文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读(dú)

　　是(shì)该取消预售制了。 1月17日召(zhào)开的全(quán)国(guó)住房和城(chéng)乡(xiāng)建设工作会议提出“有条件的(de)可以进(jìn)行现房销售”，不足(zú)一(yī)个月(yuè)时间，已有山东(dōng)、安徽、河南、四川(chuān)、广东等(děng)地(dì)明确表态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的钱，建你的房子(zi)，还烂尾了(le)，这是对(duì)购房者的(de)不(bù)公平。以(yǐ)后谁有钱谁建房，没钱(qián)没(méi)实力的别建(jiàn)了，不能把包袱甩给老百姓和社会，这是房地产从大开发(fā)时代步入高质量发(fā)展阶段的(de)必然趋(qū)势，也是对购房老百(bǎi)姓的(de)最大(dà)保护(hù)。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全(quán)国套(tào)户比超过1，从大开发进入(rù)存量时代，对购(gòu)房(fáng)民众不公(gōng)平的预售制已经过时了，该取(qǔ)消(xiāo)了，改为现房销(xiāo)售。以(yǐ)后一手交(jiāo)钱，一手交房(fáng)，天经(jīng)地(dì)义。当然二次房改是个(gè)技(jì)术(shù)活，兼(jiān)顾化解停贷、复(fù)工保交(jiāo)楼、重组房(fáng)企(qǐ)债务、恢(huī)复市场信心以及(jí)长效(xiào)机制，长效(xiào)机制四大(dà)关键是推动城(chéng)市群战略(lüè)、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和房地产税(shuì)。如果按照经济规律办事，中国一定能实现房地产软着(zhe)陆和长期平稳(wěn)健康发展，跨(kuà)过这(zhè)道关(guān)，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为(wèi)现房销售？大家想想，绝大部(bù)分商(shāng)品(pǐn)是一(yī)手(shǒu)交钱(qián)一手交货，预售制(zhì)是对购买者的单方面不公(gōng)平(píng)制度，购房老百姓(xìng)几(jǐ)乎承担(dān)了(le)所(suǒ)有商品不能交付的风险。从个人层面看，预售(shòu)制对购房(fáng)者非常不公(gōng)平，比如，交房等(děng)待期一(yī)般为两年，在此期间，购房者(zhě)不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、房屋质量(liàng)、房(fáng)产证延期(qī)办理甚(shèn)至不能(néng)交房(fáng)的风(fēng)险。从行业层面(miàn)看，预售制助推部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，若遇(yù)到下行周(zhōu)期，会引(yǐn)发资金链断(duàn)裂(liè)、项目搁置等系列风险。取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)，改为现房销售，这样有助于落实中央(yāng)房住(zhù)不炒(chǎo)精神、有助于(yú)保障购房(fáng)老百姓权(quán)益、有助于房企稳健(jiàn)发展，一(yī)举多得，谋划(huà)长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议(yì)取消预售制度？预售制度怎(zěn)么来的？国外什么(me)情(qíng)况？简单科普一下：商品房预售(shòu)最早源于(yú)中(zhōng)国香港，俗(sú)称(chēng)卖楼花，卖期房，是(shì)一种开发商放杠杆的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国(guó)香港(gǎng)，引入了(le)商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)制度(dù)。其实，当前世界不少国家存在预售制。但是(shì)，重点来(lái)了！发达国家一般有严格的(de)监管保障措施，开发商在项(xiàng)目获得政(zhèng)府批(pī)准后才可以开始销售，买(mǎi)家(jiā)在(zài)购(gòu)买期(qī)房后并非(fēi)像中(zhōng)国一样(yàng)在(zài)支付完(wán)首付款后从银行(xíng)一次性贷款支付剩(shèng)余(yú)全部(bù)房款，而是(shì)根据开(kāi)发(fā)商工程进(jìn)度在(zài)完全(quán)交(jiāo)房前进行(xíng)分期支付。所(suǒ)以，预售制度是需要(yào)严格的资(zī)金监管、分期支(zhī)付以及违(wéi)约处罚(fá)措施作为保障的，如果没(méi)有这些保障措施(shī)，一(yī)定会触发(fā)风险，对购房民(mín)众不公平，所(suǒ)以(yǐ)不如借机取消预售制度，以后改为现房销售。客观讲预售制度有一定历史(shǐ)阶段(duàn)性，现在中(zhōng)国(guó)住(zhù)房进(jìn)入存(cún)量时(shí)代，取消预售(shòu)制度(dù)有(yǒu)助(zhù)于降负债(zhài)降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和(hé)社会，当然这需要配套房企债(zhài)务(wù)重(zhòng)组、复(fù)工(gōng)保交楼、恢(huī)复市场信心和房地产长效机制。这是个技术活，只(zhǐ)要(yào)坚持市场化改革，中国一定(dìng)能化解这个难题，让房地产(chǎn)回归(guī)实体经(jīng)济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲(jiǎng)，如(rú)果取消预售制，改为现房(fáng)销售，开发商将拼的(de)不(bù)是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能(néng)兑现的(de)营销手段，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是(shì)对购房民众的最根本最实质的保障，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良币(bì)驱逐劣币。所有商业(yè)的本质是向善，是以客户为中心，房地产也不能(néng)例外，老百姓买房子(zi)是天大的事，烂尾(wěi)毁三代，好房幸福一家人。从这个角度，取(qǔ)消预售制(zhì)、实施现(xiàn)房(fáng)销售是实现老百姓安(ān)居乐业、社(shè)会长治久安、行业企(qǐ)业健康(kāng)发展的重大(dà)措施。在当前的情况(kuàng)下，取消预(yù)售制要(yào)结合稳楼市、房地产软着(zhe)陆、打通金(jīn)融支持当期三好生、新模式等(děng)综合(hé)施(shī)策。

