公募乃至整(zhěng)体机(jī)构的务实(shí)之(zhī)举。

　　机构(gòu)配(pèi)置房(fáng)地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截(jié)至(zhì)5月10日收盘，中(zhōng)信房地(dì)产指数本月涨幅约(yuē)为2％。从具体的个股来看(kàn)，《红周刊(kān)》利用(yòng)Wind统(tǒng)计申万房地(dì)产板块个(gè)股，在(zài)纳(nà)入统计的124只(zhǐ)房地产类标的股(gǔ)中，本月(yuè)以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其(qí)中，上述时间(jiān)段恰好(hǎo)排名前五的公(gōng)司月内涨幅超过(guò)了(le)10％，它们(men)分(fēn)别是(shì)上实发(fā)展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一(yī)的(de)上实发展，五(wǔ)一假期归(guī)来(lái)后日成交(jiāo)量明显放大，4日、5日连续两个(gè)交易日收出涨(zhǎng)停。从该股(gǔ)的基本面来看，上实发展的主(zhǔ)营业务为房地(dì)产(chǎn)开发与经营。公司的主要产品及服务为房地产(chǎn)销售、房地产租赁、物业管(guǎn)理(lǐ)服(fú)务、工程项目(mù)、酒(jiǔ)店经营。从(cóng)业绩(jì)数据来看，2022年，其实(shí)现(xiàn)营业收入52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季(jì)度，其(qí)实现营(yíng)业总收入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿(yì)元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十大流通股股(gǔ)东来看，各(gè)类(lèi)机构都有(yǒu)对(duì)其布局的例子。以(yǐ)3月(yuè)31日时(shí)的首季十(shí)大流通股股(gǔ)东来(lái)看， 具体包括公募的上银基金、私募的迎水文龙、中(zhōng)央汇金、长城资产管理公司等都跻身(shēn)前十(shí)的行列(liè)。

　　巧合的(de)是，涨幅暂(zàn)时(shí)排名第二的(de)浦东金桥也是上海(hǎi)本地房企(qǐ)，其第一季度的收入利润规模(mó)大幅度复苏。究其原因(yīn)，一(yī)方面科长相当于什么级别？是该公(gōng)司后疫情(qíng)时代出租率复(fù)苏(sū)至(zhì)近年来最高，另(lìng)一方面则是(shì)公司拿地结(jié)算持续性向好，从数字上(shàng)看，一季度(dù)新(xīn)增虹口135、138住(zhù)宅地块，总建筑面(miàn)积约54万(wàn)平方米(mǐ)。

　　在这样(yàng)的业(yè)绩势(shì)头(tóu)向好背景下，自然也吸引(yǐn)了知(zhī)名(míng)机构在其中持(chí)续驻足。从第一季度十大流通(tōng)股股东(dōng)来(lái)看，知名私募高毅邓晓(xiǎo)峰的两只产(chǎn)品依(yī)然在(zài)前十中(zhōng)，这也是连续第(dì)三个(gè)季度(dù)他(tā)有的两只产(chǎn)品(pǐn)杀入前十。同时榜(bǎng)单中(zhōng)还(hái)有一支大名鼎鼎的(de)QFII阿布(bù)扎比投(tóu)资局(jú)，其当季还小(xiǎo)幅增加了持股(gǔ)。

　　除去(qù)上述两(liǎng)家(jiā)上海区域性地产公司外(wài)，荣安(ān)地产则是主要布局在深圳的地产公(gōng)司(sī)，一季报交出的也是一份(fèn)报喜的成绩单：首季公司实现(xiàn)营(yíng)业收(shōu)入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属于上(shàng)市(shì)公司股东的净(jìng)利润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周(zhōu)刊(kān)》注意到两(liǎng)只公募指基(jī)首季新杀入十大流通(tōng)股股东行列。具体(tǐ)说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排(pái)名第七位，富国中证(zhèng)指数1000增(zēng)强则排名第九位，此外联袂出现(xiàn)的机构还(hái)有QFII高盛国际和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受(shòu)《红周(zhōu)刊(kān)》采(cǎi)访(fǎng)时，兴(xīng)证全球基(jī)金(jīn)相(xiāng)关人士分(fēn)析(xī)：“经历(lì)过行业洗牌和兼(jiān)并重组后(hòu)，龙头(tóu)的价值(zhí)更为(wèi)笃定(dìng)突(tū)出(chū)；从拿(ná)地端看，2022年土地市场大幅降温，优质土地供给较多（券商测(cè)算对(duì)应(yīng)潜在(zài)毛利率在25％以上(shàng)，目前房企的(de)利润率仅20％），绝大(dà)多数房企(qǐ)受(shòu)限于信用问题或者(zhě)资金紧张没法(fǎ)拿地，龙头房企趁机(jī)获取低成本(běn)土地(dì)，龙头房企的拿地力度（拿地金(jīn)额(é)/销(xiāo)售金额）基本在(zài)30％以上；从融(róng)资上看，龙(lóng)头房企(qǐ)杠杆率较低，净负债率基(jī)本在70％以(yǐ)下，而其他房(fáng)企的(de)净负债(zhài)率普遍(biàn)都在(zài)100％以上，加杠杆空间有限，从(cóng)融资(zī)成本看，龙头房企的融(róng)资成本不断下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企(qǐ)明(míng)显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强房企(qǐ)的销售额增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增(zēng)速为29％。”

