5月以来，房地产(chǎn)板(bǎn)块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产(chǎn)指数本(běn)月涨幅约为2％。而以(yǐ)公募基金为代表的机(jī)构对(duì)于这一板块已经(jīng)在悄然(rán)布(bù)局。数据显(xiǎn)示，以(yǐ)南方和华(huá)夏的两(liǎng)只老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时所公布的总份(fèn)额均较4月28日时(shí)有小幅增长。根据基金一(yī)季报统(tǒng)计，龙头与地方国企央企获得(dé)增持，持仓数量占流(liú)通(tōng)股(gǔ)比重增幅五只个(gè)股(gǔ)分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部(bù)回(huí)升”

　　行业红利时代(dài)已过(guò) 精耕细作成共识

　　从公募(mù)基金对(duì)房(fáng)地产的配置看，2019年末(mò)，公(gōng)募所持有的房(fáng)地产行业标的市值约1188亿元，占其(qí)所持股(gǔ)票市(shì)值的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现(xiàn)出色，但公募所持房(fáng)地产公司市值在股(gǔ)票资产(chǎn)中的占比却(què)断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数(shù)值更是进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了三年来的首次回升(shēng)，年底这一数值从1.56％升(shēng)至(zhì)1.65％。与此同时，公募对房地(dì)产行业(yè)的持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末(mò)的(de)7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在今年一季度得以延(yán)续。数据统计显示，公(gōng)募(mù)重仓持有房地产板(bǎn)块一季(jì)度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个(gè)股分(fēn)别为保利发展、招商(shāng)蛇口、万科A、华发股份、滨江(jiāng)集团，持仓市值占板块(kuài)比重合计(jì)达(dá)47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现，公募对(duì)于房地产的(de)投(tóu)资愈发有(yǒu)集(jí)中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显示(shì)，在公募基(jī)金(jīn)一季报(bào)汇总的重仓(cāng)股中，房地(dì)产板(bǎn)块排(pái)名(山衔落日浸寒漪中的衔字是什么意思，衔的意思míng)最高(gāo)的是保利发展，在基(jī)金重仓第33位。排名第二的(de)是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头(tóu)股万科A排(pái)在(zài)第96位。对比(bǐ)去年四季报，变化之处首先在于几只房地(dì)产龙头股从排(pái)位上看均有退(tuì)步，尤(yóu)其是万科最为明显；其次(cì)是金地集团(tuán)退出百大之列。但考(kǎo)虑到房(fáng)地(dì)产(chǎn)是复苏链上最(zuì)后(hòu)一环，且首季并(bìng)非(fēi)行业(yè)销售旺(wàng)季，其传(chuán)导到二级市场乃至(zhì)机构(gòu)持(chí)仓上还需要时间周期。

　　形(xíng)成共识的是，经济圈判断房地产已经进(jìn)入(rù)大分化时代，一二线(xiàn)城市好(hǎo)于(yú)三四线城(chéng)市。而映射到二级市场投资上，配置房地产行业轻松收获行业贝塔的红利期一去不返(fǎn)了。“如果按照产(chǎn)业周期(qī)来分类，包括房地产等几类行业(yè)在盖特纳曲线里属于成熟期(qī)或(huò)者(zhě)衰退期(qī)的(de)行业，传(chuán)统认知上(shàng)没有什(shén)么投资机(jī)会的。但在这几年特殊的(de)行情里包(bāo)括煤(méi)炭、电解铝等类似的(de)行业也出现了(le)一些机(jī)会，背(bèi)后的逻辑是供给侧发(fā)生(shēng)了更大的变化。”一不愿具名(míng)的(de)上海公募基(jī)金经理指出。