　　作者(zhě)十年(nián)前在国务院(yuàn)发展研究中心参与财(cái)税改革(gé)方案研究时，对(duì)预售制、房地产税、人地挂钩、金融(róng)稳定、房企杠杆率等(děng)进行(xíng)过长(zhǎng)期(qī)系统的(de)专项研究。（参考(kǎo)后(hòu)来形成的专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模(mó)式(shì)

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化进程(chéng)，但背后(hòu)潜藏的风(fēng)险确(què)实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三方全程监(jiān)管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得(dé)房(fáng)款

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提(tí)供期(qī)房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规(guī)范期房交(jiāo)易立法，设置期房预(yù)付(fù)款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付(fù)尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层(céng)销(xiāo)售+“按揭”，霍(huò)英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼(lóu)宇出租是地产行业盛行的方式，但(dàn)有着转(zhuǎn)让(ràng)难、出(chū)租资金周转期长(zhǎng)等(děng)问题，分层销售(shòu)孕育而生(shēng)。20世纪50年代，中国香港还(hái)未推行(xíng)公共房屋制度，许多(duō)人栖身(shēn)于木屋或(huò)者其他临时住(zhù)宅，住房的需求是相当(dāng)高(gāo)，不过大(dà)多数居民的(de)储蓄很少(shǎo)。当时楼宇买卖(mài)多数以(yǐ)一整栋楼(lóu)为单(dān)位，需(xū)要雄厚的资金实(shí)力才能购(gòu)买(mǎi)。虽然楼宇出租是中国香港地产行(xíng)业盛行的(de)方式，但有着转让(ràng)难、出租资(zī)金周(zhōu)转期长等问(wèn)题。针对这一系列问题，不少地产商开始探求新的方(fāng)式，如(rú)把楼(lóu)宇契(qì)约切开，即“分(fēn)契”，然后(hòu)将楼宇分层(céng)出售。这模式一经推行，购买楼宇的市民数量有所增(zēng)加，开(kāi)发商资金周转加快。

　　在分(fēn)层出售的基础上，将(jiāng)“按揭”模(mó)式引入房(fáng)地产销售(shòu)，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年底霍英东(dōng)创办立(lì)信置业有(yǒu)限公司，凭(píng)借商业直觉和多(duō)年经营杂货铺(pù)、海(hǎi)上驳运业务的经验，对于商(shāng)品流通、资金周转有着独到的见解，在(zài)努力寻(xún)求方法加快自身资金周(zhōu)转(zhuǎn)。当(dāng)时其(qí)在购下九龙(lóng)的一块(kuài)地盘(pán)后，除(chú)了分层出售、还印发(fā)售楼说明书，上有文字详尽(jǐn)说明(míng)楼宇的地(dì)势环(huán)境、建筑(zhù)材料、分层(céng)价格、订购方法等(děng)。此外，“卖(mài)楼花”是另外一个(gè)亮点，即(jí)先收取买家的订金(jīn)，采(cǎi)用类似租(zū)金(jīn)的分期(qī)付(fù)款(kuǎn)形式，等新楼(lóu)落成时，收(shōu)齐买家的钱(qián)，买家就拥有了自己的房产。这种方式减轻了民众购房的资金(jīn)压力，加速了房屋的建(jiàn)造和销售(shòu)，也解决了制造(zào)商(shāng)的资金问题，降(jiàng)低投资风(fēng)险，在(zài)当时可(kě)谓是“双赢”的举措(cuò)。“预售楼花(huā)+分期(qī)付款(kuǎn)”的(de)销售模式(shì)成(chéng)为当时中国(guó)香港房地产市(shì)场的(de)一(yī)大(dà)特色，纵观(guān)中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)房地产市场的改革，“卖楼(lóu)花”模式高效(xiào)率地(dì)解决(jué)了核心的住房供不应求的问题(tí)，使房市发展进入新阶段。

