万(wàn)柳书院，暴雷了。

　　今(jīn)年年(nián)初“万柳少爷”的意外走红，让(ràng)这个位(wèi)于北京(jīng)海淀的豪宅被全(quán)国(guó)知晓，其背(bèi)后曾宣称要做(zuò)地产(chǎn)界“劳斯(sī)莱斯”的神(shén)秘开发(fā)商(shāng)——中赫集团，也(yě)被拉向台前。

　　而如今，万柳(liǔ)书院再(zài)次受到舆论关注，起因中赫集团成(chéng)了(le)共同债(zhài)务人被中国信达追(zhuī)债，中国信(xìn)达为了收回钱款不(bù)得不将中赫抵押的75套万柳书院豪宅(zhái)拍卖(mài)。可问(wèn)题是，这些房子早已售出，业主并(bìng)非中赫集团，那些真(zhēn)正斥巨(jù)资购入房产(chǎn)的有钱(qián)人，房(fáng)子现在莫名奇(qí)妙地被拍(pāi)卖，算是被割了！

　　截至(zhì)发稿，暂(zàn)未看到这些业主的维权信息(xī)，难怪有网(wǎng)友(yǒu)调侃：“富人(rén)被割韭菜的时(shí)候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不(bù)过(guò)事件背后，可能没你想象的那么简(jiǎn)单(dān)。

　　1

　　富人(rén)被精准收(shōu)割？

　　最惨(cǎn)的可能还是(shì)债主

　　“北京(jīng)豪宅的尽头是万柳书(shū)院(yuàn)”，但谁都没想到，这个位于海淀核心区位，名校(xiào)环(huán)绕的顶级豪(háo)宅，竟然暴雷了(le)！

　　近日，有网友发现，中(zhōng)国信(xìn)达(dá)在京东拍卖上，上架(jià)了“北京赫(hè)华(huá)恒瑞房(fáng)地(dì)产开发(fā)有限(xiàn)公司不(bù)良债权(quán)转让项目”，债权(quán)总额高达(dá)近47亿(yì)，该项目的抵押物中(zhōng)，包括75套(tào)万柳(liǔ)书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上(shàng)述(shù)不良(liáng)债权转让项(xiàng)目的处置主体是(shì)中国信达资(zī)产管(guǎn)理(lǐ)股(gǔ)份有限公司北(běi)京市分(fēn)公司（下称中国信达北分），处置的是对(duì)北京赫华恒瑞(ruì)房(fáng)地产开发(fā)有限公司（下称赫华恒(héng)瑞）的(de)不良(liáng)债权(quán)。截至(zhì)2023年1月31日，债(zhài)权金额约为46.95亿元人民币，其中(zhōng)债(zhài)权本金37.50亿元。中赫(hè)集团(tuán)有限公司是共同债务人(rén)。目(mù)前，该项目(mù)已有1万次围观(guān)，35名意向人。

　　从表面上看(kàn)，这就是一起(qǐ)中国信达北(běi)分讨债的故(gù)事，但实际上，75套豪宅(zhái)的背后暗(àn)藏秘密。

　　据此前媒(méi)体报道(dào)，万柳书院总共301户，而且早已售罄。如果该报道属实，说明这(zhè)些房子(zi)实际上都是(shì)卖出(chū)去了的，是有人(rén)住(zhù)的。

　　那为什么中(zhōng)国信达的拍卖(mài)页面上又注明这75套房子是“未出售”的状(zhuàng)态呢？只能说明这(zhè)些房(fáng)子根本(běn)没有网签，也没(méi)有房产证(zhèng)！

　　第(dì)一财经(jīng)的报道证实了上述(shù)内容(róng)。有豪宅中介透露，中赫集团早就(jiù)把这75套房子(zi)抵押出去，现在还没(méi)资金(jīn)解抵押，所以(yǐ)不(bù)能网签、没办房本。

　　作(zuò)为海淀的顶级豪宅，最强学区(qū)房，万柳(liǔ)书院武汉市初中排名表，武汉初中排名一览表前一百的业主基本都是北京的(de)高端(duān)人(rén)士(shì)，柳传(chuán)志(zhì)、丁(dīng)磊等知(zhī)名商业大佬也是万(wàn)柳书院的业主。另据地产自媒体“地产八卦(guà)女”爆料，万柳书院的业主中，还(hái)有不(bù)少(shǎo)中赫(hè)集团的高管(guǎn)、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋友等。

　　由此，不(bù)少网友感叹，“富人(rén)也被(bèi)精准收割(gē)了！”

　　不(bù)过(guò)，如(rú)果这(zhè)些业主确实已经支付(fù)价款(kuǎn)并实际占有，那么，中(zhōng)国信达转让这笔不良债权回本的愿望，或将泡汤。这次(cì)拍卖(mài)损失最大的(de)，没准还是(shì)债主中国信达。

