近两年火爆的创新产品公募(mù)REITs进入密集(jí)分(fēn)红期，近(jìn)日(rì)7只REITs陆(lù)续迎来除(chú)息日，公募REITs整体呈(chéng)现出(chū)高比例稳定分红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年可供分配金额(é)的(de)REITs产品，平(píng)均分红比例(lì)接近99％。

　　多(duō)位业内人士对(duì)此(cǐ)表示，强制分红机制是公(gōng)募(mù)REITs主要特(tè)征之一，稳定(dìng)分(fēn)红(hóng)体现出该(gāi)类产品长(zhǎng)期投资价值(zhí)，通过观测经(jīng)营活(huó)动现金流、可供分配现(xiàn)金等指标，也是(shì)观察REITs项(xiàng)目底层资产运营情况的“窗口”。他们也提醒普通投资者注(zhù)意，与产权类项(xiàng)目(mù)相比，特许经(jīng)营REITs项目在经营(yíng)权到(dào)期后不(bù)再产生现金收益，特许经营权(quán)分红目前已包含(hán)了(le)利润分配和本(běn)金的(de)归还，在选(xuǎn)择(zé)投资标的(de)时应(yīng)了解(jiě)资产类(lèi)型和分红的特征。

　　15只(zhǐ)公募(mù)REITs产(chǎn)品(pǐn)分(fēn)红

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密(mì)集(jí)分红期(qī)，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来(lái)除息日，此外尚有6只REITs实际(jì)分配(pèi)情况尚未公布。整体来(lái)看，公募(mù)REITs呈现(xiàn)出了高比(bǐ)例的稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金(jīn)额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年(nián)分配金(jīn)额(é)占(zhàn)可供分配金额比例平(píng)均为98.89％，且绝大部分分配比(bǐ)例在96％以上大清道光元年是哪一年，道光元年是哪一年到哪一年。

　　中金(jīn)基金(jīn)相(xiāng)关负责人对(duì)此(cǐ)表示，投资公募REITs的(de)主要收益来源为持有期(qī)分红收益，以及基(jī)金份额交易价格的(de)变化。基金(jīn)份额二级(jí)市场价格受到公(gōng)募REITs资产(chǎn)运营情况及市场(chǎng)因素的综合(hé)影响，较易引起波动。与此相比，基金(jīn)分红(hóng)预期则更有规律可循。公(gōng)募REITs的分红(hóng)主要来(lái)自基础设施资产(chǎn)的(de)经营现金流，投资人通(tōng)过基(jī)金(jīn)募(mù)集材料(liào)和信息(xī)披露(lù)文件(jiàn)，结合行业(yè)及(jí)市场情况，可以(yǐ)分析基础设施项(xiàng)目的经(jīng)营业绩(jì)，作为进行投资决策(cè)的(de)重要(yào)参考。

　　“相对于(yú)基(jī)金份额(é)二级(jí)市场价格变化导(dǎo)致(zhì)的浮盈或浮亏，分红作(zuò)为(wèi)基金(jīn)份额持有人实际获得的现金(jīn)收益，对于长期投资者更具(jù)参考价值。”中金基金(jīn)相关负责人(rén)称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心运营(yíng)高级副总监李华平也表示，根据(jù)《公开募集基(jī)础设施证券投资基金(jīn)指引（试行）》及相(xiāng)关法规要求(qiú)，基础设施基(jī)金应当将(jiāng)90％以上(shàng)合并后(hòu)基金年度(dù)可(kě)分配金额以现金形式分配给投(tóu)资者，强制(zhì)分红机制是公募REITs的主要特(tè)征之一(yī)，稳定的分红机制体现出(chū)REITs产品长期投资价值。

　　中航基金(jīn)也认为，从投资角度来(lái)看，基(jī)础设施公募(mù)REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债性”双重特点(diǎn)。二级市场价格(gé)反映这类产(chǎn)品(pǐn)“股性(xìng)”的一(yī)面，分红体(tǐ)现了这(zhè)类产品的(de)“债性(xìng)”特点。公募REITs有强制分红(hóng)要求，分红类(lèi)似于债券派(pài)息，但不等同于债(zhài)券的固定利息回(huí)报，而是由可供分配现金决定。

　　从机(jī)构投资者的角度来看，一方面是(shì)公募REITs丰富了机构投资者(zhě)的投资品类，为资产配置(zhì)多元化提供抓手，具有较强的配置价值(zhí)。另(lìng)一方面(miàn)，公募REITs的分红能够帮助机(jī)构投(tóu)资者(zhě)稳定收益(yì)。机构(gòu)投(tóu)资者公募(mù)REITs能够通过分(fēn)红获取相(xiāng)对于投资债(zhài)券(quàn)相对高的收益性(xìng)，在有效控制风险的前提下，增(zēng)厚(hòu)资产包收益(yì)，起到(dào)投资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红(hóng)除了投(tóu)资(zī)收(shōu)益“落袋(dài)为(wèi)安”外，市场对于未来(lái)分红(hóng)水平的预期，也是影(yǐng)响(xiǎng)REITs基金二级(jí)市(shì)场价格走势的关键因素之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级(jí)市场表(biǎo)现看，截(jié)至4月21日，今年(nián)以来(lái)中证REITs（收(shōu)盘）指数收(shōu)于975.99 点(diǎn)，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要(yào)股票和债(zhài)券宽(kuān)基指数。