　　预(yù)售楼花模(mó)式推动了(le)中国香港楼(lóu)市(shì)几十年繁荣，但期(qī)间(jiān)也出现过“烂尾(wěi)楼”的(de)情(qíng)况，但(dàn)监管部门不断完善(shàn)、规范化，建立健全的监管机制，促(cù)进市场健(jiàn)康发展。例如，1960年，位于(yú)大角咀的一个楼盘因建筑费用超支停工，出现(xiàn)“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中国香港(gǎng)管理(lǐ)部(bù)门提升了对于预售(shòu)楼花(huā)制度的监管，即要求开发商在预(yù)售(shòu)前，确(què)保地价款已经全部支付，还(hái)要(yào)证明自身有(yǒu)资金等能力把项目完成(chéng)，资金(jīn)需放入律师所托管(guǎn)，支(zhī)取时(shí)需律(lǜ)所和建筑师(shī)的核准(zhǔn)。为了防止开发商、律所、建筑师等(děng)造假(jiǎ)，套(tào)取(qǔ)监管(guǎn)账户(hù)资金，中国香港要求律师行在银行开设的信托账户（监管账户）、开发商操作(zuò)等采取全透明化机制，且银行的责任(rèn)上升，如出现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将成(chéng)最大(dà)风险(xiǎn)方，后续需自身推动(dòng)项目完工(gōng)。随着监管(guǎn)体系(xì)逐步完善，出现“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　二十世纪(jì)九十年代(dài)，中国(guó)内地面(miàn)临住(zhù)房需求大和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制(zhì)度。建(jiàn)国以来(lái)，中国内地(dì)优先发(fā)展重工业，强调基础建设，这一导向使(shǐ)前期发(fā)展工业化的(de)进程(chéng)大于城市化进程，唯有(yǒu)解(jiě)决住房基础等城(chéng)市化配套问题，才(cái)能进一步推进城市化。但(dàn)当时(shí)推(tuī)行的是“统一(yī)管理，统一(yī)分(fēn)配，以(yǐ)租(zū)养房”的福利分房制(zhì)度(dù)，住房市场发展起步较晚、增速较慢，福利分房制度也出(chū)现(xiàn)了分配不公、效(xiào)率低、配套(tào)差等问题，因此(cǐ)福利分房制度不再(zài)适用于当(dāng)时的国情(qíng)。叠加房地产市场面临商品房的需求量大，而社会缺少大型(xíng)房地产开(kāi)发商，商品房(fáng)供应量(liàng)小的困境，此时引入中国(guó)香港(gǎng)的(de)“卖(mài)楼花”模式无疑是对(duì)内地(dì)房地(dì)产市场的一针(zhēn)强(qiáng)心剂。从(cóng)1994年起(qǐ)，中国内(nèi)地逐步引进中国香港预(yù)售商品(pǐn)房(fáng)制度，先后出(chū)台多(duō)项(xiàng)文件(jiàn)，大力(lì)支持(chí)国内房(fáng)地产市场(chǎng)改革。例(lì)如，1998年，国务院(yuàn)出台《关于进一步(bù)深(shēn)化城镇住(zhù)房制度改(gǎi)革，加快住房建(jiàn)设的通(tōng)知》文件，决定停止住房(fáng)无偿实物分配，逐步实行住房分配货币(bì)化(huà)、住房供给(gěi)商(shāng)品化、社会化的(de)住房新(xīn)体(tǐ)制，从计划经济(jì)下的福利分房转向市(shì)场经(jīng)济的商(shāng)品(pǐn)房(fáng)。房(fáng)地产(chǎn)市场采用预(yù)售制(zhì)，允许开(kāi)发商卖期房，解决(jué)了(le)房(fáng)企缺少资金和开发时(shí)间周(zhōu)期长的两大(dà)难题，开发商以预售款撬动(dòng)下一个项目的开发，形(xíng)成滚动(dòng)开发(fā)模式，住房(fáng)供应速度加(jiā)快(kuài)。自此中国(guó)内地开始房改货币化，中国人民(mín)银(yín)行等多方迅速出台相关的信贷政策，支(zhī)持购房者，极大(dà)作用推(tuī)动了(le)房地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模(mó)式后，经(jīng)调整形成契合中国内(nèi)地的商(shāng)品房预(yù)售制度。预售制的(de)初衷是为了缓解房企资金压力，加快城镇住房建设。具体来说，是指房地(dì)产(chǎn)开发(fā)企业将正在建设中(zhōng)的房(fáng)屋预(yù)先出售(shòu)给购房者，由购房者(zhě)支付定(dìng)金或房款的行为。区别于中国香港(gǎng)，在中国(guó)内地(dì)实践过程(chéng)中，商品房预(yù)售流程为：房(fáng)地产开发商办理(lǐ)预售许可证-签订商品房买卖(mài)合同-进行备案(àn)登记和预告(gào)登记-交付房屋。在购房过程中，购房者需(xū)要一次(cì)性付清(qīng)首(shǒu)付款，并采(cǎi)用银行贷款的形(xíng)式(shì)一次性付清剩(shèng)余(yú)房款，换(huàn)言之，房(fáng)屋未建成，开发商可(kě)能(néng)已拿到了(le)全部购房款，这(zhè)点(diǎn)与中(zhōng)国香港的按照工程(chéng)进(jìn)度(dù)付(fù)款有所(suǒ)不同。对中国内地的开发商(shāng)而(ér)言，预售(shòu)制商品房也开启了高周(zhōu)转、高杠杆(gān)的(de)运作模式(shì)。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化进程，但背(bèi)后潜藏(cáng)的风险确实存在

