近两年火爆的创新产(chǎn)品公募REITs进入密集分(fēn)红期，近日(rì)7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整(zhěng)体(tǐ)呈现出高比例稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分(fēn)配金(jīn)额的REITs产品，平均分红比例接(jiē)近99％。

　　多位业内(nèi)人士对此(cǐ)表示，强制分红机制是(shì)公募(mù)REITs主要特征之一，稳定分红体现出该(gāi)类产品长期(qī)投资(zī)价值(zhí)，通过观测经(jīng)营活动(dòng)现金流、可供分配现金等指标，也(yě)是观察REITs项目(mù)底层资产运营(yíng)情况(kuàng)的“窗口”。他们也(yě)提醒普通投资(zī)者(zhě)注意(yì)，与产权类项目相比，特许经营REITs项目在经营权到期后不再产生现金(jīn)收益(yì)，特(tè)许(xǔ)经营权分红目前(qián)已(yǐ)包含了利(lì)润分配(pèi)和本金(jīn)的归还，在选长岛冰茶好喝吗，十大断片鸡尾酒酒排名择(zé)投资(zī)标的(de)时应了解资产类(lèi)型和分红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除(chú)息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈(chéng)现出了高比例的稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可(kě)供分配(pèi)金额的公募REITs产品中，2022年全年分配(pèi)金额占可(kě)供分配(pèi)金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上(shàng)。

　　中金基(jī)金相关(guān)负(fù)责人对此表示，投资(zī)公募REITs的主要(yào)收益来源(yuán)为持有(yǒu)期分红(hóng)收益，以及基(jī)金份额交易价格的变化(huà)。基金份额二级市(shì)场价格(gé)受到公募REITs资产运(yùn)营(yíng)情况及市场因素的综合影响，较易(yì)引起波动。与此(cǐ)相比，基金分红(hóng)预期(qī)则更(gèng)有规律可(kě)循(xún)。公(gōng)募REITs的分(fēn)红主要来(lái)自(zì)基础设施(shī)资产的经营现(xiàn)金流，投资(zī)人(rén)通过基金(jīn)募集(jí)材料(liào)和信息披(pī)露文件，结合(hé)行业(yè)及市场情况，可以分析基(jī)础(chǔ)设(shè)施项目的经(jīng)营业(yè)绩，作为进行(xíng)投(tóu)资决策的重要参(cān)考。

　　“相对于(yú)基(jī)金份额二级市(shì)场价格变化导致的浮(fú)盈(yíng)或浮亏，分(fēn)红作为基金份额持有人(rén)实际获得的现金收益，对于长期投资者(zhě)更具参考价(jià)值(zhí)。”中(zhōng)金基金相关负责人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心(xīn)运营高级副总监(jiān)李华平也表示(shì)，根据《公开(kāi)募集基础设(shè)施证券投资基金指引（试(shì)行(xíng)）》及相关法规要求，基础(chǔ)设施(shī)基金应当将(jiāng)90％以上合并后(hòu)基金年度可分(fēn)配金(jīn)额以现(xiàn)金形式(shì)分配给投资者，强制(zhì)分红机制是公募REITs的主要特征(zhēng)之(zhī)一，稳定的分红机制体现出REITs产品长期投资价值(zhí)。

　　中(zhōng)航(háng)基金也认为，从投(tóu)资角度来看，基础(chǔ)设施公募REITs同(tóng)时具备“股(gǔ)性”和“债性”双重(zhòng)特点(diǎn)。二级市(shì)场(chǎng)价格反映(yìng)这类产品“股性”的一面，分红体现了这(zhè)类(lèi)产品(pǐn)的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类似于债券派息，但不等同于债券的固定(dìng)利息回报(bào)，而(ér)是由可供分配(pèi)现金决定。

　　从机构投资(zī)者(zhě)的角度(dù)来看，一方面是(shì)公(gōng)募(mù)REITs丰富了机构投资者(zhě)的投(tóu)资(zī)品类，为资产配置多元化提(tí)供抓手，具(jù)有较(jiào)强(qiáng)的配置价(jià)值。另一(yī)方面，公募REITs的分红(hóng)能够帮(bāng)助(zhù)机构投资者稳定(dìng)收益。机构投资者公募(mù)REITs能(néng)够通过分(fēn)红获取相对于投资债券相对(duì)高的收(shōu)益性，在有效控制风险的前提下，增厚资产包收益，起到投(tóu)资“压舱石(shí)”的作(zuò)用(yòng)。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外(wài)，市场(chǎng)对(duì)于(yú)未来分红水平(píng)的预期，也是影响REITs基(jī)金二级市场(chǎng)价格走势的关键因(yīn)素之(zhī)一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二级市(shì)场表现看，截(jié)至4月21日(rì)，今年(nián)以来(lái)中证REITs（收盘(pán)）指(zhǐ)数收于(yú)975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票(piào)和债(zhài)券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年年报，部分产品受(shòu)宏观(guān)经济的影(yǐng)响，可分配金额完成率不(bù)达(dá)预(yù)期，一定程度(dù)上影响了公(gōng)募REITs二(èr)级(jí)市场(chǎng)的价格。”李华平(píng)称(chēng)，公募REITs二(èr)级市场的价格波动(dòng)受(shòu)多重因素(sù)的(de)影响(xiǎng)，投资收益是影响REITs二级市场价格的主(zhǔ)要因素之一，而(ér)稳定(dìng)的分(fēn)红有利于(yú)吸引投资者参与(yǔ)公(gōng)募REITs二级市场的投资。

