万柳书(shū)院，暴雷(léi)了。

　　今年年初(chū)“万柳少爷(yé)”的意(yì)外走(zǒu)红，让这个位于北(běi)京海淀的豪宅(zhái)被全国(guó)知晓，其背后(hòu)曾宣称要做地产界“劳斯(sī)莱斯”的神秘开发商(shāng)——中(zhōng)赫集团，也被(bèi)拉向台前。

　　而如今(jīn)，万柳书院再次受(shòu)到舆论关注，起(qǐ)因中(zhōng)赫集(jí)团成了共同债务人被中国信达追(zhuī)债(zhài)，中国信达为(wèi)了收回钱(qián)款不得不将中赫抵押的75套万(wàn)柳书院豪(háo)宅拍卖(mài)。可问(wèn)题是(shì)，这(zhè)些房子早已(yǐ)售(shòu)出(chū)，业主并非(fēi)中赫(hè)集团，那些(xiē)真正斥巨资购入(rù)房(fáng)产的有钱(qián)人(rén)，房(fáng)子现在(zài)莫名奇(qí)妙地被拍卖，算是(shì)被(bèi)割(gē)了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看到这些业主的维(wéi)权信息，难怪有网(wǎng)友调(diào)侃(kǎn)：“富人被割(gē)韭菜的时候，他们(men)的姿势都那么优雅。”

　　不过(guò)事件背(bèi)后，可能没你想(xiǎng)象的那么简(jiǎn)单(dān)。

　　1

　　富人(rén)被精准收割？

　　最惨的可能(néng)还是债主

　　“北(běi)京(jīng)豪宅的尽头(tóu)是万(wàn)柳(liǔ)书院”，但谁(shuí)都没想到，这个位于海淀(diàn)核心区位，名(míng)校环绕的(de)顶级豪宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日，有(yǒu)网友发现，中国信(xìn)达在京(jīng)东拍卖(mài)上，上架了“北京赫华恒瑞房(fáng)地产(chǎn)开发有限(xiàn)公司不良(liáng)债权转让项目”，债(zhài)权总额(é)高(gāo)达(dá)近47亿，该(gāi)项(xiàng)目的(de)抵押物(wù)中，包(bāo)括75套万柳(liǔ)书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述(shù)不良债(zhài)权转让项目(mù)的处置主体是中国信达资产管理股份有限公(gōng)司北京(jīng)市分公司（下称中国信达北分），处置(zhì)的是对北京赫华恒瑞房地产开发有限公司（下称(chēng)赫(hè)华(huá)恒(héng)瑞）的不良债权。截至(zhì)2023年(nián)1月31日，债权金额约(yuē)为46.95亿元人(rén)民币，其中债权本(běn)金37.50亿(yì)元。中赫集团有限公司是共同(tóng)债务人(rén)。目前(qián)，该(gāi)项目(mù)已有(yǒu)1万次围观，35名意向(xiàng)人。

　　从表面上看，这(zhè)就是一(yī)起中国信(xìn)达北分(fēn)讨债(zhài)的(de)故事，但(dàn)实际上(shàng)，75套(tào)豪宅的(de)背后暗藏秘密。

　　据此前媒(méi)体(tǐ)报道，万(wàn)柳书(shū)院总共301户(hù)，而且(qiě)早已售罄。如果(guǒ)该报道属实，说明这(zhè)些房子(zi)实际上都是卖出去了的，是有(yǒu)人住的。

　　那(nà)为什么中国(guó)信达的(de)拍卖(mài)页面(miàn)上又注明这75套房子是“未出售”的状态(tài)呢？只能说(shuō)明这些房子根(gēn)本(běn)没有网签，也没有房产证！

　　第一财(cái)经(jīng)的报道证实了上述内容。有豪宅中介(jiè)透露(lù)，中(zhōng)赫(hè)集团早就把这(zhè)75套房子抵押(yā)出去，现在(zài)还(hái)没资金解抵押(yā)，所以不能网签、没办房本。

　　作(zuò)为海(hǎi)淀的顶(dǐng)级(jí)豪(háo)宅，最强学区房(fáng)，万(wàn)柳书(shū)院的业主基(jī)本都是北京(jīng)的高端人士，柳传志、丁磊等知名商业(yè)大佬也是万柳书院的业主。另据(jù)地产自媒(méi)体“地产八卦(guà)女”爆料(liào)，万柳书(shū)院的业主中，还有不少中赫集(jí)团的高管、合(hé)作伙(huǒ)伴(bàn)、亲(qīn)戚朋(péng)友等(děng)。

　　由此(cǐ)，不少网友感叹，“富人也被(bèi)精准收割了(le)！”

　　不过，如果这些业主确实(shí)已(yǐ)经支(zhī)付价款并实际占(zhàn)有，那么，中(zhōng)国信达转让(ràng)这笔不良债权回本的(de)愿望，或(huò)将泡(pào)汤。这次拍卖损失最大(dà)的，没(méi)准还是债主中国信达。