　　作为中国内地(dì)商品(pǐn)房销售的(de)最主(zhǔ)要方式，预(yù)售制(zhì)极(jí)大缩短(duǎn)房企(qǐ)现金回笼周期，同时增加(jiā)市场商品房供应，推动了(le)城镇(zhèn)化发展(zhǎn)进程。预售(shòu)制在过去20多年(nián)对中国内地房地产市场的稳步(bù)发展起到了重(zhòng)要作用，不仅解(jiě)决了房地产市场快速发展阶段的(de)资(zī)金需(xū)求(qiú)，也提高了居民居住水(shuǐ)平，中国内地城镇居民(mín)从筒子楼住到住宅小(xiǎo)区，从全民蜗居(jū)到基本适居(jū)，住房事业取得巨(jù)大进步，数十年时间走完发(fā)达国家几(jǐ)百年城镇(zhèn)化路程。改革开放以来，城(chéng)镇化进程进(jìn)入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城(chéng)镇(zhèn)人口由1.7亿(yì)人(rén)增(zēng)长至(zhì)9.1亿(yì)人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国(guó)城市建成区面(miàn)积由7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根据我们发布的(de)《中国(guó)住房存量(li开钟点房很容易被警察查吗，开钟点房是不是容易被警察查àng)报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住(zhù)宅存量从不到14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇(zhèn)人均住房建筑(zhù)面(miàn)积(jī)从(cóng)8.1平方米增至34.7平方(fāng)米，城镇住房(fáng)套数从约3100万套增至3.63亿(yì)套，套(tào)户(hù)比从0.8增至1.09。预售制在当前已(yǐ)成为中国内地商品(pǐn)房销售最主(zhǔ)要(yào)方(fāng)式，2005年中(zhōng)国(guó)内(nèi)地商品(pǐn)住宅(zhái)期房销(xiāo)售面积占总销售面积(jī)的比重为63％，而2021年期房累计销售面积达(dá)15.6亿平(píng)，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制也(yě)推动(dòng)了中国(guó)内地(dì)房地产行业(yè)的发(fā)展。中国(guó)内地房地产历经二十多年(nián)长周期繁荣，行业各项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万(wàn)亿(yì)元，累(lèi)计(jì)上涨35.8倍(bèi)，年(nián)复(fù)合增(zēng)速17.8％。商品房销售(shòu)面(miàn)积和销售金额分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快速发展，房(fáng)地产企业(yè)从无到有(yǒu)、从(cóng)国企先行(xíng)到民(mín)企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地产企业数量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地(dì)产也成为拉动中国内地经(jīng)济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房(fáng)地产带动的上下(xià)游产业链特(tè)别长，高达(dá)50多个行业。2020年房地产(chǎn)及其(qí)产业链(liàn)占GDP的(de)17.2％（完全(quán)贡献），其中房地(dì)产业增加(jiā)值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地(dì)产对金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地产完全拉动的投资占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资(zī)产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道(dào)，从房地(dì)产贷款(kuǎn)占银(yín)行各项贷款(kuǎn)余额的比重看，2021年(nián)12月(yuè)为27.07％，如果加上信托等(děng)通道业务，占比超(chāo)过三分之一。从房地产融资存(cún)量占社融存量(liàng)比重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积(jī)违约，将(jiāng)导致银行不良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居民财富(fù)效应(yīng)渠道，根(gēn)据我们的《中国住房(fáng)市值测算报告(gào)》，2020年中国(guó)住房市(shì)值为62.6万亿(yì)美元，大于(yú)美国(guó)的33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万亿(yì)美(měi)元、英(yīng)法德三(sān)国合计(jì)的(de)31.5万亿美(měi)元。从住房市值占股债房市(shì)值(zhí)的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的(de)27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德(dé)国(guó)的64％。中国住房(fáng)市值与股(gǔ)债房市值的比例较高(gāo)，主要是因(yīn)为住房市值高(gāo)，以及(jí)中国资本市场(chǎng)发育尚不成熟，直接融资(zī)比例较低，股票、债券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可(kě)否(fǒu)认，预售制(zhì)背后(hòu)潜藏的风险确实存在(zài)，当前(qián)的负面效应愈发凸显。

