导读(dú)

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分化(huà)时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中(zhōng)国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续三年商品住(zhù)宅销售(shòu)面积超15亿平，足够(gòu)4000万家庭(tíng)入住。恰(qià)逢近年地产持续(xù)低景气，有关中国(guó)地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图厘(lí)清中国城(chéng)镇存量住宅真实情况，据此判断中国未来(lái)地(dì)产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染中(zhōng)国地产存量(liàng)极(jí)度过剩，事实是否如此？

　　住(zhù)建部披(pī)露(lù)全国有近6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑，第七次(cì)人口普查(chá)调查(chá)数据(jù)显示城镇家庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中国房(fáng)子(zi)是否真的过剩？

　　事实上住(zhù)建(jiàn)部披露的近6句读之不知是什么句式类型，句读之不知是什么句式的意思亿栋城乡房(fáng)屋建筑(zhù)中，城(chéng)镇建筑占比不到一成，其中还包括大(dà)量城镇非住(zhù)宅建筑，如商业办公(gōng)楼、学(xué)校等(děng)，因此6亿(yì)栋(dòng)房屋中城镇住(zhù)宅占比极低。

　　七普显示中(zhōng)国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒(shū)适不是人均一(yī)间房所能满足，它(tā)与房屋质(zhì)量、居住面(miàn)积(jī)、配套设(shè)施(shī)等因素(sù)密切相关(guān)。中国(guó)的人均住宅间数较(jiào)发达国家还有很大差距。人均住宅间数大(dà)于(yú)1同样不意味着(zhe)中(zhōng)国住宅(zhái)市场(chǎng)已经饱和。

　　我(wǒ)们(men)测(cè)算(suàn)发现中国城镇居民户(hù)均1套房(fáng)，其中每户持(chí)有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭(tíng)户均(jūn)住(zhù)宅(zhái)的(de)数据，我们(men)根据商品住宅(zhái)套数、商(shāng)品住宅(zhái)占比和城镇家庭(tíng)户数(shù)，计算出城镇家庭住宅(zhái)套户(hù)比(bǐ)。

　　测算结果(guǒ)显示，目前城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商品(pǐn)住宅。若期房顺利交付，直至2024年(nián)，中国每户(hù)城镇家庭才拥有1套(tào)住(zhù)宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套房(fáng)似乎意味着户户(hù)有房，然(rán)而事实上(shàng)中国(guó)住宅市场供需(xū)并不平(píng)衡。

　　国际(jì)数据显示，成熟(shú)房地产市场的(de)住宅套(tào)户比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不平衡，是(shì)因为户(hù)均一(yī)套房无(wú)法(fǎ)满(mǎn)足流动(dòng)人口的租赁(lìn)和置(zhì)业(yè)需求。全国总人口的近三成(chéng)都是(shì)流(liú)动(dòng)人口，流动人(rén)口会选择(zé)在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家买房，从(cóng)而(ér)产生了额外的(de)住(zhù)宅(zhái)需求。

　　即(jí)便户均一(yī)套房，中(zhōng)国未来地产仍有四(sì)大新(xīn)增(zēng)需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两人户占比不断增加，导致家庭户数增(zēng)多。小家庭化趋(qū)势将延(yán)续，带来新户购(gòu)房(fáng)需求增(zēng)长(zhǎng)。

　　第(dì)二，经(jīng)济板块的分(fēn)化(huà)日益明显，区域经济资源分配(pèi)的再(zài)集中(zhōng)吸(xī)引(yǐn)着人口流入(rù)，人口净迁入(rù)城(chéng)市的新增住宅需求有望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年以前建成的住宅中(zhōng)，涉(shè)及(jí)超9000万家庭、81亿平方(fāng)米的(de)住宅建筑面积。促成“老破小”住(zhù)宅的改(gǎi)造(zào)势在必行。

　　第四，中国的(de)人均住宅间数与人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积均较发达国(guó)家有(yǒu)着不(bù)小差距，“住上更(gèng)大房(fáng)子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国地产步入大分(fēn)化(huà)时代而非(fēi)停滞期(qī)。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中(zhōng)国(guó)地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多(duō)体现为住宅供给存(cún)在不足，这是过(guò)去二(èr)十年(nián)房(fáng)价快速(sù)上(shàng)涨基石。那么当下房地产(chǎn)大分(fēn)化(huà)时代已至，大分(fēn)化(huà)时(shí)代下地产矛盾则更多体(tǐ)现在住宅质量(liàng)供需冲(chōng)突(tū)。