　　根据相(xiāng)关法律规定(dìng)，民事执行中(zhōng)，业(yè)主已经支付价(jià)款并实际占有(yǒu)，但未(wèi)办理(lǐ)过户手续(xù)的，如果业主没(méi)有(yǒu)过错，人民(mín)法院(yuàn)不得查封、扣(kòu)押、冻结，已经查(chá)封的(de)可以向法(fǎ)院提出(chū)执行异议(yì)申请，请求法院解除查封，同时可以联(lián)合起诉开发(fā)商，要求退还购(gòu)房(fáng)款张含韵当年发生了什么事，张含韵以前发生什么事或办理房产证(zhèng)，并承担(dān)违约责任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民法院(yuàn)报公布《最高人民法院关(guān)于商品(pǐn)房消费(fèi)者权利保护问题的批复》，以司(sī)法解释的方式明确(què)了购房人(rén)的优先权：

　　商品房(fáng)消(xiāo)费者以居住为目的购买房屋并已(yǐ)支付全部价(jià)款，主张其房屋交(jiāo)付请求(qiú)权优(yōu)先于(yú)建设工程价款优(yōu)先受偿(cháng)权(quán)、抵押(yā)权以及其(qí)他债权的，人(rén)民法(fǎ)院应当予以支持。只支付了部(bù)分价(jià)款的商(shāng)品房(fáng)消费(fèi)者(zhě)，在一(yī)审法庭辩(biàn)论终(zhōng)结(jié)前已(yǐ)实际支付剩余价款的，可以适用(yòng)前(qián)款(kuǎn)规(guī)定。

　　也就是说(shuō)，如果这75套(tào)房子均为“已售(shòu)未网(wǎng)签(qiān)”，那么这笔不良债权，实际上是个烫(tàng)手山(shān)芋。可能(néng)不(bù)仅不能卖出去回本，抵(dǐ)押的(de)这75套房(fáng)子，还会被业(yè)主讨(tǎo)回去。

　　中国(guó)信(xìn)达，将会赔了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地(dì)产界的(de)“劳斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这(zhè)次债权公司(sī)中国信达申请不(bù)良债(zhài)权转(zhuǎn)让，可以追(zhuī)溯(sù)到金(jīn)谷(gǔ)信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目前中(zhōng)国信达已经成为(wèi)赫华恒瑞唯一(yī)股东。但此前，赫华(huá)恒(héng)瑞(ruì)为中(zhōng)赫集团旗下(xià)子公司。2019年4月22日，中赫集团、中(zhōng)赫(hè)置(zhì)地等选择退出(chū)了赫华恒瑞的股(gǔ)东行列，中(zhōng)国金(jīn)谷国际信托(张含韵当年发生了什么事，张含韵以前发生什么事tuō)有限责任公司成为了唯一股(gǔ)东，后者由中国(guó)信达资产管理股份有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发商，相较其他房企，中赫(hè)集团既没有很(hěn)大(dà)规模，也没有很高的国民知(zhī)名度，但却在(zài)北京(jīng)豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作(zuò)为中赫(hè)集团进入北京的第(dì)一个(gè)豪宅(zhái)项目，2011年(nián)，中赫置地推出钓(diào)鱼岛七号院(yuàn)3号楼，高达30万/平米(mǐ)的天价，成为当时(shí)京城最(zuì)贵的楼(lóu)盘，引发了市场强烈震(zhèn)惊。

　　随(suí)后(hòu)开发的(de)万柳(liǔ)书院(yuàn)，更是(shì)被誉为“北京海(hǎi)淀顶端豪宅(zhái)”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科等大(dà)型知名房企手中，抢下了(le)北(běi)京(jīng)万柳地块，成为北京当年的“双料地王”。很快，万柳书院就以(yǐ)神秘高端(duān)的姿态杀入(rù)市场，无(wú)论是一块块从荷兰运(yùn)回来的灰砖垒起来的五米高(gāo)墙，还是每棵成本超6万的(de)成(chéng)年(nián)银杏树(shù)，还(hái)是每平米20万元的价(jià)格(gé)，都令业内外震(zhèn)撼(hàn)不已。

　　“万柳的(de)墙、西(xī)宸的缸、霄八的顶儿(ér)、融(róng)创的湖(hú)、紫(zǐ)辰院(yuàn)的(de)树、北平府的院儿。”从这句顺(shùn)口溜中(zhōng)，就可(kě)看出其(qí)在北京豪(háo)宅圈(quān)的地(dì)位。2014年末(mò)上市(shì)的(de)它，对手是当(dāng)时有名的融(róng)创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆业(yè)广场(chǎng)、恒大华府等，现(xiàn)如今，它远(yuǎn)远超过这(zhè)些(xiē)对手。

　　去年，万柳书院一套(tào)300平米(mǐ)的法(fǎ)拍房，最终成交价(jià)1.09亿、单价(jià)达到惊人的36万元/平米，说(shuō)明万柳书院虽然(rán)已经推出(chū)了(le)8年之久，但其依旧在北京豪宅圈备受(shòu)追捧。