　　根(gēn)据(jù)相关(guān)法律(lǜ)规(guī)定，民(mín)事执(zhí)行中，业主已经支付价款并实际(jì)占有，但(dàn)未(wèi)办理过(guò)户手续的，如果业主没有过(guò)错，人(rén)民法(fǎ)院(yuàn)不(bù)得查封、扣押(yā)、冻结，已经(jīng)查封(fēng)的可以向法院提(tí)出(chū)执行异议(yì)申请，请求法(fǎ)院解除查封，同时(shí)可以联(lián)合起诉开发商，要求退还购(gòu)房款或办理房产证，并承(chéng)担违(wéi)约(yuē)责任。

　　此外，今年(nián)4月，人民法(fǎ)院报公(gōng)布《最高人(rén)民法(fǎ)院关于商品房消费者权利(lì)保护(hù)问题的(de)批复(fù)》，以(yǐ)司法解释的方式明确了(le)购(gòu)房人的优先权：

　　商品房(fáng)消(xiāo)费者以(yǐ)居住为目的购买房屋(wū)并已(yǐ)支付全部价款，主张(zhāng)其(qí)房(fáng)屋交付请求权优先于建(jiàn)设工程价款优先受偿权(quán)、抵押权以及其他债权的，人民(mín)法院应(yīng)当(dāng)予(yǔ)以(yǐ)支持。只支付了部(bù)分价(jià)款的(de)商(shāng)品房消费者，在(zài)一审法庭辩论(lùn)终结前已实际支(zhī)付剩(shèng)余价款的，可以(yǐ)适用(yòng)前款(kuǎn)规(guī)定(dìng)。

　　也(yě)就(jiù)是说，如果这75套房子均为“已售未网签”，那(nà)么这笔不良债权，实际上是个(gè)烫(tàng)手山芋(yù)。可能不仅不能卖出去(qù)回本，抵(dǐ)押(yā)的这75套房子，还(hái)会(huì)被(bèi)业主(zhǔ)讨回去。

　　中(zhōng)国信达，将(jiāng)会(huì)赔了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信达申请(qǐng)不良债权转让，可以追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前(qián)中(zhōng)国信达已经成为赫华(huá)恒瑞唯一(yī)股东。但此前，赫华恒瑞为中赫(hè)集团旗下子(zi)公司。2019年4月22日，中赫集团(tuán)、中赫置地等选择退出了(le)赫华恒瑞的股东行(xíng)列(liè)，中(zhōng)国金谷(gǔ)国(guó)际信(xìn)托(tuō)有(yǒu)限责任公司成为了唯一股东，后者由中国信(xìn)达资产管理股份有(yǒu)限公司(sī)持(chí)股93.75％。

　　作为房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发商，相较(jiào)其他房企，中(zhōng)赫集(jí)团既没有很大规模，也没有(yǒu)很(hěn)高的国民知名(míng)度，但却在(zài)北京豪宅圈留下一个个(gè)传说(shuō)。

　　如钓鱼台七号院，作(zuò)为中赫(hè)集(jí)团(tuán)进(jìn)入北(běi)京的(de)第一个豪宅项目，2011年(nián)，中赫置地推出钓鱼(yú)岛七(qī)号(hào)院3号楼，高达30万/平米的天价，成(chéng)为当时京城最贵(guì)的楼盘(pán)，引发(fā)了市场强(qiáng)烈震惊。

　　随(suí)后开发的万柳书院，更是(shì)被(bèi)誉为“北(běi)京(jīng)海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从(cóng)融(róng)创、保利、万科(kē)等大型知名房企(qǐ)手中，抢下了(le)北(běi)京万柳(liǔ)地块，成为北京当(dāng)年的(de)“双料地(dì)王(wáng)”。很(hěn)快，万柳书(shū)院就以(yǐ)神秘高端的姿态杀入市(shì)场，无论(lùn)是一(yī)块块(kuài)从荷兰运回来的灰(huī)砖垒起来(lái)的五米高墙(qiáng)，还(hái)是每棵成(chéng)本超(chāo)6万的(de)成年银杏树(shù)，还是每平米20万元的价格，都令业内外震撼不(bù)已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的(de)树(shù)、北平(píng)武汉市初中排名表，武汉初中排名一览表前一百府的院儿。”从这(zhè)句顺口溜(liū)中，就可看出其在(zài)北(běi)京豪宅圈(quān)的地位(wèi)。2014年末上市的它，对手是(shì)当(dāng)时有名的融(róng)创观澜(lán)嘉苑、佳兆业广场、恒大(dà)华府等，现如今，它远(yuǎn)远超过这些对手。

　　去年，万柳(liǔ)书院一(yī)套300平(píng)米的法拍房，最终成交价(jià)1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说(shuō)明万柳书院虽然已经推出了(le)8年(nián)之(zhī)久，但其依旧在北京豪宅圈备(bèi)受(shòu)追(zhuī)捧。

