文(wén)：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售制了。 1月17日(rì)召开的全国住房和(hé)城乡(xiāng)建设工作会议提(tí)出“有条件的可以进行现房销售”，不足一个月时间(jiān)，已(yǐ)有山东、安徽、河(hé)南、四川、广(guǎng)东等地(dì)明确表态(tài)，试(shì)点现房(fáng)销售。

　　1、是(shì)该取消商品房预售制(zhì)了，用你的钱，建(jiàn)你的房子(zi)，还(hái)烂(làn)尾(wěi)了，这是对购房者的不公平(píng)。以后谁(shuí)有(yǒu)钱(qián)谁(shuí)建房，没钱(qián)没实力的别建了，不能把包袱(fú)甩给老百姓和(hé)社会，这是房地产从大开发时代步(bù)入高质量发展阶段的必然趋势，也是对购房(fáng)老(lǎo)百(bǎi)姓的最大(dà)保护。98年房改时，全国(guó)缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现在全(quán)国(guó)套户比(bǐ)超过1，从大开发进(jìn)入存量时(shí)代(dài)，对购(gòu)房民众不公(gōng)平的(de)预(yù)售制已经过时了，该取消了(le)，改为现房销售。以后(hòu)一(yī)手交(jiāo)钱(qián)，一(yī)手交房，天经(jīng)地义。当然二次房改(gǎi)是个(gè)技术活(huó)，兼顾(gù)化解停贷(dài)、复工(gōng)保交(jiāo)楼、重组房企债务(wù)、恢复市场信心以(yǐ)及长效机(jī)制，长效机(jī)制(zhì)四大关键(jiàn)是推动城市(shì)群战略、人地(dì)挂钩(gōu)、金融中性稳定(dìng)和房(fáng)地(dì)产税(shuì)。如果按照经(jīng)济规(guī)律(lǜ)办事，中国一定能实现房地产软着(zhe)陆和长期平稳(wěn)健康(kāng)发(fā)展(zhǎn)，跨过(guò)这道关(guān)，解好这道(dào)世界难题。

　　2、为(wèi)什么要(yào)取消预售(shòu)制、改为现房销售？大家想(xiǎng)想，绝大部分商品(pǐn)是一(yī)手交(jiāo)钱一手交货，预售(shòu)制是(shì)对购买者的单方面不公平制度(dù)，购房老百(bǎi)姓几(jǐ)乎(hū)承担了所有商品不能交(jiāo)付的(de)风(fēng)险。从个人层面看(kàn)，预售(shòu)制对购房者非(fēi)常不公平，比如，交(jiāo)房(fáng)等(děng)待(dài)期一般(bān)为两(liǎng)年(nián)，在此期间，购房者不(bù)仅(jǐn)承担银行利(lì)息，还要承担延迟交房、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚至(zhì)不能交房的风(fēng)险(xiǎn)。从行业(yè)层面(miàn)看，预售(shòu)制助推(tuī)部(bù)分(fēn)房企过度举债、高杠杆(gān)扩张，若遇到下行周期，会引发资金链断裂(liè)、项目搁置等系(xì)列风险(xiǎn)。取(qǔ)消预售制，改为现房销售，这样有助于(yú)落实中央房(fáng)住(zhù)不炒精神、有助于保障(zhàng)购房老百(bǎi)姓权益、有助于房企(qǐ)稳(wěn)健发展，一(yī)举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制(zhì)度怎么(me)来的？国外什么(me)情况(kuàng)？简单科普(pǔ)一下(xià)：商(shāng)品房(fáng)预(yù)售最早源于中国香港，俗称(chēng)卖楼(lóu)花，卖期(qī)房(fáng)，是一种开发商放(fàng)杠杆(gān)的方式。98年房改(gǎi)，由于商品房短缺，房企缺(quē)资金，借鉴中(zhōng)国香(xiāng)港，引(yǐn)入了商品房(fáng)预(yù)售制度(dù)。其(qí)实，当前(qián)世界不(bù)少国家存在预(yù)售制。但(dàn)是，重点来了！发达国家一般有(yǒu)严格的监管(guǎn)保障措施，开发商在项目获得政府批准后才可以开始(shǐ)销售(shòu)，买家在购买(mǎi)期房后并非像中国(guó)一样在支付完(wán)首付款后从银(yín)行一次性贷款支付剩余全部房款(kuǎn)，而是根据开发商工程(chéng)进度在(zài)完全(quán)交(jiāo)房前进行分期支付。所以，预售制度是需要严格的资金监(jiān)管、分期支付以及违(wéi)约处(chù)罚措施作为保障(zhàng)的，如果没有这(zhè)些保障措施，一定会触(chù)发风险，对购房民众不公(gōng)平，所以不(bù)如(rú)借机取消预售制度，以后改为现(xiàn)房销(xiāo)售。客观讲预售制(zhì)度有一定历史阶段性，现(xiàn)在(zài)中(zhōng)国住(zhù)房进入存量时(shí)代，取消预(yù)售制(zhì)度有(yǒu)助于降负债(zhài)降杠杆，不再把(bǎ)烂(làn)尾(wěi)风险甩给老百姓和社会，当(dāng)然(rán)这(zhè)需(xū)要配套房企债(zhài)务重组、复(fù)工保(bǎo)交楼、恢复市(shì)场信(xìn)心和(hé)房地产(chǎn)长效机制。这是(shì)个技术活，只要坚持市(shì)场化改革(gé)，中国(guó)一(yī)定能化(huà)解这个难题，让房地产回归实(shí)体(tǐ)经(jīng)济和居(jū)住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预售(shòu)制，改为现房(fáng)销售，开发商将拼(pīn)的不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而(ér)是所见即所得(dé)的过(guò)硬的产品质量和(hé)诚信，这才(cái)是对购房民众(zhòng)的最(zuì)根本最实质(zhì)的保障，这(zhè)样将极(jí)大的提升(shēng)开发商的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币。所有商业的本(běn)质(zhì)是向(xiàng)善，是以(yǐ)客户为中心，房地产也不能例(lì)外，老百姓买房(fáng)子是天大的事(shì)，烂(làn)尾(wěi)毁三代，好(hǎo)房幸福(fú)一(yī)家人。从这(zhè)个角度，取消预售(shòu)制(zhì)、实施现房销(xiāo)售是实现老百姓安居乐业、社会长(zhǎng)治久安、行业企(qǐ)业健康发展的(de)重大(dà)措施。在当(dāng)前的情(qíng)况(kuàng)下，取消预(yù)售制要结(jié)合(hé)稳(wěn)楼市、房地产软着(zhe)陆、打通金融支(zhī)持当期三好(hǎo)生、新模式等综合(hé)施策。