　　中金(jīn)基(jī)金(jīn)相关负责(zé)人也表示，近期经济预期恢复，一方面市场热点呈(chéng)现向股(gǔ)票和债券回归的过(guò)程；另一方(fāng)面，基础(chǔ)设(shè)施项目(mù)的经营业绩相对经(jīng)济活(huó)力(lì)的改善有(yǒu)一定(dìng)的(de)滞后性(xìng)。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除(chú)权日(rì)，将对基金份(fèn)额的开盘指导价做调减处(chù)理，调(diào)减金额根据单位基金(jīn)份额的分红(hóng)金额进行(xíng)计算(suàn)。除权操(cāo)作是对分红前后基金(jīn)份额净值变化的修正，使投资人在(zài)基金分(fēn)红前后均可(kě)以获得公(gōng)平(píng)的投资机会。

　　“分红可(kě)增强投资者长期投资的信心，同时(shí)需结合持(chí)有产品的特性，关注二级市(shì)场扰动(dòng)对整(zhěng)体收(shōu)益的影响程度。”中(zhōng)航基(jī)金相(xiāng)关人士也称。

　　特许经营(yíng)权分红包括(k长岛冰茶好喝吗，十大断片鸡尾酒酒排名uò)利润分配(pèi)和(hé)本金归还

　　普通投资者应了解底层资产情况

　　多位业(yè)内人士还提醒，与现有公募基(jī)金分(fēn)红(hóng)前(qián)提是(shì)本金之上(shàng)的增值部(bù)分不(bù)同，特许经营权REITs基金运(yùn)作期间的“分红(hóng)”界(jiè)定(dìng)为“分派(pài)”更为准确(què)，分派的是(shì)本金与(yǔ)增值两个部分，两(liǎng)个部分(fēn)之(zhī)间的比例(lì)是变(biàn)动(dòng)的，与现有公募基金分(fēn)红差异很大，大多数普通投资者(zhě)可(kě)能(néng)把“分派”金额误(wù)认为是持续(xù)分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同年限到期后基金价(jià)值面临(lín)极大不(bù)确定性，这是该类投(tóu)资(zī)者应该(gāi)注意的(de)情况。

　　李华平表示，目(mù)前公募REITs主要有特(tè)许经营权类(lèi)和产权类两大资产类型(xíng)，持有(yǒu)产(chǎn)权类产品的收益主要包括每(měi)年的现金分红及资产增值(zhí)的收益，而持有特许经(jīng)营类产(chǎn)品(pǐn)的收益主要来(lái)自项目每年的(de)现(xiàn)金分红(hóng)。其中，特(tè)许(xǔ)经营权类资产的分红包括了利润分配和(hé)本金的归还，两者(zhě)的比率也是变动的，对特许经营权类资产的公募REITs可(kě)以内部收益率（IRR）来衡量投(tóu)资收(shōu)益。普(pǔ)通投资(zī)者在选择投资标的时(shí)，应了解公募REITs底层资产(chǎn)的类型。

　　中(zhōng)航基(jī)金也(yě)表示，从细分来看，各类公(gōng)募REITs分(fēn)红因底(dǐ)层资产属性不同(tóng)而形成(chéng)区(qū)别。特许经营(yíng)权类的公募REITs产品因其分红相当于(yú)包含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产权(quán)类的公募(mù)REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更(gèng)看重底(dǐ)层资产的价值增值，所以相对股性偏(piān)强。普通投(tóu)资者在选(xuǎn)择公(gōng)募REIT时，需要考虑底层资产属(shǔ)性(xìng)，对所选择产品的二级(jí)市场价格和分红有(yǒu)合理预期。