　　需要(yào)强调的(de)是，在当(dāng)前中特估的浪(làng)潮下，央国企地产股或存(cún)在发展的大好机会。中信证券指出：“房地产行业的结构性机会依然(rán)存在，少(shǎo)部(bù)分公(gōng)司尤其是央企占据显著优势，其主要又(yòu)体(tǐ)现(xiàn)为库存的优势。央(yāng)企地产公(gōng)司，现(xiàn)阶(jiē)段表现出较低的(de)融资成(chéng)本，优质的开发资源和良(liáng)好(hǎo)的不(bù)动产(chǎn)资产运营能(néng)力(lì)的多重(zhòng)竞(jìng)争优势(shì)。”

　　“即使没有中特估(gū)，国央(yāng)企相较于民营地产公司也是更有优势的。”吕功绩强调(diào)，“对于减(jiǎn)值、土地资源(yuán)债权债(zhài)务关系等问题，市场对民营房(fáng)开企业的资(zī)产(chǎn)会有更多担(dān)忧(yōu)和质疑，所以在这一轮行业出清(qīng)的过程中，央国企相(xiāng)较于民企来说估值(zhí)的修复(fù)更(gèng)明显。中特估的角度(dù)从中长期(qī)的维度(dù)看(kàn)，行业的逻辑在于集中度(dù)提升后，行业进入高质量发展阶段，具备(bèi)较快速(sù)发展阶段(duàn)更(gèng)稳(wěn)定且可预(yù)期的盈(yíng)利和(hé)现金流创(chuàng)造能力，以此带来(lái)估(gū)值(zhí)中枢的提升(shēng)，应该关注估值相对较低，企(qǐ)业(yè)自身资产的质量(liàng)好、运营能力强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存(cún)量(liàng)时代中行业普涨的(de)概(gài)率比较低，行业(yè)内部将(jiāng)出现分化，要(yào)关注将(jiāng)受益(yì)于行业集中度提升(shēng)的头部公司。”星石投(tóu)资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机(jī)构这一思路的(de)话，或(huò)许还是保利(lì)发展、招商蛇口等国资背景龙头前途更为光(guāng)明。不过国投瑞银(yín)基金投(tóu)资部(bù)副总(zǒng)监綦(qí)傅(fù)鹏表(biǎo)示：“需要客观地去持续观察(chá)国企(qǐ)央企在三个方面是否(fǒu)可以维(wéi)持，首先是融资(zī)成本(běn)保(bǎo)持低(dī)位，其次是(shì)销售份额持续(xù)提升，再次是(shì)拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　科长相当于什么级别？g>机构需要多(duō)给一些耐心

　　而《红周刊(kān)》也根据(jù)房企一(yī)季报梳理发现，对于2022年的业绩(jì)出(chū)现的(de)整体下(xià)滑，2023年(nián)一(yī)季度的业绩分化更趋明显，保利(lì)发展、滨江集(jí)团等房企营收、净(jìng)利均实现(xiàn)了业绩(jì)的(de)回正，甚至是较大增速(sù)的(de)增长。而这些公司(sī)也是(shì)机构(gòu)的重(zhòng)仓对象。

　　对(duì)此，知名(míng)房地(dì)产业(yè)内(nèi)人士张宏伟向(xiàng)《红周刊》分析表(biǎo)示，业绩出现明(míng)显改善的房企，主要是(shì)因为(wèi)过去两三年(nián)时(shí)间，尤(yóu)其是在2021年下半年(nián)民营房企不怎么投资拿(ná)地之后，国(guó)有企业仍在持续性(xìng)地拿地，且主要集(jí)中在核心城市(shì)，投(tóu)资力度(dù)较大。投资(zī)的驱动能够推动房(fáng)企销售业绩的增长(zhǎng)，从而(ér)在(zài)2023年(nián)一季度市场恢复但仍(réng)处于调整的(de)过程中，能够保有一个(gè)正(zhèng)增(zēng)长。

　　不过张宏伟(wěi)同(tóng)时(shí)也提(tí)醒表(biǎo)示(shì)，在(zài)房地产的(de)复苏过程中，还面临着一些不确定性。其实整个市(shì)场(chǎng)从四月份开始(shǐ)又在往下掉(diào)。除了杭州、成都(dōu)等极个别城市四月环比三(sān)月相对表现较好之外(wài)，包括(kuò)北京、上海在内的绝(jué)大(dà)多数城(chéng)市都(dōu)出现环比(bǐ)下滑的(de)情况。而(ér)现(xiàn)在五月的市场表现也不太乐观。按照现在(zài)的经济状(zhuàng)况、收入情况，以及市场的(de)去库存压力、企业的(de)资金面(miàn)压力，可能会出(chū)现(xiàn)，到六月份房企为了半年报冲业绩出现市场的短(duǎn)期反弹(dàn)外的(de)一个市(shì)场乏力现象。也就是说，第二季度、第三季(jì)度增长不确定性的(de)压力仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀投资董事长(zhǎng)陈昊(hào)扬(yáng)也向《红(hóng)周刊(kān)》指出，现在整个房地产以及其上下(xià)游产业(yè)链的复苏速度都比想(xiǎng)象的要慢很多(duō)，我(wǒ)们要(yào)多给一(yī)些(xiē)耐心(xīn)，这个时候(hòu)，在房地(dì)产以及上下游就不是赚快钱的时候(hòu)，只能赚他基本(běn)面的钱。但这也(yě)意味着，只有极(jí)为(wèi)少数的、做(zuò)得比同行好得多的企业(yè)，会伴随(suí)整个行业的弱(ruò)复(fù)苏(sū)，业绩会逐步体(tǐ)现(xiàn)出来。所以(yǐ)只能耐心地(dì)去等待它的基本面(miàn)不断地凸显出来，这需(xū)要时间。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日《红周刊》，文中提及(jí)个股仅(jǐn)为举例分析，不做买卖推荐。）

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