　　作者十年前在国(guó)务院发展研究中心参与财税改革(gé)方案研(yán)究时，对预(yù)售制(zhì)、房(fáng)地(dì)产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过长期系统(tǒng)的(de)专项研究。（参考后来(lái)形成的专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国(guó)内地商品(pǐn)房预售制的(de)前世(shì)今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背(bèi)后潜藏的(de)风险确(què)实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三(sān)方全程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证(zhèng)取得(dé)房款

　　2.2 德国(guó)：可零(líng)首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范(fàn)期房(fáng)交易立法(fǎ)，设置期房预(yù)付款(kuǎn)保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监(jiān)管，享1年(nián)保修期后付(fù)尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文(wén)

　　1 中国内地(dì)商品房预(yù)售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　二十世纪五十(shí)年代在中国香港，楼宇出租是地(dì)产行业盛行的方式，但有着(zhe)转让难、出租资(zī)金周转期长(zhǎng)等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未推行公共房屋制度，许(xǔ)多人栖身(shēn)于木屋或者其他临时住宅，住房的需求(qiú)是相当(dāng)高，不(bù)过大(dà)多数居(jū)民的储蓄(xù)很少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为单(dān)位，需要雄厚的资金实力(lì)才(cái)能购买。虽然楼(lóu)宇出租是中国(guó)香港地产行业盛行(xíng)的方(fāng)式，但有(yǒu)着转让难、出(chū)租资金周转期(qī)长等问题。针(zhēn)对这一系列问题，不少地产商开始(shǐ)探求新(xīn)的方(fāng)式，如把楼宇(yǔ)契约(yuē)切开(kāi)，即“分契(qì)”，然后将楼宇分(fēn)层出售(shòu)。这模式一经推行(xíng)，购买楼宇的市民数量有所增加(jiā)，开发商资金周转加快(kuài)。

　　在分层(céng)出售(shòu)的基(jī)础上，将“按揭”模式引(yǐn)入房(fáng)地产销售，霍(huò)英东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英东创办立信置(zhì)业有限公(gōng)司，凭借商业直觉和多年经营杂货铺(pù)、海上驳运(yùn)业务(wù)的经验(yàn)，对于(yú)商品(pǐn)流通(tōng)、资金周(zhōu)转有着独到的见解，在(zài)努力(lì)寻求方法加(jiā)快自身资金(jīn)周转。当(dāng)时(shí)其在购下(xià)九龙(lóng)的(de)一块地盘(pán)后(hòu)，除了分层(céng)出(chū)售、还印发售楼说明书，上有文字详(xiáng)尽说明楼(lóu)宇的(de)地势环境、建筑材料、分层价格、订(dìng)购方法等。此外，“卖楼花(huā)”是另外一(yī)个亮点，即先收取(qǔ)买家(jiā)的(de)订金，采(cǎi)用类似租金(jīn)的分期付(fù)款形式，等新楼(lóu)落成时，收齐买(mǎi)家的钱(qián)，买家就拥有了自己的(de)房产。这种方式(shì)减(jiǎn)轻了民众购房的资金压力，加速了(le)房屋(wū)的建(jiàn)造(zào)和(hé)销售，也解决了(le)制造商的资金问题，降低投资风险，在当时可谓是“双赢”的(de)举(jǔ)措。“预售楼花+分(fēn)期付款(kuǎn)”的(de)销售模式成为当时中国(guó)香港房(fáng)地产(chǎn)市场的一大特色，纵(zòng)观(guān)中国香(xiāng)港房(fáng)地产市场的改革，“卖楼(lóu)花”模式高效率(lǜ)地解决了(le)核心(xīn)的住房供不应求(qiú)的问题，使(shǐ)房市(shì)发展进入新阶段。

