万柳书院，暴雷(léi)了。

　　今(jīn)年年初“万(wàn)柳少爷”的意外走红，让这个位(wèi)于北京(jīng)海淀的豪宅被全国(guó)知(zhī)晓，其(qí)背后(hòu)曾宣(xuān)称要做地产界“劳(láo)斯(sī)莱斯”的(de)神秘(mì)开(kāi)发商——中赫集团(tuán)，也被拉向(xiàng)台前(qián)。

　　而(ér)如今，万柳(liǔ)书院再(zài)次受到(dào)舆论关注，起因中赫集团成了共同债务人被中国信达追债(zhài)，中国信达(dá)为(wèi)了收回钱(qián)款不得不将中赫抵押的75套万(wàn)柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些房子早已(yǐ)售出，业主并非中赫(hè)集团，那(nà)些真正斥巨资购入房产的有钱人，房子(zi)现在莫(mò)名(míng)奇妙地被拍卖，算(suàn)是被割了(le)！

　　截至发稿，暂未看到(dào)这些(xiē)业主的维权信息，难怪(guài)有(yǒu)网友调侃：“富人(rén)被(bèi)割韭菜的(de)时候，他们的(de)姿势都那么(me)优雅(yǎ)。”

　　不过事(shì)件背后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨(cǎn)的可能还是(shì)债主(zhǔ)

　　“北京豪(háo)宅的尽(jǐn)头(tóu)是万(wàn)柳书院(yuàn)”，但谁都没想(xiǎng)到，这个位(wèi)于海淀核心区位(wèi)，名校(xiào)环绕的顶级豪宅(zhái)，竟然暴雷(léi)了！

　　近(jìn)日(rì)，有网友(yǒu)发现，中国信(xìn)达(dá)在京东拍卖(mài)上(shàng)，上架了“北京赫华(huá)恒瑞(ruì)房地产开发有限公(gōng)司不良债权(quán)转让(ràng)项目(mù)”，债权总额高达近(jìn)47亿，该(gāi)项目(mù)的抵押(yā)物(wù)中(zhōng)，包(bāo)括75套(tào)万柳书(shū)院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不(bù)良债(zhài)权(quán)转让项目的处置主体是(shì)中(zhōng)国(guó)信达资产管理股份有限公司北京市分(fēn)公司（下称中国信达北分），处置的是对北京赫华恒瑞房地(dì)产开(kāi)发有(yǒu)限公司（下(xià)称(chēng)赫华(huá)恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债(zhài)权金额约为46.95亿元人民币，其(qí)中债权本金37.50亿元。中赫(hè)集(jí)团有限公司是共同债务(wù)人。目前，该项(xiàng)目已有1万(wàn)次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就(jiù)是一(yī)起中国信达(dá)北分讨债的故事(shì)，但实际上(shàng)，75套豪(háo)宅的背后暗藏秘密(mì)。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共301户，而且(qiě)早已售罄。如果(guǒ)该报道属实，说明这些(xiē)房子实(shí)际上(shàng)都是(shì)卖出去了(le)的，是有人住的。

　　那为(wèi)什么中国(guó)信(xìn)达的拍卖页面(miàn)上又(yòu)注(zhù)明这75套(tào)房子是“未出(chū)售”的状态呢？只能说明这些房子根本没有网签，也没有(yǒu)房产证！

　　第一(yī)财(cái)经的报道证实了上述内容(róng)。有豪(háo)宅(zhái)中(zhōng)介透露，中(zhōng)赫集团早就把(bǎ)这75套房子抵(dǐ)押(yā)出去，现(xiàn)在还没资金解抵押，所以不(bù)能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级(jí)豪(háo)宅，最强(qiáng)学区房，万柳(liǔ)书院(yuàn)的(de)业主基本都是北京的(de)高端人(rén)士(shì)，柳传志、丁磊等知名商业大佬也(yě)是万柳(liǔ)书(shū)院的业主(zhǔ)。另据地产自(zì)媒体(tǐ)“地产八(bā)卦(guà)女”爆料，万柳书院(yuàn)的业主中，还(hái)有(yǒu)不少(shǎo)中赫集(jí)团的高管(guǎn)、合作伙(huǒ)伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由此，不少网(wǎng)友感叹，“富人也被精(jīng)准收(shōu)割了！”

　　不过(guò)，如果这些业(yè)主确实已(yǐ)经支付价款并实际占(zhàn)有，那么，中(zhōng)国信达转让这(zhè)笔不良(liáng)债权(quán)回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最大的，没(méi)准还是债主(zhǔ)中国信达(dá)。