　　地产大分化必将体现在不同能(néng)级城市之(zhī)间(jiān)，不同区域(yù)板块(kuài)之间，不同品质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披露全国(guó)已有近6亿栋房屋(wū)建筑，引(yǐn)发热议。从2月以来(lái)，各大城市二(èr)手(shǒu)房(fáng)挂(guà)牌量突然激(jī)增(zēng)，引(yǐn)发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不(bù)禁担心，中(zhōng)国的房子是否(fǒu)已经过剩？

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)住宅到底(dǐ)是供给过剩，还是供需平衡(héng)，或是仍然存(cún)在不足(zú)？可惜由(yóu)于(yú)住(zhù)宅存量数据并未公布，我们(men)无法直(zhí)接知晓具(jù)体情况(kuàng)。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，我们(men)测算出中(zhōng)国城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)均拥有住宅套(tào)数，回答当前的房子是否真的过剩了(le)？据此判断(duàn)未来房地产市场会(huì)如何发(fā)展。

　　一、如(rú)何有效观(guān)察中国户均拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中国(guó)住宅数量过剩的直(zhí)观判(pàn)断站不住脚

　　今年2月，在以全国(guó)自(zì)然(rán)灾害(hài)综(zōng)合(hé)风险普(pǔ)查工作情况为主题(tí)的新(xīn)闻发布会上，负责人对外(wài)披露：“住宅城乡(xiāng)建设行业获取了(le)全国(guó)近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多(duō)万处市政(zhèng)设施(shī)数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑，平均每(měi)栋建筑住不到3人(rén)，住宅(zhái)市场看似(shì)已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农村房屋占9成(chéng)以上，以栋数计(jì)算的城镇(zhèn)房屋实际(jì)仅有4700多万栋，还包括(kuò)了大(dà)量商业楼、写字楼、学(xué)校(xiào)、医院(yuàn)等非住宅。总的算下来，住(zhù)宅占比并不大。

　　第七次(cì)人口普查数(shù)据公布了中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户(hù)人均(jūn)住宅间数(shù)为1.06间，其中(zhōng)城市家庭(tíng)户居民人(rén)均0.99间，乡(xiāng)镇家庭(tíng)户居民人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数大(dà)于1，看似意味着人人都有房(fáng)间居(jū)住。

　　居(jū)住水平不仅与房(fáng)间数量有关，更与(yǔ)房屋质量、居住面积(jī)、配套设施(shī)等因素密切(qiè)相关。单(dān)单从人均住宅间数不能完全(quán)反映出城镇居民的居住(zhù)水平(píng)。

　　中国主要是(shì)以家庭为单(dān)位购(gòu)买成套住宅，一套(tào)设施(shī)齐全的住(zhù)宅才是城镇居(jū)民宜居的选择。

　　（二(èr)）中国户均住宅的(de)测算(suàn)思路、数据和(hé)方(fāng)法(fǎ)

　　中国城(chéng)镇居民住宅主要分两大类，一类(lèi)是商品(pǐn)住宅(zhái)，另一(yī)类是保障房(fáng)、原公(gōng)有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前(qián)缺乏统计数据(jù)，并没有(yǒu)直(zhí)接(jiē)公布城镇住宅数(shù)量(liàng)。居民住宅相关数(shù)据有两处可以直接公布，一是每年商(shāng)品住(zhù)宅销售(shòu)套数（统计(jì)局）；二(èr)是居民住宅(zhái)来源(yuán)（人(rén)口普查(chá)数据）。计算中国居(jū)民户(hù)均(jūn)住宅数量，我们(men)主要用到上述两组(zǔ)数据。

　　中国住宅改革始(shǐ)于1998年(nián)，1998年之前(qián)商(shāng)品住宅(zhái)数(shù)量极少(shǎo)，可忽(hū)略不计。估算城镇居(jū)民户均住(zhù)宅套数分三步(bù)走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住(zhù)宅销售(shòu)套数相(xiāng)加，我们就能(néng)够得到当前商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)总存量。

　　第(dì)二步，根据城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的商品住(zhù)宅和非商品住宅比(bǐ)例，推算得到(dào)居民住宅(zhái)总套数。