　　“截(jié)至(zhì)2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经济的影(yǐng)响，可分(fēn)配金额完成率不达预期，一定程(chéng)度上影响了公募REITs二(èr)级市场的价(jià)格。”李华平称，公募(mù)REITs二级市场的价格波(bō)动受多重因素的(de)影(yǐng)响，投资收益是影响REITs二级市场(chǎng)价(jià)格的主(zhǔ)要(yào)因素之一(yī)，而稳定(dìng)的分红有利于吸引投资者参(cān)与公募R大清道光元年是哪一年，道光元年是哪一年到哪一年EITs二级(jí)市(shì)场的投资。

　　中金基金相关负责(zé)人也(yě)表示，近期经济预期恢复，一方(fāng)面市场(chǎng)热(rè)点(diǎn)呈现向(xiàng)股票(piào)和债(zhài)券回归(guī)的过程；另一方(fāng)面，基础设施项目的经营业绩相对经济活力的改(gǎi)善有一(yī)定的滞(zhì)后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分(fēn)红除(chú)权日(rì)，将对基金份额的开盘(pán)指导价(jià)做(zuò)调(diào)减处(chù)理，调减金额(é)根据单位基金份额的分红金额进行计算。除权操作(zuò)是对(duì)分红前后基金份额净值变化(huà)的修正(zhèng)，使投资(zī)人在基(jī)金分红前后均可(kě)以获得公平的投资机会。

　　“分红可(kě)增强投资者长期投资的信(xìn)心，同(tóng)时需结合持有产品(pǐn)的特性，关注二级市场扰动对整体收(shōu)益的影(yǐng)响程度。”中航基金相关人士也称(chēng)。

　　特许经营(yíng)权(quán)分红包括(kuò)利润分配和本金归(guī)还

　　普通投资者应了解底层资产情况

　　多(duō)位(wèi)业内人士还提(tí)醒，与现(xiàn)有公募基(jī)金分(fēn)红(hóng)前提是本金(jīn)之上的增值部分不同，特(tè)许经营权REITs基金运作期间的(de)“分红(hóng)”界定为“分派”更为准确，分(fēn)派的(de)是(shì)本金与增值两个部(bù)分，两(liǎng)个部分之间(jiān)的比(bǐ)例是变动的，与现(xiàn)有公募基金分红差异很大，大多数普(pǔ)通投资者(zhě)可(kě)能把“分(fēn)派”金额误认为(wèi)是(shì)持续分(fēn)红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同年限到期后(hòu)基金价值面临极大(dà)不确定性，这(zhè)是该类(lèi)投资者应该注意的情况。

　　李(lǐ)华平(píng)表示，目前(qián)公募REITs主(zhǔ)要有特许经营权类和产权类两大资产类型，持有产权(quán)类产品的(de)收益主(zhǔ)要包(bāo)括(kuò)每年的现金分(fēn)红(hóng)及资产增(zēng)值的收益，而持(chí)有特许经营类产品的收(shōu)益主(zhǔ)要来自项目(mù)每年(nián)的(de)现金(jīn)分红。其中，特许(xǔ)经营(yíng)权类资产(chǎn)的分(fēn)红包(bāo)括(kuò)了利润(rùn)分配(pèi)和本金的归还，两者的比率也(yě)是变动的(de)，对特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权(quán)类(lèi)资产的(de)公(gōng)募REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来衡(héng)量投资(zī)收益。普通投资者(zhě)在(zài)选择投资标的时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示(shì)，从细分来看，各(gè)类公(gōng)募REITs分红因(yīn)底(dǐ)层资(zī)产属性(xìng)不(bù)同而形成区别。特许经营权类的公募REITs产品因(yīn)其分红相当(dāng)于包含“本金(jīn)+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更(gèng)看(kàn)重底层资(zī)产的价(jià)值(zhí)增值(zhí)，所(suǒ)以(yǐ)相对(duì)股(gǔ)性偏(piān)强(qiáng)。普通投资者在选择公(gōng)募(mù)REIT时，需要(yào)考虑底(dǐ)层资产属性，对所选择产(chǎn)品的二级市场价(jià)格和(hé)分(fēn)红有合理预期。

