万柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外(wài)走红，让这个(gè)位(wèi)于北京海淀的(de)豪宅被全国知晓(xiǎo)，其(qí)背后(hòu)曾宣称要做地产界“劳斯(sī)莱斯(sī)”的神秘开发商(shāng)——中(zhōng)赫集团，也被拉向台前(qián)。

　　而如今，万柳书(shū)院再次受到舆论关注(zhù)，起因中(zhōng)赫集团成了共同债务人被中国信达追债，中国信达为了收(shōu)回钱款不得(dé)不将(jiāng)中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些房子早已售出，业主并非(fēi)中赫集团(tuán)，那些(xiē)真正(zhèng)斥巨资(zī)购(gòu)入房产(chǎn)的有(yǒu)钱人，房子(zi)现在莫名(míng)奇妙(miào)地被(bèi)拍卖，算(suàn)是(shì)被割了！

　　截至发稿，暂未(wèi)看到这(zhè)些业主的(de)维权信息，难怪有网友调侃：“富人(rén)被割(gē)韭菜的时候，他们的姿势都那么优雅(yǎ)。”

　　不过(guò)事(shì)件背后，可能(néng)没你想象的那(nà)么简单(dān)。

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　　富人被精准收(shōu)割(gē)？

　　最惨的可(kě)能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是(shì)万(wàn)柳书院(yuàn)”，但(dàn)谁都没想(xiǎng)到，这(zhè)个位(wèi)于海淀(diàn)核心区位，名校(xiào)环绕的顶(dǐng)级豪宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近(jìn)日(rì)，有网友发现，中国信达在(zài)京东拍卖上，上架了(le)“北京(jīng)赫华恒瑞房(fáng)地产开发有限(xiàn)公司不良债权转(zhuǎn)让项目”，债(zhài)权总额高达近47亿，该项(xiàng)目的抵押(yā)物中，包(bāo)括75套(tào)万柳(liǔ)书(shū)院住宅(zhái)。

　　据(jù)京东拍卖显示，上述不良债权转(zhuǎn)让项(xiàng)目的处置主(zhǔ)体是中(zhōng)国信达资产管理股份有限(xiàn)公司北京市分(fēn)公司(sī)（下(xià)称中(zhōng)国(guó)信(xìn)达北分），处(chù)置(zhì)的是对北京赫(hè)华恒瑞房(fáng)地产开(kāi)发有限公司（下称赫华恒瑞）的(de)不(bù)良债权。截至(zhì)2023年1月31日，债(zhài)权金额约为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元(yuán)。中赫集团有限公司是(shì)共同债务(wù)人(rén)。目前，该项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面(miàn)上看，这就是(shì)一起中国信达北分(fēn)匚这个部首的名称叫什么怎么读，匚这个偏旁读什么讨债的故事，但实(shí)际上，75套豪宅的背后暗藏秘密(mì)。

　　据此前媒体报道，万柳(liǔ)书院总(zǒng)共301户，而且(qiě)早已(yǐ)售罄。如果该报道属实(shí)，说明(míng)这些房(fáng)子实际上(shàng)都是卖出(chū)去了的，是有人住的。

　　那为什么(me)中(zhōng)国信达的拍卖页面上又注明这75套(tào)房子(zi)是(shì)“未出售”的(de)状态呢？只能(néng)说明这些房(fáng)子根本(běn)没(méi)有网签，也没(méi)有房产(chǎn)证！

　　第一财经的(de)报道证实了(le)上(shàng)述内(nèi)容。有豪宅中介透露，中赫集(jí)团(tuán)早就(jiù)把这75套房子抵(dǐ)押出(chū)去，现在还没资金(jīn)解抵押，所以不能(néng)网签、没办(bàn)房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区(qū)房，万柳书院的业主基本都是(shì)北京的高(gāo)端人士，柳(liǔ)传志、丁(dīng)磊等知名商业(yè)大佬也是万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)的(de)业主。另据(jù)地产自媒(méi)体“地产八卦女”爆料，万柳(liǔ)书院的(de)业(yè)主中(zhōng)，还有不少(shǎo)中赫集团的高管(guǎn)、合作伙伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由此，不少网友(yǒu)感叹(tàn)，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果这些(xiē)业主确实已匚这个部首的名称叫什么怎么读，匚这个偏旁读什么经(jīng)支付价款并实际(jì)占有，那么，中(zhōng)国信达转让(ràng)这(zhè)笔不(bù)良(liáng)债权回本的愿望，或将泡汤。这次(cì)拍(pāi)卖损失最大的，没准还是债(zhài)主中(zhōng)国(guó)信达(dá)。