　　预售楼(lóu)花模式推动了中国香港(gǎng)楼市几十年(nián)繁(fán)荣，但(dàn)期间也出现过“烂尾(wěi)楼”的情况(kuàng)，但监管部(bù)门不断(duàn)完善(shàn)、规范(fàn)化，建立健(jiàn)全的监(jiān)管(guǎn)机制，促进市场健康发展(zhǎn)。例(lì)如，1960年，位于大角咀的一(yī)个(gè)楼盘因建(jiàn)筑(zhù)费用(yòng)超支停工，出(chū)现“烂尾”情况。在(zài)1961年(nián)后，中国香港(gǎng)管理部(bù)门提升(shēng)了对于预售楼花制度的监(jiān)管，即要求开发商(shāng)在预(yù)售前，确保地价款已经全部支付，还要证明自身有资金等能力把项(xiàng)目完成，资金需放入律师所托管，支取(qǔ)时需律所和建筑师的核准。为了(le)防止开发商(shāng)、律所、建(jiàn)筑师等造假，套取监管(guǎn)账户资金，中国香港要求律师行在银行开设的信托账户（监管账户）、开发商(shāng)操作等采取(qǔ)全透(tòu)明化机制，且银行(xíng)的责任上升，如(rú)出现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行(xíng)将成最(zuì)大风(fēng)险方，后续(xù)需自身推(tuī)动项目完工。随(suí)着监管(guǎn)体系逐步完善，出现(xiàn)“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预(yù)售制(zhì)”

　　二十世纪九十年代，中国(guó)内地面临住房需求(qiú)大和供给量短缺问题，引入“卖楼(lóu)花”制度。建国以来(lái)，中国内地优先发展重(zhòng)工业，强调(diào)基础建设，这一导向使前期发展工业化的进程大(dà)于城市化进程(chéng)，唯有解决住房基(jī)础等城市化(huà)配套问题，才能进(jìn)一步推进城(chéng)市(shì)化。但当时推行的(de)是“统一(yī)管(guǎn)理，统一(yī)分配，以租养房”的福利分房(fáng)制(zhì)度，住(zhù)房市场(chǎng)发展(zhǎn)起步较晚、增(zēng)速较慢(màn)，福利分房(fáng)制度也出(chū)现了(le)分配(pèi)不公(gōng)、效(xiào)率低、配套差等问题，因此福利分房(fáng)制(zhì)度不再适(shì)用于当(dāng)时的国情。叠加(jiā)房地(dì)产市(shì)场(chǎng)面临商品房的(de)需求量大，而社(shè)会缺少大型房地产开发商，商品房供应(yīng)量(liàng)小的困(kùn)境，此时引入中(zhōng)国香港的“卖楼花”模式无疑是对内(nèi)地房(fáng)地产市场的一针强(qiáng)心(xīn)剂。从(cóng)1994年起，中国内(nèi)地(dì)逐步引进中国(guó)香港(gǎng)预售商品房制(zhì)度，先后(hòu)出台多项文(wén)件(jiàn)，大(dà)力支持国内房地(dì)产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步(bù)深化城镇住房制度改革，加快(kuài)住房(fáng)建(jiàn)设的(de)通知》文件(jiàn)，决(jué)定(dìng)停止住房无(wú)偿实物分配，逐(zhú)步实行(xíng)住房分(fēn)配货币化(huà)、住房(fáng)供给(gěi)商(shāng)品化、社会化的(de)住房新体制，从计划经济(jì)下(xià)的福利(lì)分房(fáng)转(zhuǎn)向市场经济(jì)的(de)商(shāng)品(pǐn)房。房地(dì)产(chǎn)市场采(cǎi)用预(yù)售制，允许开发商(shāng)卖期(qī)房，解决了房企缺少资金和开发时间周期长的(de)两大(dà)难题，开发商以预售款撬动(dòng)下(xià)一(yī)个项目的开(kāi)发，形(xíng)成(chéng)滚(gǔn)动开发模式，住房供应速(sù)度(dù)加快(kuài)。自此中国(guó)内地开始房改货币(bì)化(huà)，中国(guó)人(rén)民(mín)银行等多(duō)方迅速出台相(xiāng)关的信贷政(zhèng)策，支持购房者(zhě)，极大作(zuò)用推(tuī)动了房地产(chǎn)市场的发展。