　　不过也有公(gōng)募人士持谨慎乐观态度：“行(xíng)业前几(jǐ)年(nián)17亿～18亿平方米的年销售(shòu)面积很难再出现了，2022年光是居民(mín)存款数量增(zēng)加了15万亿元。中国存(cún)量有(yǒu)400亿平方(fāng)米建筑面积，考虑存量地产的更(gèng)新，也有近(jìn)10亿(yì)平方米(mǐ)。需求端还(hái)需要有一定的(de)政策出来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员(yuán)吕(lǚ)功绩也指出(chū)：“时至今日(rì)，无论从城镇化的(de)进(jìn)程，还是人均住房(fáng)面(miàn)积（接近30平/人），我国均已(yǐ)告(gào)别住房短缺时代(dài)，而目前居民(mín)的杠杆率和房价收(shōu)入也不支撑每年18万亿元的(de)销售额，以及过快上行的房价，因而行(xíng)业高增(zēng)的时代(dài)已经过去，未来行(xíng)业的需(xū)求或将(jiāng)回(huí)落，在此(cǐ)过(guò)程中，伴随着地产的(de)高杠(gāng)杆属性，就很(hěn)容易出现信用(yòng)风险问题（类(lèi)似2022年(nián)的民营地产爆(bào)雷），行业进(jìn)入到供给侧出清的(de)过程。这个过程中，综合竞争(zhēng)力强的公司就(jiù)能够(gòu)通过大(dà)鱼吃(chī)小鱼的(de)方式，获得市占(zhàn)率的提升(shēng)。当(dāng)行(xíng)业需(xū)求见顶回落(luò)时，行业的贝塔已经过去了(le)，但不代表没有投(tóu)资机会，机会(huì)在于(yú)城市、位置、产品(pǐn)的阿(ā)尔法(fǎ)，而对应到股票投资，就是(shì)强竞(jìng)争(zhēng)力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认(rèn)识转(zhuǎn)变(biàn)，精(jīng)耕细作个(gè)股成为(wèi)公(gōng)募乃(nǎi)至(zhì)整体(tǐ)机(jī)构的务实之(zhī)举。

　　机(jī)构配置(zhì)房地产(chǎn)“风(fēng)物长(zhǎng)宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国(guó)企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地(dì)产板(bǎn)块(kuài)个(gè)股(gǔ)多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。从具体(tǐ)的(de)个(gè)股来看，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万房地(dì)产板块个股，在(zài)纳入(rù)统计的124只房地产(chǎn)类标(biāo)的股中，本月(yuè)以(yǐ)来(lái)实现股(gǔ)价(jià)上涨(zhǎng)的达到了(le)81家。

　　其中，上述(shù)时间段恰好(hǎo)排(pái)名前五(wǔ)的公司月内涨幅(fú)超过了10％，它们分别是上实(shí)发(fā)展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上实发展，五一假期归(guī)来(lái)后日成(chéng)交量明(míng)显(xiǎn)放大，4日、5日(rì)连续两个交易日收出涨停。从该股的基本面(miàn)来看，上实(shí)发展的主营(yíng)业务为(wèi)房地(dì)产开发与(yǔ)经营。公司的主要产品及服(fú)务为房地产(chǎn)销售(shòu)、房地产租(zū)赁、物业管(guǎn)理服务、工程(chéng)项(xiàng)目、酒店(diàn)经(jīng)营。从业绩(jì)数(shù)据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿(yì)元，比上期减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一(yī)季(jì)度，其实现营业总收入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过(guò)从十(shí)大流通(tōng)股股东(dōng)来看(kàn)，各类机(jī)构(gòu)都(dōu)有(yǒu)对其布(bù)局(jú)的例子。以3月31日时的(de)首季十大流通股(gǔ)股(gǔ)东来看， 具体包括公(gōng)募的上银基金、私募的迎水文龙、中央(yāng)汇(huì)金、长城资(zī)产管理(lǐ)公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时排名第二的(de)浦东金桥也(yě)是上海(hǎi)本地房企，其第(dì)一季度的(de)收入利润规模大(dà)幅度复(fù)苏。究其原因，一方面是该公司后疫情时代出租率复苏至(zhì)近年来最高，另一方面则是(shì)公司拿地结(jié)算持续性向好，从数字上看(kàn)，一季(jì)度新增虹(hóng)口135、138住宅地(dì)块，总建筑面(miàn)积约(yuē)54万(wàn)平方米。