　　第(dì)三步，将城镇(zhèn)居民拥有的(de)商品(pǐn)住宅总数除以(yǐ)家(jiā)庭户数(shù)，我(wǒ)们就能够(gòu)得到城(chéng)镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计算公式(shì)如下：

　　城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭住宅(zhái)套户比(bǐ)=住宅总套(tào)数(shù)/家庭(tíng)户数

　　=（商品(pǐn)住宅套数(shù)/家庭户(hù)数）/（商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅套数/住宅总(zǒng)套(tào)数）

　　=商品住宅套(tào)户比/商品住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)

　　二、城镇家庭户(hù)均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺(quē)乏一个(gè)准确统计。我们利(lì)用(yòng)既有(yǒu)统计数据，大致测算得到中国存(cún)量房(fáng)地产套数，并进一步推算中国城镇家庭(tíng)户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一(yī)）中国商(shāng)品住宅累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包(bāo)含现房和(hé)期房）。

　　中国的房地产销售以(yǐ)期房为主(zhǔ)，从2019年(nián)开始，新房销售(shòu)中期房占比近9成(chéng)。本(běn)文去除商品(pǐn)住(zhù)宅累计销售套数里的期房销售，得到(dào)商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)现房套数。

　　以2022年商品住宅现(xiàn)房套数计算为例：

　　2022年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)现房(fáng)套(tào)数=截(jié)止到(dào)2022年商品住宅(zhái)累计销售套数-过(guò)去(qù)三(sān)年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销(xiāo)售额(é)。

　　主流房企竣工周期在(zài)2-3年，并考(kǎo)虑(lǜ)到交房后装修的时间，取最大(dà)值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房套数除(chú)以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三(sān)）目前中国城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.54套商(shāng)品现房住(zhù)宅(zhái)。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们(men)需要进一步推算中国(guó)城镇居民拥有的(de)户均住宅(zhái)套数。

　　首(shǒu)先，七普数据显示中(zhōng)国城镇居民(mín)的住宅结(jié)构特征(zhēng)如(rú)下：

　　73.8％的(de)城镇(zhèn)家庭拥有住宅。其中自建住(zhù)宅占比21％，购买商品住宅(zhái)占比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济(jì)适用(yòng)房(fáng)占比3.8％、原公有住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)6.1％，通(tōng)过继承或(huò)赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房(fáng)与(yǔ)其他住宅。

　　其次，我们假定(dìng)租(zū)赁其(qí)他(tā)住宅和购买二手房都(dōu)是商(shāng)品住宅，因此将(jiāng)租赁其他住宅、购买商品住(zhù)宅与购买(mǎi)二(èr)手房加总，得(dé)到(dào)商(shāng)品住宅(zhái)占居民所有住宅(zhái)的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年(nián)期间商品住宅增幅(fú)为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品(pǐn)住宅的(de)实际变化(huà)比例，从而我们估算出2022年商(shāng)品住(zhù)宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国(guó)平均(jūn)每户城镇家庭(tíng)拥有0.86 套(tào)住宅。但考(kǎo)虑已购期房，中国(guó)平(píng)均每户城(chéng)镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付使(shǐ)用，到(dào)2024年，中(zhōng)国平均每户城镇(zhèn)家庭都(dōu)会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇户均(jūn)一套房的三点含(hán)义(yì)

　　既然城镇居民(mín)已经达到了户均一套(tào)房的(de)程度，“户户(hù)有房”是否意味着中(zhōng)国城(chéng)镇化进(jìn)展(zhǎn)终结，甚至意(yì)味着中国地产(chǎn)存量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户(hù)均一套房(fáng)并(bìng)不意味(wèi)着住宅市场(chǎng)供需平衡

　　需要(yào)有多余(yú)住宅来满足因人(rén)口流(liú)动(dòng)、居民换房(fáng)等因素产(chǎn)生的(de)住宅需求。因此，成熟(shú)房地产市场的住宅套户比会(huì)在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　国(guó)际(jì)经验(yàn)来看，美国、英国和日本的住宅套户比(bǐ)均(jūn)高于1.1，其中，英(yīng)国的住宅套户比(bǐ)最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套(tào)房，就会造成人(rén)口净流入地(dì)的住宅市场供不应求，造成房价或房租(zū)迅速上涨。