　　引入中(zhōng)国香(xiāng)港“卖楼花”模式后，经调整形(xíng)成契(qì)合中国内地(dì)的商品房预售制度。预售制(zhì)的初衷是为了(le)缓解房企资金压(yā)力，加快城(chéng)镇住房建设。具体来说(shuō)，是指房(fáng)地产(chǎn)开发企业将正在建设中(zhōng)的房屋预(yù)先(xiān)出售(shòu)给购(gòu)房者(zhě)，由(yóu)购房者支付定金或(huò)房款的行为。区别于中国香港，在中国内地实践过(guò)程(chéng)中，商品房(fáng)预(yù)售流程为：房地产开发商(shāng)办(bàn)理预售许可证-签订(dìng)商品房买卖合同(tóng)-进行备案登记和预告(gào)登(dēng)记-交付房屋。在(zài)购(gòu)房过程中(zhōng)，购房者需(xū)要一次(cì)性付清首付款，并采用银行贷款的(de)形式一次性付清(qīng)剩余房(fáng)款，换言之，房(fáng)屋未建成，开发商可(kě)能已拿(ná)到(dào)了全部(bù)购房(fáng)款，这(zhè)点与中国香港的(de)按(àn)照工(gōng)程进度付款有所不同。对中国内地的开发商而言，预售(shòu)制商品(pǐn)房也(yě)开启了高周转、高杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制(zhì)推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作(zuò)为中国内地商(shāng)品(pǐn)房销(xiāo)售的最主要(yào)方式(shì)，预售制极大缩短(duǎn)房企现金(jīn)回笼周期，同时增(zēng)加市场商品房(fáng)供应，推动了城(chéng)镇化发展进程。预售制在过(guò)去20多年(nián)对中国内地房地产市场的稳(wěn)步发展起到了重(zhòng)要作用，不仅解决(jué)了(le)房地产市场(chǎng)快速发展阶(jiē)段的资金需求，也提高了居民(mín)居住水平，中国内地城镇居民从筒子(zi)楼住到住宅小区，从(cóng)全民蜗居(jū)到基本适居，住房(fáng)事(shì)业取得巨(jù)大进(jìn)步(bù)，数十(shí)年(nián)时间走(zǒu)完(wán)发达国家几百(bǎi)年城镇(zhèn)化(huà)路(lù)程。改革开(kāi)放以来，城镇化进程进入快(kuài)速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年(nián)间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积(jī)由7438平方(fāng)公里(lǐ)增长至60721平(píng)方(fāng)公(gōng)里，增(zēng)长7.2倍。根据我(wǒ)们发布的(de)《中国(guó)住(zhù)房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不(bù)到(dào)14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇(zhèn)人均住房建筑面积(jī)从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米，城镇住房(fáng)套(tào)数从约(yuē)3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在(zài)当前已成为中国内地商品房销售(shòu)最主要方式，2005年(nián)中国内地商品住(zhù)宅期房(fáng)销售面积占总销售面(miàn)积的比重为63％，而2021年期(qī)房累(lèi)计销售(shòu)面(miàn)积达15.6亿平(píng)，比重(zhòng)上升至87％。

　　预(yù)售制也推动了中国内(nèi)地房地龙有几个爪 龙有两个根吗产行业(yè)的(de)发展。中国内地房地产历经二十多年长周期繁(fán)荣，行业各项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合增(zēng)速(sù)10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元，累计(jì)上(shàng)涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品房销(xiāo)售面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万(wàn)亿元(yuán)，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快速发(fā)展(zhǎn)，房地产(chǎn)企业(yè)从(cóng)无到有、从国企先行(xíng)到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企(qǐ)业(yè)数量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也(yě)成为拉动中(zhōng)国内地经济高(gāo)增长的火车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房地(dì)产带动的上下游产业链特(tè)别(bié)长(zhǎng)，高(gāo)达50多个行(xíng)业。2020年房地产及(jí)其产业链(liàn)占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房(fáng)地产业增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带动产业链(liàn)占GDP的(de)9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地产对金融、批(pī)发(fā)、建材(cái)的带动最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房(fáng)地产(chǎn)完全拉动的投(tóu)资占(zhàn)全社会固定(dìng)资产投资的51.5％，其(qí)中，房地产开发投资占(zhàn)固(gù)定(dìng)资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产(chǎn)贷款占(zhàn)银行各(gè)项贷款余额的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托等(děng)通道业务，占比超过三分之(zhī)一。从房(fáng)地产融(róng)资存量占(zhàn)社融存量比(bǐ)重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房企大面积(jī)违(wéi)约，将导致银行不良率大(dà)幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠(qú)道，根(gēn)据我(wǒ)们的《中国(guó)住房市值测算报(bào)告》，2020年中(zhōng)国住房市值为62.6万(wàn)亿美元，大于美国(guó)的33.6万(wàn)亿美元、日本(běn)的10.8万亿美元、英法德三国合计(jì)的31.5万亿(yì)美元。从住(zhù)房市值占股债房市值的(de)比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本(běn)的37％、英(yīng)国的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市值(zhí)的比例(lì)较高，主要(yào)是因(yīn)为(wèi)住(zhù)房市值(zhí)高(gāo)，以及中国资本市场发育尚(shàng)不(bù)成熟，直(zhí)接(jiē)融资比例较低，股票(piào)、债券市值(zhí)较低，居(jū)民(mín)投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背(bèi)后潜藏的风险确实存在，当(dāng)前的负面(miàn)效应愈发凸显。