　　在这(zhè)样的业绩势头向好背景下，自然也吸(xī)引了(le)知名机构在(zài)其(qí)中(zhōng)持续驻足。从第一(yī)季度(dù)十大流(liú)通(tōng)股股东来看(kàn)，知名私募高毅邓晓峰(fēng)的两只产(chǎn)品(pǐn)依然在前(qián)十中，这也(yě)是连续第三个季(jì)度他有的两只产品(pǐn)杀入前十。同时榜(bǎng)单中还(hái)有一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投资(zī)局，其当季还(hái)小幅增加了持股。

　　除去上(shàng)述(shù)两(liǎng)家上海区域性地产公司外，荣安地产则是主要布局在(zài)深圳的(de)地产(chǎn)公司，一季报(bào)交出的也是一份报(bào)喜的成绩单(dān)：首季公(gōng)司实(shí)现营(yíng)业收入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属(shǔ)于上市(shì)公(gōng)司股东(dōng)的净(jìng)利润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看，《红(hóng)周刊》注意(yì)到两只公(gōng)募指(zhǐ)基首季新杀入(rù)十大流通股股东行列。具体说(shuō)来， 南方中证全指房(fáng)地产ETF上榜(bǎng)排名第七(qī)位，富国(guó)中证指数(shù)1000增强则(zé)排(pái)名第九位，此外联(lián)袂(mèi)出(chū)现的机构还(hái)有(yǒu)QFII高盛国际和(hé)私(sī)募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全(quán)球基金相关(guān)人(rén)士分析：“经历过(guò)行业洗(xǐ)牌和兼并重组后，龙头(tóu)的价值更为笃定(dìng)突出；从拿地(dì)端看，2022年土(tǔ)地市场大幅降温(wēn)，优质土地供给较(jiào)多(duō)（券商(shāng)测算对(duì)应潜在毛利率在(zài)25％以上，目前(qián)房企的(de)利润率仅20％），绝(jué)大(dà)多数房企受限于(yú)信用问(wèn)题或者(zhě)资金紧张没法拿地，龙(lóng)头房企(qǐ)趁(chèn)机(jī)获(huò)取(qǔ)低成本土地，龙头房企的拿地力度(dù)（拿地金(jīn)额(é)/销售金额）基本在30％以(yǐ)上；从融(róng)资上(shàng)看，龙(lóng)头房企杠杆率(lǜ)较低(dī)，净负(fù)债率基本在70％以(yǐ)下，而其他房企(qǐ)的净负债率普(pǔ)遍都(dōu)在(zài)100％以上，加杠(gāng)杆空间有限，从融资成本看(kàn)，龙(lóng)头房(fáng)企(qǐ)的融资成本不断(duàn)下(xià)滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年(nián)的(de)销售(shòu)，龙头房企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的(de)是，在当(dāng)前中特估的浪潮(cháo)下，央国企(qǐ)地产股(gǔ)或存在发展的(de)大好(hǎo)机会(huì)。中信证券(quàn)指出：“房(fáng)地产行业(yè)的结构(gòu)性机会(huì)依然存(cún)在，少部(bù)分公(gōng)司(sī)尤其是央企(qǐ)占(zhàn)据显著优势，其(qí)主要(yào)又体现为(wèi)库存的优势。央企地产(chǎn)公司，现阶段表现出较低的融资(zī)成本，优质的开发资源和(hé)良好(hǎo)的不动产(chǎn)资(zī)产运营能力的多重竞(jìng)争优(yōu)势。”

　　“即使没有中特估，国央(yāng)企相较于民(mín)营地产(chǎn)公司也是更(gèng)有优(yōu)势的(de)。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债权(quán)债务关系等(děng)问题(tí)，市场(chǎng)对民营房开企(qǐ)业的资产会(huì)有(yǒu)更多担忧和质(zhì)疑(yí)，所以在这一轮行业出清的(de)过程中，央(yāng)国(guó)企(qǐ)相(xiāng)较于民企来说估值的修复更明显(xiǎn)。中(zhōng)特估的(de)角度从中长期的(de)维度看，行业的逻(luó)辑(jí)在于(yú)集中度(dù)提升后，行业进(jìn)入(rù)高质量发展阶段，具备(bèi)较快(kuài)速(sù)发展阶段更稳定且可(kě)预期(qī)的盈利和现金流创(chuàng)造能力，以此带来估值中枢的提升，应该关注估值相(xiāng)对(duì)较低，企业(yè)自身(shēn)资产(chǎn)的质量好、运营能力强、可以(yǐ)创(chuàng)造持续现金流的企(qǐ)业(yè)。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较低，行业内部将出现分化(huà)，要关注将受益于行业(yè)集中度提(tí)升的(de)头部公司。”星石投资首席研究官方磊(lěi)也表示。