　　从个人(rén)层(céng)面看，绝大(dà)部(bù)分商品是一(yī)手(shǒu)交(jiāo)钱(qián)一(yī)手交货(huò)，预(yù)售制是对购买者的单(dān)方面不(bù)公(gōng)平(píng)制(zhì)度，购房(fáng)老(lǎo)百姓(xìng)几乎承担了所有(yǒu)商品不能交付的风险。比如，交房(fáng)等待期(qī)一般为两(liǎng)年，在(zài)此期间，购房者不仅(jǐn)承(chéng)担(dān)银行利息，还要承担延迟交(jiāo)房、“一房(fáng)二卖”、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚至不(bù)能交房等(děng)风险(xiǎn)。另(lìng)外，购房者和开(kāi)发商之间的(de)购房合(hé)同、购房者和银行的按(àn)揭贷(dài)款合同是两个独立的合同关系，如(rú)果(guǒ)开发(fā)商发生(shēng)违(wéi)约，购房者只能根据(jù)购房合同向开发商主张(zhāng)权力，但依(yī)旧需要根据(jù)按揭贷款合同(tóng)按时(shí)向银行进行贷(dài)款偿还，因此购(gòu)房者(zhě)承担的风险较(jiào)大。

　　从行业(yè)层面看，预售制(zhì)助推(tuī)部分(fēn)房企过度(dù)举债、高(gāo)杠杆扩(kuò)张(zhāng)，资(zī)金若遇到下行周期，会引(yǐn)发资金链(liàn)断(duàn)裂、项目搁置等系列风险，进行影响自身信用和购(gòu)房者对行业的信(xìn)心。

　　从金融(róng)层面看，银(yín)行作为(wèi)按(àn)揭贷款的发放方，一(yī)旦房企(qǐ)因为市场波动或经(jīng)营不(bù)善(shàn)，出现资金链(liàn)断裂等(děng)一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通(tōng)过与(yǔ)购房者签订的预售合同和按揭合同，已经(jīng)从银行获得(dé)房(fáng)款，如果购房者丧(sàng)失还(hái)款能力或短期(qī)不能还(hái)款等(děng)，则风险完全由银行承担，银(yín)行将面临较(jiào)大(dà)的坏账(zhàng)压力。

　　从(cóng)监管角(jiǎo)度看，购房者的预售监管资金去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底两个(gè)字那就(jiù)是(shì)“没钱”，即没(méi)钱(qián)付(fù)工程(chéng)款。在2004版(bǎn)的《城市商品(pǐn)房预售(shòu)管(guǎn)理办法》中(zhōng)明确规定了开发企业预售商品房(fáng)所(suǒ)得款项(xiàng)应当用于有关的(de)工(gōng)程建设，商品房预售(shòu)款监管的具(jù)体办法，由房地产管理部门制(zhì)定。但多(duō)年以来全(quán)国并(bìng)没(méi)有统一的预售资金监管规定，各(gè)地实行(xíng)“一城(chéng)一策”。例如，太原、昆明(míng)、重庆、长(zhǎng)沙(shā)等城(chéng)市(shì)重(zhòng)点监(jiān)管资金比例为总(zǒng)预售(shòu)款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合(hé)肥等城市则按照项目(mù)的建安成本(běn)乘以建筑(zhù)面(miàn)积或者项(xiàng)目工程总额(é)报价计算重点资(zī)金。而事实是，不少购房款未进入监管账户、或进(jìn)入(rù)监管账户后被挪用，导致楼盘(pán)没有资(zī)金继(jì)续(xù)建设。收(shōu)楼遥遥无期，月供(gōng)却被(bèi)迫继续(xù)还款。那么(me)，监管账(zhàng)户(hù)资金如何被挪走的？实际上，在(zài)过去(qù)房地(dì)产(chǎn)大(dà)开发时代的高周转背景(jǐng)下，抽(chōu)调预售款(kuǎn)监管账户资金，是行业“潜规(guī)则”。比(bǐ)如工程总承包方，以工程建设名义，获得(dé)监管账(zhàng)户拨(bō)付资金，再(zài)由(yóu)工程方(fāng)将(jiāng)资(zī)金转给房企，而拨(bō)付的工程款，远(yuǎn)超(chāo)工程进度所(suǒ)需。通(tōng)过(guò)这些方式套取(qǔ)的(de)资金，在房(fáng)企(qǐ)各地项目间流动，变相加杠杆(gān)，这(zhè)样做(zuò)提供了资金流动(dòng)性，房(fáng)企抽调资金(jīn)统(tǒng)筹拿地、还(hái)款和(hé)楼(lóu)盘建(jiàn)设，形(xíng)成(chéng)一(yī)种(zhǒng)资金循环高周转模式，但(dàn)一定程度上把风险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际(jì)经(jīng)验