　　从个(gè)人层面看，绝大部分商品是一(yī)手(shǒu)交钱一手(shǒu)交(jiāo)货(huò)，预售制是对购买者的单方面不公平(píng)制度(dù)，购房老(lǎo)百姓几乎(hū)承担了(le)所有商品不能交付的风险。比如，交房等待期(qī)一般为两年，在此期(qī)间(jiān)，购房者不仅承担(dān)银行利(lì)息，还要承担延迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房(fáng)屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚至不能交(jiāo)房等风险。另外，购房者和开发商之间的购(gòu)房合(hé)同(tóng)、购房者和银行的(de)按揭(jiē)贷款合同是两个独立的合(hé)同(tóng)关系，如果开发商发(fā)生(shēng)违约，购房者只能根据购房合(hé)同向开(kāi)发商(shāng)主(zhǔ)张权力，但依(yī)旧(jiù)需要根据(jù)按揭(jiē)贷款(kuǎn)合同(tóng)按(àn)时向银行进(jìn)行贷款偿还，因此购房者承担的(de)风险较大。

　　从行业层(céng)面看，预售制助推(tuī)部分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，资金若遇(yù)到下行周期，会(huì)引发资金链(liàn)断(duàn)裂(liè)、项目搁置等系(xì)列风险，进行(xíng)影响自身(shēn)信用和(hé)购房者(zhě)对行业的信心(xīn)。

　　从金融(róng)层面看，银行作为(wèi)按(àn)揭贷款的发放方，一旦房(fáng)企因(yīn)为市场波动或经(jīng)营不善，出现资金链断裂(liè)等一系列问(wèn)题，导致“烂(làn)尾”等情况，而房企(qǐ)通过与购房者(zhě)签订的预售合(hé)同和按揭合(hé)同，已经从(cóng)银(yín)行获得房款，如果(guǒ)购房者丧失(shī)还款能(néng)力或(huò)短期不能(néng)还款(kuǎn)等，则(zé)风险(xiǎn)完全由银(yín)行承担(dān)，银行将面临较大的坏账压(yā)力。

　　从监管角度看，购(gòu)房者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂(làn)尾(wěi)”，归根结底(dǐ)两个字那就是“没钱(qián)”，即没钱付工(gōng)程款。在2004版的《城市商品房(fáng)预售管理办法》中明确规定了开发企业预售商(shāng)品(pǐn)房所得款(kuǎn)项应当用(yòng)于(yú)有关的工程建(jiàn)设(shè)，商品房(fáng)预售(shòu)款监管(guǎn)的(de)具体办法，由房地产管(guǎn)理(lǐ)部(bù)门制(zhì)定。但多年以(yǐ)来(lái)全国并没有(yǒu)统(tǒng)一(yī)的预售资金(jīn)监管规定，各(gè)地实行“一城(chéng)一策(cè)”。例(lì)如，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙等城市重点监(jiān)管资金比(bǐ)例(lì)为总预售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥等(děng)城市(shì)则按照项目的建安成本乘以建(jiàn)筑面积或(huò)者项目(mù)工(gōng)程总额(é)报价计算重点资金。而(ér)事(shì)实(shí)是，不(bù)少购房款未进入(rù)监管账户、或进入监管账户后被挪用，导致楼盘没(méi)有资金继(jì)续建设。收(shōu)楼遥(yáo)遥无期，月供却(què)被迫继续还款。那(nà)么，监管(guǎn)账户资(zī)金如何被挪走的？实际上，在(zài)过去房地产(chǎn)大开发时(shí)代的(de)高周(zhōu)转背(bèi)景下，抽调预(yù)售款监管账户资金，是行业“潜(qián)规则”。比如工(gōng)程总承包方，以工(gōng)程(chéng)建(jiàn)设(shè)名义，获得监(jiān)管账(zhàng)户拨付资金，再(zài)由工程方(fāng)将资(zī)金(jīn)转给房企，而拨付的工(gōng)程款(kuǎn)，远超工程进度(dù)所(suǒ)需。通过这些方式套(tào)取的资金，在房企(qǐ)各地项目(mù)间(jiān)流(liú)动，变相加(jiā)杠杆，这样做提供了(le)资(zī)金流动(dòng)性，房企(qǐ)抽调资金(jīn)统筹拿地、还款和楼盘建设，形成(chéng)一种资金循环高周转模式，但一定(dìng)程(chéng)度上把风险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说(shuō)，国(guó)外(wài)商品房预售制(zhì)度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款保护：对(duì)于购房者预(yù)付资(zī)金，一般设有定金或(huò)预付(fù)款保护机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付(fù)款比重(zhòng)：要求(qiú)购房者支付的预付款(kuǎn)比例相(xiāng)对(duì)较(jiào)低，绝大部分房款在房(fáng)屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付(fù)方式(shì)：预(yù)付款(kuǎn)一(yī)般(bān)以(yǐ)定金(jīn)方式支付，或按工(gōng)程进度分期支付，或(huò)二者结合；