　　根据相关法律(lǜ)规(guī)定，民(mín)事执行中，业(yè)主已(yǐ)经支付价款并实际占有，但未办理过户(hù)手续的，如(rú)果业主没有(yǒu)过(guò)错，人民(mín)法院(yuàn)不得查(chá)封(fēng)、扣押、冻(dòng)结，已经查封的可以向法院提出执行异议(yì)申请(qǐng)，请求法院(yuàn)解除查(chá)封，同(tóng)时可以联合起诉开发(fā)商，要求退还(hái)购房款或办理房产证，并承担(dān)违(wéi)约责任。

　　此(cǐ)外(wài)，今年4月(yuè)，人民(mín)法院报公布(bù)《最高人(rén)民法院(yuàn)关于商品房消费者权利(lì)保护问题(tí)的批复(fù)》，以司法解释的方式明确了购房人的优先权(quán)：

　　商品房消费者以(yǐ)居住为目(mù)的(de)购买房屋并(bìng)已(yǐ)支付全(quán)部(bù)价(jià)款，主张其房屋交付请(qǐng)求(qiú)权优先于建设工(gōng)程价款优(yōu)先受(shòu)偿权、抵押权以及(jí)其他债权的，人民法院应当予以支持(chí)。只支付(fù)了部分价(jià)款的商品房消费(fèi)者，在(zài)一审法庭辩论终结前(qián)已实际(jì)支(zhī)付剩余价款的，可以适用前款规定。

　　也就是说，如果这(zhè)75套房子均为“已售未网(wǎng)签”，那(nà)么(me)这(zhè)笔不良债权，实际(jì)上(shàng)是个烫(tàng)手山芋。可能不仅(jǐn)不能卖出去回(huí)本，抵押的这75套房子，还会被(bèi)业主讨回(huí)去。

　　中(zhōng)国信(xìn)达，将会赔(péi)了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老(lǎo)赖”

　　这(zhè)次债权公(gōng)司中国信达申请不良债权转(zhuǎn)让(ràng)，可以追溯到金谷信(xìn)托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目(mù)前中国信达(dá)已经成(chéng)为(wèi)赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞为(wèi)中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地(dì)等选择退出了(le)赫华恒瑞的股(gǔ)东行(xíng)列(liè)，中国金谷国际信托(tuō)有限责(zé)任(rèn)公司成为了唯一股东，后(hòu)者由(yóu)中(zhōng)国信达资产管(guǎn)理股份有限公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地(dì)产(chǎn)开发商(shāng)，相较其他房企，中(zhōng)赫集团既没有很大(dà)规(guī)模，也(yě)没有很高的国民知名度，但却在北(běi)京豪宅圈(quān)留下(xià)一个(gè)个传(chuán)说。

　　如(rú)钓鱼台(tái)七号院，作(zuò)为(wèi)中赫集团进(jìn)入北(běi)京的第(dì)一(yī)个豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫置地推出钓鱼(yú)岛七号(hào)院(yuàn)3号楼，高达30万/平米(mǐ)的天价，成为当时京城最贵(guì)的楼盘，引发了市场强烈震惊(jīng)。

　　随后开发(fā)的万柳书院，更是(shì)被誉为“北京海淀顶端豪(háo)宅”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利(lì)、万科等大型知名房企手中，抢下(xià)了(le)北京(jīng)万柳地块(kuài)，成(chéng)为北京(jīng)当年(nián)的“双料地(dì)王”。很快，万(wàn)柳书院就以(yǐ)神秘高端的姿态杀入市场，无论是一块块从荷兰运回来的灰砖垒起来(lái)的五米高墙，还是每棵成(chéng)本超6万的成年银杏(xìng)树，还是每平米(mǐ)20万元的价格，都令业内(nèi)外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的(de)缸、霄八的(de)顶儿、融(róng)创的湖、紫辰院的树(shù)、北平府的院儿。”从这句顺口溜(liū)中，就可看出其在北京豪宅圈的地(dì)位。2014年末上市的它，对手是当时有名的融创(chuàng)观(guān)澜嘉苑(yuàn)、佳(jiā)兆业广场、恒大华府等(děng)，现如今，它(tā)远远超(chāo)过这些对手。

　　去(qù)年，万(wàn)柳书院一(yī)套300平(píng)米的法拍房，最(zuì)终(zhōng)成交价(jià)1.09亿(yì)、单价达(dá)到惊人的36万元/平米(mǐ)，说明万柳(liǔ)书院虽(suī)然已经推出了8年之久，但其(qí)依旧(jiù)在北京豪宅圈备受(shòu)追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了不(bù)少知名(míng)人(rén)士，如(rú)知名演员宋丹(dān)丹，就住在钓(diào)鱼台(tái)七号院。而柳传志(zhì)、丁(dīng)磊等知名商业大佬则居住在(zài)万柳书院(yuàn)。

