饱受争议的二手房交(jiāo)易(yì)中介费问题，正逐渐得到(dào)监管部(bù)门的重(zhòng)视(shì)。

　　5月8日，住建部、市场监管总局联合发布了关于(yú)规范房地产经纪服务(wù)的(de)意见。意见提及，近年来，部分房地产经纪机构存(cún)在(zài)利(lì)用房源客源优势收(shōu)取过高费用、未明码标价(jià)、捆绑收费、滥用客户(hù)个人信息等问(wèn)题(tí)，加重(zhòng)交易当事人负担、侵(qīn)害(hài)其合法权益。

　　基于上(shàng)述背(bèi)景(jǐng)，两部(bù)门从(cóng)加强从业主体管理、明确经纪服(fú)务内容、合(hé)理(lǐ)确定(dìng)经纪服务(wù)收费、严格(gé)实行明(míng)码(mǎ)标价等十方面，提出了意见。

　　中原地产(chǎn)首席(xí)分析(xī)师(shī)张(zhāng)大伟称，随着城市(shì)发展，一二线城市二手房(fáng)交易占比逐渐(jiàn)增(zēng)加。以(yǐ)北京、上海为例，二手房(fáng)占市场成(chéng)交(jiāo)比例超过80％，大量二手(shǒu)房成交依赖(lài)中介(jiè)居(jū)间成交(jiāo)，房地产调控重(zhòng)心逐渐(jiàn)从开发(fā)商(shāng)过渡到中介(jiè世态炎凉是什么意思，人心冷暖世态炎凉下一句是什么)公(gōng)司。

　　广东省城规院住房政策研(yán)究中(zhōng)心首席研(yán)究员李宇(yǔ)嘉表示，买房对居民来说属于金额不低的大宗(zōng)交易，由于二手(shǒu)房(fáng)交易成本(běn)较(jiào)高、交易周期(qī)较长，具有非常强(qiáng)的专业(yè)性，居(jū)民往往通过中介来完成。但很(hěn)多(duō)中介利用信息不对称等问题，将非必要的(de)收费夹带其(qí)中(zhōng)，如收取(qǔ)过桥融资(zī)、按揭费、担保(世态炎凉是什么意思，人心冷暖世态炎凉下一句是什么bǎo)费等，对(duì)居民造成额外的负担(dān)，而且这些服务事项并未明码(mǎ)标(biāo)价。

　　对于二手房市场交易过程(chéng)中存在的(de)“乱(luàn)象”，李宇嘉指出(chū)，对包(bāo)括(kuò)经纪服务在内的相关市场交易行为及其主体进行规范和秩序整顿，是房地产市场(chǎng)管理和调控(kòng)的主(zhǔ)题。“当(dāng)下，推(tuī)进这(zhè)项工作的意义更(gèng)大，也更(gèng)急(jí)迫。”

　　中介收费问(wèn)题(tí)成监管(guǎn)重点

　　二手房(fáng)市场中，历(lì)来对(duì)房地产经纪(jì)服(fú)务行业关注最多的一(yī)个(gè)话题，便是(shì)房地产经纪服(fú)务费的问题。

　　张(zhāng)大伟认为(wèi)，未来相关部(bù)门主要监管的(de)重(zhòng)点(diǎn)，将(jiāng)是(shì)对房(fáng)地产经纪服务收(shōu)费及中介(jiè)交易进行规范。

　　在(zài)热点(diǎn)城市，二手房屋交易(yì)过程中(zhōng)，部分价(jià)值(zhí)不菲的房屋，往往要缴纳一笔(bǐ)金额不低的中介(jiè)费。以北(běi)京(jīng)某房地产经纪服(fú)务机构(gòu)2.7％的服务费率计(jì)算(suàn)，一(yī)套(tào)1000万元的房(fáng)屋(wū)，中介费约为27万。

　　在(zài)合(hé)理确定经纪服务(wù)收费上，两部门在此(cǐ)次意见中(zhōng)提及，房地产经(jīng)纪机(jī)构要合理降低住房买卖和(hé)租赁经纪服务费用。鼓励按(àn)照(zhào)成交价格越高、服务费(fèi)率(lǜ)越(yuè)低的原则实行(xíng)分档定价。引导由交(jiāo)易双方(fāng)共同承担经纪服务费用(yòng)。

　　据(jù)张大(dà)伟介绍，目前(qián)房地(dì)产(chǎn)经纪(jì)服务收费标准的(de)最早依据是1995年国家(jiā)计(jì)委(wěi)建设部下发的《关于房地产中介服务收费的通知》（971号文），其中第六条规定：房屋买卖(mài)代理收费，按(àn)成(chéng)交价格(gé)总额的0.5-2.5％计(jì)收(shōu)。

　　以北京为例，目(mù)前北京市执行(xíng)的(de)2014年更新(xīn世态炎凉是什么意思，人心冷暖世态炎凉下一句是什么)后的收费标准，即(jí)根据这样(yàng)的规定：“少数特别(bié)复杂的(de)住(zhù)宅买卖经纪服务，经交易(yì)各方协商同意，可在规(guī)定的(de)收费(fèi)标准基础上适当(dāng)上浮，上(shàng)浮幅(fú)度(dù)最高不得(dé)超过10％。”这意味着，当前北京(jīng)二手(shǒu)房中(zhōng)介费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本(běn)着“简政放权”的精神(shén)，北京(jīng)2015年(nián)取消了(le)房(fáng)地产(chǎn)中介服务等(děng)57个政府定价，房地产经纪(jì)服务收费多(duō)少由各中介机构自行决定。