　　七普指出中国(guó)的(de)流动(dòng)人口3.76亿(yì)，省(shěng)内流动人口和省际流动人口分别(bié)为2.51亿人(rén)和1.25亿人(rén)。

　　流动人(rén)口(kǒu)会(huì)选择在大城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨(jì)南(nán)大学2017年的中(zhōng)国城乡人口流(liú)动调(diào)查数据显示，在上海、杭州以及南京工(gōng)作的流动人口在老家(jiā)拥有住宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的(de)高工资吸引打工人，但高房(fáng)价迫使打(dǎ)工人回乡置(zhì)业。

　　流动人(rén)口实(shí)际上会占(zhàn)据(jù)两套房(fáng)，在(zài)高房价的(de)大城市租(zū)赁一套房，在房(fáng)价较低(dī)的县城购(gòu)买一套房。所以(yǐ)说户均一套房无法满足庞(páng)大(dà)流(liú)动人口的租赁(lìn)与置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住宅品质仍(réng)需改(gǎi)善(shàn)

　　目前(qián)，中国(guó)的城(chéng)镇住宅(zhái)中依然有不少老(lǎo)旧小区。

　　三成家(jiā)庭，也就(jiù)是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成(chéng)，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这(zhè)批存在着建筑结构松散(sàn)、设施陈旧、安全隐患(huàn)大等问题，如电线(xiàn)老化(huà)、管(guǎn)道等(děng)基础设施陈(chén)旧，给住户的生(shēng)活带来(lái)了很大的不便和安全(quán)隐患，并且居住体验较差(chà)。

　　2000年以前(qián)建(jiàn)成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的(de)住宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家庭没有(yǒu)独立卫浴和厨房(fáng)。这类(lèi)上世纪(jì)修(xiū)建的老旧小区很难(nán)满足现代生活需求(qiú)，在未来大都(dōu)会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住(zhù)宅为一居室和二居(jū)室，户型偏小。其中一居室(shì)占(zhàn)比(bǐ)为14.9％，二居室占比为33％。对比(bǐ)镇，城市家庭(tíng)住宅(zhái)户型更小，当然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三(sān)）人均住宅面积扩张是未来地(dì)产(chǎn)的(de)需求驱(qū)动力

　　根据(jù)七普数据(jù)测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面(miàn)积为294.6亿平。暂不考虑两(liǎng)年间农民(mín)带(dài)房进城和(hé)老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住(zhù)宅(zhái)竣工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住(zhù)宅存量总面积为308.16亿平，人(rén)均住宅建筑(zhù)面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过(guò)一半的家庭人均住宅建筑面积小于均(jūn)值，近(jìn)4成家庭人(rén)均住宅建筑面积(jī)在30平米(mǐ)以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均(jūn)住宅建筑面积不足19平方米，不(bù)及全国人(rén)均水平(píng)的一半。若去除20％的公摊，可使用的住宅(zhái)面积仅为(wèi)15.2平方米。上海市(shì)将人(rén)均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积低于15平方米的家庭界(jiè)定(dìng)为住宅存在困(kùn)难，若按(àn)这个标准(zhǔn)算的话，中国有(yǒu)11.3％的(de)家庭存在住宅困(kùn)难问题。

　　若人均可使用住宅面积为(wèi)40平，即(jí)人均(jūn)住宅建筑面积为(wèi)50平，只考虑家庭户人数(shù)，需要(yào)住(zhù)宅总(zǒng)量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发(fā)达(dá)国家人(rén)均住宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和(hé)英国(guó)都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差(chà)不(bù)大。但(dàn)若去除公摊面积后(hòu)，中国的人均(jūn)可使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住(zhù)宅总量会(huì)更多。

　　四(sì)、户均已然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们测算得到(dào)中国城镇家庭户(hù)均1套房，看似已经户户(hù)有房。即(jí)便如此，中国人口静态结构和(hé)动态(tài)趋势(shì)演绎，决定了中国未来地产(chǎn)仍有需求释放。户均1套住宅现实之下，中(zhōng)国未(wèi)来(lái)城镇住宅句读之不知是什么句式类型，句读之不知是什么句式的意思需求主要来(lái)自于四个(gè)方面。