　　中赫(hè)集团开发的豪(háo)宅，也吸引了不少知名(míng)人士，如知名演员宋(sòng)丹(dān)丹，就住在钓鱼台七号院(yuàn)。而柳(liǔ)传志、丁磊等知(zhī)名商业大佬则居住在万柳(liǔ)书院。

　　几大(dà)豪(háo)宅的成功(gōng)奠定了中(zhōng)赫集团的“高端路线(xiàn)”，也因此，它(tā)被外(wài)界贴上了，“卖北京城最贵的房(fáng)，拿北京城最(zuì)贵的(de)地”，“做(zuò)地产中的‘劳斯莱斯’”的(de)标(biāo)签。

　　但隐藏在豪宅开发商光(guāng)环的背后，这个地(dì)产界“劳斯莱斯”却多次成为被(bèi)执行人，被执行标(biāo)的高达(dá)11亿。

　　今年年初(chū)，因为履行(xíng)能(néng)力而拒(jù)不履(lǚ)行生效法律(lǜ)文(wén)书确定义务，中赫(hè)集团(tuán)正式(shì)成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北(běi)京国安坑了？

　　中赫集团(tuán)如(rú)今沦落(luò)到(dào)这个地步(bù)，其实(shí)是有迹可循的。

　　事(shì)实上，早在今年(nián)年初“万柳书院少爷”走红(hóng)之时，深蓝财经就曾(céng)深挖出(chū)背后(hòu)的中赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从知名(míng)豪(háo)宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集团实(shí)控人周金辉的人生轨迹跟着急转直下。而追根溯源，这个转折点，就在于收购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元(yuán)化转型，但转型(xíng)之路并不好走。早(zǎo)在2008年(nián)开始，中赫集团就(jiù)尝试过多元(yuán)化业务，先(xiān)后进军能源市场、团购网站，但最终都惨淡收场。最终，周金辉将转型的目(mù)光，放到(dào)了体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服(fú)与IDG资本退出(chū)后，中赫(hè)集(jí)团以35.5亿元(yuán)参股国安足球俱乐(lè)部64％股权，成(chéng)为国安的新东家(jiā)。接着(zhe)在(zài)2021年6月，中赫(hè)集团从(cóng)中信集(jí)团(tuán)手中拿下北京国安(ān)俱乐部(bù)36％股(gǔ)权，至此拿下北京国安俱乐部全部股权。如果北京国安的估值一直没(méi)变，那么(me)中赫集团拿下北京(jīng)国安，总(zǒng)计花(huā)费了约(yuē)55.5亿(yì)。

　　看(kàn)到这里，有人也许会感(gǎn)叹：卖(mài)豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这样，中赫为(wèi)什(shén)么又要(yào)质(zhì)押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来(lái)，中(zhōng)赫集(jí)团及其(qí)实控人周金辉(huī)夫妇将其手中的中赫(hè)集团(tuán)股份(f张含韵当年发生了什么事，张含韵以前发生什么事èn)质押陆续(xù)质押(yā)，据企(qǐ)查查显(xiǎn)示，目前中赫集团共有11条(tiáo)股权出质记(jì)录。质权人包括(kuò)海金(jīn)商业保理、北(běi)京建工(gōng)、山东国际(jì)信托、中融信托、中信建(jiàn)设(shè)等。

　　这与(yǔ)入主北(běi)京(jīng)国安的(de)时间完(wán)全(quán)吻合。

　　然而，入主北京国(guó)安后(hòu)，不(bù)仅国安的(de)经营(yíng)状况(kuàng)没有得到改善，中(zhōng)赫集团也被拉(lā)入泥淖。

　　据(jù)北京(jīng)产权交(jiāo)易所官(guān)网信(xìn)息显示(shì)，2020年(nián)，北(běi)京国安(ān)足球俱乐部(bù)实现营业收入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该俱乐(lè)部(bù)资产(chǎn)总计(jì)5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资金压力，中赫(hè)集团和周金辉夫(fū)妇还(hái)在持续(xù)质押手中(zhōng)的中赫集团股份，但(dàn)国安(ān)和中赫的经营状况却持(chí)续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中(zhōng)赫集(jí)团被5次列被执行人，执行标的高达(dá)11亿(yì)，北京国安也3次与(yǔ)中赫集(jí)团、中赫置地、及中赫集团股东周金辉、李彩(cǎi)霞(xiá)等共同成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履行能(néng)力而拒不履行生效(xiào)法律文(wén)书确定义务，上述被执(zhí)行(xíng)人成为“老赖”。只有(yǒu)北(běi)京国安，目前(qián)幸(xìng)免(miǎn)于难。不(bù)过在实控人都成(chéng)为老赖的情况(kuàng)下(xià)，被执(zhí)行10个多亿的北京国安，又如何能独(dú)善其(qí)身？

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