　　整体来说(shuō)，国外商品(pǐn)房预售制度(dù)呈现以下特点：

　　1）预(yù)付款保护：对于购房(fáng)者预付资金(jīn)，一(yī)般设有定(dìng)金或预付款保护机制，如(rú)英(yīng)国(guó)、日本；

　　2）预付(fù)款比(bǐ)重(zhòng)：要求(qiú)购(gòu)房者支付的(de)预付(fù)款比例相对较低(dī)，绝大部分(fēn)房款在(zài)房屋交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预付(fù)款支付方(fāng)式：预付款(kuǎn)一般以(yǐ)定金方式(shì)支(zhī)付，或按工程进度分(fēn)期支(zhī)付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一(yī)般(bān)采用(yòng)两种方式发放按揭贷款，一是按(àn)工程进度付款(kuǎn)，按揭贷款按照工程进度逐渐发放(fàng)，购(gòu)房者开(kāi)始月(yuè)供；二是房屋交(jiāo)付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预售(shòu)商品房(fáng)提供期房烂(làn)尾保险，在商品房出(chū)现(xiàn)重大(dà)延期或重大(dà)缺陷时(shí)，保障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付(fù)保(bǎo)护：房屋交(jiāo)付质量的保(bǎo)障有两种方式，一是期房由(yóu)政(zhèng)府或(huò)第三方验收(shōu)合格并提供验收凭证后，开发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得购(gòu)房者(zhě)支付的(de)房款(kuǎn)。二是开发商为(wèi)购房者提供一定的保修期，通(tōng)常1-5年，保修期满(mǎn)，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得(dé)房款(kuǎn)

　　美国(guó)期(qī)房定金一(yī)定期限内(nèi)无条(tiáo)件(jiàn)返还，最低(dī)首付比例(lì)为3.5％，交房前仅支付首付，其(qí)余房款交(jiāo)付(fù)后按揭还款，交付前资金由第三方全程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭(píng)证取得房款。

　　定金及首付环节(jié)，定金比例一般(bān)为房款的1％-5％，首付比例(lì)最低可低(dī)于3.5％，根据(jù)美国官(guān)方数据(jù)，2021年美(měi)国平(píng)均首(shǒu)付比例(lì)为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定金或首(shǒu)付外，购(gòu)房者在(zài)房屋交付(fù)后通过按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)支付剩(shèng)余房款。

　　开钟点房很容易被警察查吗，开钟点房是不是容易被警察查资金监管方面，美(měi)国(guó)为防(fáng)止(zhǐ)开发商(shāng)挪用资金，购房者的定金及首(shǒu)付(fù)款由(yóu)第三(sān)方公证行或产权保险公(gōng)司的信托账户监管。如果开发商(shāng)倒闭导致(zhì)楼盘烂尾，购房者资(zī)金可通过申(shēn)请仲裁取回，且不承(chéng)担任何责任与损失。而开发商在房屋建设过程中的资(zī)金全部来(lái)自银(yín)行，银行根据工(gōng)程进(jìn)度向开发(fā)商提供一定比例的(de)贷款，由于开发商(shāng)挪用资金直接损害(hài)银行利益，银行有充分动机(jī)监管开发商施工进度(dù)。开发商在(zài)房屋交(jiāo)付时(shí)需取得由政(zhèng)府相关(guān)部门经(jīng)审查后发(fā)放的验收凭证，通(tōng)过验收凭证向银(yín)行(xíng)得到购房(fáng)者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　德国(guó)期房可零首(shǒu)付购房，房(fáng)款按建造工期进(jìn)度支付，按(àn)揭按工(gōng)期放款后(hòu)还贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率，开(kāi)发商或购(gòu)房者可购买期房烂(làn)尾保险。

　　预售门(mén)槛(kǎn)方面，德国开发商在项目获批后即可预售房屋。签署购房合同(tóng)前，购房(fáng)者需支付约2000欧的定金(jīn)并进行预(yù)约公证，签(qiān)订(dìng)合(hé)同后定金退还。如由于任(rèn)何原因(yīn)不能购买，定金按照德(dé)国法律全(quán)部(bù)退还。

　　签署购房(fáng)合同后，购房者需支付公证费和土地交易税，分(fēn)别(bié)为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购(gòu)房款(kuǎn)中，属于购房附(fù)加费。