　　根(gēn)据相关(guān)法律规(guī)定，民事执行中，业主已经支(zhī)付价款并实际(jì)占有，但(dàn)未办(bàn)理过户手(shǒu)续(xù)的(de)，如果业主没有(yǒu)过(guò)错，人民法(fǎ)院(yuàn)不得查封(fēng)、扣押、冻(dòng)结(jié)，已经查(chá)封的(de)可以向法院提出执(zhí)行异议申(shēn)请，请(qǐng)求法院(yuàn)解除(chú)查封(fēng)，同时可以联(lián)合起诉开(kāi)发商，要求退还购房款或办(bàn)理房产(chǎn)证，并承担违约(yuē)责任。

　　此外，今年4月(yuè)，人(rén)民(mín)法院报公布《最(zuì)高人民法(fǎ)院(yuàn)关于商品(pǐn)房消费(fèi)者权利(lì)保护问题的(de)批复》，以司法解释的方式明确了购房人的优先权(quán)：

　　商品房消费者以居住为目的(de)购(gòu)买房屋并已支付全部价款(kuǎn)，主张其房(fáng)屋交付(fù)请(qǐng)求权优(yōu)先(xiān)于建设工(gōng)程价款优先受偿权(quán)、抵押权以及其他债(zhài)权(quán)的，人民(mín)法院应当予(yǔ)以(yǐ)支持。只(zhǐ)支(zhī)付了部分价款的商(shāng)品房消费者(zhě)，在一审(shěn)法庭辩论终结前已实(shí)际支付剩余价款的，可以(yǐ)适(shì)用前款规定。

　　也就是说，如果(guǒ)这75套房子均(jūn)为(wèi)“已售未(wèi)网签”，那么这笔(bǐ)不良债权，实际上是(shì)个烫手山芋。可(kě)能不仅不能(néng)卖出(chū)去回本，抵(dǐ)押(yā)的这75套房(fáng)子，还会被业主讨(tǎo)回去。

　　中(zhōng)国信达，将会赔(péi)了夫人又(yòu)折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次(cì)债权(quán)公司中国信达申请不良债权转让，可以(yǐ)追溯到金(jīn)谷信(xìn)托踩雷赫华恒(héng)瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目前(qián)中(zhōng)国信达已经成为赫华恒瑞唯一(yī)股(gǔ)东。但此前，赫华恒瑞为中赫(hè)集团旗(qí)下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫(hè)置地(dì)等选择退出(chū)了(le)赫华恒(héng)瑞(ruì)的股东行(xíng)列(liè)，中国金谷国际信托有(yǒu)限责任(rèn)公司(sī)成为(wèi)了唯(wéi)一股东，后(hòu)者由中国信达资产管(guǎn)理股份有限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作为房地(dì)产开发商，相(xiāng)较其他房(fáng)企，中赫集团既没有很大规(guī)模，也没(méi)有很高的国(guó)民知名度，但却在北京豪宅圈留下一个(gè)个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团进入北京的(de)第一个豪宅项目，2011年，中赫置地(dì)推出(chū)钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平(píng)米(mǐ)的天价，成为当时京城最贵的楼盘，引发了市场强烈震(zhèn)惊。

　　随(suí)后(hòu)开发的(de)万柳书院，更是被(bèi)誉为(wèi)“北(běi)京(jīng)海(hǎi)淀顶端豪(háo)宅(zhái)”。2012年，中(zhōng)赫置(zhì)地(dì)以(yǐ)26.3亿(yì)元(yuán)，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房企手中，抢(qiǎng)下了北京(jīng)万柳地块(kuài)，成为北京当(dāng)年的(de)“双(shuāng)料地王”。很快，万柳书院就以神秘(mì)高端的姿态杀入市场，无论是一块块从(cóng)荷兰运回来的灰砖垒起来的五米高墙，还(hái)是(shì)每棵(kē)成本超6万(wàn)的成年银杏(xìng)树，还(hái)是每平(píng)米20万元的价格，都令(lìng)业(yè)内外震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这句顺口(kǒu)溜中(zhōng)，就(jiù)可(kě)看出其在北京豪宅(zhái)圈(quān)的(de)地位。2014年末上(shàng)市的它，对手是当时有名的融创观(guān)澜(lán)嘉苑、佳兆业(yè)广场、恒大华府等(děng)，现如今，它远远超过这些对手(shǒu)。

　　去年，万柳(liǔ)书院(yuàn)一套300平米(mǐ)的法拍(pāi)房，最终成交(jiāo)价1.09亿、单价(jià)达(dá)到(dào)惊人(rén)的36万元(yuán)/平米，说明万柳(liǔ)书院虽(suī)然已经推出了8年之(zhī)久(jiǔ)，但其依旧在北京(jīng)豪宅(zhái)圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了不少(shǎo)知(zhī)名人士，如(rú)知名演员宋丹丹(dān)，就住在钓鱼台七号(hào)院。而柳传志、丁磊等(děng)知名商业大(dà)佬则居住在(zài)万(wàn)柳书(shū)院。