　　中(zhōng)金基金相关(guān)负责(zé)人也认为(wèi)，与产权(quán)类项目相比，特许经营项目在经(jīng)营权到期后(hòu)不再能产生现金收益(yì)，因此将(jiāng)可供分配金额的分配理(lǐ)解为(wèi)“分派”比(bǐ)“分红”更加准(zhǔn)确。基于这个特(tè)点(diǎn)，剩余(yú)经营期(qī)限较短的特许经(jīng)营项目，通常(cháng)具备更高的(de)分(fēn)派率水平。对于剩余期限较长的特许经营权项(xiàng)目，即使(shǐ)分(fēn)派率(lǜ)相对(duì)较低，也有足够年(nián)限收回本金并取得收益。

　　中金(jīn)基金该负(fù)责(zé)人提醒投资(zī)者注意(yì)，特许经营权(quán)项目的(de)分(fēn)派金额包(bāo)含了投资本金，在不进(jìn)行扩(kuò)募的情(qíng)况下，基金份额(é)单(dān)价随着分(fēn)派进度逐年下降(jiàng)是正(zhèng)常现象，投资特许经营权REITs的收(shōu)益来自(zì)项目剩余期限产(chǎn)生的(de)现金流。

　　“与特许经营项目相(xiāng)比，产权(quán)类项目的土(tǔ)地(dì)或建筑的剩余使用年限一般较(jiào)长(zhǎng)，再加上到期后通过对建筑的更新改造或补缴土地(dì)出让金等追加投资，有机会进一步延长经营期(qī)限。这种类似永(yǒng)续经营(yíng)的假设(shè)反映在基础资产的估值上，使产权类REITs具备更显(xiǎn)著的资产投资属(shǔ)性。”该负责(zé)人称。

　　观测内部(bù)收益率等指标

　　评估项目底层(céng)资产运(yùn)营情(qíng)况

　　在基金(jīn)分红的时(shí)点，多位业内人士还表示(shì)，在(zài)产(chǎn)品(pǐn)分红期，投资者可以观(guān)测经营(yíng)活动现(xiàn)金流、可供分配现金、内(nèi)部收(shōu)益率等(děng)指(zhǐ)标，来观察(chá)和评估项目底层(céng)资产的运营情况(kuàng)。

　　中航(háng)基金表示，年报(bào)指(zhǐ)标中，跟现(xiàn)金相关的指标有两个：一(yī)是年报中披露的经营活(huó)动现金(jīn)流(liú)，二是可(kě)供分配现金，二(èr)者存在本质(zhì)性区别。经营活动(dòng)产(chǎn)生的现金净流量是指企业经营、筹资、投资产生(shēng)的现金流，基于企(qǐ)业本(běn)身经营(yíng)活动产生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金(jīn)影响(xiǎng)利润表的项目(mù)进行调(diào)整，加期初现金(jīn)，最(zuì)终得到的账面现金。

　　李华平也(yě)表示(shì)，公(gōng)募REITs作(zuò)为(wèi)资产(chǎn)配置新选择(zé)，投资(zī)价值体现在相(xiāng)对股债市场独立的资(zī)产配置(zhì)功能，比较适合长期持有。建议投资者(zhě)对(duì)经营权类的资产可(kě)以更多关注(zhù)内部(bù)收(shōu)益(yì)率的高低(dī)，对产权类的(de)资(zī)产更多关(guān)注分派(pài)率高(gāo)低。因为公募(mù)REITs可分配收益主要(yào)来(lái)自(zì)底层(céng)资产的经营(yíng)净现金流，所以底层资产运营情况直接影响(xiǎng)投资回报，投资者可综合考虑原始权(quán)益人综合实力、运(yùn)营管理机构实力、公募基金管理(lǐ)人实力等多重(zhòng)因素来选择投资(zī)标的。

　　中信(xìn)证券(quàn)研报也显(xiǎn)示(shì)，公(gōng)募REITs进入密集分(fēn)红期，由于(yú)分红(hóng)交易带来的(de)短期博弈机会仍在，叠加此前市场接连回调，建(jiàn)议投资者(zhě)关注有基本面(miàn)支撑、填权效应相对明显(xiǎn)、同时分(fēn)红规模较(jiào)为可(kě)观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募(mù)说明(míng)书均会载明REITs在发行首年及(jí)次(cì)年的(de)可供分配金额预(yù)测。投资(zī)者可(kě)以将REITs的实际分(fēn)红金额与募集材料中披(pī)露预测进行比较分析，结(jié)合经(jīng)济(jì)及市场的实际环境，对基础设(shè)施项目的(de)运(yùn)营业绩(jì)及REITs的长岛冰茶好喝吗，十大断片鸡尾酒酒排名管理能力进行判断。”中金基金(jīn)上述负责人也(yě)称。

未经允许不得转载：yijia023.cn注册成功 长岛冰茶好喝吗，十大断片鸡尾酒酒排名