　　首付(fù)方面，德(dé)国没(méi)有规定最低首(shǒu)付比例，可零首付购(gòu)房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采取按工期支付房款的制(zhì)度，一般(bān)分7笔进行支付，具体(tǐ)支付节(jié)点、比例因项目而异。一(yī)般(bān)来说，支付节点可分为公证后、主体(tǐ)完工、内部(bù)水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及(jí)墙面完(wán)工(gōng)、地板完(wán)工(gōng)、全部完工，支(zhī)付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可在支付房款前申请房贷，房贷利(lì)率(lǜ)采用固定利率，银行按(àn)施工节奏分多次发放贷(dài)款，每笔贷款(kuǎn)给予购(gòu)房者一定使(shǐ)用期限，期(qī)限结束后，购房者(zhě)开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期房(fáng)设计了(le)两种保(bǎo)险，保(bǎo)险的功(gōng)能是当房屋出现重大延期或重大缺(quē)陷时，保险公司保证开发商(shāng)赔(péi)偿或修复，开(kāi)发商破产(chǎn)，由(yóu)保险公司负责相应赔偿。保险由开发商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英国预售制(zhì)设有10％定金保险保护机(jī)制(zhì)，交房前付(fù)款比例(lì)仅20％-45％，资金(jīn)由买(mǎi)卖双(shuāng)方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖(mài)双(shuāng)方(fāng)均有一名律师，负责沟通期(qī)房交易中的房产、资金、合同(tóng)等各个环节，各环节(jié)内容确认无误后签订首付交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险(xiǎn)保护机制，当开发(fā)商出现财务、经营问题时，购房者10％的定(dìng)金由保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司赔付，而超出(chū)10％的(de)部分较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首付(fù)需要在合(hé)同签订21天(tiān)内支付。

　　余款支付环节(jié)，英国采(cǎi)取(qǔ)按工程进度付款的方式(shì)，但是交房(fáng)前(qián)付款(kuǎn)比例(lì)相对较低，一般会在合同(tóng)签订6-24个月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付(fù)。

　　交付环节，英国(guó)规定房屋必须经过房产公证公司的检验验(yàn)收(shōu)后才(cái)能交付，交付后方(fāng)可按揭还(hái)贷。

　　资金监管(guǎn)环节，英国(guó)期房(fáng)预售资金监(jiān)管极(jí)为严格，资金(jīn)也由(yóu)律师(shī)监管，在确(què)认工(gōng)程(chéng)进度(dù)、支付相(xiāng)关款项过(guò)程中，由买房(fáng)律师(shī)将资金转给卖方律(lǜ)师，卖方律师(shī)转给开发(fā)商，即资(zī)金(jīn)在进入开(kāi)发商账户(hù)前经过两(liǎng)道关口，有利于保障(zhàng)购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本(běn)：为规范期(qī)房交易立(lì)法(fǎ)，设(shè)置(zhì)期(qī)房预付(fù)款保(bǎo)全措施

　　日本期(qī)房(fáng)交(jiāo)易立(lì)法，定金超(chāo)5％或1000万日元(yuán)时，开(kāi)发(fā)商(shāng)必须完成(chéng)“预(yù)售(shòu)房定金保全措(cuò)施”，交房前付款比例不超房款的20％，开发商违约需(xū)返还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还(hái)款。

　　立法方面，日本二战(zhàn)结束后由(yóu)于(yú)房屋供(gōng)给严重(zhòng)失(shī)衡，叠加法律(lǜ)空白，社会(huì)上(shàng)“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府(fǔ)1952年(nián)出台《宅地建筑物交易(yì)法》，经多次修订，目(mù)前是(shì)唯一一(yī)部规范期房交易(yì)的法律。

　　定金保护方面，根据日(rì)本《宅(zhái)地建物(wù)取引(yǐn)业法(fǎ)》，对购房者支付定金(jīn)超过(guò)5％或超1000万日元的部(bù)分，法律要求开发商必须完成定(dìng)金保(bǎo)全措施才可预售。什么是定金保全(quán)措施？即买卖双方签订购房合同时，开发商向(xiàng)金融机(jī)构或指定(dìng)保证机构(gòu)或(huò)保险机构签订定金保证委(wěi)托合同，设(shè)置购房者定(dìng)金的保证或保险，并将相(xiāng)应的保证(zhèng)金证明书交付给购房者。除(chú)定金外(wài)，其他预(yù)先支付的购(gòu)房款也(yě)受该(gāi)措施保(bǎo)护。若(ruò)开发(fā)商倒闭导致(zhì)期房烂尾，购(gòu)房(fáng)者可凭保证金证明(míng)书向(xiàng)金融(róng)机构或保证机构(gòu)或保(bǎo)险公司兑付(fù)，同(tóng)时，开(kāi)发商需向购(gòu)房者赔付违(wéi)约金，一般约为(wèi)房价的(de)10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最(zuì)多不(bù)超20％的(de)定(dìng)金，签订购(gòu)房合(hé)同后，购房者(zhě)即可向银(yín)行申请贷(dài)款，但交房(fáng)后才开始按揭贷款，除(chú)定金外的(de)剩余房(fáng)款(kuǎn)在交(jiāo)房后(hòu)开始支付(fù)。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方(fāng)资金(jīn)由银行监(jiān)管(guǎn)，享1年保(bǎo)修期(qī)后付尾款