　　4）按(àn)揭贷(dài)款方式(shì)：一般采用(yòng)两(liǎng)种方式发(fā)放按揭(jiē)贷款，一(yī)是按工(gōng)程进度付款，按(àn)揭贷款按(àn)照工程进度逐渐发放，购房者开始月供(gōng)；二(èr)是(shì)房屋(wū)交付后发放(fàng)按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为(wèi)预售(shòu)商(shāng)品(pǐn)房提供(gōng)期房(fáng)烂尾保险，在商(shāng)品房出现重大(dà)延(yán)期或重大(dà)缺(quē)陷(xiàn)时(shí)，保(bǎo)障购房(fáng)者权益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋交(jiāo)付质量的保障有两种方(fāng)式(shì)，一是期房由(yóu)政府或第三方验收合格并提供验收(shōu)凭证(zhèng)后，开发商凭验收(shōu)凭证取得购房者支付的房款。二是开(kāi)发商为购房者提(tí)供一定的保修期(qī)，通常1-5年(nián)，保修期满，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预(yù)售资金第三(sān)方(fāng)全程监管(guǎn)，交付(fù)时(shí)开发(fā)商凭验收凭(píng)证取得房款

　　美国期房定金一定(dìng)期限(xiàn)内(nèi)无(wú)条件返还，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付，其(qí)余房款交付后按揭还款(kuǎn)，交付前资金由第三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款(kuǎn)。

　　定(dìng)金(jīn)及首(shǒu)付环节，定金比例一般(bān)为房款的1％-5％，首付比例(lì)最(zuì)低可(kě)低于3.5％，根(gēn)据美国官方数据，2021年美国(guó)平均(jūn)首付(fù)比例为12％。

　　余款支付方面，除(chú)定金或(huò)首(shǒu)付外，购房(fáng)者在房屋(wū)交付(fù)后通过按(àn)揭贷(dài)款支(zhī)付剩余房款。

　　资(zī)金监管方面，美国(guó)为防止(zhǐ)开发商(shāng)挪用资金，购(gòu)房者的定金及首付款(kuǎn)由第三方公证(zhèng)行或(huò)产权(quán)保险公(gōng)司(sī)的信(xìn)托账户监管(guǎn)。如果开发商倒(dào)闭导致楼(lóu)盘烂尾，购房者(zhě)资金可通过(guò)申请仲裁取(qǔ)回(huí)，且不承(chéng)担任何责(zé)任与损失(shī)。而开发(fā)商在(zài)房屋建设过程中的资(zī)金全部来自银(yín)行，银行根(gēn)据工程进度向(xiàng)开发(fā)商提供一定比例的贷款，由于开发(fā)商挪(nuó)用资金直(zhí)接损(sǔn)害(hài)银(yín)行利(lì)益，银行有充分动机监(jiān)管开发商施(shī)工进度。开发商(shāng)在(zài)房屋(wū)交(jiāo)付时(shí)需取(qǔ)得由(yóu)政(zhèng)府相(xiāng)关部门经审查后(hòu)发(fā)放的验收(shōu)凭证(zhèng)，通过验收凭(píng)证向银行得到购(gòu)房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供(gōng)期房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　德国期房可零首付购(gòu)房，房款按建(jiàn)造(zào)工期(qī)进度支付，按(àn)揭按工(gōng)期(qī)放款(kuǎn)后还(hái)贷，房(fáng)贷利率采用(yòng)固定(dìng)利率(lǜ)，开发(fā)商或(huò)购(gòu)房者可购买期(qī)房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方(fāng)面(miàn)，德国开发商在(zài)项目获批后即可预售房(fáng)屋。签署购房合同前，购房者需支(zhī)付约(yuē)2000欧(ōu)的定金并进行预约公证(zhèng)，签(qiān)订(dìng)合同后(hòu)定金退还。如由于任(rèn)何(hé)原因不能购买，定(dìng)金按照德(dé)国法律全部退还。

　　签(qiān)署购房合同后，购房者需(xū)支付公证(zhèng)费和土地(dì)交易税，分别为房屋售(shòu)价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费(fèi)用不包(bāo)含在购房款中，属(shǔ)于购房附加费。