　　中金基金(jīn)相关负责人也认为，与(yǔ)产权(quán)类项(xiàng)目相比(bǐ)，特许经营项目在经营权到期后(hòu)不再能产生现金收益，因此将可(kě)供分配(pèi)金额的分配理(lǐ)解为“分派(pài)”比“分红”更加准确(què)。基(jī)于这个(gè)特(tè)点，剩余经营期(qī)限较短的特许经营项目，通常具备(bèi)更高的(de)分派率水平。对于剩余期(qī)限(xiàn)较长(zhǎng)的(de)特许经营权项(xiàng)目，即使分派(pài)率相对较低，也(yě)有足够年限(xiàn)收回本金并取得收益(yì)。

　　中金基(jī)金该负责人提醒投资者(zhě)注意，特许经(jīng)营权项目的(de)分(fēn)派金额(é)包含了投资本金，在不进行扩(kuò)募的情况下，基金(jīn)份额单(dān)价随着分派(pài)进度逐(zhú)年下降(jiàng)是正常现象，投资(zī)特许经营权REITs的收益来自项目剩余期限产生(shēng)的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目的土(tǔ)地或建筑(zhù)的(de)剩余使用年限一(yī)般较长，再加上到(dào)期后(hòu)通过对建筑的(de)更(gèng)新(xīn)改造或补缴(jiǎo)土地出(chū)让金(jīn)等(děng)追加投资，有机(jī)会进一(yī)步延(yán)长经营期(qī)限。这(zhè)种类似永(yǒng)续经营(yíng)的(de)假设反映在基础(chǔ)资产的估值(zhí)上，使产权类REITs具(jù)备更(gèng)显(xiǎn)著的资产(chǎn)投(tóu)资属性。”该(gāi)负责人称(chēng)。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目(mù)底层资产运(yùn)营情况(kuàng)

　　在基金分红的(de)时点(diǎn)，多位(wèi)业内人士还表示，在(zài)产品(pǐn)分红期，投资者可以观测经营活动现(xiàn)金流、可(kě)供分配现金(jīn)、内部收益率(lǜ)等指(zhǐ)标，来观察和(hé)评估项目底层资产的运营(yíng)情况。

　　中航(háng)基金表(biǎo)示，年(nián)报指标中，跟(gēn)现(xiàn)金(jīn)相关的指标(biāo)有两个：一(yī)是年报中披露的经营活动现金(jīn)流(liú)，二是可(kě)供分配现金，二者(zhě)存在本(běn)质性区(qū)别(bié)。经(jīng)营活动产(chǎn)生的现金(jīn)净流量是指企业(yè)经(jīng)营、筹资、投资(zī)产生的现金流，基于企业本身经营活动产(chǎn)生(shēng)；可供分配的现金(jīn)实质上是从EBITDA出发，对(duì)非(fēi)现金影响利润(rùn)表的项(xiàng)目进行调整，加期初现金，最终得到的(de)账面现金。

　　李(lǐ)华平也表示，公募REITs作为资产配置新选择，投(tóu)资(zī)价(jià)值体(tǐ)现在(zài)相对(duì)股(gǔ)债市场独立(lì)的资产配(pèi)置功(gōng)能，比较适合长期持有。建(jiàn)议投资(zī)者对经营权类的资(zī)产可以更多关注内部收益率的高低，对产权类的资(zī)产(chǎn)更多(duō)关注分派率高低(dī)。因为公募REITs可分配收(shōu)益主要来自(zì)底层资产的经营净现(xiàn)金流，所以底层(céng)资产运营情况(kuàng)直接(jiē)影响投资回报，投资者可综合考(kǎo)虑(lǜ)原始权益(yì)人综合实力、运营(yíng)管(guǎn)理机构实力、公募基金管理(lǐ)人(rén)实力(lì)等多(duō)重因(yīn)素来选(xuǎn)择投资标的。

　　中信证券研报也显示(shì)，公募(mù)REITs进(jìn)入密集分(fēn)红期，由于分红交(jiāo)易带(dài)来的短期博弈机会(huì)仍在，叠加此前市场接(jiē)连回(huí)调，建议(yì)投资(zī)者关(guān)注有基本面支(zhī)撑、填权效应(yīng)相对明显、同时分红(hóng)规模较(jiào)为(wèi)可(kě)观的(de)个(gè)券(quàn)。

　　“公募(mù)REITs的招募说(shuō)明书均会载明REITs在发行首年及次年的可(kě)供分(fēn)配金额(é)预测。投资者可以将REITs的实际分红金额与(yǔ)募集材料中披露预(yù)测进行(xíng)比较分(fēn)析，结合(hé)经济及市场的实际环境(jìng)，对基础设施项目的运(yùn)营业绩(jì)及(jí)REITs的管理(lǐ)能力进行判(pàn)断。”中金基金上(shàng)述负责人也称。

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