　　新加坡(pō)期房购房者(zhě)违约可返(fǎn)还相当于3.75％房(fáng)款的订(dìng)金，首付比例(lì)20％，余(yú)款按工程进(jìn)度支付，所有资(zī)金进银行专门项目资金账(zhàng)户(hù)，交房后满(mǎn)1年保(bǎo)修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支付(fù)环节，新(xīn)加坡(pō)开发(fā)商有统一的选购权(quán)合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订(dìng)金，OTP有效(xiào)期14天，执行(xíng)OTP则进一步签(qiān)订(dìng)购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方面，签订购房合同后(hòu)，购(gòu)房者需支付15％的首付及印花税(shuì)，同时(shí)购房(fáng)者向银行申(shēn)请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样采(cǎi)取按工程进度(dù)付款的(de)方式，《发展商(shāng)条例》对期房付款流程做了统(tǒng)一详细规定，要(yào)求所有开发商遵守，支付(fù)节点一般(bān)为合同(tóng)签订后、地基(jī)完工、框架完工(gōng)、管(guǎn)道门(mén)窗等完工等，支付比例约(yuē)为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也(yě)依(yī)照(zhào)工程进度放(fàng)款，月供在此过程中随着(zhe)放(fàng)出贷款的增(zēng)加(jiā)而增(zēng)加，未放款部分无需月供(gōng)。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方面，购房(fáng)者的订金与付款会存入银行专门的(de)项目资金账户，账户资(zī)金提取(qǔ)须与(yǔ)房屋建设有关。房屋交付(fù)后，购房者享受1年的房屋保(bǎo)修期(qī)，此后购(gòu)房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　一，短期来看，当前房地产到了政(zhèng)策出手临界(jiè)点，重(zhòng)点是保交楼和房企(qǐ)重(zhòng)组(zǔ)。一方(fāng)面(miàn)，加大对刚需和改(gǎi)善(shàn)型需求的支持力度，长(zhǎng)短(duǎn)兼顾(gù)妥善(shàn)应对局(jú)部停贷现象，重(zhòng)点是保(bǎo)交楼保复(fù)工保民生，给予强有(yǒu)力的金融工具支持。另(lìng)一方面，从现在起，对还在(zài)正常(cháng)运(yùn)转的房企包括民(mín)营(yíng)企(qǐ)业(yè)，加大(dà)支持力度，由优质(zhì)房企牵头(tóu)并购重(zhòng)组整个行业(yè)，为每个房企配套AMC和财团(tuán)，给予金融工具(jù)配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂(zá)性和人性复杂(zá)性，兼(jiān)顾化解停贷、复工(gōng)保交(jiāo)楼、重组(zǔ)房(fáng)企债(zhài)务、恢(huī)复市场信心(xīn)以及(jí)长效(xiào)机制。长(zhǎng)效机(jī)制四(sì)大关键是推动城市群战略、人(rén)地挂钩、金融中性(xìng)稳定(dìng)和房地产税(shuì)。定金环节(jié)，建立开发(fā)商违约后定金保护机制(zhì)，如将(jiāng)已支付定金冻结(jié)至房屋(wū)交付(fù)阶(jiē)段(duàn)，保障购房者定金安(ān)全。签订(dìng)合同环(huán)节，鼓励保(bǎo)险公司介(jiè)入，为(wèi)房屋重大(dà)延期(qī)以及重大(dà)缺陷等情况提供(gōng)充分的保障。余款支付环节，建(jiàn)立按(àn)工(gōng)程进度付款机制(zhì)或(huò)交(jiāo)房后按揭贷款(kuǎn)机制，充分(fēn)保护购房者(zhě)的权益。资金监管(guǎn)环节，引入独立于开发(fā)商、银行的第(dì)三方资金(jīn)监(jiān)管机构(gòu)，或由政府相关部门直接监管，以此(cǐ)防止资金挪用现(xiàn)象。交(jiāo)付环节，建立(lì)商品房(fáng)保修(xiū)期制度。保修期(qī)内，开(kāi)发商应对房(fáng)屋质(zhì)量问题全权(quán)负(fù)责、免费维修，购房者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期(qī)来看，取消商品房(fáng)预售制(zhì)是大(dà)势所趋。一(yī)方面，98年房改时，全国缺房子(zi)，开(kāi)发商缺钱，预(yù)售制(zhì)是权宜之计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大开发(fā)进(jìn)入存量时代，对购(gòu)房民众不(bù)公平的预售制已经(jīng)过时(shí)了，该取消了，改(gǎi)为现房(fáng)销售。另一(yī)方(fāng)面，取消预售制，改为现房(fáng)销售(shòu)，开(kāi)发商(shāng)将拼的(de)不(bù)是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所(suǒ)见即所得的过硬的(de)产品质量和诚信，这才(cái)是(shì)对购房(fáng)民众的(de)最根(gēn)本(běn)最(zuì)实质的保障，这样将极大(dà)的提(tí)升开发商的建筑质量(liàng)，实(shí)现良(liáng)币驱逐劣币。

未经允许不得转载：yijia023.cn注册成功 开钟点房很容易被警察查吗，开钟点房是不是容易被警察查