　　首(shǒu)付方面，德国没有规定龙有几个爪 龙有两个根吗(dìng)最低首(shǒu)付(fù)比例，可零首付(fù)购房。

　　余(yú)款方面，德国也采取按工(gōng)期支付房款的制度，一(yī)般分7笔(bǐ)进(jìn)行支付，具体支付节(jié)点(diǎn)、比例因项目而异。一(yī)般来说，支(zhī)付(fù)节点可分为(wèi)公证后、主(zhǔ)体完工、内部水暖电(diàn)路(lù)完工(gōng)、窗户玻璃完工、室内清(qīng)洁及墙面完工、地板完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可在支付房款前申请房(fáng)贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率，银行按施工节(jié)奏分(fēn)多(duō)次发放贷款，每(měi)笔贷款给予购房(fáng)者一定使用期限，期限结束后(hòu)，购(gòu)房者(zhě)开始还贷。

　　保(bǎo)险方面，德(dé)国(guó)保险公司针对(duì)期房(fáng)设计了两种(zhǒng)保险，保险的功能是当房屋(wū)出现重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保(bǎo)险公司保证开发商赔偿或修复，开(kāi)发商破产，由保险公司负责相应赔偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保(bǎo)险保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英国(guó)预售制(zhì)设(shè)有10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制(zhì)，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监(jiān)管。

　　订立合同(tóng)前，买(mǎi)卖双(shuāng)方均(jūn)有(yǒu)一名律(lǜ)师，负责沟(gōu)通期房交易中的房产、资金、合同等各个环节，各(gè)环节内容确认(rèn)无(wú)误后(hòu)签订(dìng)首付交换合(hé)同(tóng)。

　　定金方(fāng)面，英国设置了10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机(jī)制，当开发商出(chū)现财务、经营问题(tí)时，购房者(zhě)10％的(de)定(dìng)金由保险公司赔付(fù)，而(ér)超出10％的部(bù)分较难追回。

　　首付方面，首付比例通(tōng)常为10％-25％，首(shǒu)付(fù)需要(yào)在合(hé)同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英(yīng)国采取按(àn)工程进度(dù)付(fù)款的方(fāng)式，但是交房(fáng)前付款比例相对较低，一般(bān)会在合(hé)同签订6-24个月(yuè)分别支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付款(kuǎn)比例(lì)在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋(wū)必须经过房产公证公司的(de)检(jiǎn)验(yàn)验(yàn)收后才能(néng)交付，交(jiāo)付后方可按揭还贷(dài)。

　　资金监(jiān)管(guǎn)环节，英国期房预售资金监管(guǎn)极为严格，资(zī)金也由律师监(jiān)管，在确认(rèn)工程(chéng)进度、支(zhī)付相关款项过程中，由买房律师将资金转给卖方律师，卖方律师(shī)转(zhuǎn)给(gěi)开发商，即资金在进入开发商账户(hù)前经过两道关口(kǒu)，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期(qī)房(fáng)交易(yì)立法，设置(zhì)期房预付款保全(quán)措施

　　日本期(qī)房交易立法(fǎ)，定金超5％或1000万日元时，开发商(shāng)必须完成“预售房(fáng)定金保(bǎo)全措施”，交房(fáng)前付(fù)款比例不超(chāo)房款(kuǎn)的20％，开发商违约需返还定价并赔偿约10％房款，交房(fáng)后按揭还款。

　　立法方面，日(rì)本二战结束后由于房屋(wū)供给严重失衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖(mài)”现象(xiàng)普遍，为此，日本政府(fǔ)1952年出台《宅地建(jiàn)筑(zhù)物(wù)交易法》，经多次修订，目前是唯一一部规范(fàn)期房交(jiāo)易的(de)法律。

　　定金保护(hù)方面，根据日本《宅(zhái)地(dì)建物取(qǔ)引业法》，对(duì)购(gòu)房者(zhě)支付定(dìng)金(jīn)超过5％或超1000万日(rì)元的部分，法律要求开(kāi)发商必须完(wán)成(chéng)定金保全(quán)措(cuò)施才可预售。什么(me)是定金保全(quán)措施？即(jí)买(mǎi)卖双(shuāng)方签订购房合同(tóng)时，开发(fā)商向金(jīn)融机构或指定保证机构(gòu)或保险机构签订定金保证委托合同，设置(zhì)购房(fáng)者定金的保证或保(bǎo)险，并将相应的(de)保证金证明书(shū)交付给购房者。除定金(jīn)外，其(qí)他预先支付(fù)的购房款(kuǎn)也(yě)受(shòu)该(gāi)措施保(bǎo)护。若开发商倒闭导(dǎo)致期(qī)房(fáng)烂尾(wěi)，购房(fáng)者可凭(píng)保(bǎo)证(zhèng)金证(zhèng)明书(shū)向金融机构(gòu)或保证机构或保险公司(sī)兑付，同时，开发商需向购房者(zhě)赔(péi)付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房前只需支(zhī)付最多不(bù)超20％的(de)定金，签订购房合(hé)同后(hòu)，购房者即(jí)可向银行申请贷款(kuǎn)，但交房后才(cái)开始按揭贷款，除(chú)定金外(wài)的剩余房款在交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方资金由银(yín)行监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　新(xīn)加坡期房购房者违约可(kě)返还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按(àn)工程进(jìn)度支付，所(suǒ)有资金进银(yín)行专(zhuān)门(mén)项目资金账(zhàng)户，交(jiāo)房后满(mǎn)1年保(bǎo)修(xiū)期后支付15％尾(wěi)款。