　　顺应机构(gòu)这一思路的话，或许还是保(bǎo)利发展(zhǎn)、招商蛇口(kǒu)等国(guó)资背景龙头(tóu)前(qián)途(tú)更为光明。不(bù)过(guò)国投瑞银基金投资(zī)部副(fù)总监(jiān)綦傅(fù)鹏表示：“需要客观地去持续观察国(guó)企央企在三个方面是否可以维持，首先是(shì)融资成本保(bǎo)持低位，其次是销售(shòu)份额持续提升，再次(cì)是拿地份额持续提(tí)升。”

　　复(fù)苏速(sù)度缓慢

　　机构需要多给一些(xiē)耐(nài)心

　　而(ér)《红周刊》也根(gēn)据房企一季报梳理发现，对于2022年的业绩(jì)出现的整(zhěng)体(tǐ)下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保利发展、滨江集团等(děng)房企营(yíng)收(shōu)、净利均实现了业绩的回正，甚至是较(jiào)大增速的增长(zhǎng)。而这些公(gōng)司也(yě)是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人(rén)士张宏伟(wěi)向《红周刊》分析表示(shì)，业绩出现明显改善的房企，主(zhǔ)要是因为过去两(liǎng)三年时间，尤其是在2021年下半年民(mín)营房企不怎么投(tóu)资拿(ná)地(dì)之后，国有企业(yè)仍在持续性(xìng)地拿地，且主要集中在核心城市(shì)，投资(zī)力度较大。投资的驱动能够推(tuī)动(dòng)房企(qǐ)销售业(yè)绩的增长(zhǎng)，从而在(zài)2023年一季度(dù)市场恢(huī)复但仍(réng)处于调整的过程中，能够保有一个正增(zēng)长。

　　不过张宏伟同时(shí)也提醒表示，在(zài)房地产的复(fù)苏过程中，还面临着(zhe)一些(xiē)不确定性。其实(shí)整个市场从四月份(fèn)开(kāi)始(shǐ)又在往下掉。除了(le)杭州、成都等极个别城市四(sì)月环比三月(yuè)相对表(biǎo)现较好之外，包(bāo)括北京、上海在内的(de)绝大多数城(chéng)市都出现环(huán)比下滑的情况。而现(xiàn)在五(wǔ)月(yuè)的市场表现也不太(tài)乐观。按照现在的经济状况、收入情况，以及(jí)市场的去(qù)库存压力、企业的资(zī)金面压力，可能(néng)会(huì)出现，到(dào)六月(yuè)份(fèn)房(fáng)企(qǐ)为了半年报冲业绩出现市场的短期反(fǎn)弹外的一个市场乏力现象。也就是说，第(dì)二季度、第三季度增长不确定性的压力仍(réng)旧较(jiào)大。

　　上海(hǎi)利檀(tán)投资董事长陈昊(hào)扬也向《红周刊》指(zhǐ)出，现(xiàn)在整(zhěng)个房地产(chǎn)以及其上(shàng)下游(yóu)产业链(liàn)的复苏速度都比(bǐ)想(xiǎng)象的要慢很(hěn)多，我们要多给一些耐心，这个(gè)时候，在房地产(chǎn)以及上下游就不是赚快钱的时候，只能赚他基(jī)本面的钱。但这也意味(wèi)着，只有极为少数的(de)、做(zuò)得(dé)比同(tóng)行好得多的企业，会伴随整个行(xíng)业(yè)的弱复(fù)苏，业绩会逐步体现出来。所以只能耐心地去等待它(tā)的基本面不(bù)断地凸显(xiǎn)出来，这需要时(shí)间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊(kān)》，文(wén)中(zhōng)提及个股仅为举例分析，不做(zuò)买卖推荐。）

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