　　第一，户(hù)均人口缩小，家(jiā)庭户数增多(duō)，新(xīn)户购房需求扩张。

　　过去(qù)20年(nián)我国(guó)城镇家(jiā)庭户均人口(kǒu)数不断下降，六普显示城镇户均人(rén)口规模(mó)为2.85人/户，而七普显示城镇户均(jūn)人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占(zhàn)比(bǐ)明显上升，人口小(xiǎo)家(jiā)庭化趋势将继续延续，导致户数会因户均(jūn)人口规模(mó)的(de)缩小(xiǎo)而增(zēng)多。

　　第二，人口迁移导致经济发(fā)展带(dài)来的新增住宅需(xū)求旺盛。

　　中国经(jīng)济(jì)板(bǎn)块的分化日(rì)益明显，资源和生产要素(sù)逐步向经济(jì)带、都市圈中心城市(shì)流入，区域(yù)经(jīng)济资源分配的再集中吸引着(zhe)人口流入。人口迁移势必涉(shè)及(jí)到买(mǎi)房租(zū)房(fáng)，给迁入地住宅市场(chǎng)带来新的增量。

　　以浙江省为例(lì)，2021年常住人(rén)口增量为72万，而(ér)出生人口为44.9万人(rén)，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人(rén)，其人口增长主要受益于人口迁移。

　　第三(sān)，老(lǎo)旧小区改(gǎi)善(shàn)性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅和原(yuán)公有(yǒu)住(zhù)宅的家庭拆迁改建最多(duō)。自建房家(jiā)庭比(bǐ)例从31.5％到(dào)21％，下(xià)降了10.5个百分点；原公(gōng)有住宅家庭比(bǐ)例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加(jiā)上(shàng)其他住宅（5％）与家庭(tíng)住宅建造时间为2000年以前(qián)的比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭(tíng)户，自建住宅(zhái)和(hé)原公(gōng)有住宅减少了(le)1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购(gòu)买商品住宅，21％的(de)家庭(tíng)购(gòu)买二手房。在新增(zēng)住宅需求中，有7成家庭购(gòu)买了商品(pǐn)住(zhù)宅。租房、购买经(jīng)济适用房和其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来(lái)随着城中村(cūn)和旧(jiù)城改造，商品(pǐn)住宅的(de)占比势(shì)必会进一(yī)步(bù)上升。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建造(zào)的住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积还有约81亿平，涉及城镇家(jiā)庭约9000万(wàn)户。破旧的城中村、老公(gōng)有(yǒu)住宅，建筑面积(jī)小、质量低、基础设施配套(tào)差、没有或少有物业(yè)管理，居(jū)民追求美好、宜(yí)居生活的环境，背后的改善性需求(qiú)有待释放(fàng)。

　　第四，“住上(shàng)更大房子”的改(gǎi)善性需求还将有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾(qīng)向于中小户(hù)型。已有(yǒu)住(zhù)宅家庭希望(wàng)提高(gāo)生活品质(zhì)，以小换大、以旧换新。2022年底的(de)中(zhōng)央经(jīng)济(jì)工(gōng)作会议明确(què)指出(chū)支持住宅(zhái)改善等消(xiāo)费(fèi)。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间(jiān)数为1.71间，无论是否考虑(lǜ)乡(xiāng)村(cūn)住宅因素，中国的人均住宅间数较其他国(guó)家依旧存在不小差距(jù)。

　　住宅舒适度(dù)与(yǔ)经济水平有着密切正向联系。随着(zhe)经济发展水平的(de)提高，中国的人均住宅(zhái)间(jiān)数与人均住宅建筑面积将随(suí)之增长。

　　如果说过(guò)去(qù)二十(shí)年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更(gèng)多(duō)体现为住宅供给存在(zài)不足，供需出现(xiàn)错(cuò)配，这(zhè)是过去(qù)二十年房(fáng)价快速上涨基石。那么未来将是住宅(zhái)质量的供(gōng)需冲突。房地产大分化时代已至，这种分化不单(dān)局限于城市能级之间差异，优质(zhì)小区和老(lǎo)旧(jiù)二(èr)手房之间的差异也将越发扩大。

　　风(fēng)险提(tí)示

　　人口普(pǔ)查数据调查的是人，并不(bù)是(shì)针(zhēn)对住(zhù)宅，因此可(kě)能存在(zài)统计偏差。商品住宅占比实际值可能偏低，其增速可能超预期。

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