　　订(dìng)金支付环节(jié)，新加(jiā)坡开发(fā)商有统一的(de)选购权(quán)合同以及(jí)订金返还机(jī)制，即OTP，签(qiān)订(dìng)OTP后需(xū)支付5％房(fáng)款作为订金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的(de)房款。

　　首付比例方面(miàn)，签订购房合同后，购房(fáng)者(zhě)需支付15％的首付及(jí)印花(huā)税，同时购房龙有几个爪 龙有两个根吗(fáng)者(zhě)向银行申(shēn)请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付(fù)上，新加坡期房同样采取按工程进(jìn)度付款的方式，《发展(zhǎn)商条(tiáo)例(lì)》对期房付款流程做了统一详细规定，要求所有开(kāi)发(fā)商(shāng)遵守，支付节点一(yī)般为合同签(qiān)订(dìng)后、地基完工、框(kuāng)架完(wán)工、管道门窗(chuāng)等完工等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照(zhào)工程进度放(fàng)款(kuǎn)，月供在此过(guò)程中随着(zhe)放出贷款的(de)增加而增(zēng)加(jiā)，未放(fàng)款部分无需月供。

　　资金监管方(fāng)面，购(gòu)房者的订金与付(fù)款会存入银行(xíng)专(zhuān)门的项目资金账(zhàng)户，账户资金提取须与房(fáng)屋建设有关。房屋交付后，购房者享受1年的房屋保修期，此后购(gòu)房者支(zhī)付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当(dāng)前房地产到了政策出(chū)手临(lín)界点，重(zhòng)点是保交楼和房(fáng)企重组。一方面，加大对(duì)刚需和改(gǎi)善型需(xū)求的支持力度，长短(duǎn)兼顾妥善(shàn)应(yīng)对局部停贷现(xiàn)象，重点是保(bǎo)交楼保(bǎo)复工(gōng)保民生，给(gěi)予强有力的金融工具支持。另一方面(miàn)，从现在起，对还在正常运转的(de)房企(qǐ)包括民营企业(yè)，加大支(zhī)持力度(dù)，由优质房(fáng)企牵头并(bìng)购重组整个行(xíng)业，为每个房(fáng)企配套AMC和财团，给予金融工(gōng)具配(pèi)套。

　　二，中期来看，应充分估(gū)计(jì)形势复杂性和(hé)人性复杂性，兼(jiān)顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复(fù)市场(chǎng)信心以及长效机(jī)制。长效机制四大关键(jiàn)是推动城市(shì)群战(zhàn)略、人地挂钩、金(jīn)融(róng)中性稳定和房地(dì)产(chǎn)税。定金环节(jié)，建立开发商违约后定金保(bǎo)护(hù)机(jī)制(zhì)，如将(jiāng)已支(zhī)付定金冻结至房屋交付阶段，保障购房者定金(jīn)安全。签订合(hé)同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重大延期以及重(zhòng)大缺陷等情(qíng)况(kuàng)提供充分的保障。余款(kuǎn)支付环(huán)节(jié)，建立按工程进度付款(kuǎn)机制或(huò)交房后按揭贷款机制，充分保护购(gòu)房(fáng)者的权(quán)益。资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)环节，引入独立于开发商、银行的(de)第(dì)三方资金监管机(jī)构(gòu)，或由(yóu)政(zhèng)府相关(guān)部(bù)门直接(jiē)监管，以此防止资金挪(nuó)用现象。交付环(huán)节，建立商品房保修期制度。保修期内，开发商应(yīng)对房屋质量问题全权负责、免费维修，购房者在(zài)保修期(qī)结束后支付尾(wěi)款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消(xiāo)商(shāng)品房预(yù)售制是大势(shì)所趋(qū)。一方面，98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发(fā)商缺钱(qián)，预售制是权宜之计(jì)，现(xiàn)在全国套户比超过(guò)1，从大开发进入存量时代，对购房(fáng)民众不公平的预售制(zhì)已经过时了(le)，该取(qǔ)消了(le)，改为现房销售。另一方(fāng)面，取消预售制，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼的(de)不是五花八(bā)门(mén)、眼花缭(liáo)乱、不知(zhī)道能不能兑现的营销手(shǒu)段，而是所(suǒ)见即所(suǒ)得的过硬的产品质量和诚信，这才是(shì)对(duì)购房民众的(de)最根本最实质的保障，这样(yàng)将极大的提升开(kāi)发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币(bì)。

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