　　“房(fáng)产中介机(jī)构在实际收取(qǔ)费用过程中(zhōng)，相关监管部(bù)门(mén)当前(qián)并未明确具体(tǐ)的中介费率，中介机构仅需(xū)在服务(wù)过(guò)程中对收(shōu)费(fèi)标准进行明码标价即可。而房地产经纪服务(wù)机构在具体收取过程(chéng)中，会(huì)结(jié)合(hé)房屋价(jià)值及(jí)工资标准，综合计算出合适的(de)中(zhōng)介费率。”张大(dà)伟补充(chōng)道。

　　对于明码标价问题，两部门在此次(cì)意(yì)见中提及，房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪(jì)机(jī)构应当在经营(yíng)门店、网站、客户端等场所或渠道，公示服务项目、服务内容(róng)和收费标准，不得混合标价和捆(kǔn)绑收费。房地产经纪机构提供的基本(běn)服务和延伸(shēn)服务(wù)，应(yīng)当分别明确服(fú)务项目和收(shōu)费标(biāo)准(zhǔn)。房地产经纪机构(gòu)收费前应当向(xiàng)交易(yì)当事人出具收费(fèi)清(qīng)单(dān)，列(liè)明收(shōu)费标准、收费(fèi)金额，由当事人签字确认。

　　另(lìng)外，对(duì)收费明(míng)显高(gāo)于市场平(píng)均(jūn)水平的(de)房地产经纪机构，住房和(hé)城乡建(jiàn)设部门将会同市场监管(guǎn)等部(bù)门(mén)采取约谈等综合(hé)措(cuò)施进(jìn)行重(zhòng)点监(jiān)管。市场监管部门会(huì)同有关部门依法(fǎ)查处不按规定明码(mǎ)标价、操纵经纪服务收费(fèi)等违反价格(gé)和反垄断法律法(fǎ)规的行为(wèi)。对房地(dì)产经纪机构相关违法(fǎ)违规信息，市场(chǎng)监管部门(mén)要依法(fǎ)依规纳(nà)入国(guó)家(jiā)企业(yè)信用信(xìn)息(xī)公示(shì)系统(tǒng)。

　　房屋中介(jiè)费要降了？

　　鼓励按照成交价格越高、服务费率(lǜ)越低的原则实行分档定(dìng)价，是否意(yì)味着，未来豪宅(zhái)的中介(jiè)费有望大幅降低(dī)？

　　中原(yuán)地产华南区总裁兼深圳中原总经理郑叔伦(lún)称(chēng)，住建(jiàn)部发文鼓励(lì)按照(zhào)成(chéng)交价格(gé)越高、服务费率越低的原则实行(xíng)分档定价，合理降低住房买卖和租赁经(jīng)纪(jì)服务(wù)费(fèi)用，主要(yào)还是规范行业，打(dǎ)击收费过高的(de)经纪机构，但(dàn)对(duì)市场影响有限，“以深(shēn)圳为例(lì)，深圳市场(chǎng)豪宅和普(pǔ)宅本来收费(fèi)就不同，各家收费普遍(biàn)在合理范(fàn)围内(nèi)，加上经纪(jì)服务费用对市场的影响(xiǎng)不(bù)大。”

　　张大(dà)伟指出，由于当前两部(bù)门提出的意见仅为(wèi)鼓励性质，即只是纲领(lǐng)性文件而非规定，未来如何具体认(rèn)定其中的细(xì)则，还需(xū)要看各城市落(luò)地执行(xíng)情况。

　　不过，张大伟表(biǎo)示，“从目前(qián)市场看，经(jīng)纪服务领域的(de)调整改善、规范化(huà)，有利于行业健康发(fā)展。同时，由于(yú)二(èr)手房很多房源在产权方面有(yǒu)瑕疵，如产(chǎn)权抵押、不同(tóng)税费等都可能对交(jiāo)易产生影响，这对房地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)服务行(xíng)业的专业(yè)性提出更(gèng)高的要(yào)求。”

　　58安居客(kè)研(yán)究院研究总监陆骑麟(lín)指出，在(zài)二(èr)手房买卖(mài)过程中，原本应(yīng)该由(yóu)上下家各支付一半的中介费，但(dàn)在一些(xiē)热点城市的(de)二手房交易过程(chéng)中，往往(wǎng)会有这样(yàng)的情(qíng)形(xíng)，因部分(fēn)购房者(zhě)处于弱(ruò)势地(dì)位，从而会(huì)出(chū)现中介费及税(shuì)费均(jūn)由购房(fáng)者来(lái)承担(dān)。即使一些房东愿意承担(dān)中介费(fèi)，这部(bù)分费用也可能(néng)通过转嫁(jià)的方式，在房价中有所体(tǐ)现(xiàn)。

　　“上家把中介费(fèi)转嫁(jià)给下(xià)家，市场这(zhè)种所谓‘约定(dìng)俗成’的情况，一些房产(chǎn)中介公司将其(qí)视(shì)为向购(gòu)房者单(dān)边(biān)收费的行为。部分中介公司可(kě)能(néng)会利用其支配地位，在原先经纪服务收费的(de)基础上，再次向(xiàng)房东收取(qǔ)费用，而(ér)这部分(fēn)费用(yòng)，房东往往会将其(qí)转再次转嫁给购(gòu)房者，这实际上相当(dāng)于(yú)变相推高了房(fáng)价。两(liǎng)部门提出(chū)严(yán)禁(jìn)操(cāo)纵(zòng)经(jīng)纪服务(wù)收费，不(bù)仅有(yǒu)利(lì)于(yú)提高交易(yì)中操作的透明度，也有利于(yú)房价的稳定(dìng)。”陆骑麟称。

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