　　几大豪(háo)宅的(de)成(chéng)功奠定了(le)中赫集团的(de)“高端(duān)路线”，也(yě)因此，它(tā)被外(wài)界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北(běi)京城(chéng)最(zuì)贵的地”，“做地产中(zhōng)的(de)‘劳斯莱斯(sī)’”的(de)标签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开(kāi)发商光环(huán)的(de)背后，这个地(dì)产界(jiè)“劳斯(sī)莱斯(sī)”却多次(cì)成为被执行人，被执行标的高达11亿(yì)。

　　今年(nián)年初，因为(wèi)履行能力而拒(jù)不履行生效法律(lǜ)文书(shū)确定义务，中(zhōng)赫集(jí)团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安(ān)坑了？

　　中(zhōng)赫集团如今(jīn)沦落到这个地(dì)步，其实是有(yǒu)迹(jì)可循的。

　　事实上(shàng)，早在今年年初“万柳书院少爷”走红之(zhī)时，深(shēn)蓝财经就曾深挖出背后的中赫集团，发现其(qí)深陷财务危机。

　　从(cóng)知名豪宅的(de)开发商到沦为“老赖”，中赫集团实控(kòng)人周金辉的(de)人生轨迹跟着急转直下。而追(zhuī)根(gēn)溯(sù)源，这个转折点，就在于(yú)收购北(běi)京国安(ān)。

　　近十年来，房企纷(fēn)纷开始(shǐ)了多元(yuán)化(huà)转型(xíng)，但转型之路并不好走。早在2008年开始，中赫集团就尝试过(guò)多元化业(yè)务，先后进军(jūn)能源市场、团(tuán)购网站，但最终都惨(cǎn)淡(dàn)收场。最终，周金(jīn)辉(huī)将转型的目光，放到了(le)体(tǐ)育(yù)领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金(jīn)服与IDG资本退(tuì)出后(hòu)，中赫集团以35.5亿元(yuán)参股国安足球俱(jù)乐部64％股权(quán)，成为国安的新东(dōng)家。接(jiē)着(zhe)在2021年(nián)6月，中赫集团(tuán)从中信(xìn)集团手中拿下(xià)北(běi)京(jīng)国安(ān)俱乐(lè)部36％股权(quán)，至此(cǐ)拿下北京国(guó)安俱乐部(bù)全部股(gǔ)权。如果北京国安的(de)估(gū)值(zhí)一直没(méi)变(biàn)，那么中赫集团拿下北京国安(ān)，总计花费了约(yuē)55.5亿(yì)。

　　看到这(zhè)里，有人也许会感叹：卖豪宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果(guǒ)真的是这样，中赫为什么又要质(zhì)押(yā)股权呢？

　　2017年以(yǐ)来(lái)，中赫(hè)集(jí)团及其实控人(rén)周金辉(huī)夫(fū)妇将其手中(zhōng)的中赫(hè)集团(tuán)股份质押陆续质押，据企查查显示，目前(qián)中赫集团共(gòng)有(yǒu)11条(tiáo)股权出质记录。质权人包括(kuò)海金商业保理、北(běi)京建工、山东国际(jì)信托、中融信托、中信建设等。

　　这与入主(zhǔ)北京国安的时(shí)间完(wán)全(quán)吻合。

　　然(rán)而，入主(zhǔ)北京国(guó)安后，不仅(jǐn)国安的经营状况没有得(dé)到改善，中赫集团(tuán)也被(bèi)拉(lā)入泥淖。

　　据北京产权交易所官网信息显示，2020年，北京国安足球(qiú)俱(jù)乐部实现营业收入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元(yuán)，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和周金辉夫妇还在持续质押手中的(de)中赫集(jí)团股(gǔ)份，但(dàn)国安和中赫的(de)经营状(zhuàng)况却持续没(méi)有好转。

　　不(bù)仅(jǐn)中赫集(jí)团被(bèi)5次(cì)列被执行(xíng)人(rén)，执行标的高达11亿，北京(jīng)国(guó)安也3次与中赫集(jí)团、中赫(hè)置地(dì)、及(jí)中赫集团股东周金辉(huī)、李彩霞等(děng)共同成为(wèi)被执行人，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月(yuè)，因为履行能力而(ér)拒(jù)不履行生效(xiào)法(fǎ)律文书确定义务，上(shàng)述被执行(xíng)人(rén)成为“老赖”。只有北京国安，目前幸免于(yú)难。不(bù)过(guò)在实控人(rén)都成为老赖的情(qíng)况下(xià)，被执行10个多亿的北京国安，又如何(hé)能独善其身？

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