　　几大(dà)豪宅(zhái)的(de)成功奠定了中赫集(jí)团的(de)“高端路(lù)线”，也因(yīn)此(cǐ)，它被外(wài)界贴上了，“卖北京城最(zuì)贵的房(fáng)，拿北京城(chéng)最贵的地”，“做(zuò)地产中的‘劳(láo)斯莱(lái)斯(sī)’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在豪(háo)宅开发商光环的背后，这个地产(chǎn)界“劳斯莱(lái)斯”却多次成为被执行人(rén)，被执行(xíng)标的高达11亿。

　　今(jīn)年年初，因为履行能力(lì)而(ér)拒不履(lǚ)行生效法(fǎ)律文书确定义务，中赫(hè)集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国(guó)安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其实是有(yǒu)迹可循的。

　　事(shì)实上，早在(zài)今年年初“万柳(liǔ)书院少爷”走红之时，深(shēn)蓝财经(jīng)就曾深挖出(chū)背(bèi)后的中赫(hè)集团(tuán)，发现其深陷财务(wù)危机。

　　从知(zhī)名(míng)豪(háo)宅的(de)开发(fā)商到(dào)沦为“老(lǎo)赖”，中(zhōng)赫集团实控(kòng)人周金辉的人(rén)生轨迹(jì)跟(gēn)着急转(zhuǎn)直(zhí)下。而(ér)追根溯(sù)源，这个转折点(diǎn)，就在于收购北(běi)京(jīng)国安(ān)。

　　近十年来，房企(qǐ)纷纷开始(shǐ)了多元化转(zhuǎn)型(xíng)，但转型之(zhī)路(lù)并(bìng)不好走。早在2008年开始，中赫集团就(jiù)尝(cháng)试过多元化业务，先(xiān)后进军能源市场、团(tuán)购网站，但最终都(dōu)惨淡收场。最终，周(zhōu)金辉(huī)将转型的目光(guāng)，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金(jīn)服与IDG资本退出后，中(zhōng)赫集团以35.5亿元参股(gǔ)国安足球俱乐(lè)部(bù)64％股权，成为国(guó)安(ān)的(de)新东家。接着在2021年6月，中赫集团(tuán)从(cóng)中信集(jí)团手中拿下北京国安俱乐部36％股(gǔ)权，至此拿下北(běi)京(jīng)国安俱(jù)乐部全部股权。如果(guǒ)北京(jīng)国安的估值一直(zhí)没(méi)变，那么(me)中赫(hè)集团拿(ná)下北京国安，总计花费了约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人(rén)也许会感(gǎn)叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这样(yàng)，中赫为什么又(yòu)要质押股权(quán)呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集团及(jí)其实控人(rén)周金辉夫(fū)妇将其手中的中赫集团股份质押陆续质押，据企查查(chá)显示，目前(qián)中(zhōng)赫集团(tuán)共有11条股权出质(zhì)记录。质权人(rén)包(bāo)括海金商(shāng)业(yè)保理、北(běi)京(jīng)建工、山东国(guó)际信托、中融信托(tuō)、中信建设等(děng)。

　　这(zhè)与入(rù)主北京国安(ān)的时间(jiān)完全吻合(hé)。

　　然而，入(rù)主北(běi)京国安后，不仅国安的经营状况没有得到改善，中赫集(jí)团也被(bèi)拉入泥(ní)淖。

　　据北京产权交易所官网(wǎng)信息显示，2020年(nián)，北京国安足球俱乐部实现营业收入(rù)1.03亿元(yuán)，净(jìng)利(lì)润-12.09亿元(yuán)。截(jié)至2020年末，该俱乐部(bù)资产总计5.38亿元，总(zǒng)负(fù)债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫(hè)集团和周金辉夫妇还在持(chí)续(xù)质押手(shǒu)中的中赫集团股份，但国安和中赫防碍哪个字错了，防碍哪个字错了并改正的经营状(zhuàng)况却持续(xù)没有好转。

　　不仅中赫(hè)集团被5次列被执行人，执行标的(de)高达(dá)11亿，北京国(guó)安也3次(cì)与中赫集团、中赫(hè)置地(dì)、及中赫集团股东周金辉、李彩防碍哪个字错了，防碍哪个字错了并改正霞等共(gòng)同成为被(bèi)执行(xíng)人，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因(yīn)为履行能力而拒(jù)不履行生(shēng)效法(fǎ)律文书确定义(yì)务，上述被执行人成为(wèi)“老赖”。只有北京国(guó)安，目前幸(xìng)免于难。不过在实控人都成为(wèi)老赖的情况下，被执行10个多亿的北京国安(ān)，又如何(hé)能(néng)独(dú)善其身(shēn)？

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