　　中赫集(jí)团开发(fā)的豪宅，也吸引了不(bù)少知(zhī)名人士(shì)，如知名演(yǎn)员宋丹(dān)丹(dān)，就(jiù)住在钓鱼台七号院。而柳传(chuán)志、丁磊(lěi)等(děng)知名(míng)商业大佬(lǎo)则居住在万柳书(shū)院。

　　几大豪宅(zhái)的成功奠定(dìng)了(le)中赫(hè)集团的“高端路线”，也因此，它被外(wài)界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿(ná)北京(jīng)城最贵的地(dì)”，“做(zuò)地产(chǎn)中的‘劳斯莱(lái)斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光(guāng)环的(de)背后，这(zhè)个地产界“劳斯莱(lái)斯”却多次成为被执行人，被执行标的高达11亿(yì)。

　　今年年初，因为履行能力(lì)而拒不(bù)履行生效法(fǎ)律文(wén)书确定义(yì)务，中赫集团正式成(chéng)了(le)“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被(bèi)北(běi)京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落(luò)到这个地步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在(zài)今年年初(chū)“万柳书(shū)院(yuàn)少爷”走红(hóng)之时，深蓝(lán)财经(jīng)就曾深挖出背后的中赫集团，发现(xiàn)其(qí)深(shēn)陷财务危(wēi)机。

　　从知名(míng)豪宅的(de)开发(fā)商到(dào)沦(lún)为“老赖”，中赫集(jí)团实控人周金(jīn)辉的人(rén)生轨迹跟(gēn)着(zhe)急转直(zhí)下。而追根溯源(yuán)，这(zhè)个转(zhuǎn)折点，就(jiù)在于收购北京国安。

　　近十年来(lái)，房企纷(fēn)纷开始了多元化转型，但转型之路并不好走。早在2008年开始，中赫集团就尝试过多元化业务，先后进军能源市场、团购网(wǎng)站，但最终都(dōu)惨淡收场(chǎng)。最终，周(zhōu)金(jīn)辉(huī)将转型的目(mù)光(guāng)，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿(yì)元参股国安足球俱乐部(bù)64％股权，成为国安的新东(dōng)家。接着在2021年(nián)6月，中赫集团从(cóng)中信集团手中拿下(xià)北京国(guó)安俱乐部36％股权(quán)，至此拿下(xià)北京(jīng)国安俱乐(lè)部(bù)全部股权。如果北(běi)京(jīng)国安的(de)估值(zhí)一直没变，那么中赫集团拿下(xià)北京(jīng)国安，总计花费了约(yuē)55.5亿(yì)。

　　看到这里，有(yǒu)人也许会感叹：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱啊(a)！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样(yàng)，中(zhōng)赫为什么又要质押(yā)股权呢(ne)？

　　2017年以来(lái)，中赫集(jí)团(tuán)及其实控人周金辉夫(fū)妇将(jiāng)其(qí)手中的中赫(hè)集团股份质押(yā)陆(lù)续(xù)质押(yā)，据企查查(chá)显示，目前(qián)中赫(hè)集团共有11条股权出质(zhì)记录。质权人包括海金商(shāng)业保理(lǐ)、北京建工、山东国际信托、中融信(xìn)托、中信建设等(děng)。

　　这与入主北京(jīng)国安的(de)时(shí)间完全(quán)吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安的经营状况(kuàng)没有(yǒu)得到改善，中赫集团也被拉入(rù)泥淖。

　　据北京(jīng)产(chǎn)权交易所官网(wǎng)信息显(xiǎn)示(shì)，2020年，北京国安足球俱(jù)乐部实(shí)现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该俱乐(lè)部资产总(zǒng)计(jì)5.38亿(yì)元，总(zǒng)负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资金压力，中赫集(jí)团和周(zhōu)金辉(huī)夫妇(fù)还在(zài)持续质押(yā)手中的中赫集(jí)团(tuán)股份，但国(guó)安和中赫的经营状况(kuàng)却(què)持(chí)续没有(yǒu)好转(zhuǎn)。

　　不(bù)仅中赫(hè)集(jí)团被5次列被执行(xíng)人，执(zhí)行标的高(gāo)达11亿，北京国(guó)安也3次(cì)与(yǔ)中赫集(jí)团、中赫置地、及中赫(hè)集团股东周金辉、李(lǐ)彩霞(xiá)等共同成为被执行人(rén)，执行标的(de)约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履行能力而拒不履(lǚ)行(xíng)生(shēng)效法(fǎ)律(lǜ)文书(shū)确定义务(wù)，上述被执(zhí)行人成为“老赖”。只有北京国安，目前幸免(miǎn)于难。不过在实控人都成为老赖的情况下，被执行10个多亿(yì)的(de)北京国安，又如(rú)何能独善(shàn)其身(shēn)？

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